上海存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

文/李錢(qián)斐 張黎莉

引言

存量住房是相對(duì)包括新建商品住房和保障性住房在內(nèi)的增量房而言的，指已經(jīng)經(jīng)過(guò)一次交易且完成相關(guān)登記，依法通過(guò)出售或租賃等方式再次進(jìn)入流通領(lǐng)域交易的住房。上海市存量住房包括取得所有權(quán)的商品房、已交易的公房以及保障性住房等。本文探討的存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)僅指已取得所有權(quán)的住房再次進(jìn)入流通領(lǐng)域交易而形成的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。

經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，上海市存量住房成交量逐漸超越新建商品住房，成為住房市場(chǎng)的主體。2013年，上海市存量住房成交面積占住房總成交量的52.5%，首次超過(guò)新建商品住房成交面積，標(biāo)志著上海市已經(jīng)步入以存量住房交易為主的階段。本文基于對(duì)上海市存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀的分析，找出其存在的問(wèn)題，提出相關(guān)對(duì)策建議，探索促進(jìn)存量住房市場(chǎng)健康發(fā)展的思路。

一、上海存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀

上海市通過(guò)采取對(duì)滬籍居民家庭和非滬籍居民家庭實(shí)行差別化限購(gòu)政策、逐步完善差別化購(gòu)房信貸政策、多次調(diào)整個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)、持有、轉(zhuǎn)讓住房等環(huán)節(jié)的稅收政策等措施，促進(jìn)了存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的發(fā)展。

（一）存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展

從全市層面看，2014-2019年上海市存量住房成交套數(shù)、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額呈倒S型變化。在政策環(huán)境較為寬松的背景下，2015年成交套數(shù)、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額比2014年增長(zhǎng)一倍左右，并在2016年達(dá)到峰值（370102套、3121.72萬(wàn)平方米、9485.77億元）。2017年，市場(chǎng)受?chē)?yán)格調(diào)控政策的影響，存量住房交易套數(shù)、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均下降60%左右，此后小幅增長(zhǎng)至2019年交易套數(shù)228432套、銷(xiāo)售面積1793.9萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售總額6904.93億元。雖然2014-2019年上述三項(xiàng)存量住房指標(biāo)有較大的波動(dòng)，但是其在整個(gè)住房市場(chǎng)中的份額卻較穩(wěn)定，銷(xiāo)售套數(shù)和銷(xiāo)售額占比均超過(guò)50%，銷(xiāo)售面積占比都在46%以上（詳見(jiàn)圖1-圖3）。

（二）存量住房銷(xiāo)售價(jià)格同比增速近兩年大幅下降

圖1 上海市存量住房成交套數(shù)

圖2 上海市存量住房銷(xiāo)售面積

圖3 上海市存量住房銷(xiāo)售額

2014-2019年上海市存量住房銷(xiāo)售均價(jià)不斷增長(zhǎng)，從2014年的21581元/平方米穩(wěn)步增長(zhǎng)至2017年的38607元/平方米，2018年小幅增長(zhǎng)到38924元/平方米，2019年稍有下跌，為38491元/平方米。從存量住房銷(xiāo)售價(jià)格的同比增速來(lái)看，2014-2017年上海市存量住房市場(chǎng)過(guò)熱，增速不斷提高至27.06%。由于堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，在中央統(tǒng)一指導(dǎo)、地方政府因城施策、房地產(chǎn)調(diào)控力度加碼的背景下，存量住房銷(xiāo)售價(jià)格回歸理性，2018年增速放緩至0.82%，2019年增速出現(xiàn)負(fù)值，為-1.11%。

新建商品住房相比，近六年存量住房銷(xiāo)售價(jià)格較低，但同比增速波動(dòng)幅度更大。2014年、2016年和2017年存量住房銷(xiāo)售價(jià)格增速高于新建商品住房1-2個(gè)百分點(diǎn)，而2018年和2019年分別低于新建商品住房10.33和2.72個(gè)百分點(diǎn)（詳見(jiàn)圖4）。

