物權(quán)變動(dòng)模式及表達(dá)研究

紀(jì)靜茹

摘要：物權(quán)變動(dòng)往往需要借助一定的外在形式進(jìn)行展示，在不同的變動(dòng)模式下不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)會(huì)呈現(xiàn)出不同的姿態(tài)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，登記是變動(dòng)過(guò)程的外在表達(dá)。形式主義登記制度、權(quán)利交付主義以及德國(guó)主義登記制度是理論界涉及此的三種主流觀點(diǎn)。于我國(guó)現(xiàn)階段而言，不動(dòng)產(chǎn)模式的選擇是債權(quán)形式主義，但就理想層面而言更為傾向于在形式與實(shí)質(zhì)性制度之間尋求一種平衡，即對(duì)抗折中主義。

關(guān)鍵詞：物權(quán)變動(dòng);登記制度;主客觀表達(dá)

一、理論界關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的觀點(diǎn)

（一）形式主義登記制度

該制度的基本出發(fā)點(diǎn)在于先權(quán)利人權(quán)益的維護(hù)。即在變動(dòng)過(guò)程中，當(dāng)事人之間存在契約合意的意思表示發(fā)生效力。不需要在債權(quán)合同之外在存在獨(dú)立的物權(quán)性行為。此外，登記行為只具有對(duì)抗價(jià)值。就其法律特征而言，大致可從四個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行闡述：首先，對(duì)于是否登記當(dāng)事人之間可以自由選擇，不具有強(qiáng)制性，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的效力不是取決于先權(quán)利人是否進(jìn)行登記行為。其次，登記通常采取形式審查的方式不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。再次，不僅對(duì)狀態(tài)進(jìn)行登記，而且對(duì)變動(dòng)的具體事項(xiàng)進(jìn)行登記。最后，登記行為較其他制度而言并不具有公信力?？梢哉f(shuō)，此種登記主義下的登記下的登記更像是表象的登記。雖然便利了當(dāng)事人之間的交易行為，卻忽視了對(duì)于第三人合法權(quán)利的維護(hù)。

（二）權(quán)利交付主義登記制度

當(dāng)事人在交易過(guò)程中，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，符合審查條件的發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書(shū)，這為產(chǎn)權(quán)交易變動(dòng)提供了極大地便利。此模式具有兩方面的特色：登記機(jī)關(guān)對(duì)登記內(nèi)容進(jìn)行的不再是形式性的審查，而是進(jìn)行更為嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)性審查。此外，與其他兩種制度的明顯不同在于賠償基金的設(shè)置。賠償基金是否得以適當(dāng)使用在此不進(jìn)行細(xì)致研究，但賠償基金的存在明顯是一種制度性的進(jìn)步。另一方面，登記具有一定的強(qiáng)制性但這種強(qiáng)制并非全面的強(qiáng)制性，當(dāng)事人之間仍然部分不實(shí)行強(qiáng)制主義。最后，以房屋買(mǎi)賣(mài)為例。不同于形式主義，托倫斯產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)登記具有公信力。一方當(dāng)事人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)可以此公信進(jìn)行交易，托倫斯制度在對(duì)于第三人利益的維護(hù)方面具有極大價(jià)值。

（三）德國(guó)登記制度

依據(jù)《德國(guó)民法典》第873條第1款，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)需要當(dāng)事人之間存在債權(quán)合意，同時(shí)需要一個(gè)獨(dú)立的物權(quán)行為進(jìn)行公示。即認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)和債權(quán)合意的共同結(jié)果。該制度與托倫斯制度都采取實(shí)質(zhì)審查的審查方式，并非從形式審查進(jìn)行簡(jiǎn)單審核。以商品房售賣(mài)為例，登記是售賣(mài)的實(shí)質(zhì)要件，未經(jīng)登記不能進(jìn)行所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。同時(shí)，該登記具有公示公信的法律效果，基于該登記可以進(jìn)行所有的轉(zhuǎn)移，此行為受法律的保護(hù)。最后，實(shí)質(zhì)制度的強(qiáng)制性明顯強(qiáng)于前兩種制度，采取的是強(qiáng)制原則。

