房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險評價及防范策略

何葉榮，陳 瑞

(安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 合肥 230601)

本文擬將熵權(quán)法和模糊綜合評價法相結(jié)合，并分析與評價當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要風(fēng)險，通過建立模糊綜合評價模型，將專家權(quán)重和評價指標(biāo)進(jìn)行集成，以便更準(zhǔn)確地對房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險進(jìn)行評價，更有效防控我國房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險。

1 房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險因素識別

房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)投資時，市場條件的變化而帶來的潛在風(fēng)險。房地產(chǎn)市場包括消費(fèi)者、投資者在內(nèi)的各級交易領(lǐng)域，主要受土地價格、消費(fèi)者收入水平、城市房地產(chǎn)供需狀況的影響。因此，主要從供給、庫存、融資等方面分析。

2 房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險受供給、庫存、融資等方面不確定因素的影響，因此結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險發(fā)展現(xiàn)狀及潛在因素，選中3個一級指標(biāo)，建立房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險評價指標(biāo)體系，大體能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險基本情況。房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險評價指標(biāo)體系如表1所示。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險評價指標(biāo)體系

3 研究方法及運(yùn)算步驟

3.1 原理分析

通過查閱與房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險相關(guān)文獻(xiàn)與資料，了解到風(fēng)險評價的方法大體包括AHP、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析法、模糊綜合評價法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法及灰色理論法等。本文擬將熵權(quán)法與模糊綜合評價法結(jié)合運(yùn)用。熵權(quán)法是指以指標(biāo)變異情況為依據(jù)，并把計算所得權(quán)重客觀排序的有效方法。熵起先是由德國物理學(xué)家魯?shù)婪颉た藙谛匏固岢?，隨后shannon又將熵引入信息論中。熵權(quán)法側(cè)重于客觀性，并且精度較高，可以由熵權(quán)法計算所得的結(jié)果為綜合評價提供依據(jù)[11]。模糊綜合評價法是運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的附屬度理論，對所制約事物的定性評價轉(zhuǎn)換成定量評價的一種綜合評價方法。模糊綜合評價法具有相互比較的特性且能夠處理一些模糊的、難以量化的問題。將以上兩種方法相結(jié)合，在精準(zhǔn)權(quán)重的基礎(chǔ)上進(jìn)行評價，所得結(jié)果精度較高，風(fēng)險評判更具有針對性。

3.2 運(yùn)算過程

(1)建立風(fēng)險評價因素集

根據(jù)表1建立的房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險評價指標(biāo)體系，設(shè)總評價指標(biāo)為Χ，一級指標(biāo)記為X={X1,X2,X3,X4},二級指標(biāo)記Xi={Xij}，式中{i=1,2,3,4;j=1,2,3,4,5}(i表示第i個一級指標(biāo)，j表示第j個二級指標(biāo))。

(2)確定風(fēng)險評價集

由于房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險各個因素以及各因素的各個子指標(biāo)難以量化，因此運(yùn)用李克特量表將各個指標(biāo)的風(fēng)險程度劃分為Ⅰ級、Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級、Ⅴ級等5個等級(級別越高風(fēng)險越大)，Ⅰ級風(fēng)險記(0-2分)，Ⅱ級風(fēng)險記(2-4分)，Ⅲ級風(fēng)險記(4-6分)，Ⅳ級風(fēng)險記(6-8分)，Ⅴ級風(fēng)險記(8-10分)，記評語集T={Τ1,Τ2,…,Τ5}。

(3)確定各指標(biāo)權(quán)重

首先根據(jù)公式(1)計算各指標(biāo)的信息熵，

(1)

式中：Hj是第j個指標(biāo)的熵值。

然后根據(jù)公式(2)計算權(quán)重，

(2)

最后確定各風(fēng)險指標(biāo)權(quán)重集W={W1,W2,…,Wn}

(4)建立模糊綜合評價矩陣

將評價對象的權(quán)重集與指標(biāo)集合成，記合成矩陣為

(3)

式中：φj為評價指標(biāo)j屬于Ti相應(yīng)子集的模糊風(fēng)險程度；φ表示二級指標(biāo)對一級指標(biāo)的風(fēng)險評價結(jié)果。

