中國租賃居住簡史

汪維

【摘要】從福利分配時代的“短缺”，到繁榮時期的“高價”，住房矛盾在不同歷史時期顯現(xiàn)出不同的特點。本文以中國租房歷史為線索，觀察租住形態(tài)的變遷，為租賃市場未來的發(fā)展貢獻思考。

【關鍵詞】租賃住房;70年歷史;租購并舉;REITs

2015年以來，“房住不炒，租購并舉”被屢次提及，成為房地產(chǎn)長效機制中著力點。中國能否通過租賃市場的建設，形成“低端有保障、租賃有自由、中端有支持、高端有市場”的國民住房長期制度？成為社會關注的熱點問題。

1、1949-1979年“先生產(chǎn)，后生活”

1.1 ?1949年開始的生產(chǎn)資料社會主義大改造

1949年建國后，開始了對城市的社會主義改造，房地產(chǎn)市場被城市公房體系所取代。由政府“統(tǒng)一修理、統(tǒng)一租金標準、統(tǒng)一房屋使用、統(tǒng)一租賃”。以上海為例，經(jīng)改造，私有住房面積從1949年97.2%降低至1965的20.2%。政府成為城市公房唯一供給方。

1.2 ?1952-1958年 工人新村—社會主義的空間樣本

工業(yè)化是當時社會主義建設的主要目標。但當時簡陋的居住條件影響了生產(chǎn)和生活。政府下決心建設新村緩解工人的住房壓力。新村承載了國家對居民生活進行集體主義改造的烏托邦實驗。建成于1952年的曹楊新村是中國第一個工人新村。規(guī)劃上既參考了西方“鄰里單元”又融入了蘇聯(lián)式等級化結(jié)構(gòu)的設計原則。曹楊一村的建設并不遵循“土地開發(fā)效益最大化”的經(jīng)濟邏輯，其設計營造出花園城市式的院落和組團，寬闊的公共空間希望培養(yǎng)集體主義生活。相比地私人空間受到嚴格限制（人均面積低于4平方米）。

少量的工人新村樣板并未根本解決居住矛盾。

1.3 ?1960-1976年 福利供給不足帶來居住條件下降

分配公房的后續(xù)維護和修繕依賴職工繳納的“租金”，但公房租金極低，根據(jù)1995年頒布的《中央國家機關工作人員住用公家宿舍收租暫行辦法》每平米月租金0.12元，每戶月房租2.1元，在低工資制度下只占家庭收入的2.4%，租金只及維護成本的1/3-1/2左右，日常修繕都入不敷出，帶來“租難養(yǎng)房”的問題。福利分房20年來，廣大市民的居住條件仍面臨著困境。城鎮(zhèn)人均居住面積不升反降，從1949年的人均4.5平方米降至1978年人均3.6平方米。

2、1978-1998年 福利分房和商品房改革試點的雙軌并行時代

改革從住房商品化和提高公房“租金”開始。中國首次房改從1979年試行全價銷售住房開始，到1998年6月，大致至可以劃分為四個階段：

2.1 ?1979-1985年 試點售房階段1982年，國務院批準試點新建住房補貼出售。個人購房只需支付1/3的房價款，其余2/3由地方政府及職工所在單位分擔補貼，簡稱為“三三制”。由于補貼售房沒有觸及福利分房的低租金制，多數(shù)居民仍等待分配不愿自己花錢購房。1985年補貼售房政策取消。

2.2 ?1986-1990年 提租補貼階段由于全價售房受挫，政策轉(zhuǎn)向研究改革公房租金的可能性。改革旨在通過提高租金，做到以租養(yǎng)房，促進購房，從而實現(xiàn)住房資金的良性循環(huán)。建立三級住房基金以形成穩(wěn)定的住房資金來源;推動出售公房，進行財政、金融和信貸方面的配套改革。這一改革在部分城市取得了較好的效果，遺憾的是80年代末發(fā)生了嚴重的通貨膨脹，考慮到提租可能惡化通脹，該方案提前夭折。

