談房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境及出路

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其在開發(fā)、經(jīng)營、管理過程中需要充足的資金支持。房地產(chǎn)企業(yè)融資，就是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目直接或間接融資的綜合。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用多種融資方式籌集資金，并不斷拓展融資渠道，以滿足企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中的資金需求，保障房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性。基于此，本文討論了房地產(chǎn)企業(yè)目前主要采用的融資方式，分析了其融資存在的問題，并針對(duì)存在的問題提出了解決思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資方式;預(yù)售經(jīng)營;ABS融資模式

一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

（一）資本市場(chǎng)融資

資本市場(chǎng)融資是較好的融資方式之一，指企業(yè)以發(fā)行股票方式在金融市場(chǎng)上融通資金。在目前全球流動(dòng)性過剩，證券市場(chǎng)繁榮的狀況下，企業(yè)常通過非公開增發(fā)注入股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過增發(fā)和配股在資本市場(chǎng)融資，并迅速擴(kuò)大公司規(guī)模。我國房企股權(quán)融資在2010年到2014年曾一度被政府喊停，2014年下半年證監(jiān)會(huì)放松審核后，上市房企再融資規(guī)模在2015-2016年得到爆發(fā)式增長，直至2016年四季度證監(jiān)會(huì)又再次收緊了房企再融資的政策。上市融資含直接上市、間接上市兩種方式。直接上市融資的優(yōu)勢(shì)是可快速獲取資金，且不用還本付息，缺點(diǎn)是隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)調(diào)控，上市發(fā)行股票難度非常大且上市周期長，存在不確定性。間接上市優(yōu)點(diǎn)是上市的不確定性因素大大降低，時(shí)間成本較為固定，缺點(diǎn)是需大量現(xiàn)金流，成本較高。

值得關(guān)注的是，對(duì)于中小型房企，其上市融資前期需要投入大量資金成本，合規(guī)化審查過程相當(dāng)漫長，因此發(fā)行股票融資對(duì)其并非是一個(gè)理性的選擇。

（二）金融機(jī)構(gòu)貸款

銀行貸款是比較傳統(tǒng)的融資方式，也是房地產(chǎn)企業(yè)最常見的融資渠道，主要分為抵押貸款與商業(yè)貸款。在前期開發(fā)階段，用土地及在建工程向銀行抵押融資較為常見，預(yù)售后商業(yè)銀行按揭可極大緩解企業(yè)資金壓力。

銀行信貸雖然是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，但部分地區(qū)房地產(chǎn)信貸投放過快，隱含潛在風(fēng)險(xiǎn)，為防止因房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動(dòng)起伏過大，政府部門出臺(tái)調(diào)控措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款困難重重，國內(nèi)銀行只愿向信用高、經(jīng)營穩(wěn)定的大型房企放貸，且房地產(chǎn)企業(yè)還必須具備“四證齊全”的條件。被限制的部分企業(yè)只能轉(zhuǎn)向其他融資渠道，比如國外銀行貸款，其條件相對(duì)寬松，具備放款時(shí)間快、效率高的優(yōu)勢(shì)。

（三）預(yù)售經(jīng)營融資

為了獲取資金，很多房地產(chǎn)企業(yè)以預(yù)售經(jīng)營方式展開銷售，即在樓盤尚未完工或施工前預(yù)先銷售樓盤以籌集資金。預(yù)售方式成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的一項(xiàng)有效途徑。該融資手段成本費(fèi)用較低、操作簡單，在緩解房企自身資金不足，降低其負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)等方面具有積極意義。不過，其雖然可以享受不用還本付息的融資收益，但卻存在將其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的問題，有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平正義。這部分預(yù)售款其實(shí)是購房者提前交付的房款，對(duì)于購房者來說，預(yù)售房交易存在著不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大。我國已經(jīng)出臺(tái)規(guī)范預(yù)售經(jīng)營的相關(guān)條例，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)者利益的保障，最大限度地降低了預(yù)售交易中的糾紛現(xiàn)象。

（四）資產(chǎn)證券化

在交易所、銀行間發(fā)行ABS產(chǎn)品也是近兩年房企的一個(gè)新的融資渠道。所謂ABS融資模式是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。目前房企的ABS基礎(chǔ)資產(chǎn)通常為購房尾款、物業(yè)收費(fèi)權(quán)、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款、信托受益權(quán)等。以購房尾款為例，國內(nèi)首單購房尾款A(yù)BS是“匯添富資本-世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，之后國內(nèi)多家知名房產(chǎn)公司也在市場(chǎng)上發(fā)行過此類ABS。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題

