房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道與風(fēng)險(xiǎn)管控措施分析

吳鎮(zhèn)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 融資? 風(fēng)險(xiǎn)? 困難 措施

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，需要投入大量的資金，項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本較高，資金回收周期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資管理工作有著較高的要求。一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條發(fā)生斷裂，就直接會(huì)危及企業(yè)的生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)不得不重視融資管理工作的重要性，積極拓寬融資渠道，提高融資方式的多樣化，降低資金的使用成本。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)融資機(jī)制的逐步完善，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)工作的實(shí)際需求選擇合適的融資方式。近年來(lái)信息技術(shù)得到了進(jìn)一步的更新迭代，這為互聯(lián)網(wǎng)的普及和發(fā)展提供了條件，催生了互聯(lián)網(wǎng)金融等一系列新型的融資方式，它與商業(yè)銀行借貸、股權(quán)融資和信托基金等融資方式一同成為目前房地產(chǎn)企業(yè)可采用的融資方式。不同的融資方式存在著不同的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資管理工作過(guò)程中要充分了解融資方式的性質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理和風(fēng)險(xiǎn)管控工作存在的問(wèn)題

（一）融資渠道單一，融資方式單調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資活動(dòng)中往往是依靠銀行貸款獲得項(xiàng)目開發(fā)所需的資金，銀行渠道是其主要的融資方式。但是隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策和制度的不斷完善，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的融資金融政策呈現(xiàn)出趨緊態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行借貸成本增加，資金使用成本太高，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益率，并增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)政策的調(diào)整，銀行對(duì)以房地產(chǎn)作為貸款主體的信用貸款審批更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得銀行貸款的難度增加，一旦企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)率減低，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)而帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至威脅到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資工作中忽視了其他融資方式的重要性，沒有嚴(yán)格把控融資渠道管理力度，過(guò)分依賴某一種融資方式，沒有將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移和分散，不利于保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，更不利于我國(guó)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）缺乏完善的融資制度

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資制度不夠完善，相關(guān)部門并沒有針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)和實(shí)際需求構(gòu)建融資平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求和市場(chǎng)資金供給存在信息不對(duì)稱問(wèn)題，造成房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展缺少宏觀性的制度體系，企業(yè)融資成本較高，融資工作效率較低。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在拓展融資渠道的過(guò)程中忽視了企業(yè)內(nèi)部融資制度的科學(xué)性和規(guī)范性，沒有根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的要求更新融資制度，忽視了將融資制度和公司發(fā)展要求緊密結(jié)合的重要性。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際融資需求，只重視企業(yè)層面的融資需求而忽視了項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際融資需求，并沒有根據(jù)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)性質(zhì)選擇不同的融資方式，這不利于降低資金使用成本和提高資金利用效率。由于房地產(chǎn)企業(yè)忽視了對(duì)項(xiàng)目融資方案實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略融資工作不能順利開展。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不健全，融資模式比較呆板

部分房地產(chǎn)企業(yè)在開拓市場(chǎng)的過(guò)程中加大了融資規(guī)模，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率較高。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，國(guó)家政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況存在較大的不確定性，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增大。部分房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分強(qiáng)調(diào)融資工作力度，忽視了融資風(fēng)險(xiǎn)管理，沒有建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防控工作缺失。房地產(chǎn)企業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)全流程的風(fēng)險(xiǎn)防控管理，在融資工作的事前、事中和事后環(huán)節(jié)中沒有合理構(gòu)建監(jiān)督管理機(jī)制開展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管控，融資部門只顧擴(kuò)大融資金額，風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)較差。同時(shí)，傳統(tǒng)的融資方式下的資金使用成本較高，融資工作流程復(fù)雜抬高了時(shí)間成本，部分房地產(chǎn)企業(yè)融資模式往往采用傳統(tǒng)的方式，融資模式比較呆板，沒有根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)金融和金融市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)創(chuàng)新融資模式，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的高效健康發(fā)展。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資和風(fēng)險(xiǎn)管控的措施

（一）提高融資管理認(rèn)識(shí)水平，拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)要想改進(jìn)融資和風(fēng)險(xiǎn)管控工作的質(zhì)量，首先就要提高企業(yè)各部門對(duì)融資管理的認(rèn)識(shí)水平，加強(qiáng)管理者對(duì)融資管理的意識(shí)，積極開展融資管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)和教育活動(dòng)，提高員工對(duì)融資管理的認(rèn)可，為融資制度的執(zhí)行奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與融資管理緊密結(jié)合，基于企業(yè)發(fā)展需求拓寬融資渠道，提高融資管理工作的科學(xué)性和規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)要善于借鑒同行業(yè)相關(guān)企業(yè)的融資經(jīng)驗(yàn)，了解企業(yè)內(nèi)外部的融資活動(dòng)動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)融資管理部門與內(nèi)部其他各部門的溝通，并為融資管理部門開展外部學(xué)習(xí)和交流提供機(jī)會(huì)和條件，更新融資管理觀念，為促進(jìn)融資管理工作的順利開展創(chuàng)造意識(shí)形態(tài)方面的條件。

（二）建設(shè)融資管理制度體系

從宏觀角度來(lái)看，相關(guān)部門要建立健全融資管理制度，積極建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理制度體系。要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況構(gòu)建完善的融資管理制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)的規(guī)范性和合法性，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，充分發(fā)揮政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié)和引導(dǎo)作用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的情況對(duì)融資進(jìn)行精細(xì)化管理，以項(xiàng)目為主體及時(shí)總結(jié)并評(píng)估融資管理工作的效率，將融資管理工作納入項(xiàng)目績(jī)效考核體系之中，提高項(xiàng)目全體員工開展融資管理和風(fēng)險(xiǎn)防控工作的積極性。

（三）優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，提高融資模式的創(chuàng)新性

房地產(chǎn)企業(yè)要提高風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，在融資管理過(guò)程中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，積極優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，并根據(jù)融資項(xiàng)目的特點(diǎn)設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警紅線，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防控平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)融資數(shù)據(jù)和信息的共享，降低業(yè)務(wù)部門與融資管理部門由于信息不對(duì)稱造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)增加的概率。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極創(chuàng)新融資模式，可以通過(guò)ABS等證券化手段實(shí)現(xiàn)融資，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金的有效配置，為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供必要的資金保障。

參考文獻(xiàn)

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