新時期土地收購儲備規(guī)范化管理措施分析

張曄

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，各地區(qū)城市擴容、舊城變遷、舊區(qū)改造等工作如火如茶開展，在給人民群眾提供更優(yōu)質生活條件同時，也造成了土地資源的緊張現(xiàn)狀，所以做好土地收購儲備管理的規(guī)范化措施非常重要，直接關系著土地出讓、收購、儲備等各個環(huán)節(jié)運行管理的效率與質量，對城市經(jīng)營和地方政府合理規(guī)劃利用土地資產起著重要作用。鑒于此，本文結合對土地收購儲備規(guī)范化管理的重要意義概述，初步思考分析了新時期土地收購儲備規(guī)范化管理可行性措施，以供參考。

關鍵詞：規(guī)范化管理;土地收購儲備;管理措施;新時期

自我國改革開放以來，政府為了順應經(jīng)濟快速發(fā)展趨勢，授權并大力推進土地收購工作，土地資源的收購儲備管理逐漸成為影響當?shù)亟?jīng)濟的關鍵要素。因為在收購過程中涉及到使用者將土地權利集中到政府使用中，容易引起諸多問題，影響土地利用價值的充分體現(xiàn)。目前來看我國土地收購儲備管理工作中還存在著制度不健全、管理效率低下、收購儲備融資方式單一等現(xiàn)象，不利于地方政府做好土地收購儲備管理工作，由此可見，分析新時期土地收購儲備規(guī)范化管理措施具有重要現(xiàn)實意義。

一、土地收購儲備規(guī)范化管理的重要意義

（一）便于推進城市規(guī)劃落實

開展土地收購儲備相關工作，能夠增強土地資源的優(yōu)化效果和利用價值，有關政府部門可以借此加大掌握土地存量的工作力度，令當?shù)赝恋刭Y源得以有效盤活，發(fā)揮出土地收購儲備促進土地流轉的良好作用，切實提升土地承載能力，便于城市規(guī)劃有序落實。目前我國各個地區(qū)城市建設過程中，普遍面臨著用地緊張的共性問題，只有合理利用城市存量土地才能夠保障城市建設穩(wěn)步推進，給今后的城市發(fā)展打下良好基礎，達到集中管理城市土地的預期目標。從這一角度上來看，做好土地收購儲備有助于土地市場不斷完善，通過土地有償使用和集中管理等科學方法，統(tǒng)一政府對土地市場和土地資源的宏觀調控積極意義。

（二）有助于更好的保護耕地資源

與世界其他各國人口數(shù)量相比，我國人口數(shù)量占比更大，多年來農業(yè)一直是我國賴以生存和良好發(fā)展的支柱產業(yè)，也是我國在世界上立足農業(yè)大國之本的關鍵所在。所以我國各級政府一直高度重視對耕地的保護措施，有效推進城市土地收購儲備制度在土地管理中的應用，能夠集中過去一直分散的土地資源，更好的開發(fā)利用土地資源，在市場中有計劃、科學的投入土地資源，加大對土地資源的集中保護措施，避免出現(xiàn)耕地被無限轉化最終成為建設用地的現(xiàn)象。此外也可以提高完成開發(fā)的建設用地利用效率，最大限度減少占用耕地資源的情況hl

（三）有利于政府部門壟斷作用充分體現(xiàn)

土地資源的管理和應用主體是國家，這就充分揭示了國家具有土地利用權和調解權。在此背景下各地各級政府土地相關部門要嚴格按照國家土地政策，結合當?shù)赝恋亟Y構現(xiàn)狀采取合理調整措施，進而體現(xiàn)政府宏觀調控土地資源的職能。土地收購儲備恰恰是增強政府部門壟斷作用體現(xiàn)效果的有效手段之一，政府部門貫徹落實土地收購儲備現(xiàn)行制度，可有效控制土地利用量、價格情況和分布情況，確保土地管理工作向著制度化、規(guī)范化方向不斷邁進，進而逐步提高土地市場發(fā)展中政府的壟斷能力，以達到土地合理供應的良好局面。

二、新時期土地收購儲備規(guī)范化管理可行措施

（一）健全法律法規(guī)體系，增強土地收購儲備制度保障

建設法治社會是我國目前的基本國策，各個領域工作發(fā)展過程中均要樹立起法治理念，滲透依法治國方針思想，嚴格按照相關法律法規(guī)要求保證行業(yè)發(fā)展的正確方向。然而，目前來看雖然近幾年國家和各地政府陸續(xù)制定出臺了一系列土地收購儲備相關政策和法律法規(guī)文件，然而目前尚未達到該項工作法律法規(guī)體系健全完善的狀態(tài)[2]。所以造成這項工作在落實過程中缺少足夠的法治保障，影響了工作進展，因此各級政府要重視土地收購儲備法律法規(guī)體系的建設完善的重要性和必要性，制定出可行的、明確的、有法律依據(jù)的管理條例，深入解讀黨和國家的土地收購規(guī)范政策、儲備量調整等相關內容，面對土地收購行為過程，發(fā)揮出政府相應的職責、權利、行政性質，為各個環(huán)節(jié)的土地收購儲備管理行為提供強有力的制度依據(jù)。

