淺議房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計與管理

顏勝

【摘要】目前，我國國民經(jīng)濟的飛速上升，離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對生活質(zhì)量越來越重視，從而加快了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場競爭中立有一席之地，就必須加強房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計與管理?；诖耍疚年U述了房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理的含義，并分析了規(guī)劃設(shè)計管理的任務(wù)，希望實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);規(guī)劃;設(shè)計;管理

房地產(chǎn)項目的規(guī)劃和設(shè)計是決定整個房地產(chǎn)項目的成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，在設(shè)計管理過程中一旦出現(xiàn)任何問題，整個建筑項目的進度將大大降低，從而增加了建筑項目的成本，嚴重時，還會導致產(chǎn)品質(zhì)量問題。如果出現(xiàn)此類問題，開發(fā)人員通常將責任指向設(shè)計單位，因為他們覺得主要責任就是設(shè)計問題。針對于房地產(chǎn)來說，設(shè)計出現(xiàn)問題主要在于開發(fā)商自己的行政管理不到位，因為開發(fā)人員自己的項目管理團隊中只有少數(shù)成員，通常都是由承包和采購來完成。設(shè)計對房地產(chǎn)項目的整個過程來說非常重要，因此，必須做好對項目企業(yè)采購控制，并對項目企業(yè)所有設(shè)計工作進行嚴格的管理和規(guī)劃，從而保證房地產(chǎn)項目的順利進行。

1、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理的含義

針對于房地產(chǎn)建設(shè)的整個過程來說，比較復(fù)雜，例如：設(shè)計決策、建筑設(shè)計，以及對項目銷售的管理和開發(fā)，同時，還有對后期管理工作的廣泛優(yōu)化。所有建立項目的最終目標都是一致的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，都是為了獲得良好的經(jīng)濟效益，因為企業(yè)發(fā)展只有在經(jīng)濟銷售支持的情況下才能得到生存和發(fā)展。房地產(chǎn)管理的主要任務(wù)是使經(jīng)濟利益最大化。在此過程中，首先，需要明確定義設(shè)計的目的。其次，加強整個生產(chǎn)和運營過程的總體規(guī)劃，因此，必須與設(shè)計部門和有關(guān)部門做好良好的溝通。

2、規(guī)劃設(shè)計管理的任務(wù)

2.1設(shè)計流程管理

從時間管理和人員分配的角度來看，設(shè)計過程管理的整個方面都應(yīng)創(chuàng)建一個完整的、系統(tǒng)的管理工作計劃，該計劃應(yīng)滿足各個方面的要求，并具有人員分配和能量轉(zhuǎn)移的機制。首先，明確設(shè)計部門員工的工作的內(nèi)容，使員工對其有明確的認識，并進行職責和管理的分配，以便可以解決各個部門之間的矛盾。同時，設(shè)計師也應(yīng)該提高自身的技能，找準設(shè)計思路，明確項目進度，確保順利的完成工作?？梢?，管理設(shè)計決定管理整個項目開發(fā)的主要組成部分。從設(shè)計到施工，必須確保每個環(huán)節(jié)的合理性和實施性。換句話說，就是設(shè)計過程不僅僅是特定的模型，只有將其在房地產(chǎn)項目中得到廣泛的使用，才可以對其進行全面測試，實現(xiàn)有效性和合理性。不過，房地產(chǎn)項目的情況不同，管理過程的有效性也不同，因此，必須努力尋求適當?shù)漠a(chǎn)品定位和服務(wù)策略。除此之外，還應(yīng)加強服務(wù)管理機制的開發(fā)，提高企業(yè)經(jīng)濟利益，縮短設(shè)計周期，提高工作效率，實現(xiàn)一舉兩得的效果。

