發(fā)展住房租賃市場 完善清遠住房供應新體系

左利明

摘要：為全面貫徹落實黨的十九大提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”定位精神?，F(xiàn)從多個角度闡述了清遠市培育和發(fā)展住房租賃市場中存在的問題和阻力，并提出加快培育和發(fā)展清遠市住房租賃市場的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：住房租賃市場;住房供應;體系

中圖分類號：F299.233.1? ? 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2020）09-0066-03

一、清遠市培育和發(fā)展住房租賃市場工作開展的基本情況

（一）制定工作實施方案

為貫徹落實《國務院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）和《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號），2019年4月，清遠市人民政府制定并印發(fā)了《清遠市加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作實施方案》，正式啟動了清遠市加快培育和發(fā)展住房租賃市場的工作進程。實施方案明確了加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作的指導思想和工作目標，細化任務分工，確定各部門在此項工作中所負的具體職責和要求，并且建立有力的組織保障體制和多部分工作聯(lián)絡機制、檢查督促機制。方案為清遠市加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作明確方向，描繪路線，確定總體規(guī)劃，為扎扎實實推動這項重要的民生工程順利開展并取得最后的勝利奠定了堅實的制度保障。

（二）初步培育了住房租賃企業(yè)

早在2016年清遠市就成立了清遠市建鑫住房租賃有限公司（簡稱“清遠建鑫公司”）。清遠建鑫公司是由廣東建鑫投融資住房租賃有限公司與清遠市德晟投資集團有限公司合資組建的清遠市國有專業(yè)化住房租賃企業(yè)。公司注冊地為清遠市新城區(qū)，注冊資本金1.2億元。其中，廣東建鑫公司出資6120萬元，占股51%，清遠德晟公司出資5880萬元，占股49%。

目前，清遠建鑫公司的主要建設(shè)項目為楓樺花園人才公寓項目，已按照政府要求制定了標準化交付入住流程，正逐步開展住戶交付入住工作，目前已有26戶、53人入住人才公寓，平均租金標準為32元/平方米每月，今年已實現(xiàn)住房租賃收入299萬元。楓樺花園人才公寓項目目前仍處于正常推進狀態(tài)，計劃2020年建成人才公寓100套，以滿足更多外來人才居住需求。

（三）搭建了住房租賃信息平臺

2018年，市住建局與建設(shè)銀行清遠市分行共同開發(fā)清遠市住房租賃管理系統(tǒng)，上線了清遠市住房租賃監(jiān)管服務平臺。住房租賃監(jiān)管服務平臺為清遠市民及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供房源服務、機構(gòu)查詢、合同網(wǎng)簽備案管理、政府服務等住房租賃服務，為入駐的行業(yè)企業(yè)提供房源核驗、住房租賃企業(yè)登記、租賃衍生金融配套服務。

市住建局依托“住房租賃監(jiān)管服務平臺”及“清遠市房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理信息平臺”加強清遠市房屋租賃管理，落實房屋租賃合同網(wǎng)簽和登記備案工作，完善清遠市房屋租賃服務，優(yōu)化房屋租賃市場環(huán)境。市住建局還及時更新并公開清遠市通過房產(chǎn)中介備案的機構(gòu)信息數(shù)據(jù)，公示《廣東省住房租賃合同示范文本》《清遠市房屋租賃合同（示范文本）》及政府部門相關(guān)政策文件和通知，保障當事人合法權(quán)益。

二、清遠市培育和發(fā)展住房租賃市場工作存在的問題和阻力

（一）租賃市場投資主體單一，民間資本入市積極性不高

目前，清遠市（含各縣區(qū)，下同）只有一家企業(yè)投資進入住房租賃市場，而且屬國有企業(yè)。民營企業(yè)入市或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務企業(yè)轉(zhuǎn)型入市或開展專業(yè)租賃業(yè)務服務的意愿不強。根據(jù)調(diào)查咨詢相關(guān)部門及企業(yè)，主要原因包括：其一是進軍租賃市場投入較大，回收期較長，存在較大的投資風險;其二是市場需求量在低位徘徊，居住消費習慣較為傳統(tǒng);其三是稅負水平目前還較高，企業(yè)租賃平均稅負比例在其收入的10%左右，對其贏利能力造成了一定的影響。據(jù)了解，清遠建鑫公司仍未實現(xiàn)贏利，處于虧損經(jīng)營狀態(tài)。

