張一
因?yàn)橐咔橐约胺康禺a(chǎn)行業(yè)在政策天平上的位置變化,令許多房地產(chǎn)公司的中心工作變成了“活下去”。
正是在“現(xiàn)金為王”戰(zhàn)略的指引之下,萬(wàn)科在發(fā)展定位、項(xiàng)目遴選與管控、財(cái)務(wù)穩(wěn)健等各方面全面進(jìn)行了升級(jí)與再調(diào)整。盡管包括萬(wàn)科在內(nèi)的所有房地產(chǎn)企業(yè)都沒有預(yù)料到疫情把行業(yè)推向了發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn),但萬(wàn)科的種種準(zhǔn)備讓其承受住了疫情沖擊,并發(fā)力“疫情后”市場(chǎng)。萬(wàn)科半年報(bào)顯示,公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和凈利雙增長(zhǎng),負(fù)債穩(wěn)健,業(yè)務(wù)多元化進(jìn)展上佳。
作為行業(yè)的絕對(duì)龍頭,維持穩(wěn)健的銷售規(guī)模并非易事,但萬(wàn)科并沒有讓市場(chǎng)失望。自5月份開始,萬(wàn)科的單月銷售金額已經(jīng)開始恢復(fù)同比增長(zhǎng)。雖然前六個(gè)月集團(tuán)的合同銷售面積同比下降3.4%至2077萬(wàn)平方米,但降幅已經(jīng)較一季度收窄0.9個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)實(shí)現(xiàn)合同銷售額3204.8億元,降幅較一季度收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)。在集團(tuán)上半年銷售的產(chǎn)品中,住宅占90.5%,商辦占6.0%,其他配套占3.5%。在剛過(guò)去的8月份,萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額587.20億元,同比增長(zhǎng)33.06%,較上月增速提升10.59個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)合同銷售面積422.90萬(wàn)方,同比增長(zhǎng)52.45%,較上月增速提升26.77個(gè)百分點(diǎn)。今年前8個(gè)月累計(jì)合同銷售金額4382.2億元,同比增長(zhǎng)2.79%;累計(jì)合同銷售面積2893.9萬(wàn)方,同比增長(zhǎng)5.58%。
《紅周刊》注意到,在經(jīng)歷了2017年和2018年的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)高峰期后,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)收入與毛利率都于近期出現(xiàn)了明顯下滑。盡管如此,萬(wàn)科仍實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入的同比增長(zhǎng)。
2020年上半年,集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1463.5億元,同比增長(zhǎng)5.1%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.1億元,同比增長(zhǎng)5.6%;每股基本盈利1.11元,同比增長(zhǎng)4.0%;全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.39%,較上年同期下降0.96個(gè)百分點(diǎn)。分業(yè)務(wù)類型看,來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入為1381.4億元,占比94.4%;來(lái)自物業(yè)服務(wù)的收入為67.0億元,占比4.6%。盡管萬(wàn)科的毛利率較2019年的高點(diǎn)有4個(gè)百分點(diǎn)的回落,但其盈利能力仍高于行業(yè)平均水平。《紅周刊》梳理Wind申萬(wàn)數(shù)據(jù)注意到,TOP20房企上半年的平均毛利率為28.5%,平均ROIC為2.33%;萬(wàn)科的毛利率和ROIC則分別高出TOP20平均值3.3個(gè)百分點(diǎn)和0.36個(gè)百分點(diǎn)。
值得關(guān)注的是,萬(wàn)科的已售未結(jié)合同金額較2019年末增長(zhǎng)明顯,而這部分金額是未來(lái)營(yíng)業(yè)收入的重要來(lái)源,為業(yè)績(jī)計(jì)算與增長(zhǎng)提供重要保障。半年報(bào)顯示,截至報(bào)告期末,集團(tuán)合并報(bào)表范圍內(nèi)有4743.2萬(wàn)平方米已售資源未結(jié)算,合同金額合計(jì)約6953.3億元,較上年末分別增長(zhǎng)10.6%和14.2%。在業(yè)績(jī)穩(wěn)增、項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)穩(wěn)步推進(jìn)的同時(shí),萬(wàn)科仍保持了一貫的財(cái)務(wù)穩(wěn)健優(yōu)勢(shì),尤其在“三道紅線”對(duì)房企財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性提出更高要求的背景下,萬(wàn)科“現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略更是為公司度過(guò)此次行業(yè)寒冬穩(wěn)定護(hù)航。
截至2020年上半年末,萬(wàn)科的凈負(fù)債率僅為27.0%,有息負(fù)債金額為2729.8億元,占總資產(chǎn)的比例為15.1%。財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也較為健康,有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主,報(bào)告期內(nèi),萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入226.1億元。截至報(bào)告期末,公司持有貨幣資金1942.9億元,遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債總和。
“收斂聚焦”“穩(wěn)固基本盤”的口號(hào)曾讓萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)淡出人們的視野,如今萬(wàn)科首次對(duì)外披露了多元化業(yè)務(wù)的具體經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù),演繹了什么叫作真正的“大象起舞”。
租賃住宅業(yè)務(wù)方面,截至2020年上半年,萬(wàn)科在33個(gè)城市累計(jì)開業(yè)泊寓12.73萬(wàn)間,報(bào)告期內(nèi)新增開業(yè)1.89萬(wàn)間,已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率為88%,成熟期(開業(yè)半年及以上)項(xiàng)目出租率為93.7%,上半年租賃業(yè)務(wù)營(yíng)收10.5億元。商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)方面,萬(wàn)科(含印力集團(tuán))累計(jì)開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目面積836萬(wàn)平方米,同比增加11%。其中,報(bào)告期內(nèi)新開業(yè)一個(gè)購(gòu)物中心及4個(gè)社區(qū)商業(yè)。2020年上半年商業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)收30.5億元,同比增長(zhǎng)0.3%;整體出租率90.6%,開業(yè)3年以上的商業(yè)項(xiàng)目出租率91.8%。規(guī)劃和在建商業(yè)面積543萬(wàn)方。物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)方面,截至上半年,萬(wàn)科物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)累計(jì)開業(yè)建面616萬(wàn)方,其中高標(biāo)庫(kù)和冷庫(kù)占比分別為94%和6%,穩(wěn)定期出租率分別為89.1%和81.5%;物流服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8.3億元,同比增37%,其中高標(biāo)庫(kù)和冷庫(kù)收入占比分別為69%及31%。
此外,萬(wàn)科亦發(fā)力聚焦“軌道+物業(yè)”(TOD)領(lǐng)域,累計(jì)獲取49個(gè)TOD項(xiàng)目,涉及的建筑面積是1803萬(wàn)平方米,累計(jì)總投入2400億元,每個(gè)項(xiàng)目維持在40億到50億的投資和建面。