（三）各區(qū)存量住房交易情況差異較大

圖4 上海市存量住房?jī)r(jià)格及其同比增速

上海市各區(qū)存量住房的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額的差異較大。區(qū)位是造成本市各區(qū)存量住房銷(xiāo)售價(jià)格梯度差的重要因素。黃浦、長(zhǎng)寧和徐匯由于交通便利、配套服務(wù)設(shè)施完善、生活性服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)等優(yōu)勢(shì)，2014-2019年存量住房銷(xiāo)售均價(jià)一直穩(wěn)居全市三甲，其中2019年黃浦區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)為77572元/平方米，長(zhǎng)寧區(qū)為60256元/平方米，徐匯區(qū)為58974元/平方米，略低于2018年均價(jià)（詳見(jiàn)圖7）；崇明、金山和奉賢距離市中心較遠(yuǎn)，服務(wù)設(shè)施欠缺，就業(yè)機(jī)會(huì)較少，近五年來(lái)存量住房銷(xiāo)售價(jià)格在全市排名為末三位，且與黃浦、長(zhǎng)寧和徐匯的價(jià)格差距較大。2014-2019年各區(qū)存量住房銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額的情況則不同于存量住房銷(xiāo)售價(jià)格的情況，因?yàn)殇N(xiāo)售量和銷(xiāo)售額不僅受到銷(xiāo)售價(jià)格的影響，還受到各區(qū)可售房源數(shù)量的影響。浦東新區(qū)近五年來(lái)存量住房成交套數(shù)、銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均在全市16個(gè)區(qū)中名列首位，2019年成交53903套（占總套數(shù)的23.6%），銷(xiāo)售面積428.47萬(wàn)平方米（占總銷(xiāo)售面積的23.88%），銷(xiāo)售額1716.57億元（占銷(xiāo)售總額的24.86%）；閔行區(qū)和寶山區(qū)2014-2019年排名均為全市第二或第三，其中2019年成交套數(shù)分別占全市總成交套數(shù)的11.14%和10.86%，銷(xiāo)售面積分別占銷(xiāo)售總面積的11.85%和10.32%，銷(xiāo)售額分別占總銷(xiāo)售額的12.01%和8.61%（詳見(jiàn)圖5-圖8）。其他中心城區(qū)的存量住房銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額則相對(duì)較低。

圖5 2014-2019年上海各區(qū)存量住房銷(xiāo)售均價(jià)（單位：元/平方米）

圖6 2014-2019年上海各區(qū)存量住房成交套數(shù)（單位：套）

圖7 2014-2019年上海各區(qū)存量住房銷(xiāo)售面積（單位：萬(wàn)平方米）

圖8 2014-2019年上海各區(qū)存量住房銷(xiāo)售額（單位：億元）

（四）存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)份額較其他一線城市為低

從2019年存量住房的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額來(lái)看，與其他三個(gè)一線城市相比，上海市存量住房市場(chǎng)在整個(gè)住房市場(chǎng)中的占比不大。上海存量住房成交套數(shù)占住房總成交套數(shù)的55.04%，存量住房銷(xiāo)售面積占住房總銷(xiāo)售面積的49.39%，略高于廣州的50.4%和45.09%。北京是四個(gè)一線城市中存量住房市場(chǎng)交易最活躍的城市，存量住房成交套數(shù)占住房總成交套數(shù)的比重高達(dá)76.18%，存量住房銷(xiāo)售面積占住房總銷(xiāo)售面積的比重高達(dá)71.98%。深圳存量住房市場(chǎng)活躍程度僅次于北京，存量住房成交套數(shù)占住房總成交套數(shù)的68.74%，存量住房銷(xiāo)售面積占住房總銷(xiāo)售面積的64.47%。

從2018年存量住房的銷(xiāo)售額來(lái)看，上海的存量住房銷(xiāo)售總額占比和存量住房銷(xiāo)售均價(jià)在四個(gè)一線城市排名中位居第三，存量住房市場(chǎng)還有進(jìn)一步發(fā)展的空間。2018年，本市存量住房銷(xiāo)售總額占住房銷(xiāo)售總額的比重為56.13%，北京為78.44%，廣州為43.56%，深圳約為57.75%1（詳見(jiàn)圖9）。

