房地產(chǎn)工程造價(jià)優(yōu)化管理體系建設(shè)

雷濤

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了較大的發(fā)展空間，就目前的發(fā)展形勢來看，整體行業(yè)的發(fā)展速度十分快，而行業(yè)之間的競爭，也十分的激烈。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，其工程造價(jià)是十分關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠正常進(jìn)行下去的根本原因，也在其他的各個(gè)環(huán)節(jié)中起到了關(guān)鍵的影響作用。本文主要對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)工程造價(jià)管理現(xiàn)狀進(jìn)行研究，進(jìn)而提出部分優(yōu)化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程造價(jià);優(yōu)化管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造過程中，工程造價(jià)是核心內(nèi)容，各個(gè)環(huán)節(jié)中所需要的工程造價(jià)應(yīng)當(dāng)控制在合理的范圍內(nèi)，這樣有利于成本管理工作進(jìn)行，利于工程造價(jià)優(yōu)化管理體系的建設(shè)，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展而言，起到一個(gè)重要的推動(dòng)作用。

1 房地產(chǎn)工程造價(jià)管理現(xiàn)狀

1.1 各環(huán)節(jié)預(yù)測與整體發(fā)展不吻合

如果想在房地產(chǎn)整體的建設(shè)中做好工程造價(jià)管理的工作，需要站在全局方面進(jìn)行考慮，也就是工程中的各個(gè)環(huán)節(jié)的管理與整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行掛鉤，在整體方面提高工程造價(jià)管理工作的進(jìn)行水平。其中，管理者充當(dāng)了不可代替的角色，他們是整個(gè)工程項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)者，讓工程項(xiàng)目嚴(yán)格按照方案執(zhí)行，使每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行的工作都能夠與整體上的預(yù)想相匹配。單是就目前而言，因?yàn)闇贤ú患皶r(shí)的原因，房地產(chǎn)在工程管理的方面出現(xiàn)了很多的問題?，F(xiàn)在，企業(yè)為了方便管理，大多采用了動(dòng)態(tài)的管理方法。這種管理方式雖然好，但是由于建設(shè)單位和房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)者之間沒有足夠的默契，導(dǎo)致建造過程中出現(xiàn)了很多的問題，最終影響到了房地產(chǎn)的建設(shè)效果^[1]。

1.2 經(jīng)營管理策略不符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，招標(biāo)過程存在一定的漏洞

因?yàn)椴煌慕ㄖL(fēng)格它會(huì)受到不同地方物價(jià)等的影響，很多房地產(chǎn)工程造價(jià)存在著一定的偏差，從事建筑的相關(guān)工作人員，時(shí)常要關(guān)注市場上的物價(jià)變化，建筑材料的成本對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目起到了很大的影響。針對(duì)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目制定不同的經(jīng)營管理策略，保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)能夠得到一定的控制，能夠擴(kuò)大市場競爭力，保證市場上的活力?？墒呛芏嗟慕ㄖF(tuán)隊(duì)在面臨不同建筑風(fēng)格的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，依舊套用之前的建筑模式，不同的建筑風(fēng)格，其工程造價(jià)也會(huì)不同，而有些建筑團(tuán)隊(duì)為了幫助項(xiàng)目能夠及時(shí)完成，節(jié)約成本，不惜采劣質(zhì)的建筑材料，雖然能夠極大的節(jié)約建設(shè)成本，但是存在很大的安全隱患。并且在項(xiàng)目招標(biāo)的過程中，很多的團(tuán)隊(duì)既想用較低的價(jià)格拿下，又想在建筑過程中通過不斷的增加工程造價(jià)量的方式來降低成本，完全是為了自身利益，而忽視安全性的不成熟做法。

1.3 房地產(chǎn)造價(jià)方案不科學(xué)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)方案是房地產(chǎn)工程造價(jià)的基礎(chǔ)，它是關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目所帶來的經(jīng)濟(jì)效益和所付出的精力是否成正比。它從資金以及建筑質(zhì)量等等方面綜合對(duì)該工程進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而采用最科學(xué)的結(jié)合方式進(jìn)行工程的建設(shè)。但是現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)建造商都是采用一邊進(jìn)行造價(jià)預(yù)測一邊進(jìn)行施工的方法。這樣一來，倘若預(yù)算機(jī)制出現(xiàn)了問題，那么就會(huì)影響到施工的進(jìn)度，不管對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商還是業(yè)主來說，都是對(duì)他們財(cái)產(chǎn)一種威脅。因此，要想避免這種經(jīng)濟(jì)損失，一定要重視房地產(chǎn)造價(jià)方案的科學(xué)性^[2]。

2 房地產(chǎn)工程造價(jià)優(yōu)化管理體系建議

2.1 階段控制，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理

2.1.1 設(shè)計(jì)階段，是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的一個(gè)規(guī)劃，在進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中，一定要重視在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)會(huì)對(duì)造價(jià)產(chǎn)生影響的一系列因素，要按照合理的建筑程序，在保證建筑質(zhì)量的安全性前提下，盡量減少工程的成本。