（一）融資渠道集中

目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資方式過多依賴間接融資，主要原因是我國相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資控制較為嚴(yán)格，最突出的就是海外投融資審核程序嚴(yán)格且復(fù)雜。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道是銀行貸款，但如果銀行存款的大部分都流向了房地產(chǎn)行業(yè)，那么經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫破裂必然造成借款的違約，勢(shì)必增加銀行呆賬、滯漲，從而引起擠兌風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成劇烈影響。另一方面，銀行貸款融資受到國家宏觀調(diào)控的嚴(yán)格限制，審核越來越嚴(yán)厲，條件苛刻;如果宏觀調(diào)控再度加強(qiáng)，企業(yè)將面臨資金斷裂困境。

（二）融資結(jié)構(gòu)存在缺陷

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)大致分為外源和內(nèi)源兩種結(jié)構(gòu)。其中內(nèi)源指企業(yè)經(jīng)營盈利的留存收益，可以降低融資風(fēng)險(xiǎn)和成本，外源融資指對(duì)企業(yè)之外主體進(jìn)行融資，分為直接融資和間接融資。同時(shí)，在外源融資方式中，一年以內(nèi)企業(yè)需要還本付息的融資屬于短期融資，一到十年需要還本付息的屬于長期融資。我國現(xiàn)狀是大部分房企依賴外源融資的間接融資，間接融資中又以短期融資為主。與長期融資相比，短期融資雖然償還成本較低，但是償還期短，該模式融資占比過高會(huì)使得企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)過高，易引起房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）上市融資難度大

企業(yè)通過發(fā)行股票進(jìn)行融資能夠在短期內(nèi)獲得大量資金，上市融資屬永久性融資，便于企業(yè)長期妥善利用資金，保障房地產(chǎn)企業(yè)長期持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營。但上市融資存在股票發(fā)行費(fèi)用高，償還階段不能抵稅的弊端，且在國家宏觀政策調(diào)控下，股票市場(chǎng)準(zhǔn)入及監(jiān)管日漸嚴(yán)格，上市融資難度非常大，對(duì)于一些中小型企業(yè)尤其不適用。

（四）融資成本逐步上升

地產(chǎn)融資成本高企，極大地壓縮了房企利潤。其主要原因?yàn)楸O(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)，部分中小房企時(shí)而出現(xiàn)違規(guī)經(jīng)營等行為，對(duì)企業(yè)信用不重視，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小房企信用評(píng)判較低，銀行貸款向資信優(yōu)良、償債力強(qiáng)的大型房企、國有房企集中。

（五）資金運(yùn)營機(jī)制不完善

從房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)來看，企業(yè)購買土地、開發(fā)建設(shè)、銷售樓盤，資金周轉(zhuǎn)期較長，且工程管理存在不確定性，很可能出現(xiàn)工程延期從而延誤交樓時(shí)間導(dǎo)致預(yù)售滯后，嚴(yán)重影響資金回籠計(jì)劃，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理、資金審批和使用環(huán)節(jié)存在流程不規(guī)范、甚至超合同付款、融資成本超預(yù)算的問題，從而大幅降低了資金使用效率，致使企業(yè)遭受損失，面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、新形勢(shì)下解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的建議

（一）加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營治理，提升中小企業(yè)信用

對(duì)于中小房企來說，提高其規(guī)范程度、提升信用等級(jí)至關(guān)重要，中小房企應(yīng)建立信用平臺(tái)，建立合法經(jīng)營、自我約束的企業(yè)形象，遵守國家各項(xiàng)法律法規(guī)，避免出現(xiàn)違規(guī)不法行為。企業(yè)間實(shí)現(xiàn)平臺(tái)上的信用監(jiān)督和評(píng)價(jià)，形成信用資源信息共享。同時(shí)，逐步按照公司合理的治理結(jié)構(gòu)建立科學(xué)內(nèi)部控制體系，特別是應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)內(nèi)部管理和監(jiān)督制度，只有加強(qiáng)了企業(yè)內(nèi)控建設(shè)和提升信用等級(jí)，廣大投資者才能夠?qū)Ψ科笤鰪?qiáng)信心，進(jìn)而選擇甚至增加對(duì)房企的投資。

