為何房價在漲而房租在跌

（報道提示）如今的樓市讓很多人看不懂：一邊是房價上漲，另一邊卻出現(xiàn)“久違”的租金下降。這是為什么呢？

樓市兩重天：房價漲房租跌

過去若干年內(nèi)，房價持續(xù)上漲，與此同時租金價格也持續(xù)攀升。然而，今年的樓市讓很多人看不懂，一方面樓市回暖，多個地方的房價出現(xiàn)上漲勢頭;與此同時，租賃市場卻頹勢連連。

房價方面，進入2020年，一場突如其來的疫情，給樓市“當(dāng)頭一棒”：一季度開發(fā)商銷售額大幅縮水，百強房企業(yè)績暴減三成以上?？墒?，僅僅幾個月之后，樓市似乎又換了一張面孔——樓市又熱了。

樓市之熱體現(xiàn)在兩方面。

第一，一二線城市重現(xiàn)“萬人搖號搶房”場面，杭州、成都、蘇州、深圳等城市市場迅速回暖。整體來看，6月份國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示：全國70個大中城市一、二手住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.49%和0.24%。其中，京滬廣深各上漲了1.8%、0.6%、0.4%和1.6%，二三線城市的房價也同樣呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。

第二，土地市場又熱起來了，各大城市賣地規(guī)模大幅提升?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月土地市場成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，溢價率更實現(xiàn)“五連漲”。其中重慶、青島、南京、太原、杭州、福州等城市表現(xiàn)尤其突出，土地供應(yīng)量環(huán)比增幅均超40%。

再看租賃市場，5、6月原本是租房旺季，但不少城市房租價格反而下跌了。????數(shù)據(jù)顯示，今年5月，除廈門外，一二線城市住房租金均出現(xiàn)下降;武漢、南通、深圳租金下跌速度居前。諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國20個大中城市租金掛牌均價為43.57元/平方米/月，環(huán)比微降0.95%，同比下降1.56%，同環(huán)比降幅進一步擴大。

據(jù)中新經(jīng)緯走訪發(fā)現(xiàn)，北京租房市場明顯遇冷，就連熱門租賃區(qū)域的房源，都較難對外出租;不管是個人房東還是長租公寓企業(yè)，都紛紛下調(diào)租金價格，吸引租客承租。我愛我家研究院統(tǒng)計顯示，6月前3周（6月1日-6月21日），北京住房租賃交易量較5月同期下滑5.78%，較2019年6月同期下滑3.17%。其中6月第三周（6月15日-6月21日）租賃交易量較第2周下滑19.27%，降幅較大。

租金方面，我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示：6月前3周（6月1日-6月21日），北京住房租賃中的整租交易均價為89元/平方米/月，較2019年6月同期下跌6.40%;整租交易的套均價為5743元/套/月，較2019年6月同期下跌7.43%。

如果說整體市場租金下跌并不明顯，但對于典型城市（北京）來說，7%的租金下跌還是非常罕見的情況。

房價與房租關(guān)系要厘清

為何一邊房價漲，一邊房租跌？這是很多購房人的疑惑。要回答這個問題，首先要厘清一系列房價、房租的關(guān)系，把市場容易混淆的問題一一盤點，才能對房價、房租以及房地產(chǎn)市場特性等問題有進一步的認識。

1、“不同質(zhì)”不可比

談到“房價”“房租”，最容易混淆的是拿新房的“房價”和二手房的“房租”比較。所有的“房租”概念都指的是二手房，而通常說“房價”則是新建商品房的市場價格，這兩個概念涉及到不同主體、不同特質(zhì)，那么在統(tǒng)計學(xué)原則上屬于“不可比”。例如“西瓜之大”與“蘋果之紅”，二者無法比較。如果“不可比”，也就是說各種可能性都有。

2、房租、房價可背離

排除新房房價與房租不可比的情況，那么二手房的房價與房租都和二手房有關(guān)，可以研究一下房價、房租有沒有邏輯關(guān)系了吧。

房地產(chǎn)市場與租賃市場是兩個完全不同的市場。租賃市場類似普通商品零售市場，受到短時期的市場供給、需求影響，租金水平會有明顯的變化。房地產(chǎn)市場（包括二手房市場）則是錨定長期價值（和平年代、良好的社會福利以及地鐵、學(xué)校、商業(yè)環(huán)境等）的市場，房價主要受貨幣因素、財富積累因素（可參見張五?！柏敻粋}庫”理論）、房地產(chǎn)周期、人口因素影響。