2.2房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理能夠一定程度上控制項目風險

一旦確定了房地產(chǎn)建設(shè)項目，就可以開始建筑設(shè)計工作。當前，房地產(chǎn)項目的范圍正在日益增加，并且所使用的建筑材料的數(shù)量也在不斷增加，導致建材的市場價格波動非常大，直接對建筑項目造成了一定的威脅。如果房地產(chǎn)企業(yè)希望獲得更多的經(jīng)濟利益，則需要采取科學、審慎的風險控制措施。但是，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)過于追求經(jīng)濟效益，忽視了對項目規(guī)劃設(shè)計的管理，導致在具體的建筑過程中發(fā)生許多違規(guī)行為，最終導致一系列的事故問題。為了減少不同類型事故發(fā)生的頻率，許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開發(fā)了績效管理系統(tǒng)和其他適當?shù)目刂拼胧?，但并未結(jié)合建設(shè)項目的實際情況，從而只是體現(xiàn)在形式方面，最終導致在施工過程中，由于質(zhì)量問題嚴重破壞了整體施工進度，減少了施工進度。此外，為了獲得更多利益，一些房地產(chǎn)企業(yè)試圖觸及政治邊緣，通過擦拭球來開始生產(chǎn)和建設(shè)，最終由于各種非法操作而增加了該項目的風險。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，選擇設(shè)計單位非常重要，通常設(shè)計師對項目施工過程中的風險因素和項目目標的重視不大，其主要是因為對項目企業(yè)的了解不夠全面，很難繪制工程圖，也很難在施工中實現(xiàn)預(yù)期的建設(shè)目標，導致在選擇設(shè)計方案存在一定的風險，例如：技術(shù)操作的準確性。因此，項目開發(fā)人員在組織項目時必須首先具有責任感和承擔責任的意識，并對項目的風險有足夠的了解，只有對項目施工過程中的各種風險進行定性分析，才能制定科學、合理的控制措施，確保房地產(chǎn)建設(shè)管理的有效性。

2.3設(shè)計質(zhì)量管理

對于施工單位而言，將根據(jù)項目設(shè)計要求進行施工，也就是說，項目設(shè)計的質(zhì)量直接決定了施工質(zhì)量。但是，在正常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會將施工階段視為發(fā)展的關(guān)鍵，因此，在具體的實施過程中，應(yīng)該嘗試糾正這一觀念。通常，施工階段是實現(xiàn)設(shè)計理論的過程。施工是產(chǎn)品設(shè)計的早期階段，對塑造產(chǎn)品質(zhì)量起著關(guān)鍵作用。因此，應(yīng)對設(shè)計和施工建立一套完善的控制系統(tǒng)，并進行嚴格的監(jiān)控，以確保產(chǎn)品設(shè)計的質(zhì)量。此外，還應(yīng)制定科學、完整的現(xiàn)場管理計劃。在制定設(shè)計計劃和施工過程時，應(yīng)做到以下幾點：首先仔細閱讀圖紙，并根據(jù)各種設(shè)計經(jīng)驗仔細研究圖紙，避免圖紙過于僵硬而出現(xiàn)無法修改的情況;其次，必須建立科學，審慎的監(jiān)督機制，以應(yīng)對施工中的任何情況，并將設(shè)計變更的成本控制在合理且可承受的范圍內(nèi)，確保項目的有效性。

2.4管理設(shè)計進度

目前，在我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，監(jiān)理人員尚未監(jiān)視初步計劃和草案的開發(fā)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要發(fā)揮自身的作用監(jiān)視和協(xié)調(diào)設(shè)計過程。否則，會直接俄延遲房地產(chǎn)的開發(fā)過程中的設(shè)計進度，從而導致房地產(chǎn)開發(fā)商失去市場競爭力，從而造成巨大的損失。為了實現(xiàn)監(jiān)視設(shè)計進度的目標，開發(fā)人員已將設(shè)計計劃的管理置于最重要的位置。在實施過程中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的總體規(guī)劃，通過各專業(yè)技術(shù)部門的協(xié)商和共同討論，制定最有效的規(guī)劃。然后，建筑設(shè)計總工程師應(yīng)根據(jù)要求定期完成每個階段的審查工作，并將其與初始項目開發(fā)計劃進行詳細的分析和比較。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計涉及面廣，并且存在一定的困難。但是，為了提高房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量，以及社會經(jīng)濟的發(fā)展，必須不斷完善管理，根據(jù)法律法規(guī)將項目的實際規(guī)劃與設(shè)計結(jié)合起來，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

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