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    基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理研究

    2020-07-27 00:43:46
    關(guān)鍵詞:價(jià)值鏈供應(yīng)商客戶

    付 睿

    (湖南工業(yè)大學(xué) 湖南 株洲 412007)

    引言

    本次疫情對(duì)我國(guó)房企造成了嚴(yán)重影響,數(shù)百家企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了收支失衡,入不敷出,甚至出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的慘狀。除此之外,房地產(chǎn)上下游行業(yè)也受當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響。因此,為了使房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”的前提下順利渡過(guò)難關(guān),有效的成本支撐策略必不可少。因此,企業(yè)需要挑戰(zhàn)極限式降低成本,弱化非必要的經(jīng)營(yíng)投入,在原有基礎(chǔ)上提升成本管理意識(shí)。本文將成本管理與企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)合,基于價(jià)值鏈視角對(duì)企業(yè)內(nèi)部、上下游企業(yè)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所涉及的全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成本進(jìn)行詳盡分析,通過(guò)科學(xué)的成本管理助力房地產(chǎn)企業(yè)損失降至最低程度,為房企的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

    一、價(jià)值鏈理論與成本管理結(jié)合

    傳統(tǒng)的成本管理單純將降低成本投入作為目標(biāo),早已無(wú)法滿足企業(yè)未來(lái)的發(fā)展需求。而價(jià)值鏈理論實(shí)時(shí)反應(yīng)了價(jià)值活動(dòng)具體情況以及引發(fā)的成本變動(dòng),也分析了企業(yè)內(nèi)部、外部所有價(jià)值活動(dòng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系,其不再是簡(jiǎn)單的成本核算問(wèn)題,而是站在價(jià)值創(chuàng)造與價(jià)值耗費(fèi)的視角?;谘芯科髽I(yè)整個(gè)價(jià)值鏈成本的前提下,既要控制資源的不必要消耗,也要在資源限定的條件下實(shí)現(xiàn)增值作業(yè)最佳的價(jià)值創(chuàng)造。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈成本管理內(nèi)容

    房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)怯善湓谘邪l(fā)至最終售后服務(wù)等環(huán)節(jié)所發(fā)生的全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)總集合,其包括內(nèi)部和外部?jī)r(jià)值鏈兩大類別,而外部?jī)r(jià)值鏈又可分為縱向和橫向價(jià)值鏈兩小類。房企價(jià)值鏈成本管理的前提是企業(yè)內(nèi)部作業(yè)活動(dòng)以共同的目標(biāo)聯(lián)系在一起,并統(tǒng)一進(jìn)行協(xié)調(diào)和資源分配,它強(qiáng)調(diào)了活動(dòng)之間的關(guān)聯(lián)性。企業(yè)通過(guò)重點(diǎn)關(guān)注一些直接成本較低但對(duì)整體價(jià)值鏈成本構(gòu)成重大影響的作業(yè)活動(dòng),綜合比較所有作業(yè)活動(dòng)的成本分布,找出可以降低成本的突破口。

    (一)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析

    內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈?zhǔn)侵钙髽I(yè)自身發(fā)生的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng),其包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩類,兩者相輔相成,互相補(bǔ)充?;緝r(jià)值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)從材料采購(gòu)至銷售產(chǎn)品的整個(gè)實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。輔助價(jià)值鏈包括企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人力資源管理等部分,這些活動(dòng)并沒(méi)有直接參與到產(chǎn)品形成的過(guò)程中,而是對(duì)基本價(jià)值鏈相關(guān)活動(dòng)的運(yùn)作起到支持協(xié)助作用。

    1.內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析基本流程

    首先,要對(duì)企業(yè)各項(xiàng)價(jià)值鏈構(gòu)成及其作業(yè)流程有深刻的認(rèn)識(shí),依次將成本分?jǐn)傊羶r(jià)值鏈上各環(huán)節(jié),通過(guò)對(duì)企業(yè)各種作業(yè)活動(dòng)的評(píng)價(jià)取舍來(lái)重新歸集和分?jǐn)傋鳂I(yè)成本。其次,對(duì)于房企而言,要顧全大局充分整合資源,不能把眼光局限于部分價(jià)值活動(dòng)的弱化。最后,欲實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈整體成本的有效管控,通過(guò)業(yè)務(wù)流程再造可以從根源層面激活打通組織結(jié)構(gòu)的鏈接,充分提升工作效率。

    2.識(shí)別價(jià)值增值作業(yè)

    本文采用成本價(jià)值比率分析法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的成本進(jìn)行定量分析。通過(guò)計(jì)算比較企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)活動(dòng)成本價(jià)值比的高低來(lái)判斷是否屬于高價(jià)值活動(dòng),成本價(jià)值比公式如下:

    當(dāng)某項(xiàng)活動(dòng)成本價(jià)值比<1,為低價(jià)值活動(dòng),企業(yè)應(yīng)著重控制和改進(jìn);

    當(dāng)某項(xiàng)活動(dòng)成本價(jià)值比=1,為常規(guī)活動(dòng),投入與產(chǎn)出相匹配;

