關(guān)于酒店項目機電工程招標(biāo)界面劃分的思考

郭軍平（浙江江南工程管理股份有限公司， 浙江 杭州 310013）

1 概 述

酒店項目機電工程主要包括：建筑給水排水及采暖工程（以下簡稱“給排水工程”）；通風(fēng)與空調(diào)工程、建筑電氣工程、智能建筑工程（以下簡稱“弱電工程”）；電梯工程。從投資角度看，建設(shè)單位一般選擇平行發(fā)包，將土建工程、水電工程（給排水工程和建筑電氣工程）、消防工程、弱電工程、裝飾工程、幕墻工程單獨發(fā)包，一定程度上可以使更多優(yōu)秀的承包商來投標(biāo)。然而，在該模式下，建設(shè)單位的協(xié)調(diào)工作量較大，對施工圖的出圖質(zhì)量和出圖時間要求也較高。在某酒店監(jiān)理項目中，建設(shè)單位就采用平行發(fā)包模式，選定土建單位為總承包管理單位，將其余分部工程或?qū)ｍ椆こ踢M行分包，將其安全文明納入總承包管理。

2 與招標(biāo)界面劃分相關(guān)的問題

2.1 項目背景

紹興某酒店總用地面積為 21 752.17 m2，工程總建筑面積約 8.9 萬 m2。其中：地上計容建筑面積 54 427.64 m2；地上不計容建筑面積 2 095.51 m2；地下建筑面積 27 872 m2。

本項目地下 2 層，地上 24 層，建筑高度 96.45 m。地下 2 層設(shè)停車庫，共 149 個停車位。另外，地下室設(shè)發(fā)電機房、變電所、水泵房（含生活水和消防水）、空調(diào)機房、風(fēng)機房和冷凍機房、洗衣機房、廚房和員工辦公區(qū)；地下 1 層（首層）設(shè)康體區(qū)、員工餐廳和配套服務(wù)區(qū)；1 層～3 層為餐飲接待區(qū)；4 層為設(shè)備層；5 層～23 層為客房層，共計 478 套客房；24 層為董事長辦公室。

該項目于 2013 年 9 月 20 日開工，進行階段性招標(biāo)。建設(shè)單位將土建工程、水電工程、弱電工程、通風(fēng)與空調(diào)工程、室內(nèi)裝飾裝修工程、幕墻工程、電梯工程、鍋爐工程平行發(fā)包。約定土建、水電承包單位為總承包管理單位，其余各專業(yè)承包單位納入總承包管理。該項目發(fā)承包模式，如圖 1 所示。

圖 1 某項目發(fā)承包模式

2.2 監(jiān)理過程中遇到的問題

在監(jiān)理過程中發(fā)現(xiàn)，合同約定或招標(biāo)界面劃分時存在漏洞，造成各專業(yè)單位間交叉界面施工時存在推諉扯皮現(xiàn)象，使得工程簽證單增多，也使建設(shè)單位和監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)量大增，一定程度上給工程進度造成不利影響。

2.2.1 前期預(yù)留預(yù)埋階段

地下室和主體結(jié)構(gòu)施工時，大部分專業(yè)單位還沒有進場，總包水電單位根據(jù)現(xiàn)有圖紙將預(yù)留洞口和套管設(shè)置到位。后期其他單位進場后，對于其利用的洞口和套管間隙由誰封堵不明確。

該工程洗衣機房設(shè)置在地下 1 層，在地下室地板施工過程中漏設(shè)洗衣機房排水溝，地下室汽車坡道排水溝未與集水坑連通；人防區(qū)設(shè)置的排水溝互相未連通，且與集水坑未連通。墻體砌筑過程中，風(fēng)管洞口未預(yù)留。

2.2.2 暖通與電氣間的問題

（1）排煙風(fēng)機由暖通單位施工，機房內(nèi)電源線由總包單位預(yù)留。關(guān)于風(fēng)機電源由哪家單位來接的問題，各單位互相推諉、扯皮，經(jīng)過協(xié)調(diào)后由總包接線，結(jié)果因接線錯誤導(dǎo)致 3 臺雙速風(fēng)機電機燒毀，經(jīng)濟損失超過 6 萬元。

（2）冷凍機房內(nèi)冷凍水循環(huán)水泵由暖通單位安裝?？偘鼏挝慌潆娭翙C房內(nèi)配電箱。配電箱至水泵的電源線缺失漏項。

（3）空調(diào)機組由暖通單位安裝，自帶控制柜。而總包單位又預(yù)留電源至配電箱，該配電箱功能與廠家自帶控制柜功能相同，造成重復(fù)。

（4）電梯機房和隔油池間都有排風(fēng)機。排風(fēng)機由暖通單位安裝，電源線無人連接。

（5）柴油發(fā)電機房排煙風(fēng)機由暖通單位施工，電源由總包單位提供，柴油發(fā)電機組啟動須與排風(fēng)機聯(lián)動。該段聯(lián)動線無人施工，互相推諉。