（二）開拓多元化融資渠道，保障企業(yè)資金需求

房地產(chǎn)企業(yè)在重點(diǎn)謀求上市融資以快速募集資金、提升信用等級(jí)獲取金融機(jī)構(gòu)融資的同時(shí)，應(yīng)提升企業(yè)內(nèi)部管理能力，拓寬思路，借助新的融資產(chǎn)品，如加強(qiáng)房地產(chǎn)基金等私募基金實(shí)力、聯(lián)合ABS融資中的購房尾款抵押進(jìn)行資產(chǎn)證券化等，積極拓展融資渠道，緩解融資困境。對(duì)于中小型房企，可以結(jié)合自身開發(fā)經(jīng)營不同階段的特點(diǎn)，采取不同的融資模式。例如，前期階段可以利用內(nèi)部融資的自有資金或吸收股權(quán)投入;開發(fā)階段借用銀行貸款、資產(chǎn)并購;預(yù)售期間可收取預(yù)收款，同時(shí)利用與銷售中介合作包銷方式快速回籠資金。

其中合理應(yīng)用資產(chǎn)證券化值得關(guān)注，證券化融資是增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營效益與實(shí)力的主要方式，而房地產(chǎn)信托投資基金是將具備發(fā)展優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目作投資產(chǎn)品，對(duì)于投資人的回報(bào)是獲得租金收入。目前，我國房地產(chǎn)信托基金還處在摸索階段，但該融資方式是拓寬企業(yè)投融資渠道主要方式，對(duì)于優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)抗通脹能力具有重大意義。

（三）運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)

近年來，互聯(lián)網(wǎng)金融開啟了房地產(chǎn)融資新模式，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)金融具有解決中小企業(yè)融資難的固有優(yōu)勢(shì)，應(yīng)當(dāng)成為中小企業(yè)融資的重要渠道，國家印發(fā)《促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)金融平臺(tái)完善運(yùn)營機(jī)制、促進(jìn)跨界融合，以推動(dòng)其快速健康持續(xù)發(fā)展。比如艾拉丁金融平臺(tái)、陸金所融資平臺(tái)使融資、理財(cái)、投資購房一體化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)廣闊的平臺(tái)緩解融資難的問題，以降低融資成本，省去人財(cái)物的投入，同時(shí)推動(dòng)金融環(huán)境的更新。

（四）建立集團(tuán)管控模式，成立財(cái)務(wù)公司

該模式是由集團(tuán)公司出資建立一個(gè)非銀行金融機(jī)構(gòu)，幫助集團(tuán)公司進(jìn)行內(nèi)部資金管理，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)頒布的相關(guān)管理辦法，財(cái)務(wù)公司可以協(xié)助成員單位辦理包括交易款項(xiàng)的收付、擔(dān)保、吸收存款及委托貸款等業(yè)務(wù)。經(jīng)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，還可以為成員企業(yè)發(fā)行債券。財(cái)務(wù)公司作為獨(dú)立的法人主體， 其專業(yè)性更強(qiáng)，金融功能更為突出，無論是對(duì)公司內(nèi)部管理還是外部業(yè)務(wù)管理來說都具有一定的靈活性，這樣的模式有助于規(guī)范資金運(yùn)作，降低違約風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)公司近年來順應(yīng)融資形勢(shì)，迅速發(fā)展起來，如浙江省能源集團(tuán)財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司，成立于2006年，控股股東為浙江省能源集團(tuán)有限公司，它是新《企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司管理辦法》頒布以來成立的全國第一家財(cái)務(wù)公司，以加強(qiáng)集團(tuán)資金集約化管理和提高集團(tuán)資金使用效率為目的。建立后，其不斷優(yōu)化配置集團(tuán)內(nèi)部資金，拓寬服務(wù)領(lǐng)域和融資渠道，提升了資金綜合使用效率，為房地產(chǎn)開發(fā)各成員企業(yè)打造了高效、規(guī)范、安全的資金融通和資本運(yùn)營平臺(tái)。

四、結(jié)語

要改變房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀，解決融資中出現(xiàn)的各種問題，需要國家政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的共同努力。政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控、出臺(tái)有利的政治經(jīng)濟(jì)政策;金融機(jī)構(gòu)要不斷地研發(fā)和創(chuàng)新金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資方式多元化提供強(qiáng)有力的支持;而房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今形勢(shì)多變的情況下，需提高自身競爭力，拓寬融資渠道，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。只有不斷突破融資方式、探索融資渠道，加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營管理、提升信用等級(jí)，增強(qiáng)企業(yè)綜合競爭力，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。

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作者簡介：

吳巧芬，廣州華僑房產(chǎn)開發(fā)有限公司。