淺談房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀及其優(yōu)化策略

郁洋

摘 ? ?要：隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市化的進程不斷加快，房地產(chǎn)市場作為我國經(jīng)濟的重要組成部分，取得了顯著成績。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，項目管理是一項重要內(nèi)容，不僅會影響著建設(shè)項目的成本、質(zhì)量和進度，還會影響企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，本文主要對當(dāng)前淺談房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀及其優(yōu)化策略進行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目管理;問題;管理措施

1 ?房地產(chǎn)項目管理的作用

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資額大、風(fēng)險大等多種特點。而房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是在項目經(jīng)理責(zé)任制的基礎(chǔ)上，運用系統(tǒng)工程的理論和方法，根據(jù)項目建設(shè)的內(nèi)在運行規(guī)律，對項目建設(shè)的全過程進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，做好項目管理工作是十分必要的，它直接影響到房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、建設(shè)周期的長短、能否獲得利潤等。目前，房地產(chǎn)市場競爭壓力日益加大，相關(guān)管理工作呈現(xiàn)出同質(zhì)化現(xiàn)象，這種傳統(tǒng)的管理方法已經(jīng)不能滿足新時期房地產(chǎn)項目管理的需要。因此，在房地產(chǎn)項目管理過程中，有必要對房地產(chǎn)項目經(jīng)理的績效進行全面監(jiān)督，找出其思想和行動中存在的問題。針對房地產(chǎn)項目管理人員的工作狀況進行分析，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改措施。同時，要針對各個工作環(huán)節(jié)進行合理控制，提高管理水平，促進項目管理效果更加完善，降低生產(chǎn)成本。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須建立完整、科學(xué)、規(guī)范的管理體系，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程，確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)，在實施房地產(chǎn)項目建設(shè)管理時，要結(jié)合項目的實際情況，采取相應(yīng)的管理方法，在保證項目總體質(zhì)量的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)的綜合競爭實力，只有這樣才能進一步促進房地產(chǎn)業(yè)在市場競爭中的可持續(xù)發(fā)展。

2 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目項目管理過程中存在的問題

2.1 ?前期策劃準(zhǔn)備不足

房地產(chǎn)項目管理涉及許多方面，基于資金和時間的限制，以及環(huán)境等方面需要在項目的早期階段就充分了解，并準(zhǔn)備好制定相應(yīng)的計劃。然而，大多數(shù)企業(yè)對項目前期準(zhǔn)備工作重視不夠。同時，項目決策需要得到項目規(guī)劃和規(guī)劃的有效支持。如果沒有充分考慮項目規(guī)劃過程，計劃不夠詳細，就會影響項目決策，延誤決策。如果決策過于草率，會導(dǎo)致項目缺乏誠信和系統(tǒng)的管理體系，不利于項目的實施，影響項目的質(zhì)量和進度。

2.2 ?成本控制問題

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要內(nèi)容，始終貫穿于整個開發(fā)項目的管理過程中。一直以來，成本控制和質(zhì)量控制都是開發(fā)項目中的重點管理對象?，F(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計這個環(huán)節(jié)中更多注重的是項目的功能以及品質(zhì)，沒有充分考慮項目成本，沒有在設(shè)計階段深入分析項目方案的市場經(jīng)濟性，導(dǎo)致耗時耗力，也使得最終方案不具備實施的可行性，嚴(yán)重影響工程整體進程。

2.3 ?項目質(zhì)量管理問題

房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理將在一定程度上影響項目后期的應(yīng)用和項目的生命周期。從目前我國房地產(chǎn)項目管理的實際情況來看，存在許多問題。因此，管理者應(yīng)加強思想認(rèn)識，及時糾正管理中的各種問題，保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，為人們提供一個安全舒適的生活環(huán)境。

2.4 ?項目安全管理問題

安全管理需要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，但從我國房地產(chǎn)項目的實際管理來看，存在許多安全問題。安全生產(chǎn)責(zé)任制沒有到位，只有制度沒有措施，施工人員素質(zhì)不高，違反安全生產(chǎn)程序;這些問題直接威脅著施工人員的安全，制約著工程的順利實施，影響著企業(yè)的聲譽和發(fā)展。