2.1.2 從規(guī)劃方案階段開始，優(yōu)化方案勢在必行。規(guī)劃方案審批通過后，根據(jù)方案及項(xiàng)目定位確定合理的配置標(biāo)準(zhǔn)，施工圖設(shè)計(jì)階段所呈現(xiàn)出來的圖形，也就是房地產(chǎn)建設(shè)的最終樣子，在施工圖的設(shè)計(jì)過程中的造價(jià)管理，也就是對(duì)未來建筑施工的造價(jià)管理，當(dāng)然，在實(shí)際建設(shè)過程中，會(huì)出現(xiàn)很多不可控制的影響因素，施工人員要及時(shí)反應(yīng)過來，積極的采取一定措施去應(yīng)對(duì)，及時(shí)的針對(duì)漏洞進(jìn)行圖紙的修改，以免在未來的施工過程中，造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。

2.1.3 后期對(duì)圖紙的修改也是如此，因?yàn)閷?duì)建筑的不同要求，圖紙的修改是必要的。圖紙修改代表了施工的推遲，也就意味著成本的增加，因此，對(duì)于圖紙的修改，一般來說，進(jìn)行的越早越好。對(duì)于大多數(shù)的房地產(chǎn)建設(shè)而言，圖紙的設(shè)計(jì)費(fèi)用并不高，但是它卻能對(duì)整個(gè)施工產(chǎn)生巨大的影響，因此，提高房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量依舊成為了房地產(chǎn)行業(yè)想要發(fā)展的必要途徑，利用現(xiàn)在的技術(shù)，可以將圖紙上的建筑反映出來，更加直觀的看出其中存在的漏洞，方便修改和管理。

2.2 工程招標(biāo)工作的造價(jià)管理

招標(biāo)階段的造價(jià)管理工作，需要結(jié)合具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況，根據(jù)具體情況進(jìn)行一定的規(guī)劃，將其細(xì)節(jié)方面進(jìn)行有效的劃分，這在招標(biāo)環(huán)節(jié)中十分的重要，對(duì)項(xiàng)目涉及到的多個(gè)方面進(jìn)行評(píng)定，有利于將方案中的缺陷暴露出來，很好的控制了成本。

在項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)的時(shí)候，要選擇合理低價(jià)單位，避免因履約帶來的安全質(zhì)量及交付風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)招標(biāo)過程中會(huì)有很多的文件和合同，對(duì)于這些東西，一定要保存好，這都是后續(xù)工程進(jìn)行時(shí)的保障。以免引起不必要的糾紛^[3]。

2.3 房地產(chǎn)施工階段的造價(jià)管理

2.3.1 在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是重要的一個(gè)方面，施工則是另一個(gè)十分重要的過程。施工時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中花費(fèi)時(shí)間最長的工程。因此，也是其成本開銷最大的時(shí)候。房地產(chǎn)施工的如何，對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)起到了很大的影響作用。所以，要想做好工程造價(jià)的優(yōu)化工作，就要對(duì)施工過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。

2.3.2 對(duì)于相關(guān)工作人員來說，一定要明確自己的任務(wù)，在工程開始之前，一定要確保相關(guān)工作人員具備相關(guān)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格對(duì)施工圖紙進(jìn)行研究，如果施工途中出現(xiàn)了需要變更圖紙的情況，一定要與相關(guān)的工程師進(jìn)行商量，確保方案的可行。當(dāng)工作人員確定下來之后，便是相關(guān)的建筑材料，雖然建筑團(tuán)隊(duì)要秉持著用最少的經(jīng)濟(jì)換取最大的利益，但是也要保證工程的質(zhì)量。

2.3.3 建筑材料的選擇，不僅是對(duì)工程質(zhì)量的保證，也是對(duì)安全性能的考驗(yàn)。對(duì)建筑材料的選擇，必須經(jīng)過兩次篩選，采購時(shí)和應(yīng)用時(shí)。建筑材料的保管方式，也要嚴(yán)格遵守相關(guān)的保管方式，一些容易損傷的建筑材料一定要小心保管，避免因?yàn)楸９懿划?dāng)造成工程的損失，延遲工程的進(jìn)度。

2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后的造價(jià)管理

等到房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束之后，就是最后的竣工驗(yàn)收。也就是整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算收尾工作展開的時(shí)候，將所有有關(guān)于項(xiàng)目的資料整理好，再按照之前簽訂的合同進(jìn)與施工的項(xiàng)目進(jìn)行核對(duì)，保證每個(gè)環(huán)節(jié)都沒有出現(xiàn)差錯(cuò)。工程的竣工，意味著參與到項(xiàng)目中的整個(gè)施工團(tuán)隊(duì)的能力與水平，也是一個(gè)能夠很好的看出雙方合作態(tài)度的一個(gè)環(huán)節(jié)，及時(shí)的核對(duì)，不僅能夠幫助雙方發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中的一些漏洞，還能夠及時(shí)的避免一些不必要的紛爭^[4]。

3 結(jié)語

以上便是對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)造價(jià)優(yōu)化管理的一些分析與建議?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展蒸蒸日上，住房是人們生存的基本需求，施工過程的質(zhì)量保障便是后來人們的生命保障，因此，更要注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理，通過對(duì)工程造價(jià)的控制，繼而對(duì)整個(gè)施工項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的把控，實(shí)行科學(xué)的管理方法，這樣一來，不僅讓房地產(chǎn)行業(yè)的整體風(fēng)氣變的良好，也讓行業(yè)之間增加了更多的競爭力，最重要的是，工程造價(jià)管理很好的保證了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，它用最經(jīng)濟(jì)的方式獲得了最大的效益，推動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

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