基于層次分析的城市開發(fā)區(qū)土地集約利用研究

王垚 曹月娥 李萬年

摘要：城市開發(fā)區(qū)作為城市經(jīng)濟(jì)的重要增長極，其土地集約利用水平直接關(guān)系到城市經(jīng)濟(jì)和區(qū)域土地可持續(xù)利用發(fā)展。采用文獻(xiàn)資料、因果分析、時間序列分析、AHP等方法對烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)1993—2016年土地集約利用進(jìn)行了評價，根據(jù)評價結(jié)果分析原因。結(jié)果表明，①烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)從1992年由國務(wù)院批準(zhǔn)成立之后一直以較快的速度發(fā)展，土地集約度分值由1993年的39.42增長到2014年的97.18;隨后又回落到2016年的93.51。②住宅用地逐漸成為城市開發(fā)區(qū)的主要土地利用結(jié)構(gòu)。③在城市開發(fā)區(qū)發(fā)展的末端，存在城市擴(kuò)張包圍園區(qū)、企業(yè)資金沉淀以及用地效益下滑等現(xiàn)象。針對評價結(jié)果提出如下對策：烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)應(yīng)在烏魯木齊城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行優(yōu)化布局;提高用地效率的同時進(jìn)行新能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)升級，增加開發(fā)區(qū)內(nèi)部的工業(yè)用地，從而達(dá)到進(jìn)一步優(yōu)化開發(fā)區(qū)內(nèi)部土地利用結(jié)構(gòu)的效果。

關(guān)鍵詞：開發(fā)區(qū);土地集約利用;層次分析;土地管理;烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

Abstract： As an important growth pole of urban economy， the level of intensive land use is directly related to urban economy and regional land sustainable use. In this research， the intensive land use in Urumqi development zone from 1993 to 2016 was evaluated by literature review， causal analysis， time series analysis， and analytic hierarchy process （AHP）. The results showed that Urumqi high-tech industrial development zone has developed rapidly since it was approved by the state council in 1992. The score of land intensity has increased from 39.42 in 1993 to 97.18 in 2014 and then fell back to 93.51 in 2016. Residential land gradually becomes the main land use structure in urban development zones. At the development end of urban development zones， there existed some phenomena， such as urban expansion surrounding the development zone， enterprise capital precipitation and declined land use efficiency. It suggested that Urumqi high-tech industrial development zone should be optimized under the guidance of Urumqi's overall urban planning. The improving of land use efficiency should be simultaneously followed by high-technic upgrading in new energy and new materials， inner industrial land improving and further optimizing the land use structure in the development zone.

Key words： development zone; intensive land use; analytic hierarchy process （AHP）; land management; Urumqi high-tech industry development zone

城市開發(fā)區(qū)的發(fā)展是促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集和城市化進(jìn)程的有效途徑。開發(fā)區(qū)的發(fā)展伴隨著城市的擴(kuò)張演變，中國不少城市的新城區(qū)都是通過開發(fā)區(qū)演變而來的。城市開發(fā)區(qū)作為城市經(jīng)濟(jì)的一個重要增長極，其土地的集約利用對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是一個不可忽視的問題。土地集約利用最早是由大衛(wèi)·里卡多（David Ricardo，1772-1823）在地租理論中提出，它反映了單位土地面積上的產(chǎn)值，產(chǎn)值越大則土地越趨向于集約化[1]。一直以來，土地集約利用是學(xué)術(shù)界的研究熱點(diǎn)之一，從研究對象來看，早期傾向于將城鎮(zhèn)建設(shè)用地作為一個整體來研究[2]。目前對于城市開發(fā)區(qū)的研究眾多，主流的研究方法分為2個層面，一種是用純數(shù)學(xué)方法，不考慮城市開發(fā)區(qū)管理者的主觀意愿而進(jìn)行的，例如主成分分析法、熵值法、BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法等;另一種是加入了管理者的主觀因子來進(jìn)行數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)分析的方法，如特爾斐法、層次分析法等[3-6]。在研究測度上，中國的學(xué)者主要針對單一開發(fā)區(qū)地塊、集群化開發(fā)區(qū)及分散式的地域大跨度開發(fā)區(qū)進(jìn)行研究，在時間測度上的縱向研究較少。本研究針對城市開發(fā)區(qū)在縱向時間測度上進(jìn)行分析研究，研究方法通過比較確定利用GIS進(jìn)行層次分析法的建模，其特點(diǎn)是定性與定量相結(jié)合。在城市開發(fā)區(qū)的發(fā)展中管理因素是需要被量化表達(dá)的，而層次分析法可以量化這一指標(biāo)，因此研究方法為層次分析法。研究區(qū)為烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，該開發(fā)區(qū)1992年由國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，是西北最早的一批國家級城市開發(fā)區(qū)，隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展如今已經(jīng)與城市融為一體，它是烏魯木齊城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縮影。但由于近年來城市開發(fā)區(qū)的土地已經(jīng)全部供出，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)落后，企業(yè)多以房地產(chǎn)企業(yè)為主。因此關(guān)于城市開發(fā)區(qū)在城市化進(jìn)程中如何順利過渡和實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)區(qū)的土地集約利用的相關(guān)研究具有重大意義，以此可以為決策者提供一定的理論依據(jù)。

