信息不對稱、羊群行為與房地產(chǎn)市場的居民破產(chǎn)

[摘 要]文章通過分析信息不對稱，房地產(chǎn)市場中居民購房選擇受羊群行為的影響，羊群行為的存在使得房地產(chǎn)市場產(chǎn)生價(jià)格泡沫，當(dāng)經(jīng)濟(jì)惡化房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)，居民依靠購房所實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)增加的夢想破裂。居民掌握的信息和實(shí)際房地產(chǎn)發(fā)生變化之間出現(xiàn)了嚴(yán)重不對稱。國家有必要制定居民個(gè)人破產(chǎn)法。

[關(guān)鍵詞]信息不對稱;羊群行為;個(gè)人破產(chǎn)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.21.060

羊群的概念指的是無序、混亂的群體特征，群體成員喜歡自由散漫的聚居在一起，一旦其中一只羊躁動起來，其他羊也會隨之躁動起來，整個(gè)過程毫無目的性，“羊群效應(yīng)”指的就是人都喜歡跟隨大溜，有一種明顯的從眾心理，從而導(dǎo)致其所做出的結(jié)果很盲目、隨意，這樣往往會導(dǎo)致事件的失敗或者人陷入困境。在市場中的普通大眾，喜歡湊熱鬧、人云亦云，往往容易喪失基本判斷力。群眾的目光還會受到資訊媒體的引導(dǎo)，往往會盲目的跟著媒體導(dǎo)向走，從而失去了自己的判斷。但是，媒體人也并不是萬能的，他不能夠?qū)κ录M(jìn)行準(zhǔn)確的評析，在某些結(jié)論的宣布時(shí)往往具有一些個(gè)人觀念，從而可能會致使一些垃圾信息影響群眾判斷。因此，受眾收集信息一定要敏銳，對社會中的各種信息準(zhǔn)確辨析，盡量減少盲從行為的出現(xiàn)，以理性、科學(xué)的態(tài)度解決問題?！把蛉盒?yīng)”也有自己的優(yōu)勢。這也符合人們魚和熊掌不可兼得的辦事理念，在未來預(yù)期情況無法確定條件下，觀察大部分人是如何選擇將能降低自己選擇的風(fēng)險(xiǎn)。羊群效應(yīng)能夠?qū)κ鼙姷男袨楫a(chǎn)生引導(dǎo)、示范作用，指導(dǎo)受眾某些行為，這在一定程度上對用戶保護(hù)和成長是很有幫助的。

房地產(chǎn)市場存在著個(gè)體投機(jī)和群體投機(jī)，及投機(jī)的羊群行為，由于“羊群行為”所講的就是群體之間具有趨同性，因此市場的導(dǎo)向往往不會影響他們的選擇。如果“羊群行為”過度發(fā)展，其將會引發(fā)另一個(gè)市場現(xiàn)象——過度反應(yīng)的出現(xiàn)。換而言之就是指在房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加的情況下，越來越多的人盲目追求房產(chǎn)增值的說法，長此以往將會造成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場投機(jī)的羊群行為的影響下，不少購房能力欠佳的人（進(jìn)城務(wù)工或城市低收入者）通過東拼西湊夠首付按揭買房，這種情況跟信息不對稱有很大關(guān)系。信息不對稱理論所指的是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，市場中投資人員所掌握的信息和實(shí)際信息情況之間存在著一定的差異，并且每個(gè)人所掌握到的信息量大小也有區(qū)別。這就使得掌握信息量較多的人往往能夠準(zhǔn)確把握投資方向，在市場中處于有利地位，而信息量較少的人，往往可能陷入投資失敗的困境中。貧乏的人員，則處于比較不利的地位。信息不對稱理論認(rèn)為：市場中賣方比買方對商品信息更為了解，掌握大量信息的人能夠通過這些信息獲取相應(yīng)的報(bào)酬，而信息匱乏的人想要獲得投資成功就需要支付報(bào)酬去獲取更多信息;買賣雙方中擁有信息較少的一方也會采取各種辦法去獲取信息;信息不對稱是目前社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，要想盡量減少信息不對稱的情況出現(xiàn)，最好的辦法就是政府對市場體系的宏觀調(diào)控作用。