圖9 上海、北京、廣州、深圳存量住房市場(chǎng)份額

（五）存量住房流通率相比境外發(fā)達(dá)城市略高

從存量住房流通率2來(lái)看，境內(nèi)外各城市因各自的發(fā)展階段和住房政策導(dǎo)向不同，存量住房流通率呈現(xiàn)不同的變化趨勢(shì)，本市住房流通率高于其他境外發(fā)達(dá)城市3。2011-2017年，本市存量住房流通率高值位于3.7%-3.8%之間，低值位于1.9%-2.0%之間，2015-2016年經(jīng)歷高值，之后有所回落。同時(shí)期中國(guó)香港的住房流通率在1.5%-2.8%之間，近五年來(lái)比較穩(wěn)定。新加坡的住房流通率（不包含組屋）高值為3.7%-4.9%，低值為1.5%-1.6%，自2014年以來(lái)有升高的趨勢(shì)。倫敦和紐約近幾年來(lái)住房流通率波動(dòng)較?。簜惗卮媪孔》恐姓推渌矙C(jī)構(gòu)所有的住房占比約為12%，這部分住房不進(jìn)入市場(chǎng)流通，因此2011-2015年存量住房流通率維持在2.5%-3.1%之間；紐約由于租賃住房占該市存量住房比重高達(dá)60%以上，2012-2017年住房流通率穩(wěn)定在1.2%-1.4%之間（詳見(jiàn)圖10）。

圖10 上海、香港、新加坡、倫敦、紐約存量住房流通率

二、上海存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題及其產(chǎn)生的原因

通過(guò)不斷完善存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，強(qiáng)化存量住房市場(chǎng)的政府監(jiān)管，上海市存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的發(fā)展相較國(guó)內(nèi)其他城市而言較為成熟，但還存在以下問(wèn)題：

（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策有待完善

上海市存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的調(diào)控政策有待完善，穩(wěn)定性需加強(qiáng)。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控偏重行政手段，較少采用經(jīng)濟(jì)手段，兩者的協(xié)同作用有待充分發(fā)揮。行政措施短期效果明顯，但難以解決根本矛盾。自2016年《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，上海市收緊限購(gòu)、實(shí)行限價(jià)、限土拍和限商改住，其中針對(duì)存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的主要為限購(gòu)政策和差別化稅收政策，商品住房成交量和價(jià)格漲幅得到有效控制。但是行政措施只是壓抑需求，使其延后釋放，對(duì)投機(jī)客有一定的限制，卻給剛需購(gòu)房者帶來(lái)了負(fù)擔(dān)，不能真正解決房?jī)r(jià)上漲的根本矛盾。二是政策穩(wěn)定性不夠，調(diào)控在刺激和收緊之間反復(fù)變動(dòng)，加劇了市場(chǎng)波動(dòng)。如2008年出臺(tái)刺激政策，2010年又出臺(tái)政策遏制房?jī)r(jià)，2014年9月央行放松“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)， 2015年3月和2016年2月國(guó)家層面放寬契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，導(dǎo)致上海房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍、量?jī)r(jià)齊升，甚至出現(xiàn)了非理性的過(guò)熱情緒。

（二）存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)調(diào)控手段不足

相對(duì)于新建商品住房市場(chǎng)，存量住房市場(chǎng)偏向于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，有大量的供應(yīng)方和需求方，供應(yīng)方進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻較低，因而其價(jià)格的確定主要依靠市場(chǎng)的力量。而市場(chǎng)運(yùn)行失靈以及市場(chǎng)參與者的非理性行為可能導(dǎo)致存量住房?jī)r(jià)格偏離理論價(jià)格，引起市場(chǎng)不合理的波動(dòng)。目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策工具箱豐富，包括金融政策、土地政策、財(cái)稅政策、行政措施和人口政策等。存量住房相比新建商品住房市場(chǎng)調(diào)控手段較少，主要有金融政策中的首付比例和差別化信貸政策，財(cái)稅政策中的增值稅、個(gè)人所得稅和契稅政策，行政措施中的限購(gòu)政策，以及人口政策等，而短期調(diào)控效果明顯的限價(jià)搖號(hào)、預(yù)售證管制等措施對(duì)其皆不適用，加之存量住房交易分散，對(duì)價(jià)格的監(jiān)控也較為困難。因此，存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)缺乏有效的調(diào)控手段。