2.2.3 弱電與其他專業(yè)間的問題

（1）所有弱電類管線均由總包單位敷設(shè)。弱電單位進場后，因弱電圖紙深化及功能用房調(diào)整，大量前期預(yù)埋管線閑置、橋架沖突或重復(fù)。

（2）客房內(nèi)客控系統(tǒng)主板由弱電單位提供。主板須接入強電、接出弱電。裝修單位將強電施工至客房配電箱，弱電單位提供端口，強電端無人接線。

（3）電梯層控由弱電單位完成，而電梯本身自帶層控，造成重復(fù)招標(biāo)。

（4）弱電單位包括背景音樂系統(tǒng)，消防單位消防廣播也包括背景音樂系統(tǒng)，重復(fù)招標(biāo)。

2.2.4 裝飾范圍內(nèi)安裝工程與其他安裝專業(yè)間的問題

（1）總包單位只完成管道井內(nèi)立管，在管道井內(nèi)預(yù)留三通或閥門，裝飾單位將客房管道接至管道井。兩個預(yù)留端口由總包單位接還是由裝飾單位接不明確，二者互相推諉。

（2）衛(wèi)生間內(nèi)排風(fēng)機由暖通單位安裝，電源線由裝飾單位預(yù)留。排風(fēng)機上的電源線由暖通單位接還是裝飾單位接不明確，易推諉。

（3）客房內(nèi)強電由總包單位接至客房配電箱。配電箱由總包單位采購安裝，裝修單位進場后，該配電箱也包含在裝修施工范圍內(nèi)，且總包采購配電箱尺寸偏小，不得不更換，由此造成損失 15 萬元。

（4）地下室裝修區(qū)域配電箱由總包單位施工，而裝修單位施工范圍也包括配電箱，造成配電箱重復(fù)，有些配電箱甚至只引出一路線。

2.2.5 其他問題

（1）屋面消防水箱由消防單位施工，消防水箱進水管在總包單位的圖紙內(nèi)，進水管由哪家單位施工不明確。

（2）地下室人防工程人防設(shè)計院和主體設(shè)計院圖紙不統(tǒng)一。人防平時照明用電消防聯(lián)動時無法強制熄滅。

（3）冷凝水排水管由總包單位施工，而空調(diào)冷凝水排放管道敷設(shè)也包括在暖通單位的合同內(nèi)，施工內(nèi)容重復(fù)，致使互相推諉，多處機房內(nèi)排水地漏遺漏。

（4）柴油發(fā)電機由專業(yè)廠家施工完成，自帶接線柜，總承包單位雙電源轉(zhuǎn)換柜須與柴油發(fā)電機配電柜連接。該段線無人連接，互相推諉。

（5）室外景觀水池預(yù)留給水管總包單位還是裝修施工單位，均無明確。

（6）大堂入口門廳雨水管由總包單位施工，不銹鋼天溝由其他單位完成，但不銹鋼天溝上雨水斗無人提供。

3 招標(biāo)時應(yīng)考慮的問題

3.1 確定適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)范圍

施工招標(biāo)文件中關(guān)于工程承包范圍的劃分，直接關(guān)系到施工單位能否正確理解并全面履行職責(zé)、使工程順利實施，意義重大。根據(jù)工程出圖情況和設(shè)計圖紙的深度、技術(shù)資料及建設(shè)單位的項目要求，確定合理的招標(biāo)范圍和施工內(nèi)容，是編制工程量清單必須明確的原則和大方向。其條款主要在招標(biāo)文件“技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求”的專用部分。尤其是業(yè)主選擇平行發(fā)包的項目，必須謹(jǐn)慎對待土建與機電工程的界面劃分，機電工程各專業(yè)間的界面劃分，變電所與外接電源的界面劃分。各專業(yè)間界面劃分不清晰，很容易造成缺項、漏項或重復(fù)列項等后果。

確定招標(biāo)范圍的主要依據(jù)如下：

（1）通過審核的設(shè)計圖紙；

（2）標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；

（3）建設(shè)單位要求；

（4）項目建設(shè)規(guī)模。

3.2 選擇合理的發(fā)承包模式

建設(shè)單位在選擇發(fā)承包模式時，應(yīng)充分考慮自己的風(fēng)險喜好。無論是平行發(fā)包，還是總承包管理，甚至是項目代建，對建設(shè)單位來講，都會有不同程度的潛在風(fēng)險。單從減少各專業(yè)協(xié)調(diào)和界面劃分事宜來看，選擇總承包管理模式是較好的一種方式；若考慮降低工程造價，加大施工單位的選擇面，則選擇平行發(fā)包是較好的方式。