所有“羊群行為”的發(fā)生基礎(chǔ)都是信息的不完全性。房地產(chǎn)市場制造房源緊張，造成人們排隊(duì)搶房的假象。房地產(chǎn)市場群體投機(jī)者或個(gè)人投機(jī)者，研究政策并利用了信息的不對稱，以賺取差價(jià)為目的，加上所謂的專家、媒體宣傳，炒高房價(jià)。處于信息劣勢的人們跟風(fēng)發(fā)生羊群行為。因?yàn)檫@個(gè)信息不對稱，讓一些購房人掏空口袋搭上兩、三代人的幸福來還房貸，甚至以孩子放棄進(jìn)一步升學(xué)為代價(jià)。房地產(chǎn)發(fā)展到出現(xiàn)以降低國民素質(zhì)為代價(jià)換取經(jīng)濟(jì)增長，可謂得不償失。2008年至今的這十年，正是房地產(chǎn)的“黃金十年”，房價(jià)一路猛漲。房價(jià)暴漲的影響因素有：銀行競爭下的貸款發(fā)放、居民按揭買房。正是由于居民購房大都采用按揭貸款方式，使得近年國內(nèi)居民的資金杠桿率攀升，個(gè)人與家庭負(fù)債成為普遍現(xiàn)象。

近年來，我國居民的資金杠桿率越來越高，債務(wù)不斷攀升，數(shù)字顯示，至2017年年末國內(nèi)家庭杠桿率高達(dá)110.9%，比過去5年上升了18.7個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)超越美國的108.1%。究其原因，有專家表示，這是由于2015年以來國內(nèi)房價(jià)猛漲，居民收入跟不上，因此出現(xiàn)了大量借貸方式買房，抬升了杠桿率。近兩年，消費(fèi)金融行業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長態(tài)勢，社會人群大量通過信用卡、小額貸款、P2P網(wǎng)貸等各種方式透支、提前消費(fèi)，還貸逾期風(fēng)險(xiǎn)劇增。就目前而言，居民家庭的絕大部分財(cái)產(chǎn)集中在房地產(chǎn)上。2019年1月，廣發(fā)銀行與西南財(cái)經(jīng)大學(xué)聯(lián)合發(fā)布了一份《中國城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》，報(bào)告顯示，國內(nèi)居民住房資產(chǎn)占比高達(dá)77.7%，接近八成，房產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)的配比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了發(fā)達(dá)國家居民的比例。

在這樣的背景下，家庭及個(gè)人破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)迅速增大，以下四類人群成為“個(gè)人破產(chǎn)”的高危人群。首先，是把房地產(chǎn)作為投資品，利用大量舉債、高杠桿供房的“炒房一族”。這類人群，把所有的資金全部投到購房中，手上往往有多套甚至十多套、數(shù)十套房子，利用銀行貸款加杠桿，首付購房，剩余部分全部采用按揭貸款方式供房，由于手上房子多，每月都要還上一筆巨款。以往，房地產(chǎn)在漲價(jià)過程中，這種方式尚有操作的空間，有些人因此掙得盆缽滿盈，但是，隨著近年房地產(chǎn)政策進(jìn)入嚴(yán)控狀態(tài)，樓市開始進(jìn)入盤整期，部分城市甚至進(jìn)入了價(jià)格下行通道，這批人的兌付風(fēng)險(xiǎn)就開始劇增。其次，是家庭收入少、房貸壓力大的人群。這類人群，整個(gè)家庭收入少，大部分收入拿去供房，剩余收入往往不夠正常家庭消費(fèi)開支，慢慢進(jìn)入舉債過日子。一旦失業(yè)失去收入，或發(fā)生生病、就學(xué)等大筆開支，家庭很容易陷入困境而無法還貸。除了家庭外，個(gè)人也會出現(xiàn)此情況，如果因無力供房而導(dǎo)致最后房屋被拍賣等情況，破產(chǎn)情形就會出現(xiàn)。再次，是經(jīng)營性虧損導(dǎo)致的個(gè)人破產(chǎn)。有些做生意、辦企業(yè)的人，有貸款買房的情況，只有極少部分是付全款買房。對于那些需要供房的經(jīng)營者來說，如果供房的壓力太大，一旦企業(yè)經(jīng)營不順利，就很容易出現(xiàn)現(xiàn)金流不足，導(dǎo)致經(jīng)營、供房兩者無法兼顧，也容易出現(xiàn)破產(chǎn)情況。最后，就是那些大批量辦理信用卡、小額貸款、網(wǎng)貸的人群。不管是因?yàn)閭€(gè)人不理性的消費(fèi)行為導(dǎo)致，還是為了買房付首付，辦理了太多消費(fèi)金融，最后都有可能因?yàn)楦哳~利息，利滾利而導(dǎo)致負(fù)債越來越高，成為個(gè)人破產(chǎn)的高危人群。