（二）市場需求量有限

租賃市場總體上平衡，但相對于一二線城市，市場需求量不大。政府保障性租賃住房供不應求，如公租房、公產(chǎn)房，占市場主體的市場租賃住房、中高端租賃住房供需總體趨于平穩(wěn)。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，清遠市2015城鎮(zhèn)人口188.2萬人，占比49.1%;城鎮(zhèn)人口192.3萬人，占比50.0%;2017城鎮(zhèn)人口195.7萬人，占比50.7%;2018城鎮(zhèn)人口201.45萬人，占比52.0%。近三年來城鎮(zhèn)人口平均增速不到1%，城市化進程緩慢。2019年全市暫住人口24萬人，其中外來務工人員14.6萬人，租賃市場需求量有限。

（三）租賃住房備案率低

雖然清遠市于2018年10月出臺了《清遠市房屋租賃合同備案規(guī)則》，但實際租賃備案率幾乎為零，出租人、承租人的登記備案意愿很低，中介也未開展這方面的業(yè)務引導，目前市以下各縣區(qū)還沒有因地制宜地制定具體的實施細則。

（四）政府部門目前尚未實現(xiàn)對租賃市場的有效監(jiān)管

清遠市出租住房總體呈現(xiàn)低小散、數(shù)量龐大、隱患叢生等特點。面對龐大的群體，如何對居住房屋出租實施規(guī)范管理，有效減少和防止出租住房內(nèi)違法犯罪行為、消防爆炸安全事故、擾亂社會治安行為，維護社會安全與和諧穩(wěn)定是清遠市社會治理一大痛點、難點。由于租賃備案率低、部門信息共享有限，相關(guān)部門目前仍未能真正意義上實現(xiàn)對租賃市場的有效監(jiān)管。

（五）租賃平臺作用發(fā)揮有限

雖然清遠市住建局與建設(shè)銀行清遠市分行共同開發(fā)的清遠市住房租賃管理系統(tǒng)已上線運行，但大量租賃交易實際仍運作于線下，游離于民間。根據(jù)向出租戶、承租戶調(diào)查，大部分群眾不知道也不了解這個平臺的存在，尤其是在縣區(qū)一級租賃平臺幾乎沒起到作用。中介以及租賃雙方仍然還是依靠傳統(tǒng)手段去找房源、找租客，因此現(xiàn)代化信息技術(shù)運用對租賃房屋的成交、備案、監(jiān)測、管理帶來的巨大便捷作用還不能得以充分發(fā)揮。

（六）部門聯(lián)動和共享機制滯后

我國住房租賃市場還是處于起步階段，除少數(shù)一二線城市，大部分城市租賃市場完善程度很低，規(guī)?；?jīng)營基本沒有形成，專業(yè)化住房租賃服務幾乎處于空白狀態(tài)，租賃住房低、小、散和舊、亂、差的格局普遍存在。因此，在租賃市場培育和發(fā)展初期，不僅需要做好宣傳、監(jiān)管，還需要有完善的配套政策加以規(guī)范，還需要有明晰的獎懲機制加以引導，各個部門多管齊下，相互協(xié)調(diào)，共同培育一個規(guī)范、健康、富有生機活力的租賃市場環(huán)境。[1]

目前，清遠市已出臺了一些關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場政策和制度，如市政府及時印發(fā)了《清遠市加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作實施方案》，但具體相關(guān)職責部門相應的具體配套政策措施相對滯后，遲遲未能出臺，多部門協(xié)調(diào)共享機制也未真正建立，聯(lián)動效果未顯現(xiàn)，因此離中央“加快”培育和發(fā)展的要求還是有很大差距。

（七）尚未形成專業(yè)化、規(guī)?；?、標準化的租賃服務市場

限于傳統(tǒng)習慣性思維方式，清遠市住房租賃市場的房屋基本還是以房東直接出租或由中介機構(gòu)居間出租為主，存在出租房屋裝修標準參差不齊、無專業(yè)化管理和服務、居住功能低下、租賃需求和供應脫節(jié)、無法充分挖掘和引導住房消費潛在需求、不利于租賃住房升級改造和保值增值等諸多弊病。

三、加快發(fā)展清遠市住房租賃市場的建議

（一）加快制定各項配套制度和加大既有政策執(zhí)行力度

培育市場，制度先行。清遠市要圍繞《清遠市加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作實施方案》，抓緊時間制定各項具體實施措施和執(zhí)行時間表，并認真加以貫徹落實和穩(wěn)妥推進，使政策扎扎實實落地落實。

