房價(jià)又開始上漲了嗎？房企半年報(bào)釋放了啥信號(hào)

孫庭陽

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊攝

最近，國內(nèi)銷售規(guī)模最大的4家房地產(chǎn)上市公司，陸續(xù)公布了上半年收益情況，各大房企銷售及利潤數(shù)據(jù)浮出水面。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國內(nèi)全口徑銷售金額最大的4家房地產(chǎn)公司，從大到小依次是碧桂園（2007.HK）、萬科（000002.SH）、中國恒大（3333.HK）和融創(chuàng)中國（1918.HK） 。今年上半年，碧桂園仍以銷售金額3723億元的成績，穩(wěn)居行業(yè)第一。

隨著疫情形勢好轉(zhuǎn)和趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場也開始明顯回暖。最新數(shù)據(jù)顯示，4大房企在7月份的銷售額都在增長，其中碧桂園7月份銷售543億元，同比增長27.5%，位列4大房企之首。

與此同時(shí)，7月份的房地產(chǎn)銷售價(jià)格也開始呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，三大地產(chǎn)龍頭的房價(jià)都漲了，如恒大每平方米上漲了446元，萬科上漲350元，碧桂園上漲159元。這三家巨頭的銷售額占到了全國房地產(chǎn)市場成交額的一成左右，所以從他們的房價(jià)變動(dòng)可以分析和預(yù)測全國房地產(chǎn)市場下一步變化。

年初以來，新冠肺炎疫情不僅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響巨大，房地產(chǎn)行業(yè)所受沖擊也十分明顯，商品房成交量經(jīng)歷了深度調(diào)整，如全國房地產(chǎn)銷售面積，上半年同比下降8%;一線城市成交面積在前5個(gè)月同比下降;二三線城市成交面積前4個(gè)月同比下降。

綜合分析可見，今年樓市的回暖有個(gè)特點(diǎn)，即二三線城市的樓市率先回暖，其商品房成交面積在5月份就錄得增長;而一線城市的回暖稍晚，其成交面積在6月份才由下降轉(zhuǎn)為增長。

與此同時(shí)，幾家房地產(chǎn)巨頭的業(yè)績回暖也有先后。

碧桂園銷售率先回暖 ?比其它公司早了兩個(gè)月

在3月份，碧桂園就扭轉(zhuǎn)了前兩個(gè)月銷售額連續(xù)下降的態(tài)勢，轉(zhuǎn)為同比增長。到了5月份，萬科和融創(chuàng)中國才加入到增長的隊(duì)列中。

在今年前兩個(gè)月，碧桂園每月銷售額均是同比下降，特別是2月份，同比下降了50%，如果延續(xù)這樣的下降態(tài)勢，2020年上半年銷售難以樂觀。不過3月份，碧桂園的銷售額發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，當(dāng)月增長4.2%，這樣的增長態(tài)勢一直在延續(xù)到今年7月份。

3月和4月這兩個(gè)月，萬科和融創(chuàng)中國的銷售額仍在同比下降，直到5月份才轉(zhuǎn)為同比向上增長。

碧桂園銷售回暖時(shí)間早，除了公司銷售加碼，也與公司項(xiàng)目所處位置有關(guān)。如前文所述，二三線城市房地產(chǎn)市場回暖早于一線城市。

碧桂園半年報(bào)顯示，今年上半年，公司銷售額61%來自三四線城市，一二線城市只占39%。

從項(xiàng)目分布可知碧桂園項(xiàng)目下沉的深度。2019年碧桂園國內(nèi)權(quán)益合同銷售前100的項(xiàng)目中 中小城市居多。例如，項(xiàng)目所在位置有江蘇鎮(zhèn)江句容市、浙江寧波慈溪市、河南許昌長葛市、四川涼山西昌市、河北唐山路北區(qū)和西寧城北區(qū)等地，分布相當(dāng)廣泛。