1? 研究對象與方法

1.1? 研究對象與數(shù)據(jù)來源

選取烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（以下簡稱高新區(qū)）為研究對象。高新區(qū)位于烏魯木齊市北部，基礎(chǔ)設(shè)施完善，整體基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通氣和場地平整）;交通便利，南距火車南站（客運(yùn)站）約10 km，西距火車北站（貨運(yùn)站）約6 km，距烏魯木齊地窩堡國際機(jī)場約8 km;科研環(huán)境優(yōu)越，周邊有中國科學(xué)院新疆分院、新疆醫(yī)科大學(xué)、新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)等一批科研單位，為發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)提供了有利的科研環(huán)境。

數(shù)據(jù)來源：①土地利用與規(guī)劃數(shù)據(jù)由新疆國土資源研究規(guī)劃院提供;經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展等資料由高新區(qū)管理委員會提供。②《烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒1996—2016》。③實(shí)際調(diào)查、走訪多個高新區(qū)內(nèi)企業(yè)，采用問卷調(diào)查方法（一共走訪86家企業(yè)，其中高新技術(shù)企業(yè)6家）。

1.2? 研究方法

1.2.1? 評價指標(biāo)體系構(gòu)建? 主要通過構(gòu)建土地集約利用評價指標(biāo)體系，對高新區(qū)土地集約利用程度進(jìn)行縱向比較，研究其發(fā)展過程中的差異性。本研究對高新區(qū)土地集約利用評價主要從土地利用程度、土地利用強(qiáng)度、綜合用地效益、土地利用監(jiān)管績效4個方面展開。評價體系包括指標(biāo)（共7個）、子目標(biāo)（共4個）、目標(biāo)（共3個）一共14個指標(biāo)，見表1。

1.2.2? 指標(biāo)權(quán)重與理想值確定? 指標(biāo)權(quán)重的合理性直接影響到評價對象優(yōu)劣順序，從而極大地影響綜合評價的準(zhǔn)確性。中國學(xué)者多采用主觀賦值法、客觀賦值法等。為讓評價盡可能達(dá)到計(jì)算過程科學(xué)、結(jié)論對比明顯、后續(xù)指導(dǎo)有效，本研究借鑒了2008年、2010年、2011年、2014年新疆維吾爾自治區(qū)國土資源廳組織進(jìn)行的開發(fā)區(qū)土地集約利用中采取的三輪權(quán)重。計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差[δ]按公式（1）進(jìn)行。

上式中，n為專家總?cè)藬?shù);ai為第i位專家的評分值;E為專家評分的平均值。

專家們根據(jù)每一輪所得和的均值和標(biāo)準(zhǔn)差來修正自己的意見。標(biāo)準(zhǔn)差大于0.05的，應(yīng)予以修正，從而使E逐次接近最后的評價結(jié)果，而δ將越來越小，直到小于0.05，離散程度也越來越小，最終符合要求（表2）。

理想值的確定要能反映高新區(qū)實(shí)際發(fā)展情況和目標(biāo)。

1）目標(biāo)值法。結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃以及有關(guān)用地標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)政策等，在分析土地利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，確定指標(biāo)理想值。

