基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理研究

付 睿

(湖南工業(yè)大學(xué) 湖南 株洲 412007)

引言

本次疫情對(duì)我國(guó)房企造成了嚴(yán)重影響，數(shù)百家企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了收支失衡，入不敷出，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的慘狀。除此之外，房地產(chǎn)上下游行業(yè)也受當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響。因此，為了使房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”的前提下順利渡過(guò)難關(guān)，有效的成本支撐策略必不可少。因此，企業(yè)需要挑戰(zhàn)極限式降低成本，弱化非必要的經(jīng)營(yíng)投入，在原有基礎(chǔ)上提升成本管理意識(shí)。本文將成本管理與企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)合，基于價(jià)值鏈視角對(duì)企業(yè)內(nèi)部、上下游企業(yè)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所涉及的全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成本進(jìn)行詳盡分析，通過(guò)科學(xué)的成本管理助力房地產(chǎn)企業(yè)損失降至最低程度，為房企的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

一、價(jià)值鏈理論與成本管理結(jié)合

傳統(tǒng)的成本管理單純將降低成本投入作為目標(biāo)，早已無(wú)法滿足企業(yè)未來(lái)的發(fā)展需求。而價(jià)值鏈理論實(shí)時(shí)反應(yīng)了價(jià)值活動(dòng)具體情況以及引發(fā)的成本變動(dòng)，也分析了企業(yè)內(nèi)部、外部所有價(jià)值活動(dòng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，其不再是簡(jiǎn)單的成本核算問(wèn)題，而是站在價(jià)值創(chuàng)造與價(jià)值耗費(fèi)的視角?；谘芯科髽I(yè)整個(gè)價(jià)值鏈成本的前提下，既要控制資源的不必要消耗，也要在資源限定的條件下實(shí)現(xiàn)增值作業(yè)最佳的價(jià)值創(chuàng)造。

二、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈成本管理內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)怯善湓谘邪l(fā)至最終售后服務(wù)等環(huán)節(jié)所發(fā)生的全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)總集合，其包括內(nèi)部和外部?jī)r(jià)值鏈兩大類別，而外部?jī)r(jià)值鏈又可分為縱向和橫向價(jià)值鏈兩小類。房企價(jià)值鏈成本管理的前提是企業(yè)內(nèi)部作業(yè)活動(dòng)以共同的目標(biāo)聯(lián)系在一起，并統(tǒng)一進(jìn)行協(xié)調(diào)和資源分配，它強(qiáng)調(diào)了活動(dòng)之間的關(guān)聯(lián)性。企業(yè)通過(guò)重點(diǎn)關(guān)注一些直接成本較低但對(duì)整體價(jià)值鏈成本構(gòu)成重大影響的作業(yè)活動(dòng)，綜合比較所有作業(yè)活動(dòng)的成本分布，找出可以降低成本的突破口。

(一)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析

內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈?zhǔn)侵钙髽I(yè)自身發(fā)生的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩類，兩者相輔相成，互相補(bǔ)充?；緝r(jià)值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)從材料采購(gòu)至銷售產(chǎn)品的整個(gè)實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。輔助價(jià)值鏈包括企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人力資源管理等部分，這些活動(dòng)并沒(méi)有直接參與到產(chǎn)品形成的過(guò)程中，而是對(duì)基本價(jià)值鏈相關(guān)活動(dòng)的運(yùn)作起到支持協(xié)助作用。

1.內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析基本流程

首先，要對(duì)企業(yè)各項(xiàng)價(jià)值鏈構(gòu)成及其作業(yè)流程有深刻的認(rèn)識(shí)，依次將成本分?jǐn)傊羶r(jià)值鏈上各環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)企業(yè)各種作業(yè)活動(dòng)的評(píng)價(jià)取舍來(lái)重新歸集和分?jǐn)傋鳂I(yè)成本。其次，對(duì)于房企而言，要顧全大局充分整合資源，不能把眼光局限于部分價(jià)值活動(dòng)的弱化。最后，欲實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈整體成本的有效管控，通過(guò)業(yè)務(wù)流程再造可以從根源層面激活打通組織結(jié)構(gòu)的鏈接，充分提升工作效率。

2.識(shí)別價(jià)值增值作業(yè)

本文采用成本價(jià)值比率分析法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的成本進(jìn)行定量分析。通過(guò)計(jì)算比較企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)活動(dòng)成本價(jià)值比的高低來(lái)判斷是否屬于高價(jià)值活動(dòng)，成本價(jià)值比公式如下:

當(dāng)某項(xiàng)活動(dòng)成本價(jià)值比<1，為低價(jià)值活動(dòng)，企業(yè)應(yīng)著重控制和改進(jìn)；

當(dāng)某項(xiàng)活動(dòng)成本價(jià)值比=1，為常規(guī)活動(dòng)，投入與產(chǎn)出相匹配；

當(dāng)某項(xiàng)活動(dòng)成本價(jià)值比>1，為高價(jià)值活動(dòng)，企業(yè)應(yīng)維持并發(fā)揮該優(yōu)勢(shì)。

通過(guò)以上分析，幫助房地產(chǎn)企業(yè)充分了解自身成本管理機(jī)制的優(yōu)劣勢(shì)，使企業(yè)識(shí)別價(jià)值增值活動(dòng)，抑制不必要成本的發(fā)生，充分發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)。

(二)縱向價(jià)值鏈分析

縱向價(jià)值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)由上游供應(yīng)商至下游客戶的所有實(shí)物轉(zhuǎn)移相關(guān)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)縱向價(jià)值鏈的分析就是對(duì)價(jià)值活動(dòng)和對(duì)上下游企業(yè)的分析。

1.供應(yīng)商價(jià)值分析

供應(yīng)商是為房地產(chǎn)企業(yè)提供上游產(chǎn)品的輸入，確保材料設(shè)備的質(zhì)量、供應(yīng)效率和售后服務(wù)，且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈具有重要影響。因此，對(duì)供應(yīng)商的管理是有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量和成本的前提條件之一。

供應(yīng)商綜合評(píng)價(jià)體系包括7個(gè)方面：質(zhì)量、成本、交貨期、服務(wù)、技術(shù)，資產(chǎn)管理和員工與流程。其中質(zhì)量、成本交貨期指標(biāo)屬于硬性指標(biāo)，是供應(yīng)商管理的直接體現(xiàn)。技術(shù)、資產(chǎn)管理和與員工與流程指難以量化考核，屬于軟性指標(biāo)，但又是前3項(xiàng)指標(biāo)的根本保障。服務(wù)指標(biāo)是供應(yīng)商價(jià)值的重要表現(xiàn)。

2.客戶價(jià)值分析

客戶是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的終點(diǎn)和利潤(rùn)的支撐點(diǎn)，一般通過(guò)客戶成本收益原則來(lái)對(duì)其價(jià)值進(jìn)行分析。分析一般包括三個(gè)步驟：第一是對(duì)客戶收入分析；第二是對(duì)客戶成本分析；第三步是對(duì)客戶價(jià)值的綜合評(píng)價(jià)。根據(jù)客戶成本收益原則，將客戶收入與成本構(gòu)成客戶收益矩陣，如圖1所示：

圖1 客戶收益矩陣圖

第I象限是企業(yè)最希望獲取或維持的客戶群體，其能夠給企業(yè)帶來(lái)巨大利潤(rùn)。企業(yè)應(yīng)針對(duì)客戶的需求完善產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)和收貨服務(wù)，全面提升客戶滿意度，努力保持客戶忠誠(chéng)度。

第II象限是企業(yè)關(guān)系管理的重點(diǎn)客戶群體，該類型對(duì)應(yīng)的客戶成本較高，企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)企業(yè)資源投入與利潤(rùn)是否成正比，盡可能提供差異化產(chǎn)品來(lái)吸引此類客戶，從而降低客戶成本。

第III象限的客戶群體通常會(huì)降低對(duì)產(chǎn)品功能和服務(wù)的要求，其客戶服務(wù)成本較低，是企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶群體。企業(yè)應(yīng)在維持必要功能前提下降低項(xiàng)目的單位成本，進(jìn)一步發(fā)展此類客戶群體。

第Ⅳ象限的客戶價(jià)值最低，房地產(chǎn)企業(yè)一般不愿意服務(wù)此類客戶，盡可能將其引導(dǎo)成為其他三個(gè)類型的客戶群體，否則可能會(huì)放棄該類客戶群體。

(三)橫向價(jià)值鏈分析

企業(yè)一般通過(guò)三個(gè)步驟進(jìn)行橫向價(jià)值鏈成本分析:第一是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相關(guān)信息的收集。首先要識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，收集相關(guān)信息資料并建立大數(shù)據(jù)庫(kù)，然后將其具體組織范疇進(jìn)行分類，其應(yīng)包括顯性、隱性以及潛在競(jìng)爭(zhēng)者；第二是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈的確定。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)的處理之后依靠數(shù)據(jù)庫(kù)的分析處理，分別從基礎(chǔ)、輔助兩個(gè)角度確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈模型；第三則是重點(diǎn)剖析增值活動(dòng)。重點(diǎn)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值活動(dòng)中最具競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵增值環(huán)節(jié)。

