孔祥云
摘 要:本文通過分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)類型和主要風(fēng)險(xiǎn)源,探討并提出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范思路,希望能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展有所幫助。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu);風(fēng)險(xiǎn)防范策略
隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展,越來越多與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也開始走進(jìn)了人們的視野,如房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢機(jī)構(gòu)等。從積極角度來看,這些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以為房地產(chǎn)交易提供更為便捷、安全的第三方服務(wù),進(jìn)而提升房地產(chǎn)交易的質(zhì)量和效率,為房地產(chǎn)單位集團(tuán)帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益,但與此同時(shí),由于存在利益和第三方系統(tǒng)的介入,市場(chǎng)環(huán)境中確實(shí)存在一部分有害于機(jī)構(gòu)利益的高風(fēng)險(xiǎn)行為。因此我們必須加大對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防控力度,積極探索行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。
1、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要風(fēng)險(xiǎn)源
1.1行業(yè)管理存在漏洞
就現(xiàn)階段來看,我國(guó)無論是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自身,還是估價(jià)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)行業(yè),其在管理上均存在著一定的漏洞。首先,行業(yè)的法律制定具有明顯的滯后性,當(dāng)前我國(guó)還沒有建立出完善的估價(jià)機(jī)構(gòu)管理法律體系,致使各種估價(jià)機(jī)構(gòu)、缺乏規(guī)范的制度標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)估價(jià)管理工作也因此始終處于一種相對(duì)無序的狀態(tài)之下。其次,房地產(chǎn)企業(yè)與咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的合作關(guān)系始終缺乏足夠的穩(wěn)定性,究其根本是對(duì)第三方專業(yè)監(jiān)督機(jī)制的缺乏。由于缺乏專業(yè)的第三方監(jiān)督,市場(chǎng)中不存在能夠與任意一方相抗衡的力量,進(jìn)而加劇了機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2從業(yè)人員良莠不齊
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)和從業(yè)原則提出了較高的要求,一方面。估計(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)資源的價(jià)格和單位的經(jīng)營(yíng)效益直接相連,因此會(huì)在一定程度上依賴于從業(yè)人員的主觀性判斷。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員質(zhì)量高低不等、良莠不一,因此經(jīng)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量無法得到有效的保障。另一方面,該工作涉及到一定的個(gè)人利益,因此存在部分機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員非法獲取機(jī)構(gòu)的內(nèi)部信息,并在機(jī)構(gòu)不知情的前提下,惡意泄露機(jī)構(gòu)內(nèi)部的重要信息。還存在一些從業(yè)人員沒有堅(jiān)守基本的職業(yè)道德,與心懷不軌的委托人合作,虛報(bào)委托信息進(jìn)而獲取個(gè)人利益。這不僅會(huì)嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)企業(yè)的既得經(jīng)濟(jì)利益,還會(huì)破壞整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)氣,為惡意經(jīng)營(yíng)人員提供了暗箱操作的機(jī)會(huì)。
1.3存在信息交流風(fēng)險(xiǎn)
信息風(fēng)險(xiǎn)主要是指機(jī)構(gòu)在接受委托人委派,或與企業(yè)進(jìn)行合作時(shí),由于輸出大量的內(nèi)部信息而產(chǎn)生的信息泄露、虛報(bào)信息等風(fēng)險(xiǎn)。例如,機(jī)構(gòu)單位會(huì)在合作時(shí)向合作客戶提供房源信息以及其他的必要信息,以便合作公司進(jìn)一步制定精準(zhǔn)有效的工作策略。在此過程中,雙方會(huì)根據(jù)具體的合作情況簽署相應(yīng)的保密協(xié)議,但由于估價(jià)的主觀性和靈活性等原因,可能會(huì)存在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在沒有約束的法律背景下,受眼前利益的誘惑向惡意的第三方兜售企業(yè)的機(jī)密信息,并對(duì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行刻意的隱瞞,這對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)打擊無疑是十分巨大的。再加上房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)價(jià)格的特殊要求,致使企業(yè)與估價(jià)機(jī)構(gòu)之間始終存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱問題,如果沒有嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制,其風(fēng)險(xiǎn)問題始終無法得到根本性的解決。
2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略
2.1 建立健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制