房價會短期波動，甚至劇烈波動（例如90年代上海、海南樓市），但房價本身是一系列長期價值的“濃縮”。

因此，二手房的房價與房租之間也沒有什么可觀察到的、明確的因果關(guān)系，兩者相互離背也沒有什么奇怪。

6月份發(fā)布的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.1%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。北京二手房價格大漲，其原因很多媒體的報道都調(diào)查得很清楚了，是“學(xué)區(qū)房”政策的調(diào)整引發(fā)了搶購潮。

同樣的時點，北京的二手房租金價格又為何會跌呢？有媒體報道：“北京新發(fā)地批發(fā)市場出現(xiàn)的疫情，給本該復(fù)蘇的租賃市場澆了一盆冷水。畢業(yè)生都沒有回來，帶看的客戶中，很少是今年剛畢業(yè)的大學(xué)生。現(xiàn)在的帶看量，比之前少了30%左右?！?/p>

“學(xué)區(qū)房”政策和疫情是毫無關(guān)聯(lián)的獨立事件，分別在短期內(nèi)影響了北京的二手房房價和租金水平，兩者出現(xiàn)背離可以理解。同樣，如果社會穩(wěn)定、經(jīng)濟向好，兩者可能同時上漲;如果遇到經(jīng)濟危機、失業(yè)率大增，兩者又可能同時下跌。

長租公寓面臨風(fēng)險

受疫情影響，多地租賃市場疲軟、租金下滑，這對長租公寓的經(jīng)營者來說是一個雪上加霜的致命打擊。

據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年以來，因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂的長租公寓平臺為53家，倒閉跑路共有45家，被收購的有4家，拖欠未付房租的有4家。其中，杭州成為長租公寓“爆雷”重災(zāi)區(qū)，位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機。

上市企業(yè)方面，蛋殼公寓6月18日披露，公司CEO高靖遭地方政府部門調(diào)查后，蛋殼股價連續(xù)下挫，盤間一度觸發(fā)熔斷。長租公寓另一上市公司青客也深陷危機之中，股價從發(fā)行之初的17.35美元跌至10.91美元，市值從8.37億美元跌至5.22億美元。

客觀來看，疫情只是一個偶發(fā)因素，長租公寓集體挫敗的主要原因是這些長租公寓經(jīng)營者采取了“賭博”式的經(jīng)營策略。既然賭博，一定是“十賭九輸”的結(jié)果。

目前“長租公寓”的主要經(jīng)營者幾乎都不是產(chǎn)權(quán)擁有人，而是“二房東”，即通過一次性簽訂多年協(xié)議獲得大量房源，然后再統(tǒng)一裝潢，經(jīng)營這些房源。

一般來說，二房東這種模式主要是利用市場信息不對稱賺錢（低價攬房、高價出租）。然而，租賃市場早已經(jīng)非常透明，并且充分競爭。所以，這種模式?jīng)]有市場前途。例如2002年左右上海市場出現(xiàn)的“房屋銀行”就是這種業(yè)務(wù)模式，后來很快倒閉。

如今，二房東模式為何死灰復(fù)燃呢？是資本在作怪。在各路資本力量的推動下，“二房東”再次進入租賃市場，并且發(fā)展迅猛，他們主要靠兩招：一招是通過高價從個人手中囤積大量房源，壟斷區(qū)域市場，希望獲得較高的公司估值，進而上市套現(xiàn)，這套打法其實也就是大家熟悉的“燒錢”模式。另一招就是所謂“互聯(lián)網(wǎng)思維”——“羊毛出在豬身上”，利用各種金融模式玩杠桿，利用現(xiàn)金流玩“資金池”，甚至和P2P結(jié)合在一起。

很明顯，這兩種套路都是短期投機者熱衷的行為，風(fēng)險極大。

租客和房東都要當(dāng)心

面對長租公寓連連“爆雷”，如今租客和房東都要提防風(fēng)險。

對租房的人來說，盡量不要簽房租類的貸款，以免落入陷阱和不必要的糾紛。

例如2018年3月，“愛公寓”因為資金斷鏈，停止向房東支付房租，不少租客遭到了業(yè)主的清退。然而就在被清退以后，租客才發(fā)現(xiàn)自己身上原來還背負著一筆高昂的租房貸款。即使是被清退之后，租客依舊還會時不時地受到“催收平臺”的騷擾。

出現(xiàn)這么奇葩的事情主要在于“租金貸”。在長租公寓頻頻使用的金融工具中，“租金貸”就是提供租房用途的貸款。建設(shè)銀行曾率先推出了個人用途的“按居貸”，就是這種租金貸。此后，越來越多的銀行以及非銀行金融機構(gòu)開始殺入這一市場。

