房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的成因及征兆分析

王小英

摘 要：本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，分析財(cái)務(wù)危機(jī)形成的原因，并通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)異常的征兆表現(xiàn)，預(yù)警財(cái)務(wù)危機(jī)，引導(dǎo)企業(yè)有針對(duì)性地采取應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)危機(jī)

一、引言

經(jīng)濟(jì)下行的大趨勢(shì)和日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)給所有企業(yè)都帶來(lái)了巨大的壓力和挑戰(zhàn)，一些抵抗力較弱的企業(yè)陷入了經(jīng)營(yíng)危機(jī)，甚至破產(chǎn)倒閉。在這種宏觀大環(huán)境下，企業(yè)要想經(jīng)得住市場(chǎng)的考驗(yàn)，保持持續(xù)健康發(fā)展，就必須在危機(jī)真正到來(lái)之前未雨綢繆，通過(guò)分析財(cái)務(wù)狀況來(lái)檢視自身經(jīng)營(yíng)情況，借此發(fā)現(xiàn)可能的威脅和潛在的危機(jī)并且提前預(yù)防。同時(shí)，企業(yè)的利益相關(guān)者在對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資、貸款等活動(dòng)時(shí)，也要分析其財(cái)務(wù)狀況是否良好，判斷是否存在潛在財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性，以避免損失。因此財(cái)務(wù)危機(jī)也就成了實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界共同關(guān)注的熱門話題之一。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，2019年全國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額56萬(wàn)億元，比2018年增長(zhǎng)了5.1%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占比23.6%，達(dá)到了13.2萬(wàn)億元，比2018年增長(zhǎng)了9.9%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)投資在整個(gè)固定資產(chǎn)投資規(guī)模中有著舉足輕重的作用。另外，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)幾十種，包括居于上下游的金融機(jī)構(gòu)、建筑安裝單位、物業(yè)公司、設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位、房產(chǎn)中介公司和各類消費(fèi)群體等等，影響面相當(dāng)廣泛，房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系著國(guó)計(jì)民生。

從另一方面來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策、“房住不炒”的定位、人們?cè)絹?lái)越多樣化個(gè)性化的住房需求，都給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)，也給房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變也帶來(lái)了愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

因此研究房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)，識(shí)別和預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和整體經(jīng)濟(jì)都有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)形成的原因

學(xué)術(shù)界對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)的研究始于20世紀(jì)30年代，國(guó)外研究起步早于國(guó)內(nèi)，尤其是在資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)的西方國(guó)家，這個(gè)課題一直被廣泛關(guān)注。要研究和預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)危機(jī)，首先要分析造成企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的原因。財(cái)務(wù)危機(jī)形成的原因很復(fù)雜，但總結(jié)起來(lái)無(wú)外乎以下三個(gè)方面，這里結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)這幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

第一、外部環(huán)境。外部宏觀經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度遠(yuǎn)大于其他行業(yè)，包括經(jīng)濟(jì)周期、宏觀調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)進(jìn)步、通貨膨脹等都給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的壓力和挑戰(zhàn)。2010年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括2010年“國(guó)十一條”、2011年“新國(guó)八條”、2014年“9.30房貸新政”、2019年全國(guó)范圍的限墅令等等，抑制了房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱增長(zhǎng)，降低了市場(chǎng)的有效需求。房地產(chǎn)企業(yè)不得不調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，在降價(jià)拋售與舉債慢銷之間做出權(quán)衡，這些勢(shì)必影響企業(yè)的現(xiàn)金流和利潤(rùn)回報(bào)。那些適應(yīng)力弱的房地產(chǎn)企業(yè)注定要面臨很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至被市場(chǎng)所淘汰，財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。

第二、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)和管理水平。內(nèi)部經(jīng)營(yíng)和管理水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力，決定著企業(yè)能走多遠(yuǎn)?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略失誤導(dǎo)致的產(chǎn)品定位不當(dāng)，項(xiàng)目分布不合理，使企業(yè)失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，加上過(guò)度投資和擴(kuò)張，以及質(zhì)量和安全管理問(wèn)題導(dǎo)致各類突發(fā)事件，管理系統(tǒng)不完善或管理團(tuán)隊(duì)能力不夠等等，這些經(jīng)營(yíng)和管理失敗使企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素更加具有不確定性，致使企業(yè)業(yè)績(jī)下滑，直接或間接地造成了財(cái)務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)發(fā)展難以為繼。

第三、自身財(cái)務(wù)管理能力。財(cái)務(wù)管理水平對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要，包括資金和現(xiàn)金流管理、籌資和資本結(jié)構(gòu)管理、成本控制和稅務(wù)籌劃等是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理必須重視的幾個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求量大，因此保障資金安全是首要任務(wù)。一方面要促進(jìn)銷售、抓緊回款，另一方面還要配合適度融資，確保資本結(jié)構(gòu)合理，避免過(guò)度負(fù)債帶來(lái)成本增加和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要將成本控制貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，并做好稅務(wù)籌劃，創(chuàng)造項(xiàng)目利潤(rùn)空間，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，避免陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，通常不是某個(gè)單一因素造成的，而是上述因素綜合作用的結(jié)果。了解財(cái)務(wù)危機(jī)形成的原因有利于提前對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)警，以便有針對(duì)性地進(jìn)行防御，遏制財(cái)務(wù)危機(jī)的進(jìn)一步惡化，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的征兆及應(yīng)對(duì)

財(cái)務(wù)危機(jī)是企業(yè)的不良經(jīng)營(yíng)狀況和結(jié)果在財(cái)務(wù)指標(biāo)上的反映，通常企業(yè)是否陷入財(cái)務(wù)危機(jī)沒(méi)有明確的界限，而只存在程度不同的狀態(tài)。實(shí)踐中，這個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程往往由不能取得持續(xù)的現(xiàn)金流開(kāi)始，接著報(bào)告利潤(rùn)下滑并走向虧損，然后惡化為資不抵債，無(wú)力償還到期債務(wù)，直至走向最嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)——破產(chǎn)。

