淺談高校住宅社會化物業(yè)管理的必要性和可行性

穆慧敏

摘 要 物業(yè)管理在我國已經(jīng)實(shí)行近四十年的時(shí)間，對于社會化住宅管理方面已經(jīng)較為完善和成熟。但是，高校住宅由于性質(zhì)特殊，受到福利分房等歷史因素、人才引進(jìn)和體制改革等政策因素的影響，目前仍然存在著一些問題。但是，高校住宅社會化物業(yè)管理是歷史趨勢，是破除體制弊端，進(jìn)行市場化、社會化、專業(yè)化改革的必然之路。鑒于上述情況，本文對高校住宅社會化物業(yè)管理的必要性和可行性進(jìn)行研究和分析。

關(guān)鍵詞 高校住宅;社會化;物業(yè)管理

高校住宅在我國住房制度改革以前就大量存在，隨著住房制度改革，高校將原屬于學(xué)校產(chǎn)權(quán)的居民住宅經(jīng)出售等方式將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到教職工個(gè)人名下，但是物業(yè)管理責(zé)任人并沒有隨之轉(zhuǎn)變。這使得高校住宅的物業(yè)管理與社會化的物業(yè)管理有著較大不同，在很大程度上阻礙了高校住宅物業(yè)管理的發(fā)展。

1 高校住宅實(shí)施社會化物業(yè)管理的必要性分析

1.1 公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)多元化

我國高校大部分屬于公辦高校，其財(cái)產(chǎn)具有集體性質(zhì)。在傳統(tǒng)高校住宅管理中，住宅是作為一種福利性手段分配給教職工使用的，也就是說教職工只有使用權(quán)，而沒有住宅的產(chǎn)權(quán)。物業(yè)管理的一個(gè)重要前提就是要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，后來國家進(jìn)行住房改革，高校將一大部分住宅出售給教職工，產(chǎn)權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移[1]。但是其中還有一部分住宅并未能過渡。例如因?yàn)闅v史因素在成的周轉(zhuǎn)房，人才引進(jìn)房屋等。這就使得高校住宅存在產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)多元化的情況。另外，高校住宅區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施還仍然保留在高校手中，并未轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，這造成了公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明情況的存在。

1.2 業(yè)主缺乏有償享受服務(wù)的觀念，管理體制錯(cuò)位

在房改以前，高校住宅區(qū)內(nèi)的各種服務(wù)都不需要業(yè)主買單，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下遺留下來的。高校方面提供的保安、綠化、取暖、燃?xì)?、公共設(shè)施等都是福利性的。在這種情況下，業(yè)主已經(jīng)養(yǎng)成了習(xí)慣。雖然業(yè)主對自己家庭所需的更換門窗、水龍頭等可以自己掏錢，但是涉及公共服務(wù)設(shè)施，則缺乏有償享受服務(wù)的觀念，認(rèn)為這些應(yīng)該由學(xué)校負(fù)責(zé)，由學(xué)校來買單。這種管理體制與市場經(jīng)濟(jì)有著明顯的錯(cuò)位，具有改革的極大必要性。

1.3 房屋功能落后，維修資金缺口較大

高校住宅大多年頭較長，這部分住宅的房屋功能已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代人生活和居住的需要。配套設(shè)施不健全、管道老化失修、設(shè)備存在隱患等問題突出。上述問題的解決都需要大筆經(jīng)費(fèi)，而高校作為教學(xué)科研單位，在預(yù)算使用上并不富裕，對于維修老舊住宅的力量不足。而高效住宅的業(yè)主要想享受到高質(zhì)量的服務(wù)，就需要自己掏一部分腰包，在社會化物業(yè)管理途徑下獲得優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

1.4 居住人員層次不同，房屋檔次各不相同

高校居住人員在層次上有著極大的不同，教師、工人、外國教師等形形色色，要求的生活環(huán)境、個(gè)人素養(yǎng)、收入水平有很大差距。而且高校住宅大多年頭較長，在幾十年的發(fā)展中，有平房、有樓房，違章建筑、占用公共綠地、開店經(jīng)營等情況并不鮮見[2]。而高校住宅是高校正常運(yùn)轉(zhuǎn)的大后方，這種物業(yè)管理根本無法滿足穩(wěn)定后方的作用。

