關(guān)于加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)思考

原彩霞

【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅建設(shè)行業(yè)也在飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，同時(shí)也是一個(gè)經(jīng)濟(jì)管理范圍內(nèi)的企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，其包含的內(nèi)容非常廣泛，政策的實(shí)行也有很大的影響。規(guī)范房地產(chǎn)會計(jì)核算的作用是非常重要的，原因主要解決面臨的房地產(chǎn)投資的問題，同時(shí)提高房地產(chǎn)投資收益水平。本文特別明確了投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的范圍、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)與固定資產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換的政策變更如何采用何種計(jì)量屬性，包括現(xiàn)行會計(jì)準(zhǔn)則所涵蓋的各種轉(zhuǎn)換方式，并從會計(jì)政策層面提出了解決這一問題的建議。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn);會計(jì)核算;財(cái)務(wù)管理

一、關(guān)于在投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算中存在的問題

一方面，我國許多房地產(chǎn)資產(chǎn)存在折舊或攤銷問題。我國會計(jì)核算按照該準(zhǔn)則，屬于投資性房地產(chǎn)（類似于固定資產(chǎn)）性質(zhì)的，按成本法計(jì)提折舊或攤銷，并在以后會計(jì)核算中進(jìn)行評估損失減值測試。某些投資性房地產(chǎn)長期按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的，會影響企業(yè)不同時(shí)期利潤的真實(shí)性，特別是對于一些上市公司而言，可能增加上市公司的利潤，另一方面誤導(dǎo)投資者和消費(fèi)者，并存在應(yīng)對房地產(chǎn)價(jià)值差異的問題。我國許多公司的資產(chǎn)首次計(jì)量和改進(jìn)存在問題，公允價(jià)值與資產(chǎn)負(fù)債表價(jià)值在財(cái)務(wù)處理上缺乏一致性，對投資性房地產(chǎn)會計(jì)信息的真實(shí)性產(chǎn)生了重大影響。

二、投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算中存在的問題

房地產(chǎn)投資在租賃期內(nèi)發(fā)生的折舊、經(jīng)營范圍、投資建筑物等有關(guān)問題，可能造成損失，并可能產(chǎn)生成本和費(fèi)用。企業(yè)計(jì)提折舊的投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，與法定資產(chǎn)評估存在一定的差異，這在一定程度上影響會計(jì)信息的真實(shí)性和可比性，進(jìn)而影響投資者的決策，也影響國家對于房地產(chǎn)的宏觀政策調(diào)控。在實(shí)際工作中，企業(yè)也采取了多種措施，盡可能減少差異，來糾正投資價(jià)值差距，然而效果不盡人意。房地產(chǎn)投資企業(yè)雖然可以將金融資產(chǎn)和其他權(quán)益工具投資會計(jì)核算模式進(jìn)行比較，但與金融資產(chǎn)相比仍存在不小的差異，且二者核算遵循的準(zhǔn)則也不相同。投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算應(yīng)更準(zhǔn)確地反映房和地資產(chǎn)的價(jià)值。出賣人為了區(qū)分與其他資本性資產(chǎn)，可以確認(rèn)房產(chǎn)所有權(quán)或土地的使用權(quán)，并有效確認(rèn)處理財(cái)產(chǎn)性收入。根據(jù)房地產(chǎn)投資會計(jì)的初始目標(biāo)，房地產(chǎn)投資收益可以在出售投資利得和投資收益之間進(jìn)行分配，做到收益定量化和明確化。