截至今年6月末，碧桂園已簽約或已摘牌的國內(nèi)地項(xiàng)目2662個(gè)，業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)地31個(gè)省區(qū)、288個(gè)地級(jí)市、1334個(gè)區(qū)縣，是地域布局最廣泛性的房企之一。

主攻三四線城市，碧桂園的市場邏輯很清晰。

早在2019年，碧桂園董事會(huì)主席楊國強(qiáng)就公開強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在農(nóng)民工工資已經(jīng)上漲，農(nóng)民工到萬人以上的城鎮(zhèn)聚集成為趨勢。他堅(jiān)定看好三四五線城市的發(fā)展。

碧桂園目前已進(jìn)駐的三四線城市中，85%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)。

相比之下，一些將精力放在一二線城市的龍頭房企，今年上半年銷售回暖晚及銷售額落后，這可能是重要原因之一。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊攝

萬科表示要堅(jiān)持圍繞城市經(jīng)濟(jì)圈布局。公司2019年新增項(xiàng)目建筑面積72%位于一二線城市，按權(quán)益投資金額計(jì)算，80%位于一二線城市。

在今年1季度，融創(chuàng)中國的土地儲(chǔ)備82%的土地儲(chǔ)備于一二線城市，到2季度末仍達(dá)80%，今年下半年的可售資源76%位于一二線城市。

從銷售均價(jià)也能看出各公司定位不同。以今年7月份的售價(jià)為例，每平方米售價(jià)過萬元的公司有萬科和融創(chuàng)中國，分別是14980 元/平方米、14016 元/平方米。中國恒大和碧桂園售價(jià)在萬元以下，分別是9337 元/平方米、8521 元/平方米。碧桂園的售價(jià)最“接地氣”。

會(huì)賣樓 更要快速回款

分析幾家房企龍頭的半年報(bào)可以看出，受疫情影響，多家房企都遇到了因工期延后致使收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)后移的問題。而在這樣的大勢下，能夠快速回款的企業(yè)后勢強(qiáng)勁。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，銷售回款率越高，代表資金周轉(zhuǎn)速度越快，企業(yè)財(cái)務(wù)資金管控能力越強(qiáng)，從而保障充足的現(xiàn)金流，提高公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

業(yè)內(nèi)最大的央企房地產(chǎn)公司保利地產(chǎn)，2019年時(shí)銷售回籠率是93%，今年上半年降到了90.1%。

碧桂園今年上半年共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售回款額2509億元，權(quán)益回款率達(dá)94%，已經(jīng)連續(xù)五年高于90%。

目前監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)公司融資管理越來越嚴(yán)，“手中有錢心中不慌”，所以現(xiàn)金也成為外界評(píng)判房企穩(wěn)定性的重要指標(biāo)。

上半年末，融創(chuàng)中國現(xiàn)金余額（包括受限制現(xiàn)金） 1209億元，其中非受限制現(xiàn)金852億元，占同期總資產(chǎn)比例為8.56%。

數(shù)據(jù)來源：Wind資訊。編輯制圖：《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采制中心

碧桂園賬面可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)2055億元，占總資產(chǎn)比例為10.5%。另有約3288億元銀行授信額度尚未使用。

另外，房地產(chǎn)行業(yè)的凈借貸比率平均值在90%左右，碧桂園只有58%，已經(jīng)持續(xù)多年保持在70%以下。

對(duì)于下半年，銷售依然是房企巨頭們的首要任務(wù)，正如萬科所說“每天都是賣樓的好日子”。

受新冠肺炎疫情影響，人們居住和購房的理念及選擇也發(fā)生了重大變化，其中最為明顯的變化就是，以往扎堆在一二線城市或市中心購房，現(xiàn)在越來越多的人選擇到三四線城市或大城市周邊置業(yè)生活。后疫情時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)特別是行業(yè)巨頭們的優(yōu)劣勢可能也會(huì)更加明顯。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第17期）