邵風(fēng)波

摘 要 在建工程項(xiàng)目測(cè)繪測(cè)量中，土地竣工、房產(chǎn)以及規(guī)劃竣工這三項(xiàng)測(cè)繪是其核心內(nèi)容。在房屋建筑測(cè)量中，傳統(tǒng)的測(cè)量方法已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代化測(cè)繪工作的要求，多次重復(fù)測(cè)繪，既增加了房屋測(cè)量成本，更浪費(fèi)了大量測(cè)繪資源。而應(yīng)用”三測(cè)合一”測(cè)繪技術(shù)，可實(shí)現(xiàn)成果共享，進(jìn)一步協(xié)調(diào)統(tǒng)一測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。運(yùn)用”三測(cè)合一”所獲取的房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積計(jì)算結(jié)果與規(guī)劃建筑面積測(cè)繪得出的結(jié)果存在著一定的差異，造成這種情況的原因在于兩種測(cè)繪方式所選用的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)不同。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)實(shí)地測(cè)量;三測(cè)合一;測(cè)繪工作;差異分析;規(guī)劃建筑面積

早期房屋建筑面積測(cè)繪中，工程測(cè)繪人員所運(yùn)用的測(cè)量方法往往存在重復(fù)的情況，不單單是影響測(cè)繪工作效率，甚至是延誤房屋建筑施工方的工作進(jìn)度。與此同時(shí)，房屋建筑測(cè)量工作需要多個(gè)測(cè)繪單位共同完成，這就在一定程度上造成了人力、物力及時(shí)間等多方資源的浪費(fèi)。應(yīng)用“三測(cè)合一”便可有效解決這一問題，在房屋建筑工程項(xiàng)目竣工收尾環(huán)節(jié)，選擇資質(zhì)完備的測(cè)繪單位進(jìn)行房產(chǎn)實(shí)測(cè)、工程竣工驗(yàn)收測(cè)量與規(guī)劃核實(shí)測(cè)量，經(jīng)相關(guān)部門審批后進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

1“三測(cè)合一”

“三測(cè)合一”中的三測(cè)是指在建工程項(xiàng)目竣工后的規(guī)劃竣工、土地竣工與房產(chǎn)實(shí)測(cè)這三項(xiàng)測(cè)繪工作。“合一”是指將建筑工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)中涉及的上述3項(xiàng)測(cè)繪工作進(jìn)行科學(xué)整合，由資質(zhì)完備的同一測(cè)繪單位，以統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)三測(cè)結(jié)果制定出相應(yīng)的測(cè)繪成果報(bào)告。房屋測(cè)量是以GB/T17986-2000為標(biāo)準(zhǔn)，全方位實(shí)地測(cè)量房屋建筑施工尺寸大小，劃分房屋各功能區(qū)域，以此進(jìn)行房屋建筑面積計(jì)算[1]。規(guī)劃竣工測(cè)繪以國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)要求為依據(jù)，具體包括綠化、建筑面積核實(shí)測(cè)量、審批紅線外短距離范圍內(nèi)地形圖、建筑房屋四周或者是高度等多方測(cè)量。土地竣工測(cè)繪則是指分幢占地測(cè)量、地籍圖測(cè)繪等，其主要作用是核查批準(zhǔn)用地與實(shí)際建設(shè)間是否存在超紅線用地、少批多用等違規(guī)施工建設(shè)情況。

2應(yīng)用“三測(cè)合一”的優(yōu)勢(shì)

以往工程項(xiàng)目測(cè)量多為串聯(lián)式測(cè)量，由三個(gè)測(cè)繪單位進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，而房產(chǎn)、土地及規(guī)劃部門間無(wú)法形成聯(lián)動(dòng)，往往上一測(cè)量工序未完成前無(wú)法進(jìn)行下一階段的測(cè)繪工作，如此造成各項(xiàng)資源的大量浪費(fèi)。另外，房產(chǎn)、土地及規(guī)劃各部門間所得出的測(cè)量數(shù)據(jù)可能存在不一致，這就需要多次重復(fù)測(cè)量?！叭郎y(cè)合一”是對(duì)規(guī)劃竣工測(cè)繪、土地竣工測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪等進(jìn)行優(yōu)化整合，由同一測(cè)繪單位實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目的上述三項(xiàng)測(cè)量，以高效率測(cè)繪服務(wù)，最大限度上提升時(shí)間、人力與物力等各項(xiàng)資源利用效率?！叭郎y(cè)合一”可實(shí)現(xiàn)資源共享，結(jié)合“三測(cè)合一”實(shí)際建設(shè)工程項(xiàng)目案例，排出其他干擾因素，由同一測(cè)繪單位負(fù)責(zé)建設(shè)工程項(xiàng)目的所有測(cè)量工作，可有效縮短野外作業(yè)時(shí)間，其測(cè)量效率可保持在1天/1.5幢。與此同時(shí)，應(yīng)用“三測(cè)合一”可減少重復(fù)測(cè)繪，以統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一次性收費(fèi)。允許多個(gè)測(cè)繪單位進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，突破測(cè)繪壟斷局限，以此提升測(cè)繪單位的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，積極發(fā)展智能高端測(cè)繪技術(shù)，逐步強(qiáng)化自身綜合實(shí)力[2]。

