當(dāng)前物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀與應(yīng)對(duì)策略

劉祥 王永剛

摘 要：改革開(kāi)放以來(lái)，物業(yè)管理成為了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興產(chǎn)物。在物業(yè)管理活動(dòng)中，保障服務(wù)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人及使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全是其主要目的和終極指標(biāo)，而消防安全管理是物業(yè)管理最重要環(huán)節(jié)。其通過(guò)有效的事前干預(yù)，預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生;積極的事中控制，最大限度地減少火災(zāi)事故的發(fā)生，解決因火災(zāi)發(fā)生而給人員和財(cái)產(chǎn)造成的事故災(zāi)難，為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人提供安全舒適工作、生活生存環(huán)境。可以說(shuō)物業(yè)消防安全管理為維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、提高人民生活的幸福指數(shù)起到不可或缺的作用。

關(guān)鍵詞：物業(yè)消防;安全管理;現(xiàn)狀;應(yīng)對(duì)策略

引言

社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，使各類(lèi)的居民住宅樓相繼的興建起來(lái)，居民的生活水平不斷的提高，隨之而來(lái)的水、電、煤氣的用量也大大增加，但是，伴隨而來(lái)的也有一些住宅區(qū)發(fā)生火宅的問(wèn)題，因此，合理的管理物業(yè)消防工作對(duì)于住宅居民來(lái)說(shuō)非常重要，總體上我國(guó)的物業(yè)管理水平還不高，在消防安全管理方面的經(jīng)驗(yàn)還不豐富，體系也不夠完善，需要解決的問(wèn)題很多。

1當(dāng)前物業(yè)消防安全管理的現(xiàn)狀

由于物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)入人民的日常生活，至今也就三十余年的發(fā)展歷程，總體上我國(guó)的物業(yè)管理水平還不高，在消防安全管理方面的經(jīng)驗(yàn)還不豐富，體系也不夠完善，需要解決的問(wèn)題很多。

1.1消防設(shè)施陳舊，得不到及時(shí)更新

現(xiàn)行的很多老舊建筑建成于國(guó)家建筑工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施之前，防火設(shè)計(jì)并未達(dá)到現(xiàn)行法律法規(guī)制定的要求，特別是在建筑材料使用、間距設(shè)置、消防車(chē)通道、防排煙設(shè)計(jì)等方面便落下先天不足。加之二次裝修過(guò)程中再出現(xiàn)使用防火等級(jí)不足的建筑材料，甚至改變房屋設(shè)計(jì)用途，隨意超設(shè)計(jì)負(fù)荷的增設(shè)用電設(shè)備，特別是部分老舊市場(chǎng)、辦公樓后期大量增設(shè)空調(diào)等大功率電器，又未對(duì)其負(fù)荷進(jìn)行必要的檢測(cè)和計(jì)算，給消防安全管理留下了隱患。

1.2相關(guān)制度不健全

任何一項(xiàng)工作的高效開(kāi)展都離不開(kāi)完善的制度約束和指導(dǎo)。然而，由于受到當(dāng)前物業(yè)消防安全管理中工作人員消防意識(shí)薄弱以及相關(guān)制度不完善等因素的影響，導(dǎo)致消防安全管理工作的制度和措施無(wú)法得到有效落實(shí)。尤其是在沒(méi)有規(guī)范制度的指導(dǎo)和約束下，不僅影響了消防安全管理工作作用的充分發(fā)揮，同時(shí)工作人員也因?yàn)槭チ酥贫鹊墓芾砗图s束，出現(xiàn)了消極怠工的現(xiàn)象。為了徹底改變這一現(xiàn)狀，相關(guān)部門(mén)必須在開(kāi)展物業(yè)消防安全管理工作時(shí)，合理劃分物業(yè)工作人員的工作內(nèi)容和范圍，將物業(yè)消防安全管理工作的責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)責(zé)任人的身上，才能在增強(qiáng)物業(yè)消防安全管理工作人員責(zé)任感的同時(shí)，促進(jìn)物業(yè)消防安全管理工作效率和質(zhì)量的全面提升。

1.3消防安全管理主體責(zé)任不明

目前城市建筑的開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)、裝（維）修階段基本沒(méi)讓物業(yè)企業(yè)介入，形成建、管脫節(jié)，造成該產(chǎn)權(quán)在物業(yè)使用過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)個(gè)別消防設(shè)施功能不完善、管理不便利、操作不實(shí)用等問(wèn)題，留下先天不足。當(dāng)前，很多城市都還存在著同一建筑多種業(yè)態(tài)和多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位因各種原因，不是或不愿共同聘請(qǐng)同一家物業(yè)企業(yè)現(xiàn)象;這些必然造成物業(yè)與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主矛盾眾多。由于物業(yè)消防安全管理涉及許多行業(yè)，而物業(yè)企業(yè)與區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人又常常因應(yīng)當(dāng)履行的工作范圍和職責(zé)界定不明，致使消防安全管理中產(chǎn)生大量矛盾糾紛無(wú)法得到根本性解決。

2改變現(xiàn)有物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀的重要性

隨著國(guó)家城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，現(xiàn)代建筑越建越大、越建越高，大型商業(yè)樓宇和高層住宅區(qū)如雨后春筍，而前文提到的消防主體責(zé)任不明晰;專(zhuān)業(yè)化管理隊(duì)伍不滿(mǎn)足;資金投入不保障這些問(wèn)題不能得到有效解決，消防安全就存在隱患。對(duì)于那些人員密集場(chǎng)所、超高層建筑，消防安全事故不發(fā)生則已，一旦發(fā)生火災(zāi)后果就不堪設(shè)想，所造成的損失就可能是災(zāi)難性的。因此，通過(guò)強(qiáng)化建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范，落實(shí)消防安全主體責(zé)任的，加強(qiáng)消防安全專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，改變物業(yè)消防管理現(xiàn)狀已經(jīng)刻不容緩。