2.3 ?1991～1993年 以租帶售階段這一時期的政策取向開始轉(zhuǎn)變，希望通過新房新政策的方式，避開存量住房提租的“既得利益”阻力，通過在外圍實行增量房改，最終實現(xiàn)質(zhì)變。國家希望在“八五”計劃期間公房租金標準達到實現(xiàn)簡單再生產(chǎn)的三項因素（維修費、管理費、折舊費）水平;長期目標是租金達到包含八項因素（在五個因素基礎上加土地使用費、保險費和利潤）的商品租金水平，實現(xiàn)住房的商品化、社會化。

2.4 ?1994-1998年 全面推進階段1994年7月的房改全面推行住房公積金制度。同時穩(wěn)步出售公房，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價。到98年6月底，全國歸集住房公積金總額已達980億元。97年底，35個在中城市的新建公房租金已大幅提高至平均每平方米1.29元，深圳等城市率先達到成本租金水平。整整二十年出臺的多輪方案形成的房改將住房實物福利分配的方式改為以按勞分配的貨幣分配為主。其中公房租金的市場化回歸，是居民住房市場化啟動的原點。

3、1998-2014年 商品房蓬勃發(fā)展時代的“租賃”住房

為了深入改革，同時也應對亞洲金融危機，1998年國務院發(fā)布房改政策，徹底停止住房實物分配，住房分配全面貨幣化，建立完善以經(jīng)濟適用住房為主的供應體系，發(fā)展住房金融和交易市場，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點。相應的信貸、土地等配套政策相繼出臺，主要有 1999 年的按揭房貸、2001年的稅費改革、2002 年的土地招/拍/掛制度。房地產(chǎn)行業(yè)取得極大的發(fā)展，對國民經(jīng)濟產(chǎn)生了深遠影響。我國全面開啟住宅商品化的時代。福利“租房”徹底退出了歷史舞臺。從1998年的14.2平米到2018年的人均33平米，城鎮(zhèn)居民人均住宅面積提高近一倍，城鎮(zhèn)居民的住房需求得到較大改善;房地產(chǎn)開發(fā)投資提高了近30倍，成為國民經(jīng)濟高增長的重要拉動力之一，每年對經(jīng)濟增速的貢獻持續(xù)保持在1個百分點以上。與此同時，房地產(chǎn)金融屬性和房價的財富效應讓其成為投機工具。地產(chǎn)調(diào)控在“穩(wěn)增長”和“控房價”之間幾經(jīng)反復，出現(xiàn)越調(diào)越漲的現(xiàn)象，在中等收入的國情下，北、上、深等一線城市房價排在全球前列，買房難成為新社會問題。

和商品房相比，租房市場整體成熟度不足，主要表現(xiàn)在出幾個特點：（1）總量不足，總體缺房。在人口長期凈流入的大城市，租賃的供給嚴重不足，缺口巨大，衍生出“群租”等現(xiàn)象。（2）供需錯配。在短缺的情況下，供應和需求存在結(jié)構(gòu)性的錯配，小戶型稀缺，大戶型難租。（3）租期錯配。長租人員因房源的不穩(wěn)定或價格調(diào)漲被迫頻繁換房，而部分短租需求被迫接受長租。

伴隨著每次調(diào)控，租賃房都成為抑制房價的政策工具。從1998-2010年作為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“補充”到2010-2014年間作為城鎮(zhèn)住房“保障”基本政策再到租購并舉上升為國家戰(zhàn)略，租賃市場的重要性和覆蓋面逐次提升。公租房保障的應是弱勢群體的居住權，而非財產(chǎn)權。相比共有產(chǎn)權房、經(jīng)濟適用房等制度所給與受保障者財產(chǎn)紅利的模式，公租房顯然更具公平性。

4、2015-至今 租售并舉上升為國家戰(zhàn)略

租售并舉在2015年之后，特別是十九大之后上升為國家戰(zhàn)略。政府出臺了一系列政策支持住房租賃市場的發(fā)展。在中央政策的指導下，全國超過 40 城市發(fā)布發(fā)展和監(jiān)管細則。地方政策從租賃雙方權益、增加供應以及發(fā)展租賃企業(yè)三個層面發(fā)布了實施細則，推動租賃市場發(fā)展。以上海為例，2016年樓市調(diào)控的“滬九條”政策中，關于租賃專門提出多渠道籌措人才公寓住房，加快建設人才公寓。商品住房項目配建不少于5%保障性住房，一律作為公租房;產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地配套建設租賃房，其建筑面積占項目總建筑面積的比例從7%提高到不超過15%;利用軌道交通場站“上蓋”，配建公共租賃住房;鼓勵企業(yè)單位自建人才公寓等政策。