就我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)模式的選擇而言，登記制度在中國(guó)有著較為就為久遠(yuǎn)的歷史。民國(guó)時(shí)期我國(guó)建立了不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)制度，受當(dāng)時(shí)社會(huì)環(huán)境的影響，這種制度主要被用于私有的維護(hù)，不同于現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)制度的法律價(jià)值。社會(huì)主義改造階段，登記制度中斷。實(shí)質(zhì)價(jià)值上的變動(dòng)最初帶有較為濃重的行政色彩，在維護(hù)交易的市場(chǎng)秩序，保障權(quán)利人和第三人方面沒(méi)有充分的發(fā)揮作用。我國(guó)對(duì)于模式的選擇應(yīng)在行政與民事之間需求平衡。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)目前認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)既需要債權(quán)合意也需要踐行登記。此外，不同于形式主義的無(wú)因性，我國(guó)變動(dòng)模式不承認(rèn)無(wú)因性?，F(xiàn)存制度更像是在形式制度與實(shí)質(zhì)制度之間的一種平衡性選擇。就目前基本情況而言，形式制度更加適用于糾紛較少，市場(chǎng)秩序得到應(yīng)有維持的狀態(tài)。托倫斯制度與形式制度具有相似性，分辨標(biāo)準(zhǔn)較為單一僅依靠登記可能帶來(lái)一系列的問(wèn)題，其中引發(fā)的較為直接的問(wèn)題例如房屋售賣(mài)登記錯(cuò)誤，我國(guó)目前對(duì)于登記錯(cuò)誤的救濟(jì)規(guī)定沒(méi)有相關(guān)的基金賠償，若采用托倫斯制度并不存在足夠完善的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。因此，現(xiàn)階段我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)模式的選擇是債權(quán)形式主義。就理想層面而言傾向于在形式與實(shí)質(zhì)性制度之間尋求一種平衡，即對(duì)抗折中主義。

二、 不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的主客觀表達(dá)

（一）不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的客觀方面表達(dá)

根據(jù)美國(guó)法學(xué)家富勒的基本法學(xué)思想，在人類(lèi)有意識(shí)的目的性活動(dòng)中，義務(wù)的實(shí)現(xiàn)需對(duì)權(quán)利的享有加以明確。公示公示正是在這一法學(xué)思想的影響下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的明確。公示公信是德國(guó)物權(quán)法體系的理論重要內(nèi)容，根據(jù)德國(guó)《住宅所有權(quán)和永久居住權(quán)法》公示公信在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)研究中經(jīng)常被涉及。但目前關(guān)于該原則與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系并沒(méi)有較為系統(tǒng)的理論共識(shí)。對(duì)于如何定義公示與公信理論界也有一些不同的觀點(diǎn)。概述各種觀點(diǎn)而言，是以法定方式公之于眾。公信側(cè)重于對(duì)于另一方當(dāng)事人的維護(hù)，注重交易的安全。在本質(zhì)上，公示公信是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)客觀存在的一種外在化表達(dá)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)具有排他的效力，就這一角度而言，公示公信客觀上是對(duì)排他效力的一種公示。屬于公示內(nèi)容的就具有排他效力，不屬于的則不具有此效力。二者在本質(zhì)層面上是一致的。以不動(dòng)產(chǎn)交易為例，要保障所有人權(quán)益不被侵犯就要求交易必須使人知。從制度實(shí)質(zhì)角度來(lái)講，登記本質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的客觀公示表達(dá)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的主觀方面表達(dá)

在德國(guó)民法體系中善意取得發(fā)揮著不可替代的作用。國(guó)內(nèi)的《最高法關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干意見(jiàn)》第55條較早的規(guī)定了善意制度。日常交易中雖然不動(dòng)產(chǎn)會(huì)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，但登記行為的正確性是相對(duì)的，因此無(wú)權(quán)處分時(shí)有發(fā)生。善意取得是從主觀角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的闡述，是對(duì)公示的表象信賴。其內(nèi)容可以概述為：若相對(duì)人是善意，不可能或不應(yīng)當(dāng)知道處分人為無(wú)權(quán)人。基于這種善意，相對(duì)人往往可以取得所有權(quán)。若相對(duì)人自身存在過(guò)失行為則無(wú)法被判定為善意。公示與這種善意相對(duì)應(yīng)，公信與不能認(rèn)定為善意相對(duì)應(yīng)。因此善意制度實(shí)質(zhì)是作為變動(dòng)的主觀方面存在的。對(duì)善意制度研究的價(jià)值在于從主觀方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題進(jìn)行分析。故，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)處分登記不可以之藉于合同法的形式規(guī)制，而應(yīng)注重登記表象下的真實(shí)。

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