2）經(jīng)驗(yàn)借鑒法。參考其他工業(yè)園區(qū)土地節(jié)約集約利用先進(jìn)水平，確定指標(biāo)理想值。

3）專家咨詢法。選擇一定數(shù)量熟悉城市、工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和土地利用狀況的專家（10～40人），提供相關(guān)材料，咨詢確定指標(biāo)理想值。

2008年、2010年、2014年新疆維吾爾自治區(qū)國土廳組織相關(guān)專家，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上確定了高新區(qū)節(jié)約集約利用評價體系的理想值。為了能更好地反映出結(jié)論，在結(jié)合《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754-2002）和充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，對專家理想值進(jìn)行了修正，最終確定了高新區(qū)節(jié)約集約利用評價體系的理想值（表3）。

1.3? 數(shù)據(jù)處理

1.3.1? 數(shù)據(jù)矢量化? 數(shù)據(jù)的獲取有2個方面，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)由高新區(qū)管理委員會提供;矢量數(shù)據(jù)由新疆維吾爾自治區(qū)國土資源勘測院提供。2000—2008年的數(shù)據(jù)格式為E00，不能直接拿來研究，因此需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行格式處理，在軟件MAPGIS6.7和ARCGIS10.1的輔助下將本次研究需要的矢量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為SHP格式。2000年以前的數(shù)據(jù)主要是通過紙質(zhì)數(shù)據(jù)資料記載，結(jié)合國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級烏魯木齊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)界限范圍，對LANDSAT遙感數(shù)據(jù)進(jìn)行目視解譯從而進(jìn)行2000年以前的數(shù)據(jù)矢量化。

1.3.2? 指標(biāo)歸一化? 由于各個指標(biāo)的計(jì)量單位不盡相同，原始數(shù)據(jù)無法建立統(tǒng)一的指標(biāo)評價體系進(jìn)行綜合指數(shù)計(jì)算。故需要對評價指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，按式（2）計(jì)算。

上式中，Sijk為i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值;Xijk為i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的現(xiàn)狀值;Tijk為i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的理想值。①對于大于指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的因素因子，指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值均為100。②指標(biāo)理想值為0時，指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值均為0。③若計(jì)算指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值為負(fù)數(shù)，則指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值均為0。

1.3.3? 集約度計(jì)算? 高新區(qū)土地利用各個子目標(biāo)的集約度分值按式（3）計(jì)算。

上式中，F(xiàn)ij為i目標(biāo)j子目標(biāo)的土地利用集約度分值;Sijk為i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值;wijk為i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)相對j子目標(biāo)的權(quán)重值;n為指標(biāo)個數(shù)。

高新區(qū)土地利用各個目標(biāo)分值的集約度按式（4）計(jì)算。

上式中，F(xiàn)i為i目標(biāo)的土地利用集約度分值;Fij為i目標(biāo)j子目標(biāo)的土地利用集約度分值;wij為i目標(biāo)j子目標(biāo)相對i目標(biāo)的權(quán)重值;n為子目標(biāo)個數(shù)。

高新區(qū)最終土地利用集約度分值按式（5）計(jì)算。

上式中，F(xiàn)為土地利用集約度綜合分值;Fi為i目標(biāo)的集約度分值;wi為i目標(biāo)相對總目標(biāo)的權(quán)重值;n為目標(biāo)個數(shù)。

1.4? 計(jì)算結(jié)果

根據(jù)數(shù)據(jù)特點(diǎn)，以3年作為一個節(jié)點(diǎn)，對高新區(qū)1993—2016年土地利用進(jìn)行集約度計(jì)算，具體見表4。

2? 結(jié)果與分析

2.1? 土地利用狀況分析

從表4可以看出，土地供應(yīng)率標(biāo)準(zhǔn)化值逐年增加，這得益于高新區(qū)設(shè)立之初的不斷招商引資，土地的供應(yīng)面積逐年增大。土地供應(yīng)率標(biāo)準(zhǔn)化值自1993年的6.81逐步增加至2016年的99.02，土地供給增長迅速。高新區(qū)自1993年成立以來主要經(jīng)歷了2個迅速發(fā)展階段：第一階段為1993—1999年，土地供應(yīng)率標(biāo)準(zhǔn)化值上升趨勢顯著，園區(qū)界線范圍內(nèi)的土地存量大，可供應(yīng)土地多。在此階段主要供地進(jìn)行園區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。第二階段為2002—2011年，此階段主要供地給部分高端房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)、通信等高新技術(shù)企業(yè)以及園區(qū)內(nèi)部的道路綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化。自2014年起，園區(qū)基本處于無地可供狀態(tài)（圖1）。