4 構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險評價模型

4.1 數(shù)據(jù)來源

在合肥選取10家綜合實力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)與4所建筑類院校發(fā)放360份問卷，收回有效評分問卷324份。調(diào)查內(nèi)容主要是對房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險的各二級指標(biāo)的風(fēng)險程度進(jìn)行打分。依據(jù)上述風(fēng)險指標(biāo)評價集，對應(yīng)的影響程度評分區(qū)間分別為無(0-2分)，較小(2-4分)，一般(4-6分)，嚴(yán)重(6-8分)，高風(fēng)險(8-10分)。調(diào)查結(jié)果如表2所示。

表2 房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險因素調(diào)查表

4.2 數(shù)據(jù)信度與效度檢驗

對上表數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化處理，再分析數(shù)據(jù)的信度及效度，以便于提高綜合評價的準(zhǔn)確性，通過SPSS 22.0分析數(shù)據(jù)，檢驗結(jié)果如表3、表4所示。

表3 數(shù)據(jù)信度分析表

表4 KOM和Bartlett’s檢驗表

表3是數(shù)據(jù)的可靠性分析，其中Cronbach’Alpha結(jié)果為0.995，大于標(biāo)準(zhǔn)值0.7，表明數(shù)據(jù)的內(nèi)在一致性較高。表4是KOM和Bartlett’s檢驗表。表4中 KOM值為0.815，Bartlett’s檢驗值為956.762，且都在0.05下顯著，說明數(shù)據(jù)效度較高。

4.3 確定權(quán)重

根據(jù)專家調(diào)查法，對所得的數(shù)據(jù)作進(jìn)一步處理。結(jié)果如表4所示。供給風(fēng)險X1、庫存風(fēng)險X2、融資風(fēng)險X3計算如下。

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)

ωX1=(0.30,0.30,0.15,0.25),ωX2=(0.27,0.29,0.27,0.16)

ωX3=(0.08,0.22,0.32,0.19,0.19),ωX4=(0.30,0.26,0.26,0.18)

由此可得各一級指標(biāo)權(quán)重：

(10)

經(jīng)計算可得ωx1=0.35,ωx2=0.37,ωx3=0.28。

表4 房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險評價結(jié)果

4.4 模糊綜合評價

據(jù)公式(3)得二級指標(biāo)的評價結(jié)果

(11)

(12)

(13)

φ與評語集T的乘積為模糊綜合評分Y，取每個分?jǐn)?shù)對應(yīng)區(qū)間的中間值。評語集Τ中每個因子量化值記0-10分,房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險各個指標(biāo)評價值越臨近10風(fēng)險程度則越高，越接近0風(fēng)險程度則越低。

其中一級指標(biāo)各評價總分分別為：

計算房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險綜合評價值：

Y=ω×φ×(9,7,5,3,1)T

根據(jù)數(shù)據(jù)處理結(jié)果顯示，房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險綜合評價結(jié)果為4.39，說明房企市場風(fēng)險整體狀況處于嚴(yán)重等級。房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險一級指標(biāo)綜合評價值嚴(yán)重程度排序為融資風(fēng)險(4.55)>庫存風(fēng)險(4.42)>供給風(fēng)險(4.26)，表明房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的是融資風(fēng)險，而庫存風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)影響也較為嚴(yán)重，供給風(fēng)險對其影響程度相對較小。從房地產(chǎn)業(yè)市場風(fēng)險二級指標(biāo)中可以得出，房地產(chǎn)市場價格、金融機(jī)構(gòu)貸款、消費(fèi)者收入等三個指標(biāo)是引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險重要推動力，表明金融市場資金的來源及動態(tài)會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行，故房地產(chǎn)企業(yè)要監(jiān)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，保持金融穩(wěn)定性；而地價風(fēng)險、流動性風(fēng)險、資金變現(xiàn)等指標(biāo)權(quán)重相對較小，說明地價風(fēng)險與資金變現(xiàn)等對房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險影響力較小。

5 結(jié) 語

通過識別房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險因素，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險評價指標(biāo)體系，建立房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險評價模型，對房地產(chǎn)企業(yè)市場風(fēng)險進(jìn)行綜合評價。