（三）存量住房交易的市場(chǎng)份額尚有提高空間

上海存量住房交易份額的增長(zhǎng)受到了一定程度的抑制。一方面，當(dāng)前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨于平穩(wěn)，投機(jī)炒房得到有效控制，改善性需求持續(xù)釋放。絕大多數(shù)改善性購(gòu)房者迫切需要改善居住環(huán)境和提高生活品質(zhì)，選擇賣(mài)舊買(mǎi)新、置換購(gòu)房，存量住房市場(chǎng)潛力較大。但與新建住房相比，存量住房交易成本較高，除了契稅和印花稅外，出售方需繳納的增值稅和個(gè)人所得稅實(shí)際上也會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，還有因存量住房市場(chǎng)信息不對(duì)稱而導(dǎo)致過(guò)高的中介費(fèi)、價(jià)值評(píng)估費(fèi)等存在，一定程度上抑制了存量住房市場(chǎng)的發(fā)展。改善性購(gòu)房門(mén)檻有待進(jìn)一步降低。另一方面，上海每年新增供應(yīng)保障性住房數(shù)量較多，約為住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)總量的20%，且以新建住房為主，通過(guò)修繕和轉(zhuǎn)化方式提供的住房較少，存量住房流通有待進(jìn)一步盤(pán)活。

（四）存量住房交易管理需進(jìn)一步加強(qiáng)

上海已成立相關(guān)機(jī)構(gòu)以及出臺(tái)一系列法律法規(guī)對(duì)存量住房網(wǎng)上備案、交易資金、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)等方面進(jìn)行管理，但是仍存在存量住房產(chǎn)權(quán)不清難以過(guò)戶、交易手續(xù)復(fù)雜、貸款程序復(fù)雜、交易過(guò)程中信息不對(duì)稱使購(gòu)房者難以深入了解狀況、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作等一系列問(wèn)題。對(duì)于存量住房交易管理，目前的主要抓手是管理房地產(chǎn)中介，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)整治行動(dòng)、嚴(yán)格密鑰發(fā)放和日常管理等，但是對(duì)于中介違規(guī)行為的處罰力度仍有所欠缺，違法違規(guī)成本較低。另外，房地產(chǎn)中介準(zhǔn)入門(mén)檻較低，沒(méi)有職業(yè)資格許可和認(rèn)證，監(jiān)管工作難度較大。

三、進(jìn)一步促進(jìn)存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議

發(fā)展和完善存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)對(duì)本市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要影響，不僅可以盤(pán)活存量，優(yōu)化資源配置，還有利于完善本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，改善居民住房條件。為進(jìn)一步促進(jìn)上海市存量住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)健康發(fā)展，提出以下對(duì)策建議。

（一）進(jìn)一步構(gòu)建和穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制

首先，明確存量住房市場(chǎng)定位，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，強(qiáng)調(diào)住房居住屬性，抑制投機(jī)性需求，支持剛需和改善性需求，重視通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決中等收入家庭的住房需求問(wèn)題。其次，著重解決政策的短效性問(wèn)題，從短期調(diào)控政策向長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)過(guò)渡，綜合協(xié)調(diào)各項(xiàng)調(diào)控措施。增強(qiáng)政策的精準(zhǔn)性、針對(duì)性和靈活性，從行政措施為主向綜合施策轉(zhuǎn)變，優(yōu)化人口政策和城市用地結(jié)構(gòu)，采用金融、財(cái)稅等經(jīng)濟(jì)手段，實(shí)現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定、需求平穩(wěn)釋放、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）強(qiáng)化存量住房買(mǎi)賣(mài)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和趨勢(shì)判斷