土地建成率是反映土地利用狀況的重要指標(biāo)。自1993年高新區(qū)成立以來，園區(qū)內(nèi)部土地建成率標(biāo)準(zhǔn)化值基本都是100，2008年個別企業(yè)未達(dá)到預(yù)計(jì)投資，使得供應(yīng)出的土地未進(jìn)行投資建設(shè)從而導(dǎo)致2008年土地建成率標(biāo)準(zhǔn)化值為94.20（圖2）。

土地利用強(qiáng)度是土地開發(fā)強(qiáng)度的一種說法，該指標(biāo)可以直接反映出一個地區(qū)的土地利用水平。一般情況下土地利用強(qiáng)度可以作為一塊土地的溢價能力。土地利用強(qiáng)度高，經(jīng)濟(jì)效益一般較好，土地地價相對較高。土地用途不清晰，會導(dǎo)致土地利用強(qiáng)度的減弱。自1993年高新區(qū)成立以來經(jīng)過短暫時間的建設(shè)，土地利用強(qiáng)度基本達(dá)到理想水平。2002年土地利用強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)化值達(dá)91.95，土地利用強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)化值穩(wěn)定在98.73，反映出高新區(qū)成立初期園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，企業(yè)建設(shè)處于初期階段，供地粗獷;2002年后土地供應(yīng)趨于穩(wěn)定，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)基本完成，企業(yè)建設(shè)投資也逐步完成（圖3）。

高新區(qū)內(nèi)部土地供應(yīng)面積從1993年的67.01 hm2增至1999年的328.03 hm2，此時高新區(qū)處于新建設(shè)時期的高速發(fā)展階段，土地存量大，園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施處于新建和完善過程中，有償供應(yīng)的土地基本用于園區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)等，土地供應(yīng)面積增勢明顯，該階段是開發(fā)區(qū)發(fā)展模式的黃金階段。第二階段土地供應(yīng)面積從1999年的328.03 hm2增至2005年的767.55 hm2，土地的供應(yīng)需求持續(xù)擴(kuò)大，結(jié)合表4來看，建筑密度和綜合容積率標(biāo)準(zhǔn)化值也有顯著提升，這與該階段企業(yè)用地方式的轉(zhuǎn)變有著密不可分的關(guān)系，部分互聯(lián)網(wǎng)、通信、能源研究企業(yè)逐步進(jìn)駐，該類型企業(yè)土地使用面積小，單位土地使用強(qiáng)度增大。2008年后，土地供應(yīng)面積增長幅度逐漸降低，可供應(yīng)的土地已基本飽和，能進(jìn)行供地的土地面積少，且可供應(yīng)土地的破碎度較高，處于無地可供的狀態(tài)（表5）。

2.2? 用地效益分析

在高新區(qū)設(shè)立之初，園區(qū)主要以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，用地效益低下。隨著時間的變化，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，企業(yè)也逐步完成自己的預(yù)計(jì)固定投資，用地效益顯著提高。2014年之后，單位土地產(chǎn)出到達(dá)瓶頸期，產(chǎn)生了資金沉淀，用地效益小幅度下滑。本研究中用地效益分析主要采用了綜合地均稅收和人口密度指標(biāo)進(jìn)行衡量。