上面所說的“租金貸”是正規(guī)銀行的個貸業(yè)務(wù)，而在實際長租公寓“爆雷”的案例中，很多租客是在不明原因的情況下被動貸款，放貸方多是與長租公寓經(jīng)營者有密切關(guān)系的小貸公司。在愛公寓的租金貸東窗事發(fā)之后不久，蛋殼公寓、青客公寓、青檸公寓等市場占有率較高的長租公寓（二房東模式）也被爆出存在“租金貸”現(xiàn)象。

此外，房東要提防租金損失、甚至無法收回租金的風(fēng)險。

據(jù)新浪財經(jīng)6月28日報道，近期自如公寓業(yè)主接連曝出自如平臺向業(yè)主提出降租金要求，甚至在溝通中表示“不降租就解約”。多數(shù)業(yè)主對此表示不滿，有業(yè)主認為，作為違約方的自如，不僅不承擔(dān)違約責(zé)任，甚至要求賠償。

深圳市消費者委員會數(shù)據(jù)則顯示，3月1日至6月5日期間，消委會累計接到市民針對蛋殼公寓的投訴共219宗，包括消費欺詐、合同糾紛、強制退租等類型投訴。隨后，深圳市羅湖區(qū)住建局工作人員對媒體表示，將對蛋殼公寓存在的租金貸、房屋安全、違規(guī)改建等問題進行專案處理，并轉(zhuǎn)給職能部門核實調(diào)查。

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險資進軍“長租公寓”

今年6月初，深圳市政府和中國平安保險（集團）股份有限公司簽署《公共住房投資建設(shè)運營戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，中國平安將深度參與到深圳公共住房建設(shè)中，助力深圳推出更多高品質(zhì)公共住房。

深圳市今年將完成“十三五”期間新增40萬套目標(biāo)，到2035年計劃建設(shè)籌集公共住房不少于100萬套。據(jù)悉，平安集團將從協(xié)議生效起至2035年，持續(xù)投入資金參與深圳公共住房建設(shè)，由平安集團投資建設(shè)的公共住房以長期租賃為主，并優(yōu)先滿足政府的租賃需求。

無疑，險資參與政府公共住房建設(shè)能實現(xiàn)多方共贏。市場上，險企一直擁有大量資本，相比其他的市場投資者，保險資金有負債周期長、成本相對較低、穩(wěn)定性好等特點，在全球低利息環(huán)境下，險資也在積極尋找新的投資方向。

實際上，險資也一直在探索新型不動產(chǎn)方面的投資。平安首席投資執(zhí)行官陳德賢在中國平安2019年度業(yè)績發(fā)布會上曾表示，目前收益率都是往下走，要找新的品種;過去兩年強調(diào)新型不動產(chǎn)，新型不動產(chǎn)包括公租房、基建、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、高端綜合體，因為是長期的資產(chǎn)，這些資產(chǎn)對平安目前保險基金里面的負債是非常好的匹配。

短評：

“長錢”來了

文/本刊記者?劉暢

長租公寓這個市場并不是誰都有能力來玩的，因為這個行業(yè)的利潤并不高?！?019租賃住宅行業(yè)白皮書》顯示，國內(nèi)20個重點城市中，公寓租金回報率為1%—3%，低于辦公租金回報率。

但是長租公寓這個行業(yè)又具備一個特點，就是現(xiàn)金流非常穩(wěn)定，是一種穩(wěn)健的長期投資。從這些特點來看，長租公寓天然就是為保險資金這些“長錢”資本量身定制的產(chǎn)業(yè)。

過去，險企資金一直受到諸多管控，投資渠道也備受監(jiān)管部門的關(guān)注。在2018年，長租公寓這個新興領(lǐng)域被允許險資涉足。2018年5月28日，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》，文件規(guī)定，保險公司通過直接投資、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金參與長租市場。

目前，保險公司等機構(gòu)擁有巨量的資金，卻難以找到提供長期穩(wěn)健收益的項目，長租公寓的出現(xiàn)可謂恰逢其時。

當(dāng)然，租賃市場短期內(nèi)也有可能出現(xiàn)租金波動，正如目前的情況。但是險資是自己持有物業(yè)模式，而且匹配的是長線資金，不會因為一時的市場波動出現(xiàn)資金斷裂的狀況，風(fēng)險完全可控。

事實上，適合投資長租公寓的“長錢”資本并不局限在保險資金。社保資金、養(yǎng)老金如今都可以進入資本市場投資股票，也完全可以投資波動性更小、更具有長期穩(wěn)定收益的長租公寓。

當(dāng)然，這些“長錢”資本并不需要自己拿地、開發(fā)，再經(jīng)營物業(yè)?？梢耘c專業(yè)的房地產(chǎn)商合作，通過合資的形式聯(lián)手拓展長租公寓市場，未來就有可能找到長租公寓可持續(xù)的盈利模式。