物業(yè)維修基金的增值與運(yùn)作方式研究

摘 要：現(xiàn)今社會(huì)城市化的發(fā)展加速，居民的住宅面積也不斷增大，在居住過程中公共設(shè)施會(huì)出現(xiàn)不可避免的損壞需要維修和保養(yǎng)以及各個(gè)設(shè)備的改造，所以設(shè)立了物業(yè)專項(xiàng)維修資金。居民所繳納的資金越大，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額也越大，由于使用的時(shí)間不定，最終導(dǎo)致在資金的管理和增值問題上出現(xiàn)了一系列問題。本文通過總結(jié)分析在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和增值問題，并給出了四點(diǎn)建議，以此可以供那些物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理相關(guān)人員參考探討。

關(guān)鍵詞：物業(yè)專項(xiàng)維修資金;增值方式;管理模式

在住宅物業(yè)管理化越來越精細(xì)化的今天，設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度在保障廣大業(yè)主房屋正常使用和維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定方面有著巨大的作用，可以用于住宅的公共設(shè)備的維修和更新、改造的一項(xiàng)專用資金。專修維修資金來自于業(yè)主，關(guān)乎其切身的利益，每年繳納的資金數(shù)額比較大，一定要確保資金的安全性，以及資金管理上的民主化。物業(yè)資金管理中心人員也可以使用合法的手段讓資金流動(dòng)起來以此來提高物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收益率。

一、關(guān)于資金的增值和管理存在的問題

（一）相關(guān)法律存在不完善

我國從1998年起規(guī)定了住民在購置住宅時(shí)要上繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金。關(guān)于物業(yè)維修資金的增值與管理，國家法律出臺了關(guān)于規(guī)范資金的管理以及分配等事項(xiàng)，然而只是作了簡略的規(guī)定，根據(jù)實(shí)際情況來講，還存在諸多不足之處。資金監(jiān)管部門缺乏鼓勵(lì)與約束的制度，很大原因是在法規(guī)制定方面存在空白。政府明確規(guī)定該項(xiàng)資金可以購買一級市場的國債和銀行儲(chǔ)蓄，這一規(guī)定限制了專項(xiàng)維修資金收益的獲取。維修資金增值方式的規(guī)定也過于保守單一，這些不足將直接影響資金的增值收益率。那些數(shù)額巨大的維修資金也會(huì)存在實(shí)力購買力下降的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)專項(xiàng)維修資金在增值和管理過程中會(huì)和很多利益相關(guān)者有關(guān)，然而這些法律法規(guī)對于增值和管理毫無明確的說法，因此這也是有待解決的問題。

（二）過分強(qiáng)調(diào)保證流動(dòng)性，收益率降低

資金管理中心的人員不僅要保證流動(dòng)資金的充足，還要滿足物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的需求。目前現(xiàn)階段各個(gè)地區(qū)對于物業(yè)專項(xiàng)維修資金整體的需求量并不是很大，加上增值策略過于保守，這就直接導(dǎo)致浪費(fèi)了大量的維修資金。就目前物業(yè)專項(xiàng)維修資金整體的使用情況來看，過于注重流動(dòng)性導(dǎo)致收益率降低。在閑置期間可以購買國債或者是法律所允許的范圍內(nèi)進(jìn)行購買。其他的方式也可以嘗試但是風(fēng)險(xiǎn)比較大。一般下情況不會(huì)考慮將物業(yè)專項(xiàng)維修資金投入銀行存款和國債等理財(cái)項(xiàng)目中去，主要是因?yàn)槿狈I(yè)的投資人才，相關(guān)的理財(cái)知識，最終導(dǎo)致有大量資金閑置而無法有限的使用而無法使其有效地將資金流動(dòng)起來。

（三）資金使用過程中的監(jiān)管問題

在物業(yè)專項(xiàng)維修的資金使用過程資金管理人員應(yīng)該針對現(xiàn)實(shí)情況來進(jìn)行全面綜合考慮，這項(xiàng)專用維修資金的使用和管理會(huì)涉及到業(yè)主的自身利益?；跅l件相對有限，對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理還是有很多的問題存在。首先如果在維修過程需要用到的物料、配件等東西時(shí)，相對于缺乏專業(yè)知識的業(yè)主以及物業(yè)管理人員來說，是完全憑維修公司的推薦處理方式來處理，維修過程中出現(xiàn)質(zhì)量不合格的問題，不僅是財(cái)務(wù)損失，還是給業(yè)主的自身安全帶來隱患，更是對業(yè)主的安全的不負(fù)責(zé)。其次就是，在對于共同設(shè)施維修過程中，存在有些單位委托的維修公司和相關(guān)維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)人相互勾結(jié)，提高其中的維修費(fèi)以此來謀取中間差的可能性。對于監(jiān)管問題的漏洞應(yīng)該要予以解決。