綜合地均稅收是單位面積上園區(qū)產(chǎn)生的有效稅收。自園區(qū)成立以來，隨著園區(qū)入駐企業(yè)的增多，地均稅收基本呈線性波動增長。1993—2008年，園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，土地供應(yīng)面積增速快（表5）。由表4計(jì)算得出，綜合地均稅收標(biāo)準(zhǔn)化值從1993年的1.22增長至2008年的19.62。由于土地供應(yīng)面積增大，綜合稅收總額增長量大，綜合地均稅收的增長幅度小。綜合地均稅收標(biāo)準(zhǔn)化值由2008年的19.62增長至2011年的59.39，2014年增長至98.45。結(jié)合圖1、圖3的分析結(jié)果可以看出，2008—2014年園區(qū)的發(fā)展模式發(fā)生了變化，由原來的粗放式供應(yīng)土地?fù)Q取稅收的方式轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集約利用土地的模式。2016年綜合地均稅收標(biāo)準(zhǔn)化值回落至73.54，這說明2014年之前綜合地均稅收的影響因素有以下2個方面：其一是稅收總額，其二是土地供應(yīng)率。這2個因素共同作用，間接影響用地效益。2014年之后，土地供應(yīng)率基本飽和，影響綜合地均稅收的因素只有園區(qū)稅收總額一個單因子。2016年綜合地均稅收標(biāo)準(zhǔn)化值下滑，園區(qū)內(nèi)部企業(yè)出現(xiàn)資金沉淀，產(chǎn)能滑坡，導(dǎo)致2016年綜合地均稅收標(biāo)準(zhǔn)化值的明顯下降（圖4）。

人是所有經(jīng)濟(jì)活動的主體，人口因素是不可避免的因素。一個園區(qū)的人口密度間接反映出園區(qū)的繁榮度以及用地效益。在本研究中，人口密度總體呈現(xiàn)出下降趨勢，其原因有以下幾點(diǎn)：①在園區(qū)設(shè)立之初，園區(qū)人口主要是由農(nóng)村人口組成，擁有大批小集中大分散的宅基地，園區(qū)供地少，常駐園區(qū)的農(nóng)村人口成了園區(qū)的人口紅利。②園區(qū)建設(shè)用地面積逐漸擴(kuò)大，人口增長速度低于供地速度，導(dǎo)致人口密度下降。③縱觀新疆全域，人口稀少，人口密度普遍偏低。雖然人口密度總體上呈現(xiàn)下降趨勢，但是人口性質(zhì)本身發(fā)生了變化，園區(qū)內(nèi)部后期人口以城鎮(zhèn)人口為主，常駐園區(qū)人口以居民或在高新產(chǎn)業(yè)工作的高新技術(shù)開發(fā)人員為主（圖5）。

在用地效益分析中，綜合地均稅收呈現(xiàn)增長趨勢，人口密度呈現(xiàn)下降趨勢。然而2個指標(biāo)的權(quán)重上綜合地均稅收權(quán)重比人口密度權(quán)重高0.095，因此園區(qū)中用地效益主導(dǎo)因素還是綜合地均稅收，園區(qū)總體用地效益呈現(xiàn)上升趨勢。園區(qū)在2002年稅收總額首次突破100 000萬元，2014年達(dá)到峰值767 100萬元，2016年稅收總額下滑至572 971萬元。在整體趨勢中預(yù)計(jì)稅收會進(jìn)一步下滑，其原因如下：①外因是由于整體經(jīng)濟(jì)政策縮緊，當(dāng)?shù)卣跃S護(hù)安全穩(wěn)定為主，導(dǎo)致部分企業(yè)減產(chǎn)，高新技術(shù)行業(yè)得不到支持。②園區(qū)內(nèi)部企業(yè)資金出現(xiàn)沉淀，產(chǎn)能低下，人口出現(xiàn)流失。

3? 結(jié)論與建議

3.1? 結(jié)論

高新區(qū)自成立以來，經(jīng)歷了一個完整的園區(qū)建設(shè)過程。本研究從數(shù)據(jù)處理著手，利用層次分析法和德爾菲法構(gòu)建指標(biāo)體系和權(quán)重值，確立各個指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值。根據(jù)各個指標(biāo)的不同權(quán)重值，最終得出各個時間序列的土地利用集約度分值，該分值代表了園區(qū)土地利用的集約節(jié)約程度（表4），分值越高，表明該評價單元的集約節(jié)約利用程度越高，反之亦然。園區(qū)從建設(shè)以來土地集約度分值逐步提高，2014年達(dá)到最大值，2016年有所回落，回落原因主要表現(xiàn)在用地效益下降，包括了綜合地均稅收標(biāo)準(zhǔn)化值的下降、人口密度標(biāo)準(zhǔn)化值的下降等。主要由于園區(qū)企業(yè)資金沉淀，用地性質(zhì)改變，使得綜合地均稅收減少，初期的人口紅利已不存在。截至2016年底，工業(yè)用地占高新區(qū)土地總面積的10.71%，經(jīng)營性用地如住宅、商業(yè)服務(wù)類用地約占高新區(qū)總面積的47.40%，道路以及公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施用地占高新區(qū)總面積的39.15%。