研究拍賣土地建設(shè)租賃住房管理辦法，通過競配建比例的方式，在拍賣土地中合理配建租賃住房?？刹捎瞄_發(fā)商自持方式出租，也可采用無償方式移交給土地提供者，經(jīng)營權(quán)可交由國有租賃企業(yè)經(jīng)營管理。

盡快研究制定清遠市住房租賃管理規(guī)定，規(guī)范住房租賃行為，保護住房租賃合同當事人的合法權(quán)益，維護住房租賃市場秩序，推進社會綜合治理，促進房屋租賃市場健康發(fā)展。

借鑒佛山等地經(jīng)驗，研究制定“商改租”政策。允許部分已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)、商業(yè)辦公混合、多余存量的工廠、倉庫、公寓式酒店等類型非住宅存量用房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不改變的基礎(chǔ)上，改造成住宅功能，盤活存量，加大住房供給。根據(jù)多地實踐表明，商改租住房只能用于出租，不宜銷售。

加大《清遠市房屋租賃合同備案規(guī)則》政策執(zhí)行力度?！耙晕莨苋恕保课葑赓U備案是綜合治理的抓手，圍繞備案制度，重點推進住房租賃市場信息化建設(shè)、巡查監(jiān)管、制度建設(shè)三項工作。

（二）引導社會資本進入租賃市場，進一步發(fā)揮國企帶頭作用

對有條件的房地產(chǎn)中介機構(gòu)、物業(yè)服務機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行引導，鼓勵他們注冊住房租賃企業(yè)，開展專業(yè)化住房租賃服務。也可以引進廣州、深圳等地經(jīng)驗豐富的民營租賃企業(yè)來清遠進行租賃市場考察，并支持他們設(shè)立分支機構(gòu)。鼓勵金融機構(gòu)在進行風險評估的基礎(chǔ)上對這些企業(yè)提供有地方特色、行業(yè)特色的金融貸款產(chǎn)品支持。同時，繼續(xù)扶持和關(guān)注國企（如清遠建鑫公司）住房租賃業(yè)務的推進工作，注意及時總結(jié)經(jīng)驗和汲取教訓，在控制成本的基礎(chǔ)上，提高服務水平和專業(yè)能力，改善經(jīng)營狀況，進一步發(fā)揮國有住房租賃企業(yè)的示范引領(lǐng)作用。[2]

為鼓勵設(shè)立租賃服務企業(yè)，培育和扶持租賃企業(yè)發(fā)展，在國家稅收政策難以隨意調(diào)整的情況下，制定地方對租賃企業(yè)的獎勵或補貼政策，以緩沖稅負對企業(yè)贏利產(chǎn)生的影響。

在時機成熟時，協(xié)助住房租賃企業(yè)成立住房租賃方面的行業(yè)協(xié)會，制定租賃工作規(guī)則、行業(yè)自律公約、行業(yè)自律承諾書等規(guī)章制度，充分發(fā)揮協(xié)會的行業(yè)自律作用，規(guī)范住房租賃企業(yè)的服務行為，提高服務水平，促進租賃行業(yè)交流和健康快速發(fā)展。

（三）充分利用集體建設(shè)用地開發(fā)租賃用房

根據(jù)調(diào)研，廣州市住房租賃市場培育和發(fā)展的一個特點就是：開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點，選取留用地、節(jié)余存量宅基地建設(shè)租賃住房。這對廣州租賃住房的有效供給，穩(wěn)定市場租賃住房租金水平，抑制房價過快上漲起到了很大的作用。清遠市在臨近鄉(xiāng)村的人口密集區(qū)（如清遠大學城區(qū)）可參照這一作法，鼓勵利用村集體用地開發(fā)租賃用房。此外，廣州市在“城中村”的改造中也頗有建樹，明確租賃企業(yè)承租城中村房屋，以及將低效閑置商業(yè)用房、辦公用房改建集中出租等，按一般居民標準繳納水電費用，減少租賃企業(yè)運作成本。