二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值與管理的建議

（一）通過存款政策來提高資金收益

對于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的投資方式國家明確規(guī)定的只有銀行存款和國債，但是對于那些資金較雄厚的顧客，銀行會(huì)提供多元化的政策。然后有效利用，可以使這些專項(xiàng)維修資金獲得比活期更高的收益。例如可以通過協(xié)議方式存款，與銀行約定存放的利率然后進(jìn)行一定期限的存款業(yè)務(wù)，把專項(xiàng)維修資金存入到銀行中。而在銀行所協(xié)定的存款業(yè)務(wù)中，對于穩(wěn)定的存款客戶賬戶進(jìn)行利息的計(jì)算。如果存款客戶的賬戶大于最低存款額度的時(shí)候，可以通過協(xié)定存款利率來計(jì)算利息這種方式，可以降低因?yàn)楸ＷC資金必須存儲(chǔ)活期而帶來的利息損失。另外還有一種是通知存款的方式。這不僅給銀行資金回收的時(shí)間，也給了不定期取款的客戶提高收益的機(jī)會(huì)，這種方式在保證資金流動(dòng)性大的同時(shí)還能提高收益率。

（二）深化資金增值保值的渠道和模式

對于整個(gè)物業(yè)專項(xiàng)維修資金儲(chǔ)備額來說單項(xiàng)維修工程費(fèi)用的額度是非常小的，而物業(yè)專項(xiàng)維修資金也只有在建筑物公共部分超過的時(shí)候才需要被啟用。在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)際使用情況來看，可以將維修專項(xiàng)資金依據(jù)以往的維修成本留出一部分用于日常的維修費(fèi)用，使維修工作正常開展，再一部分就是準(zhǔn)備金額以外的剩余金額，可以用來投資增值項(xiàng)目，對于投資項(xiàng)目的局限性也擴(kuò)大了，銀行的活期存款和別的投資項(xiàng)目都可以參與投資，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值也相對帶來的更好的收益。

（三）完善資金繳納及分配制度

在信息化時(shí)代和人工智能時(shí)代，雖然給物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存帶來了便利，除了相對關(guān)鍵的升值保值部分之外，也應(yīng)該關(guān)注物業(yè)維系資金增值的分配和上繳問題。為了有效避免物業(yè)業(yè)拖欠資金或利用人際關(guān)系等減免繳納等問題出現(xiàn)，物業(yè)資金管理中心可以通過先進(jìn)的技術(shù)為依托，來實(shí)現(xiàn)維修資金的自動(dòng)繳存。通過政府以及相關(guān)的職能部門制定規(guī)則制度，根據(jù)相關(guān)的規(guī)章制度來以及相關(guān)的收益率的規(guī)劃，來解決關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金收益的分配問題。同時(shí)也可以讓各個(gè)主體來參與共同探討，每個(gè)參與的業(yè)主提出不同的方案，根據(jù)所提出的分配方案來制定出比較滿意的修改方案，以此來完善專項(xiàng)維修資金的上繳和分配制度。

（四）有效宣傳資金管理相關(guān)政策

為了讓廣大的業(yè)主知曉物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理政策，物業(yè)專項(xiàng)維修管理資金中心的人員可以通過采用有力的措施，有效的方式對于物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行宣傳，尤其是對于那些以前從來沒有上繳過維修資金的老舊住戶的業(yè)主知道這項(xiàng)政策的存在以及繳納的意義所在，可以通過傳統(tǒng)媒體各大電視臺的黃金時(shí)段，各大民眾喜歡閱讀的報(bào)刊來進(jìn)行相關(guān)政策的宣傳，還可以利用新媒體平臺來宣傳，比如手機(jī)APP，各大網(wǎng)絡(luò)媒體平臺等。做到新媒體和傳統(tǒng)媒體相結(jié)合的方式來加強(qiáng)力度的宣傳物業(yè)專項(xiàng)維修資金政策。在物業(yè)維修資金得使用過程中要建立制度，實(shí)行公開、公示，增強(qiáng)使用的透明度，讓業(yè)主享有知情權(quán)等，最大程度上的來維護(hù)廣大業(yè)主的自身利益。

三、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立，雖然對于建筑住宅使用過程中有著比較大的存在意義，可以解決廣大業(yè)主住房維修的問題。但是涉及到如何合理的管理和保值增值物業(yè)專項(xiàng)維修資金的問題，也關(guān)系到業(yè)主的自身利益和社區(qū)的和諧穩(wěn)定，需要不斷深化和改善。就物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和增值的問題本文提出了相關(guān)的建議，希望對于提高資金的增值和管理有一定的幫助，同時(shí)還是需要資金管理中心人員以及政府部門不斷地去探索優(yōu)化管理模式，提高資金的增長方式。

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作者簡介：李峰（1971.9.17—）性別：男，民族：漢，籍貫：山西平陸，學(xué)歷：大學(xué)本科，職稱：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師中級，工作內(nèi)容及方向：維修資金管理。