關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理的問題與對(duì)策分析

摘 要 在房地產(chǎn)開發(fā)階段，其簽署的合同對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本、施工工期以及質(zhì)量要求都有詳細(xì)的規(guī)定，同時(shí)還可以保障合同各方的合法權(quán)利，因此在實(shí)際的項(xiàng)目中，相關(guān)管理人員一定要重視合同的管理?；诖?，本文首先闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)合同管理的重要意義，接著分析當(dāng)前合同管理中存在的缺陷和不足，最后給出了相應(yīng)的解決措施，希望能給有關(guān)人員可供參考之處。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);合同管理;存在問題

引言

現(xiàn)階段，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，有效地帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。但是對(duì)于目前的房地產(chǎn)開發(fā)工程來說，同樣也增加了施工難度，施工規(guī)模擴(kuò)張也會(huì)導(dǎo)致施工的工期變得更長(zhǎng)，這種情況下，在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)工程施工建設(shè)中，就會(huì)出現(xiàn)更多的問題以及更多的安全隱患，因此這就需要相關(guān)管理人員要做合同管理工作，有效的解決不確定性的問題，確保項(xiàng)目工程可以更快更好地完成。

1加強(qiáng)合同管理的重要性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，企業(yè)的合同管理是指對(duì)那些以企業(yè)自身為當(dāng)事人的合同，根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)來完成合同的簽訂、履行、變更、監(jiān)督審查、解除以及終止等一系列工作。在這其中，合同的簽訂、履行、變更、解除、終止是屬于合同的管理內(nèi)容。而監(jiān)督和審查則是管理合同的有效手段。在項(xiàng)目管理中必須確保合同管理具有系統(tǒng)性、動(dòng)態(tài)性，同時(shí)要貫穿于項(xiàng)目管理的全過程。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否在很大程度上受到合同管理質(zhì)量的影響。合同管理始終是施工項(xiàng)目管理中的關(guān)鍵部分，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，因此必須要根據(jù)項(xiàng)目中管理人員的具體情況來做好合同管理工作，及時(shí)、準(zhǔn)確、有效地控制好項(xiàng)目管理控制。具體來說，合同管理的重要性主要有以下幾方面體現(xiàn)：

（1）提高合同質(zhì)量，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)工程來說，其涉及的環(huán)節(jié)和內(nèi)容眾多，因此工期較長(zhǎng)，相比于普通產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)有著更多的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從立項(xiàng)、施工、竣工以及后續(xù)維護(hù)中都面臨著復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。通過有效的合同管理，對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及工期要求做出明確規(guī)定，能夠保障建筑工程的質(zhì)量安全以及施工效率。在合同中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及各參與方的職責(zé)、利益進(jìn)行明確的規(guī)定，劃定具體的責(zé)任范圍，避免出現(xiàn)職責(zé)不清而造成的互相推諉問題，規(guī)避法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)。通過科學(xué)有效的合同管理，能夠更加全面的管控建筑工程，合理解決工程中所面臨的質(zhì)量、工期以及成本問題，提高資源利用率，規(guī)避法律糾紛，督促各方以合同為基礎(chǔ)來辦事，使各方更好的承擔(dān)責(zé)任。

（2）應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控，防范合同風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于政策較為敏感，當(dāng)前我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨著政策的變動(dòng)和調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響。同時(shí)這也是國(guó)家宏觀調(diào)控的手段所在。因此在符合法律要求的前提下加強(qiáng)合同管理，避免由于政策變動(dòng)而造成企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說至關(guān)重要，是其長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

（3）提升管理水平，提高經(jīng)濟(jì)效益。合同簽訂的目的在于各方能夠更好地履行相應(yīng)的職責(zé)義務(wù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其資金回流以及工程質(zhì)量方面都有較大的壓力，因此合同的履行至關(guān)重要，如果出現(xiàn)漏洞和缺陷，將會(huì)給整個(gè)工程的工期造成不利影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付相應(yīng)的違約金。因此必須要加強(qiáng)合同管理，根據(jù)自身的實(shí)際情況來家里相應(yīng)的合同履行機(jī)制，做到自我保護(hù)、自我管理以及自我約束。按照約定順利履行合同，加強(qiáng)合同履行情況的監(jiān)督管理，全面提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益[1]。