三、價(jià)值鏈成本管理優(yōu)化

(一)優(yōu)化內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈成本管理

房地產(chǎn)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈成本管理優(yōu)化是從結(jié)構(gòu)層面對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一系列作業(yè)活動(dòng)以及支撐這些活動(dòng)的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，一般通過(guò)業(yè)務(wù)流程再造和適時(shí)生產(chǎn)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的目的。

1.業(yè)務(wù)流程再造

基于企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析可以找出業(yè)務(wù)活動(dòng)存在的重復(fù)及效率低下等作業(yè)。業(yè)務(wù)流程再造主要通過(guò)更新設(shè)備、替換材料、簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)以及時(shí)序調(diào)整。當(dāng)上述措施不適用時(shí)可以采用下述四種措施:一是盡可能取消不必要的工作環(huán)節(jié)；二是合并不能取消的非增值作業(yè)；三是簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程各環(huán)節(jié)作業(yè)活動(dòng)；四是重新對(duì)各項(xiàng)作業(yè)活動(dòng)進(jìn)行合理排序。若對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行局部改造已無(wú)法達(dá)到降低成本的目的，則需要通過(guò)重新設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流程。

2.適時(shí)生產(chǎn)系統(tǒng)

適時(shí)生產(chǎn)是根據(jù)實(shí)際生產(chǎn)需求去推動(dòng)房企項(xiàng)目業(yè)務(wù)進(jìn)程，后一工序的開(kāi)動(dòng)是建立在前一工序有切實(shí)需求的前提下，通過(guò)追蹤前期的進(jìn)度計(jì)劃安排后續(xù)作業(yè)的資源消耗。適時(shí)生產(chǎn)系統(tǒng)的建立能夠有效降低工期延誤產(chǎn)生的成本，減少材料的存儲(chǔ)和損耗成本。

(二)優(yōu)化外部?jī)r(jià)值鏈成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈成本管理的優(yōu)化就是通過(guò)建立房地產(chǎn)企業(yè)與價(jià)值鏈上下游企業(yè)的戰(zhàn)略合作關(guān)系，從而降低關(guān)系管理產(chǎn)生的交易成本，使價(jià)值鏈上的各組織成員實(shí)現(xiàn)共贏。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈成本管理的重點(diǎn)在于對(duì)供應(yīng)商和客戶關(guān)系的優(yōu)化。

1.供應(yīng)商價(jià)值鏈的優(yōu)化

供應(yīng)商作為合作伙伴和上游企業(yè)，是企業(yè)進(jìn)行采購(gòu)活動(dòng)的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。首先，在供應(yīng)商招投標(biāo)過(guò)程中應(yīng)充分了解未來(lái)可能構(gòu)建的關(guān)系程度，盡可能選擇有過(guò)良好合作經(jīng)歷的供應(yīng)商進(jìn)而降低交易成本。其次，企業(yè)應(yīng)使供應(yīng)商盡可能地參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去，其不僅是戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系的直接體現(xiàn)，更重要的是通過(guò)供應(yīng)商的跨階段參，可以培養(yǎng)全過(guò)程成本的管理意識(shí)。

2.客戶價(jià)值鏈的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)客戶關(guān)系改善時(shí)首先應(yīng)有針對(duì)性地根據(jù)客戶需求同步進(jìn)行項(xiàng)目的改善調(diào)整。企業(yè)可以通過(guò)建立大數(shù)據(jù)平臺(tái)來(lái)幫助客戶對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身有一定深入的了解，及時(shí)向客戶傳達(dá)項(xiàng)目流程的進(jìn)度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)造獨(dú)有的宣傳形象和優(yōu)質(zhì)的售后維修服務(wù)來(lái)贏得客戶的良好口碑。最后，企業(yè)應(yīng)建立客戶檔案數(shù)據(jù)庫(kù)并定期對(duì)老客戶進(jìn)行回訪，時(shí)刻關(guān)注目標(biāo)客戶群體需求的變動(dòng)。

結(jié)尾

疫情期間對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑面臨著一場(chǎng)硬仗，此時(shí)合理的成本管控機(jī)制必不可少。本文基于價(jià)值鏈視角，對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面提出相應(yīng)對(duì)策，以助力房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效降低成本，恢復(fù)生產(chǎn)與銷售。