3.3 各專業(yè)間界面劃分

3.3.1 機電工程和土建工程的界面

基礎(chǔ)工程界面整合主要考慮以下要點：防雷接地裝置；變配電間、人防區(qū)柴油發(fā)電機房、儲油間、弱電機房等是否預(yù)留了接地點；地下室底板污水井、集水坑、排水溝、消防水池、隔油池，預(yù)埋排水管等相應(yīng)的套管是否預(yù)留；消防電梯基坑是否考慮了排水管，排水管是否與集水坑連通；電梯基坑深度是否滿足要求；變配電間是否預(yù)留排水管；等等。

設(shè)備房各構(gòu)成界面整合主要考慮以下要點：各設(shè)備是否考慮了設(shè)備基礎(chǔ)及預(yù)留螺栓；各機房是否考慮了設(shè)備進場的運輸通道，其機房墻及頂板上是否需要預(yù)留吊裝孔，運輸通道的尺寸是否滿足要求；變配電室和弱電機房是否考慮了有足夠的外線進入預(yù)埋套管；變配電室是否需要設(shè)置電纜溝；變配電室墻面、樓板是否考慮了橋架和母線槽穿越的預(yù)留洞口；在建筑布局上，變配電室和弱電機房上層是否避開了衛(wèi)生間、廚房、淋浴間和泳池等潮濕場所，若無法避免，則要考慮雙層板等技術(shù)措施；變配電室、發(fā)電機房若是自然通風(fēng)，則百葉門窗的設(shè)計需要考慮滿足通風(fēng)要求，若為機械通風(fēng)，則要考慮設(shè)置送風(fēng)井和排風(fēng)機，或在墻上預(yù)留風(fēng)管洞口；柴油電機房和空調(diào)冷凍機房墻壁是否采用隔音材料，是否達(dá)到消音效果；柴油發(fā)電機房的建筑布局是否滿足機組氣流組織；空調(diào)冷凍機房和水泵房是否考慮了排水溝；弱電機房是否考慮了靜電地板以利于走線和散熱等；設(shè)備機房內(nèi)應(yīng)由土建施工的設(shè)備基礎(chǔ)、防水處理、粉刷、墻面裝飾、隔音措施等處理完畢，門窗安裝完畢，門可上鎖，具備設(shè)備安裝條件。

樓板、墻、柱界面整合主要考慮以下要點：樓板澆筑前是否預(yù)埋了下一層的照明以及本層的插座、弱電管線，本層預(yù)留接地點及等電位是否設(shè)置；衛(wèi)生間和廚房是否預(yù)埋了給排水管、污水管；結(jié)構(gòu)荷載是否考慮了機電設(shè)備的重量；混凝土是否考慮了防雷引下線和均壓環(huán)的敷設(shè)等；屋面是否包含雨水斗的預(yù)留，尤其是零星雨棚的雨水斗預(yù)留。

3.3.2 機電工程各專業(yè)間的界面

（1）水電專業(yè)與暖通專業(yè)的界面劃分。

①鍋爐房。冷水供水、用電電源一般由水電單位提供；整套鍋爐系統(tǒng)由鍋爐設(shè)備廠家安裝。需要注意的是，給水管應(yīng)該預(yù)留至閥門，該閥門應(yīng)由給排水單位安裝到位；電源應(yīng)施工至鍋爐房內(nèi)配電箱上端頭，鍋爐設(shè)備、熱水循環(huán)泵、水處理器等設(shè)備的控制箱至配電箱電纜敷設(shè)及控制系統(tǒng)由各承包單位安裝單位完成。鍋爐房內(nèi)的排水措施在土建施工階段，應(yīng)由給排水單位結(jié)合圖紙考慮預(yù)埋或預(yù)留。鍋爐房內(nèi)的電氣工程也可以按設(shè)備自帶控制箱為界，控制箱之前的由水電單位完成，設(shè)備控制箱與進線連接則由其專業(yè)承包單位完成。

②空調(diào)熱水系統(tǒng)。一次側(cè)的高溫?zé)崴蛘羝话阌膳ɑ蝈仩t安裝單位提供，并安裝至換熱器的一次側(cè)，完成管道與換熱器連接，控制儀表安裝到位并完成試壓；換熱器及換熱器的二次側(cè)由給排水單位安裝。

③空調(diào)機房。排放冷凝水的區(qū)域主要是空調(diào)新風(fēng)機房、設(shè)備層和冷凍機房，有些區(qū)域由于設(shè)計圖紙的遺漏會漏設(shè)排水點。冷凝水的排放點一般由暖通專業(yè)提供，由給排水單位進行統(tǒng)一排放?？照{(diào)冷凝水管由暖通單位施工至排水點，排水點后的管道由水電專業(yè)施工，室內(nèi)機包括風(fēng)機盤管、新風(fēng)機組和 VRV 室內(nèi)機的冷凝水管等，由暖通單位施工至本層樓的指定位置，其后由水電單位施工。冷凍機房、新風(fēng)機房和排風(fēng)機房內(nèi)配電箱柜的進線由水電單位完成，配電箱柜至冷凍機組、新風(fēng)機和排風(fēng)機的線纜由暖通單位完成。