3改變現(xiàn)有物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀應(yīng)對(duì)策略

3.1落實(shí)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)

《消防法》第十六條規(guī)定，負(fù)有消防安全管理職責(zé)的機(jī)關(guān)企事業(yè)單位，必須按照國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建構(gòu)筑物配置與之相適應(yīng)的消防設(shè)施設(shè)備和滅火救援器材，設(shè)置消防安全指示標(biāo)志，并按法規(guī)要求委托具有消防維保資質(zhì)的單位定期組織對(duì)建構(gòu)筑物現(xiàn)場(chǎng)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)、維修，確保其完好、有效;對(duì)消防重點(diǎn)單位和人員密集場(chǎng)所，還應(yīng)落實(shí)每日巡查制度。所有建筑消防設(shè)施設(shè)備，每年都應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)第三方消防檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行至少一次全面質(zhì)量檢測(cè)，出具檢測(cè)報(bào)告，確保其處于正常工作狀態(tài)。物業(yè)企業(yè)（或督促業(yè)主單位）依據(jù)建筑消防設(shè)施檢查維修保養(yǎng)相關(guān)規(guī)定有權(quán)監(jiān)督消防維修保養(yǎng)單位認(rèn)真履職;同時(shí)，對(duì)有保質(zhì)期限要求的滅火器材，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)和到期更換處置工作，確保所有消防設(shè)備運(yùn)行正常。

3.2構(gòu)建完善的消防法律法規(guī)及相關(guān)體系

逐步完善物業(yè)消防法律法規(guī)及相關(guān)體系是提升物業(yè)消防安全管理的整體質(zhì)量，推進(jìn)物業(yè)消防安全工作順利實(shí)施的重要基礎(chǔ)和保障。有效結(jié)合國(guó)家消防法律法規(guī)，并結(jié)合各地區(qū)、各機(jī)構(gòu)、各企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行科學(xué)合理的完善，并不斷將物業(yè)消防安全管理的工作內(nèi)容進(jìn)行精細(xì)化，并制定完善的物業(yè)消防安全工作體系，提高日系執(zhí)行的力度和實(shí)際操作性。

3.3明確物業(yè)管理人員消防安全責(zé)任制

物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家的《消防法》《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)要求，建立健全企業(yè)消防安全責(zé)任制，真正落實(shí)由單位主要負(fù)責(zé)人任消防安全第一責(zé)任人，管生產(chǎn)必須管安全，層層簽訂消防安全責(zé)任書(shū)，建立完善消防安全火災(zāi)隱患防控治理制度。并結(jié)合本物業(yè)單位自身實(shí)際情況，確保消防安全管理過(guò)程中人、物、環(huán)、管四大要素有效銜接，通過(guò)嚴(yán)格實(shí)施消防安全管理工作考評(píng)，落實(shí)人人過(guò)關(guān)的獎(jiǎng)懲制度，使企業(yè)形成一套完整的消防安全管理系統(tǒng)。

3.4建立高素質(zhì)的物業(yè)消防應(yīng)急管理隊(duì)伍

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各級(jí)消防安全管理人員應(yīng)具備一定的防災(zāi)滅火知識(shí)，熟悉《生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案管理辦法》。日常工作中應(yīng)認(rèn)真落實(shí)每日防火巡查制度，保障安全出口、疏散通道、消防車(chē)通道暢通;確保滅火器、消火栓配件完好，報(bào)警系統(tǒng)準(zhǔn)確無(wú)誤。備用消防電源、應(yīng)急發(fā)動(dòng)機(jī)、微型消防站能隨時(shí)啟用。定期組織消防安全檢查，發(fā)現(xiàn)消防安全隱患要建立隱患臺(tái)賬，落實(shí)整改目標(biāo)、整改責(zé)任人、整改時(shí)限、整改資金、整改措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立逐級(jí)防火崗位責(zé)任制，建立健全防火消防安全操作流程。要建立防火檔案，對(duì)消防設(shè)備運(yùn)行狀況、重點(diǎn)消防部位、防火檢查記錄、設(shè)備檢測(cè)記錄等存檔備案;要建立物業(yè)管理區(qū)域微型消防站，成立與所管項(xiàng)目相適應(yīng)的義務(wù)消防員隊(duì)伍。同時(shí)，與社會(huì)消防力量簽訂互助救援協(xié)議，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期開(kāi)展有針對(duì)性的防火演練。

結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想順應(yīng)潮流，在現(xiàn)代化城市生活管理中演好自己的角色，通過(guò)自身物業(yè)服務(wù)提高企業(yè)自身的管理水平，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、舒適的工作生活環(huán)境，要在消防安全上加大投入，通過(guò)自身素質(zhì)的提高，創(chuàng)新意識(shí)，樹(shù)立品牌，逐漸形成具有專(zhuān)業(yè)化人才隊(duì)伍、規(guī)范化操作流程、制度化管理手段的消防安全管理體系;從而提高企業(yè)對(duì)于消防安全的防控水平，有效地預(yù)防各類(lèi)火災(zāi)事故的發(fā)生。

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