缺乏健全的第三方監(jiān)管機(jī)制是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一,因此必須建立健全完善的監(jiān)管機(jī)制,借助法律和制度的力量,有效規(guī)避機(jī)構(gòu)在開展業(yè)務(wù)合作過程中可能會(huì)出現(xiàn)的種種問題。第一,政府及其他相關(guān)部門需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)發(fā)展情況,建立專門管理房地產(chǎn)估價(jià)合作的誠(chéng)信監(jiān)督機(jī)制,對(duì)合作全程進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督和管控。第二,監(jiān)督部門可以根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)不同價(jià)格的合作進(jìn)行限度分級(jí),以此保障機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量,防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損害較嚴(yán)重的大額惡意事件。第三,對(duì)于委托人提供虛假信息或作出損害企業(yè)利益的行為,部門要根據(jù)其行為的影響程度,對(duì)委托人或委托單位負(fù)責(zé)人的社會(huì)信用作出公示。除此之外,機(jī)構(gòu)自身要明確服務(wù)的監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步完善監(jiān)督規(guī)程和細(xì)則。
2.2 加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)和管理
首先,要高度重視對(duì)從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)、專業(yè)技能的培訓(xùn),通過開展定期的系統(tǒng)性培養(yǎng)策略,提升內(nèi)部人員的整體素質(zhì)。另外,要積極發(fā)揮企業(yè)文化在人才培養(yǎng)過程中起到的重要作用,避免出現(xiàn)內(nèi)部人員與委托客戶惡意勾結(jié)的現(xiàn)象。除了要對(duì)企業(yè)內(nèi)部人員進(jìn)行精神上的人才觀念建設(shè),還要建立健全相關(guān)的管理體系,完善企業(yè)人才考評(píng)機(jī)制,為人才建設(shè)提供制度的保障。在管理方面,首先要建立完整的人才選拔和管理體系,從聘用人才,到職前培訓(xùn)、崗前考核、在崗管理等多方面入手,完善規(guī)范的管理系統(tǒng)。在此基礎(chǔ)上,機(jī)構(gòu)還要對(duì)不同的崗位和員工特點(diǎn)制定針對(duì)性的個(gè)性培養(yǎng)方案,切實(shí)地幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)行之有效的管理系統(tǒng)。最后,要建立公平合理的人才考評(píng)機(jī)制,不能只關(guān)注于員工的業(yè)務(wù)完成情況,從員工的綜合素養(yǎng)、環(huán)境適應(yīng)能力和企業(yè)忠誠(chéng)度等評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)出發(fā),打造具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)。
2.3 加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部信息的監(jiān)管力度
信息泄露是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)最常面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題,也是對(duì)機(jī)構(gòu)造成最大利益損害的問題之一。信息泄露的渠道非常多,為有效防范信息泄露所帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失,機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)對(duì)信息的保密力度,尤其是對(duì)于一些關(guān)乎到企業(yè)發(fā)展的機(jī)密信息,要采取高效的監(jiān)督手段。企業(yè)可以利用先進(jìn)的信息技術(shù),建設(shè)機(jī)密信息的網(wǎng)絡(luò)儲(chǔ)存檔案。在合作過程中,要提高對(duì)外包單位的警惕意識(shí),從合作前、合作中、合作后三個(gè)角度入手,全面把控信息交易往來。針對(duì)于合作過程中出現(xiàn)的各種意見不統(tǒng)一和合作糾紛情況,需要上報(bào)給當(dāng)?shù)氐牡谌奖O(jiān)督機(jī)構(gòu),由他們對(duì)具體的糾紛事件以及雙方的合同履行情況進(jìn)行客觀的分析,判斷是否存在不當(dāng)行為,并按照合同的要求進(jìn)行賠償。
結(jié) 語(yǔ)
近年來,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的需求呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì),作為一種新興的第三方管理機(jī)構(gòu),估價(jià)機(jī)構(gòu)憑借著自身創(chuàng)辦成本低、市場(chǎng)創(chuàng)收效益高等優(yōu)勢(shì)受到了眾多創(chuàng)業(yè)者的青睞,不同服務(wù)類型、不同規(guī)模的估價(jià)機(jī)構(gòu)也隨之紛紛面世。為獲取穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)運(yùn)作效益,需要當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門、行業(yè)從業(yè)人員、機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理層的共同努力,通過采取一系列的風(fēng)控策略,實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和管理。
參考文獻(xiàn)
[1] 汪姜峰,胡朝偉.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如何調(diào)整和創(chuàng)新發(fā)展方式[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì),2019(05):76-79.
[2] 周學(xué)超.淺談注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人的簽名權(quán)[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì),2019(03):62-65.
[3] 司徒榮軾,劉平,吳國(guó)平,張志軍,王雪.PPP項(xiàng)目物有所值評(píng)價(jià)服務(wù)的發(fā)展研究——房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新探討[J].產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究,2018(07):73-74.