建立和健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系，依托存量住房網(wǎng)上交易平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)存量住房市場(chǎng)供求信息和交易信息的監(jiān)測(cè)與統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)存量住房市場(chǎng)運(yùn)行狀況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，對(duì)存量住房市場(chǎng)未來(lái)需求和供給趨勢(shì)進(jìn)行判斷，包括存量住房?jī)r(jià)格、供求狀況、人口總量和結(jié)構(gòu)變化，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入、金融政策變化情況等。同時(shí)，借助新建商品住房交易系統(tǒng)，比較分析增存量市場(chǎng)成交價(jià)格、成交量的走勢(shì)，通過(guò)兩個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行情況的比較分析，為引導(dǎo)和促進(jìn)增存量市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展提供決策參考。

（三）保持存量住房市場(chǎng)適度的流通率

盤(pán)活和利用好存量住房，保持存量住房市場(chǎng)適度的流通率，可以從以下幾方面提供有力支撐：明確存量住房產(chǎn)權(quán)，完善房屋登記制度，減少交易糾紛。合理簡(jiǎn)化存量住房市場(chǎng)交易手續(xù)，有效防止交易程序繁雜所造成的資金浪費(fèi)，并進(jìn)一步優(yōu)化交易流程，增強(qiáng)整個(gè)交易的便捷性。優(yōu)化整合存量住房網(wǎng)上交易平臺(tái)、房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管平臺(tái)等存量住房交易服務(wù)平臺(tái)，完善存量住房交易參與主體之間的數(shù)據(jù)交互共享機(jī)制，不斷增強(qiáng)存量住房交易服務(wù)平臺(tái)的便民利民能力。加強(qiáng)存量住房信息透明化建設(shè)，完善存量住房交易信息披露制度，向房屋交易中的各個(gè)主體提供權(quán)威信息，使購(gòu)房者可以詳細(xì)、及時(shí)地了解存量住房市場(chǎng)和房屋狀況，實(shí)現(xiàn)公平交易。

（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管

轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管方向，從側(cè)重管理經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向管理經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的方向轉(zhuǎn)變。加強(qiáng)信用管理，將房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為計(jì)入信用，進(jìn)行記分量化管理，對(duì)累計(jì)不同分值采取相應(yīng)處罰和限制措施，并向社會(huì)公示；對(duì)于嚴(yán)重失信主體建立行業(yè)“黑名單”制度，限制其從事各類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，自發(fā)制定行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；組織經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員培訓(xùn)、信用等級(jí)評(píng)定；調(diào)節(jié)行業(yè)糾紛，處理群眾投訴，真正做到行業(yè)自律。此外，加強(qiáng)存量住房交易資金監(jiān)管，實(shí)行“政府監(jiān)管、專款專戶、使用審核、全程監(jiān)督”的管理模式，有效保障交易資金安全，避免出現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，維護(hù)存量住房交易市場(chǎng)穩(wěn)定。

注釋

1.深圳市存量住宅銷(xiāo)售額占比為估算值。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，2018年深圳市存量住宅銷(xiāo)售面積占二手房銷(xiāo)售面積的87.09%，估算存量住宅銷(xiāo)售額約為2484.14×87.09%=2163.44億元（2018年存量房銷(xiāo)售總額為2484.14億元）。2018年深圳市商品住宅銷(xiāo)售額為1582.59億元，則存量住宅銷(xiāo)售額占住房銷(xiāo)售總額的57.75%。

2.存量住房流通率是指每年交易的存量住房數(shù)量與存量住房總量的比例。

3.鑒于數(shù)據(jù)可得性，上海住房流通率為存量住房年交易面積與當(dāng)年存量住房總面積的比例，其余城市為存量住房年交易套數(shù)與當(dāng)年存量住房總套數(shù)的比例。存量住房總量除新加坡為私人住房和執(zhí)行共管公寓之和（不包括組屋）外，其余城市均為該市年末所有存量住房的總量。