三、房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議及措施

（一）從預(yù)算控制來加強(qiáng)成本管理

在設(shè)計(jì)過程中項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)制定適當(dāng)?shù)馁Y金使用計(jì)劃分配資金，確定成本管理的目標(biāo)，并進(jìn)行成本過程控制;通過制定適當(dāng)降低成本措施，減少不必要的成本發(fā)生;管理人員分析項(xiàng)目實(shí)施差異的原因，通過確定降低成本增加企業(yè)利潤。建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算分析是項(xiàng)目管理的一個(gè)重要方面。建立健全審計(jì)和財(cái)務(wù)管理制度，對建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，這些項(xiàng)目對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都有著有重大影響;房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制和預(yù)算管理對于預(yù)算審計(jì)資金的使用和管理提供了參考點(diǎn)。因此有必要加強(qiáng)投資項(xiàng)目預(yù)算審計(jì)制度，提高預(yù)算管理和工程造價(jià)控制的質(zhì)量，改進(jìn)傳統(tǒng)的預(yù)算審查制度;對預(yù)算文件進(jìn)行嚴(yán)格科學(xué)的審核，改變傳統(tǒng)的審核方法，不僅要注重審核建筑規(guī)劃、資質(zhì)和合同，特別要重視對于工程材料審核，這是工程發(fā)生的首要階段，同時(shí)要進(jìn)一步提高預(yù)算審計(jì)的質(zhì)量和效率，建立預(yù)算審計(jì)制度時(shí)，要考慮到市場動態(tài)和法律及實(shí)施細(xì)則。市場經(jīng)濟(jì)瞬息萬變，信息技術(shù)越來越先進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極運(yùn)用IT技術(shù)進(jìn)行審計(jì)，對審計(jì)結(jié)果和審計(jì)活動項(xiàng)目進(jìn)行匯總，并對相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行驗(yàn)證，加強(qiáng)項(xiàng)目之間的聯(lián)系，更能更好控制這些項(xiàng)目，并支持項(xiàng)目的順利實(shí)施和全面的審核。

（二）要不斷改善外部市場環(huán)境，制定一套評估公平性的方法，與市場條件下的成本評估相比，公允價(jià)值法相對簡單，可以最大限度地減少或避免市場和行業(yè)條件變化對房地產(chǎn)投資的影響。我們在進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，必須不斷完善公允價(jià)值評估標(biāo)準(zhǔn)，特別是要積極開拓公允的可觀察市場，提高公允價(jià)值的客觀性，在這一過程中，中國的公允價(jià)值計(jì)量必須與國際市場接軌。它不僅可以支持在華投資房地產(chǎn)的健康發(fā)展，另一方面，企業(yè)必須根據(jù)自身的政策和發(fā)展目標(biāo)選擇合理的計(jì)量方法，在選擇計(jì)量方法時(shí)，企業(yè)必須充分認(rèn)識到其計(jì)量屬性的優(yōu)缺點(diǎn)，對成本和效益進(jìn)行對比分析是非?？煽康?。雖然公允價(jià)值模型有其優(yōu)點(diǎn)，但它在很大程度上也取決于企業(yè)的會計(jì)核算系統(tǒng)，要全面地分析這兩種方法的優(yōu)缺點(diǎn)。在我國會計(jì)準(zhǔn)則的背景下，作為企業(yè)會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的一部分，應(yīng)當(dāng)選擇適合自己具體情況的計(jì)量模式。隨著企業(yè)的不斷經(jīng)營發(fā)展，要逐步提高房地產(chǎn)會計(jì)投資的穩(wěn)定性和準(zhǔn)確性，采取適當(dāng)?shù)拇胧┛梢员苊馄髽I(yè)的諸多問題，比如要求經(jīng)營者必須遵守國家的法律法規(guī)，積極響應(yīng)國家房住不炒的政策法規(guī)，運(yùn)用正當(dāng)?shù)氖侄螐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中受益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

三、總結(jié)

隨著我國房地產(chǎn)投資的發(fā)展，會計(jì)核算已經(jīng)成為重要的管理工具。房地產(chǎn)投資作為我國經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)健康發(fā)展的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，目前還存在著一些問題。但考慮到投資性房地產(chǎn)的變化，就要不斷提高其會計(jì)核算水平，從而提高其真實(shí)性和可靠性，做到必須依靠公允價(jià)值模型，避免利潤操縱損害公允價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，確保公司資產(chǎn)的真實(shí)性，保障企業(yè)資產(chǎn)安全，支持企業(yè)健康發(fā)展，確保其在房地產(chǎn)投資中發(fā)揮重要作用。

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