學(xué)術(shù)界對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)的實(shí)證研究主要利用統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)建立分析和評(píng)價(jià)模型。在選取指標(biāo)和參數(shù)時(shí)，為了避免分析盲點(diǎn)，在兼顧數(shù)據(jù)可獲得性的基礎(chǔ)上，選取相關(guān)度較高的財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)信息，實(shí)現(xiàn)定量指標(biāo)和定性因素相結(jié)合。諸多實(shí)證研究的結(jié)果證明：財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)是有規(guī)律可循的，預(yù)警模型能夠?yàn)槠髽I(yè)提供預(yù)防的決策依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在陷入財(cái)務(wù)危機(jī)之前也是有征兆的，通常會(huì)在財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果等各方面都有不同的反映，企業(yè)要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，有針對(duì)性地采取預(yù)防和應(yīng)對(duì)措施：

首先，從盈利能力的角度。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目完成土地增值稅清算后，報(bào)告的項(xiàng)目全周期損益情況為凈虧損，或者較低水平的凈利潤(rùn)，這種情況如果同時(shí)出現(xiàn)在不同項(xiàng)目上，企業(yè)就面臨財(cái)務(wù)狀況全面惡化的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性很高。如果不采取積極的應(yīng)對(duì)措施，將會(huì)影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入分析影響項(xiàng)目收支的關(guān)鍵因素，對(duì)土地取得成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、產(chǎn)品類型及定位、售價(jià)及銷售策略、市場(chǎng)營(yíng)銷和推廣途徑等進(jìn)行橫向和縱向的比較，并適時(shí)控制、及時(shí)調(diào)整，將財(cái)務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

其次，從現(xiàn)金流量的角度。項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)階段是資金凈流出階段，在自有資金之外，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)銀行借款、發(fā)行債券等手段融資，利用財(cái)務(wù)杠桿引入債務(wù)資金;項(xiàng)目預(yù)售階段開(kāi)始實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入，回收的資金既要償還之前的債務(wù)，還要儲(chǔ)備留作后續(xù)開(kāi)支。房地產(chǎn)企業(yè)通常要在不同建設(shè)周期的多個(gè)項(xiàng)目之間均衡安排資金，用預(yù)售項(xiàng)目的資金回款供給開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目。一旦現(xiàn)有在售項(xiàng)目的回款不足以支撐企業(yè)繼續(xù)拿新地開(kāi)發(fā)，必然導(dǎo)致資金短缺，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。研究企業(yè)資金流量的規(guī)模和趨勢(shì)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)在相對(duì)長(zhǎng)的期間內(nèi)，企業(yè)現(xiàn)金流入明顯減緩、現(xiàn)金凈流量不穩(wěn)定或者持續(xù)凈流出、融資規(guī)模居高不下，這些都是資金狀況惡化和財(cái)務(wù)危機(jī)的征兆，應(yīng)引起高度關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)資金規(guī)劃和預(yù)算管理，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，做到貫穿項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)周期的全程控制，保持融資規(guī)模及權(quán)重的合理性，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的基本平衡，避免資金鏈斷裂所帶來(lái)的致命危機(jī)。

另外，從資產(chǎn)和負(fù)債存量的角度。如果房地產(chǎn)企業(yè)整體資產(chǎn)規(guī)模小于負(fù)債規(guī)模，即賬面凈資產(chǎn)為負(fù)值，這反映出企業(yè)歷史的資本收益能力差，投入的資產(chǎn)不能產(chǎn)生相應(yīng)回報(bào)，或者資產(chǎn)周轉(zhuǎn)過(guò)慢，不足以償還債務(wù)。而企業(yè)沒(méi)能結(jié)合自身的償債能力和項(xiàng)目收益情況保持相對(duì)合理的負(fù)債水平，使得資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致最終侵蝕了股東權(quán)益。企業(yè)在走向資不抵債的過(guò)程中，比較明顯的表現(xiàn)就是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低、經(jīng)營(yíng)持續(xù)虧損，并伴隨著債務(wù)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，融資方式單一、融資成本高，財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)加大。這種情況下，企業(yè)可以通過(guò)資產(chǎn)重組或者債轉(zhuǎn)股等債務(wù)重組的形式，降低債務(wù)規(guī)模，使企業(yè)免于破產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，現(xiàn)實(shí)中可能的發(fā)生順序是企業(yè)項(xiàng)目的盈利水平變差，于是創(chuàng)造現(xiàn)金流量的能力衰退，接著現(xiàn)金流鏈條出現(xiàn)困難，到期債務(wù)無(wú)力償還，最終導(dǎo)致重組或清算或破產(chǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

受內(nèi)外部因素的影響，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免面臨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)不力將帶來(lái)財(cái)務(wù)危機(jī)，不同程度的財(cái)務(wù)危機(jī)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)上會(huì)有所反映，企業(yè)可以通過(guò)提前分析預(yù)警指標(biāo)，識(shí)別出潛伏的危機(jī)。

考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)和發(fā)展模式，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)關(guān)注自身經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、加強(qiáng)資產(chǎn)管理、合理安排資本結(jié)構(gòu)，另一方面還要時(shí)刻監(jiān)測(cè)市場(chǎng)環(huán)境和宏觀政策的變化。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警機(jī)制，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視防范財(cái)務(wù)危機(jī)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危機(jī)征兆，采取相應(yīng)措施予以改善和防御，這樣才能做到防患于未然，保障房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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