在政策的助推下，一些項目先后落地，首先在土地供應端有以下標志性案例：2016年5月18日上午，浦東周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11住宅地塊掛牌，由 “保利”競得。此為新政后首幅配建15%自持住宅的商品房用地。2017年7月24日掛牌截止并現(xiàn)場競價的浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-06地塊，由張江集團底價摘得。成為全國首塊R4全自持租賃住房用地。據(jù)悉建成后將由專業(yè)機構(gòu)“旭輝領寓”負責管理運營。2018年10月22日，上海市首幅用于租賃住房項目建設的集體建設用地松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的SJSB0001單元07-09號地塊被“華潤有巢”競得。在北京，類似項目有西紅門高立莊地塊，由當?shù)貒笈c“萬科泊寓”合作開發(fā)運營。

除以上三類新增土地供應外，一些城市內(nèi)的低效工業(yè)產(chǎn)業(yè)用房也被“魔方”等連鎖機構(gòu)改造為長租公寓經(jīng)營。深圳城中村集體樓宇的城市更新也衍生出新的形態(tài)，其中廣為人知的是“萬村計劃”。此外在租賃房金融和財稅政策方面也不斷釋放利好。各地簡化公積金提取支付租金。2019年起租房可以個稅專項扣除。2017年開始部分銀行推出租金貸業(yè)務，金融機構(gòu)將6-18個月的租金一次放款給企業(yè)，而租客可以從傳統(tǒng)的“付3押1”改為租金月付。

租賃企業(yè)在資本市場上也受到政策傾斜，2017年12月14日，新派公寓“權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”正式在深交所敲鐘，成為國內(nèi)首支掛牌的類REITs。2018年銀保監(jiān)會在開放“險資”進入后，以平安不動產(chǎn)為代表的企業(yè)開始布局資產(chǎn)收購，上海浦錦路1266號商辦改長租公寓是其重資產(chǎn)收購代表性項目。（約2000套公寓將由“旭輝領寓” 改建運營）

2015年以來，大量企業(yè)和社會資本進入租房市場，以“自如”“蛋殼”“青客”為代表的分散式互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)，以“萬科泊寓”“龍湖冠寓”“旭輝領寓”為代表的地產(chǎn)開發(fā)系公寓運營商，以及以 “城家”“魔方”為代表的連鎖酒店背景創(chuàng)業(yè)公司，分別占據(jù)了行業(yè)的頭部位置。股權融資新聞不斷，2019年“青客”登陸納斯達克，成為內(nèi)地第一家IPO的中國大陸住房租賃業(yè)務公司。

與之前政策中政府持有的廉租房和公租房不同，“長租公寓”與“自持租賃住房”的租金水平將與市場接軌，開發(fā)及運營企業(yè)自負盈虧。政策制定者顯然希望用更市場化的方式探索建立成熟租房制度和租賃市場。不僅覆蓋“夾心層”人群的居住問題，更希望借此能夠推動一線城市的住房消費理念與發(fā)達國家接軌，形成租購并舉，鼓勵主動租賃的新型居住消費觀。

結(jié)語：

存量改革問題重重，租房市場需要新的破局?；仡?978-98年的房改，從增量著手的提租改革避免了對既有利益和經(jīng)濟的沖擊，用了20年才逐步實現(xiàn)公房租金的市場化回歸和取消分房。租購并舉的長效機制建設顯然會是一個長期化過程。大概率將通過土地自持等制度性安排增量供給出租房源。在這一過程中同時實現(xiàn)行業(yè)機構(gòu)化和專業(yè)化，以此為底層資產(chǎn)，金融制度改革也更容易獲得突破。

參考文獻：

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[3]楊辰.《從模范社區(qū)到紀念地：一個工人新村的變遷史》，2019.9，同濟大學出版社，ISBN978-7-5608-8539-1