甄愛軍
文前提要:進(jìn)入4月,二手房市場價格松動跡象更加明顯,包括北京、廈門等城市的二手房價同比均出現(xiàn)回落。這樣的變化給購房者帶來了新一輪撿漏機(jī)會。當(dāng)然,要真正實(shí)現(xiàn)撿漏,其前提是掌握市場實(shí)際行情。
二手房價出現(xiàn)松動
近日,記者在自家小區(qū)附近,發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)中介貼出小廣告稱,周邊小區(qū)一套原價480萬元的兩房,“急降”30萬元出售。這套住房約85平方米,如果按照小廣告上標(biāo)出的總價計算,單價約5.3萬元/平方米,對比周邊同類二手房5.6萬元/平方米的掛牌價,確實(shí)是有了一定程度的回調(diào)。
此外,記者在一些二手房源信息平臺上發(fā)現(xiàn),有不少房源并不避諱降價說法。如一套出自浦東金橋板塊五蓮路上的二手房,房產(chǎn)中介注明掛牌價“低于市價”,如不屬實(shí)購房者可以“扇我(指該中介,記者注)耳光”。還有房源直接標(biāo)明“因疫情影響急需周轉(zhuǎn)資金,低于市價急售”,而包括誠心出售、降價急售、買房送裝修等具有煽動性的字眼,也逐漸變得多見。
而這意味著,二手房市場價格已經(jīng)出現(xiàn)松動。據(jù)了解,經(jīng)歷了長達(dá)近3年時間的嚴(yán)厲調(diào)控,上海樓市預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變,人們不再堅信房價只漲不跌,因此在最近1年多時間里,房價僵持,雖未出現(xiàn)下跌,但也難以上漲。
而新冠肺炎疫情的出現(xiàn),導(dǎo)致市場成交明顯萎縮。據(jù)了解,今年前4個月,上海二手房市場成交整體回落,降幅接近三成。據(jù)上海鏈家地產(chǎn)跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,從累計成交來看,前4月成交量同比下降29%,降幅較前值雖然收窄了12個百分點(diǎn),但市場仍處于恢復(fù)過程中。
成交量的下滑,顯然會影響到二手房價格走勢。上海鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,4月單月成交均價38593元/平方米,環(huán)比持平,同比下降2%。
其實(shí),不僅僅只有上海的二手房價出現(xiàn)松動。從全國范圍來看,出現(xiàn)松動的城市并不在少數(shù)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,從漲跌城市數(shù)量來看,4月份二手住宅市場均價上漲城市55個,與上月持平,平均漲幅1.25%,漲幅擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn);下跌城市43個,較上月減少1個,平均跌幅為0.82%,跌幅擴(kuò)大0.32個百分點(diǎn);持平城市2個,較上月增加1個。也就是說,二手房價出現(xiàn)下跌的城市,占比已經(jīng)超過了四成。
部分城市跌幅明顯
進(jìn)入4月份,部分城市二手房價調(diào)整幅度出現(xiàn)增大跡象。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,從環(huán)比跌幅前十的城市情況來看,跌幅較大的城市主要以環(huán)渤海、珠三角和海峽經(jīng)濟(jì)圈的三四線城市為主。其中,泉州以3.30%的跌幅位居第一;湖州和威海分別以3.13%和2.90%的跌幅位居第二和第三。
更讓人值得關(guān)注的是,一線城市的二手房價同比回調(diào)幅度增大。數(shù)據(jù)顯示,一線城市4月二手住宅市場均價為60558元/平方米,環(huán)比上漲0.84%,主要由深圳上漲帶動,其環(huán)比漲幅為2.05%;從同比變化來看,較2019年4月同比下跌0.35%,跌幅收窄0.84個百分點(diǎn),其中北京同比跌幅最大,為5.59%。
部分二線城市二手房價也出現(xiàn)了回調(diào)跡象。數(shù)據(jù)表明,4月二線城市市場均價為18056元/平方米,環(huán)比微跌0.01%。其中環(huán)比下跌城市數(shù)量18個,上漲城市數(shù)量14個;同比變化來看,較去年同期同比下跌0.46%,跌幅收窄0.34個百分點(diǎn)。
分區(qū)域來看,部分之前上漲過快城市房價回調(diào)幅度較為明顯。從同比變化來看,上漲區(qū)域中,4月西北城市二手房市場均價同比上漲5.16%,漲幅居首。這是因為在此前很長時間內(nèi),西北城市房價整體上漲緩慢,近期迎來補(bǔ)漲行情。與之類似的還有東北區(qū)域城市,4月二手房均價同比上漲4.84%,漲幅位居第二。下跌區(qū)域中,海峽經(jīng)濟(jì)圈同比下跌3.55%,跌幅居首。究其原因,主要是在過去3年多時間里廈門、福州房價上漲過快、泡沫成分偏高所致。
或現(xiàn)撿漏機(jī)會
二手房價格出現(xiàn)松動,對買方有利,有可能得到撿漏機(jī)會。
當(dāng)二手房價出現(xiàn)松動之后,確實(shí)能夠給購房者帶來撿漏機(jī)會。房產(chǎn)作為不動產(chǎn),有個顯著的特性就是變現(xiàn)速度比較慢,尤其是當(dāng)市場成交比較低迷期間,成交過程變得漫長。記者熟人劉先生,為了換房出售原有住房時,前后共耗時近2年時間,而實(shí)際成交價與最初掛牌價相比,也低了10%左右。
在低迷時期之所以存在撿漏機(jī)會,主要是因為賣家心態(tài)變化而產(chǎn)生的結(jié)果。業(yè)內(nèi)人士分析指出,市場成交冷清,意味著市場整體氛圍偏謹(jǐn)慎,就二手房而言,定價更加貼近市場實(shí)際。而當(dāng)買家對未來感到悲觀時,便不再愿意“追高”買入。在這種情況下,如果賣家依然堅持高價賣出,顯然已是不太可能。
當(dāng)然,大多數(shù)賣家是按照市場實(shí)際走勢來逐步調(diào)整價格的,但少數(shù)急于出售的賣家,只好以低于市場水平的價格來加快成交進(jìn)度,而正是因為這樣的變化,使得市場存在撿漏機(jī)會。誠然,撿漏機(jī)會隨時都有,即便是市場火爆時期,也會有人因急于出手而愿意以較低價格賣出。而不可否認(rèn)的是,在現(xiàn)階段,撿漏機(jī)會出現(xiàn)的頻次變得更多,成功撿漏的概率也隨之提高。
不過,想要真正撿漏,還應(yīng)該持續(xù)關(guān)注市場,并熟悉市場價格變化趨勢,能夠很快識別機(jī)會的真?zhèn)?。在現(xiàn)階段,有些房源雖然號稱降價出售,比如說在前一次掛牌基礎(chǔ)上降價5%甚至更大幅度。但有可能這套二手房之前的掛牌價一直偏高,因此此次只是調(diào)低掛牌價而已,并沒有真正降價。所謂撿漏機(jī)會,就是掛牌價真正低于市場的真實(shí)價格,讓購房者獲得實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。而要做到這一點(diǎn),必須掌握市場行情,并對區(qū)域市場的二手房價走勢了如指掌,唯有如此,才能及時發(fā)現(xiàn)機(jī)會并把握住。