這四類人群都有可能成為“因買房而破產(chǎn)”的高危人群，負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：一是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，如果處在不景氣階段，容易導(dǎo)致收入減少或因通脹導(dǎo)致開支增大;二是房地產(chǎn)進(jìn)入成熟期，在調(diào)控政策砝碼加大的情況下，房價(jià)出現(xiàn)盤整或下跌;三是個(gè)人突發(fā)性原因，導(dǎo)致資金問題。那么制定個(gè)人破產(chǎn)法，有利于對企業(yè)法人和自然人實(shí)行同等的法律保護(hù)。在美國，個(gè)人破產(chǎn)法主要適用于三種債務(wù)人：一是消費(fèi)債務(wù)人，指過度超前消費(fèi)引起破產(chǎn)的個(gè)人;二是營業(yè)債務(wù)人，指在企業(yè)經(jīng)營過程中需要承擔(dān)債務(wù)的個(gè)人;三是混合債務(wù)人，指前兩種情況混合且在程序上適用個(gè)人破產(chǎn)程序。在我國臺灣，也有類似的個(gè)人破產(chǎn)法，名稱叫《消費(fèi)者債務(wù)清理?xiàng)l例》，條文規(guī)定保護(hù)的債務(wù)人有因消費(fèi)借貸、自用住宅借款、信用卡或現(xiàn)金卡契約而負(fù)債務(wù)的個(gè)人。

我國已經(jīng)成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，在市場經(jīng)濟(jì)越來越發(fā)達(dá)的今天，個(gè)人破產(chǎn)法的出臺意義重大，個(gè)人破產(chǎn)法的出現(xiàn)，給那些無力償還債務(wù)的人一個(gè)重新來過的機(jī)會。但是，“破產(chǎn)”顧名思義，就意味著一無所有，雖然受個(gè)人破產(chǎn)法保護(hù)的債務(wù)人，可以免除無力償還的債務(wù)，但并非所有債務(wù)都可以免除，而是視不同情況給予不同程度免除。2006年我國正式公布《企業(yè)破產(chǎn)法》，由于沒有個(gè)人破產(chǎn)法的配合，《企業(yè)破產(chǎn)法》一直被稱為“半部破產(chǎn)法”。顯然，在企業(yè)破產(chǎn)法公布十多年后，個(gè)人破產(chǎn)法在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)被推上日程，有著特殊的時(shí)代背景和現(xiàn)實(shí)意義。2018年7月16日，國家發(fā)展改革委等13部委印發(fā)了《加快完善市場主體退出制度改革方案》，其中就明確提出了要逐步建立起自然人破產(chǎn)制度，根據(jù)相關(guān)的規(guī)章制度確立符合條件的消費(fèi)負(fù)債可依法合理免責(zé)，從而完善現(xiàn)有的個(gè)人破產(chǎn)制度。這份方案出臺，預(yù)示著個(gè)人破產(chǎn)法或在不久的將來面世。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周詠馨. 有限理性預(yù)期理論與房地產(chǎn)投機(jī)[J]. 經(jīng)濟(jì)學(xué)動態(tài)， 2007（7）：65-68.

[作者簡介]周維（1979—），女，漢族，廣西博白人，大專，會計(jì)中級專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格，研究方向：房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)方向。