④冷卻塔。冷卻塔補水管道由給排水單位施工至冷卻塔接口處并完成連接。冷卻塔電源施工至配電柜由暖通單位完成，配電柜進線則由總包單位完成。

（2）水電專業(yè)與消防工程的界面劃分。該項目消防工程單獨發(fā)包，主要承包范圍有消火栓系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、消防火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和防火卷簾系統(tǒng)。水電單位與消防單位界面交叉的主要部分是水電單位的非應(yīng)急配電箱、應(yīng)急照明及疏散指示配電箱、消防水泵房配電箱和屋頂水箱間配電箱。

①消防水泵房。水泵及設(shè)備自帶控制柜的安裝一般由消防單位完成；消防泵房進線由電氣單位安裝完成，并安裝至配電柜上端頭，出線由消防單位完成。消防水池進水管由水電單位完成。水泵外殼接地由水電單位預(yù)留并完成連接。應(yīng)急照明及疏散指示系統(tǒng)由水電單位完成。

②屋頂消防水箱間。水箱補水由水電單位完成，并接到水箱進水預(yù)留口；水箱間電源由水電單位施工至配電箱，配電箱至穩(wěn)壓泵控制箱接線則由消防單位完成。水箱間內(nèi)的排水由水電單位考慮敷設(shè)。

③配電箱。配電箱分為非應(yīng)急配電箱和應(yīng)急配電箱。在該項目上，所有配電箱均由水電單位施工，因此都需要提供消防強切或強起端子，預(yù)留端子與消防模塊間的接線由消防單位完成。

（3）水電專業(yè)與弱電專業(yè)的界面劃分。

①管道上各種閥門。閥體由水電單位安裝，閥門監(jiān)控部分由弱電單位安裝。

②流量儀表。流量儀表本體由水電單位安裝；流量變送器由弱電單位安裝。

③溫度儀表。溫度變送器、溫度開關(guān)等由弱電專業(yè)安裝；與其連接的溫度插座如法蘭、螺紋接口等則由水電單位安裝。

④壓力儀表。壓力變送器、壓力開關(guān)等由弱電單位安裝；壓力表、真空表、壓力取源部件根部閥之前部分（含根部閥）由水電單位安裝。

⑤強電電源、線槽和配管。弱電專業(yè)的所用強電電源均由水電單位完成，弱電專業(yè)所用的橋架和線槽一般由弱電單位完成。

（4）弱電專業(yè)與電梯專業(yè)的界面劃分。弱電專業(yè)與電梯專業(yè)的界面劃分，主要考慮電梯層控系統(tǒng)與弱電客控系統(tǒng)的兼容性、電梯內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)置。

（5）弱電專業(yè)與暖通專業(yè)的界面劃分。主要考慮 BA系統(tǒng)與設(shè)備監(jiān)控的設(shè)置。暖通所涉及的閥門均由暖通單位完成，預(yù)留信號輸出接口、取源部件則由弱電單位完成。

3.3.3 機電工程與內(nèi)裝的界面劃分

機電工程與內(nèi)裝的界面劃分應(yīng)考慮裝飾界面整合問題：橋架、燈具、風(fēng)管等是否使用了自身吊桿；吊頂上空調(diào)風(fēng)口、噴淋頭、廣播、燈具等開口是否位于天花板中央，其中，風(fēng)口、廣播、燈具等機電末端的顏色是否和吊頂顏色匹配；門框施工是否考慮了門磁開關(guān)等預(yù)留孔；吊頂封閉前空調(diào)風(fēng)管、水管、噴淋管、電管是否施工完畢；輕質(zhì)隔墻封閉前，電氣管線是否敷設(shè)到位；裝飾水電需要考慮與水電單位的接口；裝飾板材上開孔數(shù)量及位置需要由裝飾單位綜合排布。

4 結(jié) 語

通過對某酒店項目監(jiān)理過程中遇到的問題進行總結(jié)和分析，筆者簡單闡述了對安裝工程界面劃分的觀點。在招標(biāo)投標(biāo)時首先需要確定合理的招標(biāo)范圍，根據(jù)工程項目規(guī)模和實際情況選擇合理的發(fā)承包模式，確定承包內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，充分考慮各專業(yè)間的界面劃分，明確各承包人和建設(shè)單位各自的施工內(nèi)容和責(zé)任，從而大大減少施工管理過程中的協(xié)調(diào)量、工程變更及簽證，以利于工程質(zhì)量控制、工程投資控制以及進度控制。