高新區(qū)從建設(shè)初期土地集約利用度低下到后期土地集約利用度逐步提高的過程中，已經(jīng)浮現(xiàn)出明顯的城市用地情況。工業(yè)用地比重越來越低，住宅用地比重升高。在烏魯木齊城市化過程中，園區(qū)逐漸被城市所“包圍”。高新區(qū)部分功能喪失，取而代之的是城市居住功能及教育文化體育功能。例如園區(qū)內(nèi)部的植物園、自治區(qū)體育中心、各類技術(shù)院校等。按照烏魯木齊市委、市政府“城市北擴(kuò)、東延西進(jìn)”“中心體現(xiàn)繁榮、城郊體現(xiàn)實(shí)力”的發(fā)展思路，在此范圍內(nèi)工業(yè)的發(fā)展受到一定的限制。因此，高新區(qū)有較多工業(yè)企業(yè)在實(shí)施“退二（產(chǎn)業(yè)）進(jìn)三（產(chǎn)業(yè)）”過程中搬出主城區(qū)也造成了工業(yè)用地面積減少。無論是土地集約度還是行政區(qū)劃，高新區(qū)已經(jīng)與中心城區(qū)高度融合。在烏魯木齊“十三五”期間中心城區(qū)形成“一軸雙心，兩區(qū)七組”的用地布局狀態(tài)，高新區(qū)則是城北中心地帶，各功能區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善。從某種角度來說高新區(qū)已經(jīng)“名不副實(shí)”，這也是高新區(qū)發(fā)展至今的瓶頸限制。

在行政區(qū)劃上，高新區(qū)隸屬于新市區(qū)，近年來在土地供應(yīng)上出現(xiàn)先占先得，導(dǎo)致高新區(qū)二次供地受阻，用地效益下滑。土地管轄權(quán)屬不清晰，使得高新區(qū)管理委員會的管理績效乏善可陳，高新區(qū)成立至今沒有一宗閑置土地就間接表明了這種情況。在此向相關(guān)部門提出優(yōu)化管理、動態(tài)管理，結(jié)合國家土地及園區(qū)政策進(jìn)行閑置土地的認(rèn)證改革，以體現(xiàn)出人在園區(qū)集約利用中的作用。

3.2? 建議

高新區(qū)在成立之初一直以新能源、新材料、生物醫(yī)藥、石油化工、裝備制造、電子信息6個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群為主導(dǎo)，是烏魯木齊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要增長極。在城市擴(kuò)張的影響下，高新區(qū)逐漸產(chǎn)生企業(yè)缺乏活力、資金沉淀、土地供應(yīng)不足、居住用地偏高、高新企業(yè)用地以及工礦用地減少等問題，對此提出以下建議。

由于區(qū)位因素，高新區(qū)的功能發(fā)生變化是烏魯木齊市城市化的必然過程。作為烏魯木齊城區(qū)的重要組成部分，高新區(qū)要以烏魯木齊城市總體規(guī)劃為指導(dǎo)，就現(xiàn)有發(fā)展情況進(jìn)行功能定位，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。針對其現(xiàn)有的特殊產(chǎn)城融合的情況，加之目前高新區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)無地可供的狀態(tài)，且大量土地存量被公園、體育中心、技術(shù)類學(xué)校所占用，因此存在土地容積率低，建筑系數(shù)不高的情況，開發(fā)區(qū)要引導(dǎo)以企業(yè)為主的資金投入、技術(shù)創(chuàng)新，并以此為契機(jī)深化改革和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加用地效益。例如利用好“一帶一路”的戰(zhàn)略布局，將互聯(lián)網(wǎng)、高端技術(shù)研發(fā)、電子信息服務(wù)、新能源、新材料等“高、精、尖”技術(shù)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)，一是提高產(chǎn)品競爭力，二是利用這些先進(jìn)技術(shù)占用土地少、產(chǎn)值高等特點(diǎn)，結(jié)合園區(qū)現(xiàn)狀，適應(yīng)城市發(fā)展需求的同時滿足土地集約利用的目的，為高新區(qū)注入一片活力。

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