（二）重視市場管理與引導，完善土地收購儲備機制

土地收購儲備機制需涵蓋土地出讓、收購、規(guī)范等等諸多管理框架內才能夠切實發(fā)揮出土地收購儲備管理工作對土地市場的管理與引導作用，有效緩解人地矛盾問題，創(chuàng)造平和良性的土地開發(fā)和利用環(huán)境。所以政府有關部門和相關機構在操作土地收購儲備的管理工作中，要積極響應政府的牽頭引領，相互之間做好配合協(xié)調，爭取第一時間發(fā)現(xiàn)和有效解決土地收購儲備遇到的各項收益或者出讓問題，盡快完善土地收購儲備機制。需要注意的是，土地出讓價格是引起人地矛盾的主要原因，因此想要從根源上緩解人地矛盾，就要制定可行的土地出讓價格和管理制度，實行科學合理的價格補償方案，構建起與市場價格體系相符的土地價格機制，從實際問題入手完善土地收益分配方案，避免土地收購和儲備過程中發(fā)生混亂、矛盾、關系界限不清、收益分配不均等不良局面。

（三）創(chuàng)新收購儲備融資方法，促進土地管理多元化發(fā)展

在過去的土地管理工作中，收購儲備環(huán)節(jié)的融資渠道比較單一，通常以銀行借貸為主要資金來源，這種狀態(tài)難免會加大政府土地管理面臨的財務風險隱患，不利于土地收購儲備工作在多元復雜社會環(huán)境中的健康良好運行。為此，構建土地收購儲備融資多元化渠道非常必要，在具體落實過程中，融入個人自愿注入資金、社會企業(yè)注入資金、財政注入資金、政策注入資金、債券注入資金、基金注入資金等多渠道的融資方法，令土地收購儲備的資金來源得以充分拓寬，分散均衡的資金來源可以切實降低財務管理風險隱患，有效提升土地管理效益價值[3]。

（四）掌握城市實際情況，順應發(fā)展戰(zhàn)略調整計劃

土地資源的收購儲備規(guī)劃并不是一成不變的，而是要隨時結合城市實際情況，順應城市發(fā)展戰(zhàn)略目標做出合理的調整改變，方可有效避免土地征收帶來的矛盾激化，減少土地收購和應用操之過急情況的發(fā)生幾率。地方政府在做出現(xiàn)狀和未來趨勢預測相符的當前土地儲備規(guī)模、中期土地儲備規(guī)模、長期土地儲備規(guī)模發(fā)展計劃情況下，注意土地資源盲目儲備現(xiàn)象，借助市場機制引入對土地資源儲備進行一定的調控和約束作用，進而保證土地供應和收購儲備調整工作的可行性與時效性，穩(wěn)步促進城市整體良好發(fā)展。

（五）加強風險約束措施，合理引導土地出入價格

任何一項工作只要涉及到資金就需要財務管理避免資金風險隱患發(fā)生，開展相應的風險控制、風險防范、風險識別、風險預測等措施最大限度控制和降低財務風險引起的危害影響[4]。土地管理中的收購儲備工作也不例外，要清楚認識到加強風險約束措施的重要意義，在具體實踐過程中可以從以下幾方面入手：首先做好土地市場的風險約束工作，構建起基于市場價格體系變化指導下的土地收購出讓價格合理變化機制，創(chuàng)設公開、公正、有序、開放的土地收購儲備管理環(huán)境，一方面加大對土地價格和風險的宏觀調控作用，另一方面通過機制健全和機制完善的微觀方面不斷探索努力，使土地的應用向著高效化方向加快發(fā)展。其次做好土地收購儲備工作中的協(xié)調溝通，從實時溝通和相互協(xié)調中及時發(fā)現(xiàn)可能存在的財務管理鳳險險患，各個部門發(fā)揮出財務風險控制和風險識別防范的優(yōu)勢作用，不斷提高部門工作效率，與此同時強化風險約束力度。最后從分配合理化、評估方法、流轉程序、土地價格等諸多環(huán)節(jié)入手，加強財務風險防控措施，合理引導土地出讓價格。

三、結束語

綜上所述，做好新時期土地收購儲備規(guī)范化管理措施意義重大，既是順應我國社會主義建設的必然趨勢，也是提高土地開發(fā)利用價值的有效途徑。當今社會已經(jīng)步入到土地使用制度改革與社會主義市場經(jīng)濟體制改革完善的新時期，合理利用開發(fā)土地資源會越來越重要。所以傳統(tǒng)的土地收購儲備管理模式已經(jīng)難以適用，構建規(guī)范化的土地收購儲備管理模式能夠彌補以往土地管理不足之處，給經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和城鎮(zhèn)建設水平不斷提升貢獻更多積極力量。

參考文獻：

[1]劉小菊.淺談土地收購儲備中的資源合理利用[J].經(jīng)貿實踐，2019（6）：5.

[2]扶志斌.土地儲備法律制度分析[J].中國房地產業(yè)，2019（19）：46.

[3]趙漢卿.儲備土地臨時管理問題及對策分析——以湖北省枝江市為例[J].西部皮革，2019，41（18）：87.

[4]彭志勤.試論如何做好土地收儲工作[J].中國房地產業(yè)，2019（22）：46.

作者簡介：張嘩（1978-），男，漢，河南固始人，學歷：本科，單位：固始縣國土儲備中心，研究方向：房地產經(jīng)濟。