2 高校住宅實(shí)施社會化物業(yè)管理的可行性策略

高校住宅社會化物業(yè)管理是國家改革進(jìn)程中的一個(gè)縮影，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境下的產(chǎn)物，是現(xiàn)代化社會發(fā)展的必然過程。為了推動高校住宅社會化物業(yè)管理的順利開展，有效協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系，本文提出以下幾點(diǎn)可行性策略。

2.1 多方協(xié)商，樹立物業(yè)管理新理念

高校住宅的業(yè)主大多接受了高等教育，要推動社會化物業(yè)管理的發(fā)展，要首先理順業(yè)主的思想，在業(yè)主心目中樹立起物業(yè)管理新理念。因此。高校后勤部門要協(xié)助物業(yè)公司做好業(yè)主的工作。本著“誰享受服務(wù)誰買單”和“相對公平”的原則，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)要支持物業(yè)公司將高校住宅分成幾個(gè)檔次，按照享受服務(wù)水平的高低收取物業(yè)費(fèi)，從而促進(jìn)業(yè)主思想觀念的轉(zhuǎn)變。

2.2 因地制宜，物業(yè)管理分步推進(jìn)

高校住宅物業(yè)管理的問題不是一朝形成的，因而要解決這個(gè)問題也需要分步推進(jìn)，根據(jù)高校住宅的實(shí)際情況進(jìn)行物業(yè)管理的社會化推進(jìn)工作。一般來講，需要從物業(yè)管理的薄弱點(diǎn)入手，選擇住宅年頭較短、業(yè)主文化層次較高、收入較高、思想容易溝通、公共設(shè)施服務(wù)較為周全的住宅區(qū)作為示范點(diǎn)。通過示范點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，例如物業(yè)公司周到的服務(wù)，業(yè)主的滿意等作為后續(xù)批次高校住宅社會化物業(yè)管理的推進(jìn)基礎(chǔ)。

2.3 建立組織，代表業(yè)主合法權(quán)益

建立業(yè)主委員會等代表業(yè)主權(quán)益的組織，通過高校、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的溝通與寫作，共同推進(jìn)社會化物業(yè)管理的進(jìn)程。業(yè)主委員會涉及物業(yè)管理的專業(yè)知識，而高校住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主大多以教書為業(yè)，缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，高校要針對性地進(jìn)行培育和支持，以適宜的方法形成對物業(yè)公司的制約，從而在社會化物業(yè)管理進(jìn)程中，讓業(yè)主切實(shí)地感受到自身的利益不僅未受到損失，而且得到加強(qiáng)。

2.4 明確歸屬，承擔(dān)相應(yīng)權(quán)利義務(wù)

產(chǎn)權(quán)歸屬是物業(yè)管理的關(guān)鍵，因此要明確各方利益主體需要承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)。在改革初期，在公共區(qū)域，高校可以仍持有一部分產(chǎn)權(quán)，承擔(dān)一部分責(zé)任，在產(chǎn)權(quán)制度不斷完善的情況下，高校方面需要漸進(jìn)退出，以完成全面的住房私有化。

2.5 增加服務(wù)，興建各種文體設(shè)施

高校住宅的業(yè)主普遍文化層次較高，普遍具有“通情達(dá)理”的特點(diǎn)，只要認(rèn)識到社會化物業(yè)管理確實(shí)能夠給自身帶來更好的居住條件，必然會支持。因此，在社會化物業(yè)管理的進(jìn)程中，要堅(jiān)持自治與委托相結(jié)合的管理方式，物業(yè)公司要提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，通過增加服務(wù)，興建各種文體設(shè)施等保障高校教職工擁有一個(gè)高質(zhì)量的居住生活空間。

3 結(jié)束語

高校住宅物業(yè)管理問題是歷史遺留問題，是改革進(jìn)程中的一個(gè)縮影。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢下，要妥善應(yīng)對社會化物業(yè)管理中的矛盾，高校、物業(yè)公司、業(yè)主三方面進(jìn)行協(xié)調(diào)，以此來推動物業(yè)管理的社會化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 馬昆齡.高校住宅小區(qū)物業(yè)管理的社會化進(jìn)程淺析[J].才智，2013，13（18）：57-58.

[2] 黃迎果.淺談物業(yè)管理在高校后勤社會化改革中的作用[J].活力，2009，10（8）：69.