2房地產(chǎn)合同管理工作中存在的問題

（1）合同內(nèi)容存在缺陷。在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)工程合同制定過程中，要以相關(guān)的法律規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)為前提，同時(shí)合同還要由各方共同的制定，還要表達(dá)出各方的目的，從而有效的保證合同的約束效果。然而目前來看，在實(shí)際的合同的編制期間，如果合同中所描述的相關(guān)規(guī)范不清楚或者是出現(xiàn)歧義，就會(huì)使得在后續(xù)的具體施工階段出現(xiàn)施工標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議，各方都不能很好地滿足合同標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重影響各方的利益。如果在實(shí)際的房地產(chǎn)合同中發(fā)現(xiàn)有關(guān)違反法律規(guī)定的內(nèi)容，那么按照相關(guān)的規(guī)定來說，這個(gè)合同就必須要作廢處理，不再具有法律效益。另外，如果出現(xiàn)各方在合同管理中有無法解決的相關(guān)問題，那么就必須要上報(bào)上級(jí)組織協(xié)調(diào)解決或者是交由各方都新來的權(quán)威機(jī)構(gòu)來相協(xié)調(diào)處理這些事務(wù)，還要注意的是各方一定要按照法律的相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)處理相關(guān)的合同爭(zhēng)議現(xiàn)象。

（2）合同形式問題。在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)工程中，所對(duì)應(yīng)的合同不但會(huì)受到相關(guān)法律法規(guī)的約束，而且在具體施工中的一些技術(shù)方面問題同樣也會(huì)阻礙合同的順利開展，所以在合同的制定和簽署的過程中，相關(guān)管理人員一定要重視合同形式呈現(xiàn)以及相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，必須要確保在法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的前提下完成合同的制定和簽署工作。在我國(guó)的《合同法》中，相關(guān)人員可以找到合同的形式的相關(guān)要求。同時(shí)在具體的編制合同的過程中，相關(guān)編制人員如果沒有按照相關(guān)法律的標(biāo)準(zhǔn)和要求來整理并完善合同的形式，這就會(huì)嚴(yán)重影響到合同的內(nèi)容，使得合同內(nèi)容極易出現(xiàn)大量的錯(cuò)誤現(xiàn)象，從而導(dǎo)致合同中相關(guān)規(guī)定的不再具有法律效益，同樣合同中規(guī)定相關(guān)施工規(guī)范也就變得不是很準(zhǔn)確，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利開展。除此之外，在實(shí)際的房地產(chǎn)工程合同制定的過程中，還要增派審核人員對(duì)制定合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的公正，確保合同在實(shí)際的應(yīng)用中具有法律效益[2]。

3優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)工程合同管理的對(duì)策

（1）加強(qiáng)合同管理。在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)工程期間，一定要確保合同管理的相關(guān)管理人員切實(shí)投入到合同的簽署和審核工作中，同時(shí)還要和相關(guān)管理人員同時(shí)完成合同文件的閱讀以及審核工作。合同管理人員也必須要在整個(gè)項(xiàng)目過程中發(fā)揮作用，保證簽署合同的合理性，確保能夠順利地履行合同要求。房地產(chǎn)工程管理人員也要和合同管理人員一起完成合同的簽署和審核工作，同時(shí)，還要在具體的審核階段及時(shí)的發(fā)現(xiàn)可能會(huì)影響到合同履行的相關(guān)不準(zhǔn)確的信息，并及時(shí)的與合同管理人員進(jìn)行修訂并完善。還要注意的是，在具體的施工階段，管理人員還要定期監(jiān)督和審查工程的建設(shè)情況，同時(shí)，還要對(duì)合同履行情況進(jìn)行相應(yīng)的審核，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題并合理的解決，督促施工單位履行合同的義務(wù)。