3“三測(cè)合一”存在的不足

隨著“三測(cè)合一”大范圍應(yīng)用，各測(cè)繪單位間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，由此很有可能呈現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)，繼而影響建設(shè)工程項(xiàng)目測(cè)繪、測(cè)量效果。一方面，在多種因素作用下，各個(gè)測(cè)繪單位間的技術(shù)水平、服務(wù)水平及人員素養(yǎng)等等都存在著一定差異，因而“三測(cè)合一”應(yīng)用效果也各不相同，無(wú)法充分發(fā)揮出“三測(cè)合一”的優(yōu)勢(shì)。另一方面，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，某些測(cè)繪單位為占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，很有可能進(jìn)行惡意降價(jià)，這樣既擾亂了測(cè)繪市場(chǎng)秩序，也不利于測(cè)繪市場(chǎng)健康有序發(fā)展?；诖?，相關(guān)管理部門必須有效規(guī)范測(cè)繪市場(chǎng)，制定準(zhǔn)入門檻、構(gòu)建測(cè)繪單位信息數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)于不同測(cè)繪單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、資質(zhì)評(píng)級(jí)等加以合理管控，維護(hù)測(cè)繪市場(chǎng)秩序，以此保障“三測(cè)合一”的應(yīng)用效果[3]。

4房產(chǎn)與規(guī)劃建筑面積差異

在實(shí)際的“三測(cè)合一”應(yīng)用過程中，絕大多數(shù)工程建設(shè)項(xiàng)目的房產(chǎn)實(shí)地測(cè)量面積與規(guī)劃建筑面積間都存在不一致，究其根本，造成測(cè)量差異的主要原因是所參照的測(cè)繪規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)不同。GB/T17986-2000 是房產(chǎn)實(shí)測(cè)建面測(cè)量的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，而GB/T50353-2013是規(guī)劃建筑面積測(cè)量計(jì)算的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。GB/T17986-2000與GB/T50353-2013二者適用范圍、應(yīng)用目的及計(jì)算規(guī)則各不相同，將這兩種測(cè)繪規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用于同一建設(shè)項(xiàng)目中，房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積與規(guī)劃建設(shè)面積差異事項(xiàng)有很多，簡(jiǎn)單列支以下幾個(gè)常見的不同之處。第一，建筑面積計(jì)算，在GB/T17986-2000標(biāo)準(zhǔn)下，有頂蓋、結(jié)構(gòu)堅(jiān)固且高度在2.2米以上的永久性建筑稱之為房屋建筑面積，具體包括陽(yáng)臺(tái)、地下室、室外樓梯等地上建筑面積與地下建筑面積。而在GB/T50353-2013標(biāo)準(zhǔn)下，自然層外圍結(jié)構(gòu)所對(duì)應(yīng)的外圍水平面積之和視為房屋建筑面積，結(jié)構(gòu)層高大于2.2米以上的，按照100%計(jì)算，而低于2.2米的層高結(jié)構(gòu)，則按照50%計(jì)算建筑面積。二者之間的區(qū)別在于房屋結(jié)構(gòu)層高規(guī)定不一致，規(guī)劃建筑面積計(jì)算將2.2米以下結(jié)構(gòu)層高以50%計(jì)算。第二室外樓梯面積計(jì)算，在GB/T17986-2000標(biāo)準(zhǔn)下，有頂蓋的室外樓梯按照各層水平投影面積計(jì)算，無(wú)頂蓋則以其50%計(jì)算。而在GB/T50353-2013標(biāo)準(zhǔn)下，室外樓梯面積計(jì)算并入房屋建筑自然層面積計(jì)算單層，以其外圍結(jié)構(gòu)水平投影面積50%計(jì)算。二者之間的區(qū)別在于，前者將有頂蓋室外樓梯按照全面積計(jì)算，無(wú)頂蓋按照50%建筑面積計(jì)算。后者規(guī)劃建筑面積以其50%面積計(jì)算。第三，陽(yáng)臺(tái)，是否為封閉式或者是房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)外來(lái)判斷以全面積計(jì)算或是1/2面積計(jì)算。

5結(jié)束語(yǔ)

總之，三測(cè)合一”使用過程中，由于房屋建筑面積參照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不同，使得房屋實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與規(guī)劃建筑面積間存在一定差異，這兩種建設(shè)項(xiàng)目測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)并不會(huì)對(duì)測(cè)量工作產(chǎn)生實(shí)質(zhì)上的影響。

參考文獻(xiàn)

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