3 ?加強房地產(chǎn)項目管理的措施

3.1 ?做好項目管理前期工作

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作，嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行項目建議書、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃書和可行性研究報告，因此，要做好項目開發(fā)的前期工作，就必須做好以下工作。首先，要建立切實可行的工程質(zhì)量管理責(zé)任制。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要負(fù)責(zé)人，要親自做好質(zhì)量工作。同時，編制項目質(zhì)量報告，與上級部門溝通協(xié)調(diào)，找到解決問題的有效途徑。其次，制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。明確質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，了解和掌握項目的特點，按質(zhì)量計劃層層落實質(zhì)量監(jiān)督檢查職責(zé)，確保計劃的實施和執(zhí)行。最后，建立項目評價體系。開發(fā)項目前期工作成果，對于質(zhì)量控制也起到了至關(guān)重要的作用。因此，在房地產(chǎn)項目管理中，嚴(yán)格遵守國家有關(guān)規(guī)定，保證項目的順利進行。

3.2 ?創(chuàng)新的項目管理制度

項目管理制度是項目管理的重要參考指南。房地產(chǎn)項目形成實體的過程就是施工，其不僅保證了項目的過程和實施，而且決定了產(chǎn)品質(zhì)量的合理化和科學(xué)化。因此，在房地產(chǎn)項目施工管理過程中，管理人員應(yīng)創(chuàng)建項目組織結(jié)構(gòu)，根據(jù)施工計劃明確劃分施工區(qū)域，有效管理項目施工各環(huán)節(jié)，明確各職能部門的相應(yīng)職責(zé)和權(quán)限，做好分級管理工作。有關(guān)建設(shè)管理部門可以通過內(nèi)部改革，在多元化的基礎(chǔ)上，制定出更加完善的工程管理制度。

3.3 ?全面完善成本管理

項目的成本管理需要公司總部和各部門的配合。領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該為成本控制系統(tǒng)樹立良好的榜樣，創(chuàng)造良好的文化氛圍，而且在整個項目的生命周期中，每個環(huán)節(jié)都是緊密聯(lián)系在一起的，一個是不能舍棄的。作為一個房地產(chǎn)項目，應(yīng)加強全員實施，全過程造價控制。在施工管理階段，要嚴(yán)格控制項目材料和房地產(chǎn)項目，尤其是房地產(chǎn)項目施工，承包人工和材料問題時有發(fā)生，要嚴(yán)格審查施工材料的質(zhì)量和種類，加強變更管理，嚴(yán)格工作量簽證，組織施工順序，確保施工材料符合施工要求。此外，在工程竣工結(jié)算前，應(yīng)嚴(yán)格按照竣工驗收程序，及時收集整理各種材料，特別注意工程竣工差價的審核和價格調(diào)整，實行工程結(jié)算審核和最終結(jié)算會簽制度，保證最終結(jié)算的準(zhǔn)確性。

3.4 ?項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過完善的項目管理來保證工程建設(shè)的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品。只有保證建筑物的高質(zhì)量，才能保證消費者的需求和依賴。由于影響建筑產(chǎn)品質(zhì)量的因素很多，人、材料、機械、施工工藝、環(huán)境等都會對建筑產(chǎn)品的質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響。所以房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須嚴(yán)格按照相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)，確保施工的各個環(huán)節(jié)都能達到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，提升整個項目的質(zhì)量進度。此外，工程建設(shè)管理還涉及到多個學(xué)科，如：建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、造價等，還要與多個部門和單位配合工程，學(xué)習(xí)、接受和應(yīng)用新的建筑材料和施工技術(shù)的能力是必不可少的。因此，必須重視管理隊伍建設(shè)，充分保證開發(fā)企業(yè)的整體素質(zhì)，這是管理成敗的基礎(chǔ)。

3.5 ?加強項目安全管理

安全管理是工程現(xiàn)場管理的重要內(nèi)容，安全是實現(xiàn)施工目標(biāo)的必要條件。一方面，工程安全事關(guān)施工人員的生命安全。有關(guān)施工管理主體在實際施工中加強施工安全意識，有利于進一步減少施工錯誤，提高施工人員的施工安全。另一方面，有關(guān)施工管理主體在其自身的施工環(huán)節(jié)中加強施工安全問題，有利于進一步保證施工工作有序高效運行。因此，在工程實施過程中，施工單位應(yīng)始終把“安全第一”的思想放在每一項工作中，不斷加強安全管理，結(jié)合實際的安全施工保障措施，在總體安全管理計劃的指導(dǎo)下制定安全管理的實施規(guī)則，并將其作為安全管理的具體指導(dǎo)工具，確保安全無誤。

4 ?結(jié)語

總之，房地產(chǎn)的工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，傳統(tǒng)的粗放式管理已不適合如今的項目發(fā)展，因此，為更好推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，為當(dāng)前社會大眾提供更加優(yōu)質(zhì)的住房保障，相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)要進一步加強其自身在項目管理方面的力度，不斷探索新策略來促進企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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