（2）規(guī)范合同文件內(nèi)容。在實(shí)際的工程期間，管理人員一定要提高對(duì)合同文件制定工作的重視程度，最大限度地提升合同文件的規(guī)范性和準(zhǔn)確性。在項(xiàng)目期間，合同內(nèi)容直接影響到企業(yè)自身的合法權(quán)益。在合同的簽訂過程中要仔細(xì)閱讀合同中的每一項(xiàng)條款，掌握具體合同內(nèi)容，避免由于條款不明而造成合同糾紛，導(dǎo)致企業(yè)效益受損。例如在材料價(jià)格方面，如果沒有對(duì)價(jià)格的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)執(zhí)行文件，當(dāng)遇到較長(zhǎng)工期時(shí)，就會(huì)由于材料價(jià)格的波動(dòng)而造成結(jié)算中產(chǎn)生一定的爭(zhēng)議和糾紛，不利于工程的造價(jià)控制。因此，對(duì)于項(xiàng)目管理人員來說一定要在合同簽署前深入的了解項(xiàng)目實(shí)際情況，詳細(xì)掌握項(xiàng)目的各階段內(nèi)容，對(duì)合同的各項(xiàng)條款和細(xì)則進(jìn)行細(xì)致的審查，檢查能否嚴(yán)格遵循合同內(nèi)容完成。在合同簽訂過程中，必須要做到合同的呢日工較為清晰，表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)，能夠考慮到各方面的實(shí)際情況。同時(shí)還要認(rèn)真分析字面間的隱藏內(nèi)容，確保合同的公正性和公平性，這樣才能更好地實(shí)施合同管理。除此之外，要注意合同文本的規(guī)范化管理，必須要與合同文件的要求相一致。

（3）加強(qiáng)合同管理人員素質(zhì)建設(shè)。合同管理工作的實(shí)施主體在于人，要安排專門的人員來進(jìn)行合同管理工作，同時(shí)注重培養(yǎng)其專業(yè)能力和綜合素質(zhì)。提高管理人員的法律意識(shí)，確保合同管理合法性，認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法規(guī)常識(shí)，以項(xiàng)目實(shí)際情況為基礎(chǔ)來加強(qiáng)合同管理。對(duì)工程合同的各項(xiàng)條款進(jìn)行嚴(yán)格的審查，同時(shí)全面細(xì)讀合同中的具體規(guī)定，其中包括工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目邊界、付款方式等方面，保證合同具有較高的可操作性。另外，要定期的組織合同管理人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，系統(tǒng)的培訓(xùn)其法規(guī)知識(shí)，在保證其專業(yè)技能有所提高的前提下加大力度促進(jìn)其思想道德建設(shè)，為合同管理工作的順利開展提供保障[3]。

4結(jié)束語

總之，當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，同時(shí)經(jīng)濟(jì)體制越來越完善，房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，憑借其自身所具有的法律約束力來保障合同各方活動(dòng)和行為符合要求。因此必須要高度重視合同管理工作，不斷提高管理人員的專業(yè)水平和法律意識(shí)，切實(shí)提高合同管理工作的質(zhì)量水平，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升奠定良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1] 樊雙紅.淺談合同管理在房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的重要性[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2019（9）：229-230.

[2] 顧為為.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程合同管理若干問題的探討[J].建材與裝飾，2019（26）：210-211.

[3] 田立坤.現(xiàn)代企業(yè)合同管理問題及對(duì)策探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（2）：142.

作者簡(jiǎn)介

易希（1986-），男，湖北廣水;學(xué)歷：本科，職稱：中級(jí)工程師，現(xiàn)就職單位：株洲市云龍發(fā)展投資控股集團(tuán)置業(yè)有限公司，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)，土木工程，項(xiàng)目管理。