（四）繼續(xù)完善租賃平臺建設(shè)，突出“服務+監(jiān)管”理念和特色

租賃平臺是租賃管理的關(guān)鍵，其系統(tǒng)模塊功能的健全與否、點擊瀏覽使用量的多少、信息處理能力的高低、資源共享程度的大小都直接決定了部門對租賃市場管理的效率和服務水平，因此，平臺建設(shè)的重要性非同一般。根據(jù)成都市住建局的經(jīng)驗，平臺的最高管理權(quán)限應在政府房屋管理部門，這樣有利于保障租賃住房方面的信息安全和集中統(tǒng)一管理。平臺建設(shè)方面要突出“服務+監(jiān)管”的理念和特色，致力打造一個集租賃房信息發(fā)布、房源信息多方式檢索、網(wǎng)上審核、網(wǎng)簽交易、多部門信息監(jiān)管、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、租賃備案登記、信用評價、租賃信息證明網(wǎng)上打印等多功能全方位管理和服務于一體的信息平臺，做到住房租賃服務和監(jiān)管“一網(wǎng)搞掂”。同時，政府部門應加大對平臺的推廣力度，充分利用網(wǎng)站鏈接、系統(tǒng)嵌入或植入、多平臺整合歸一等技術(shù)手段，有條件還可以開發(fā)手機APP平臺，以方便市民應用。[3]

市房屋行政主管部門應當利用房屋租賃信息服務平臺，對收集到的房屋租賃信息實行動態(tài)管理。市房屋行政主管部門應當在房屋租賃信息服務平臺上建立房屋租賃市場主體信用記錄，準確記錄市場主體的誠信信息，完善出租人、承租人、房屋租賃企業(yè)和中介機構(gòu)及其從業(yè)人員的信用管理制度。

房屋、規(guī)劃、市場監(jiān)督、稅務、發(fā)展改革、社會保障、消防、城市綜合執(zhí)法等行政管理部門和公安機關(guān)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當根據(jù)各自職責，通過信息共享平臺，采集、錄入、更新租賃房屋備案、消防、治安、工商登記、稅務、規(guī)劃、安全和處罰方面的信息，實現(xiàn)資源共享、信息互通。

（五）引導鼓勵私人租賃住房交由專業(yè)租賃企業(yè)“托管”

分散的私人自持出租房屋一直是清遠市租賃住房市場的主力軍，如何讓有條件進行集中改造、功能升級、裝修靚化的私人租賃住房自愿交由租賃公司“托管”，這是加快培育和發(fā)展住房租賃市場的痛點、難點也是關(guān)鍵點。

（六）宣傳、引導個人理性、正確、科學的居住消費觀念

近年來，全國上下購房群體呈現(xiàn)出明顯的“低齡化”“超前化”“啃老化”趨勢。不夠理性的住房消費觀給市場和個人都帶來了金融風險，不適度、不科學、不理性的住房消費觀不僅透支了個人、家庭其他方面的必要開支甚至透支了個人、家庭的幸福。

隨著社會的發(fā)展、人口流動加速，居住消費觀念也必將趨向理性、合理、科學。作為政府部門，必須發(fā)大力氣宣傳和引導理性、合理、科學的居住消費觀念，倡導健康文明、節(jié)約資源的居住消費觀念，向人民群眾傳播“居者有其屋”“居者優(yōu)其屋”“租售同權(quán)”“租購并舉”的政策導向。通過宣傳和倡導，為快速培育和發(fā)展住房租賃市場奠定堅實的思想基礎(chǔ)。

（七）充分依靠區(qū)域新優(yōu)勢，謀劃培育和發(fā)展住房租賃市場

近年來，隨著廣清一體化進程的推進，“入珠融灣”步伐的加快，以及粵港澳大灣區(qū)國家級規(guī)劃綱要的實施，清遠的區(qū)域新優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，周邊大城市對清遠的輻射、帶動和溢出效應將日益增強，這也將帶來住房租賃市場潛在的巨大增量需求。因此必須緊緊抓住這一契機，充分依靠區(qū)域新優(yōu)勢，大力做好加快培育和發(fā)展住房租賃市場的中長期規(guī)劃，穩(wěn)妥快速推進各項相關(guān)工作，進而進一步完善清遠住房供應新體系。

參考文獻：

[1] 嚴 榮.住房租賃體系：價值要素與“三元困境”[J].華東師范大學學報：哲學社會科學版，2020（3）：160-168+184.

[2] 王 林，鄧 露.租購并舉與住房租賃發(fā)展研究綜述[J].中國房地產(chǎn)，2020（12）：32-37.

[3] 王文麗.三亞市住房租賃市場的現(xiàn)狀與發(fā)展對策研究[J].環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望，2020（4）：75.

[責任編輯：龐 林]