    當(dāng)某項(xiàng)活動(dòng)成本價(jià)值比>1,為高價(jià)值活動(dòng),企業(yè)應(yīng)維持并發(fā)揮該優(yōu)勢(shì)。

    通過(guò)以上分析,幫助房地產(chǎn)企業(yè)充分了解自身成本管理機(jī)制的優(yōu)劣勢(shì),使企業(yè)識(shí)別價(jià)值增值活動(dòng),抑制不必要成本的發(fā)生,充分發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)。

    (二)縱向價(jià)值鏈分析

    縱向價(jià)值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)由上游供應(yīng)商至下游客戶的所有實(shí)物轉(zhuǎn)移相關(guān)活動(dòng),對(duì)企業(yè)縱向價(jià)值鏈的分析就是對(duì)價(jià)值活動(dòng)和對(duì)上下游企業(yè)的分析。

    1.供應(yīng)商價(jià)值分析

    供應(yīng)商是為房地產(chǎn)企業(yè)提供上游產(chǎn)品的輸入,確保材料設(shè)備的質(zhì)量、供應(yīng)效率和售后服務(wù),且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈具有重要影響。因此,對(duì)供應(yīng)商的管理是有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量和成本的前提條件之一。

    供應(yīng)商綜合評(píng)價(jià)體系包括7個(gè)方面:質(zhì)量、成本、交貨期、服務(wù)、技術(shù),資產(chǎn)管理和員工與流程。其中質(zhì)量、成本交貨期指標(biāo)屬于硬性指標(biāo),是供應(yīng)商管理的直接體現(xiàn)。技術(shù)、資產(chǎn)管理和與員工與流程指難以量化考核,屬于軟性指標(biāo),但又是前3項(xiàng)指標(biāo)的根本保障。服務(wù)指標(biāo)是供應(yīng)商價(jià)值的重要表現(xiàn)。

    2.客戶價(jià)值分析

    客戶是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的終點(diǎn)和利潤(rùn)的支撐點(diǎn),一般通過(guò)客戶成本收益原則來(lái)對(duì)其價(jià)值進(jìn)行分析。分析一般包括三個(gè)步驟:第一是對(duì)客戶收入分析;第二是對(duì)客戶成本分析;第三步是對(duì)客戶價(jià)值的綜合評(píng)價(jià)。根據(jù)客戶成本收益原則,將客戶收入與成本構(gòu)成客戶收益矩陣,如圖1所示:

    圖1 客戶收益矩陣圖

    第I象限是企業(yè)最希望獲取或維持的客戶群體,其能夠給企業(yè)帶來(lái)巨大利潤(rùn)。企業(yè)應(yīng)針對(duì)客戶的需求完善產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)和收貨服務(wù),全面提升客戶滿意度,努力保持客戶忠誠(chéng)度。

    第II象限是企業(yè)關(guān)系管理的重點(diǎn)客戶群體,該類型對(duì)應(yīng)的客戶成本較高,企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)企業(yè)資源投入與利潤(rùn)是否成正比,盡可能提供差異化產(chǎn)品來(lái)吸引此類客戶,從而降低客戶成本。

    第III象限的客戶群體通常會(huì)降低對(duì)產(chǎn)品功能和服務(wù)的要求,其客戶服務(wù)成本較低,是企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶群體。企業(yè)應(yīng)在維持必要功能前提下降低項(xiàng)目的單位成本,進(jìn)一步發(fā)展此類客戶群體。

    第Ⅳ象限的客戶價(jià)值最低,房地產(chǎn)企業(yè)一般不愿意服務(wù)此類客戶,盡可能將其引導(dǎo)成為其他三個(gè)類型的客戶群體,否則可能會(huì)放棄該類客戶群體。

    (三)橫向價(jià)值鏈分析

    企業(yè)一般通過(guò)三個(gè)步驟進(jìn)行橫向價(jià)值鏈成本分析:第一是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相關(guān)信息的收集。首先要識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,收集相關(guān)信息資料并建立大數(shù)據(jù)庫(kù),然后將其具體組織范疇進(jìn)行分類,其應(yīng)包括顯性、隱性以及潛在競(jìng)爭(zhēng)者;第二是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈的確定。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)的處理之后依靠數(shù)據(jù)庫(kù)的分析處理,分別從基礎(chǔ)、輔助兩個(gè)角度確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈模型;第三則是重點(diǎn)剖析增值活動(dòng)。重點(diǎn)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值活動(dòng)中最具競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵增值環(huán)節(jié)。

    三、價(jià)值鏈成本管理優(yōu)化

    (一)優(yōu)化內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈成本管理

    房地產(chǎn)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈成本管理優(yōu)化是從結(jié)構(gòu)層面對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一系列作業(yè)活動(dòng)以及支撐這些活動(dòng)的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),一般通過(guò)業(yè)務(wù)流程再造和適時(shí)生產(chǎn)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化的目的。

    1.業(yè)務(wù)流程再造

    基于企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析可以找出業(yè)務(wù)活動(dòng)存在的重復(fù)及效率低下等作業(yè)。業(yè)務(wù)流程再造主要通過(guò)更新設(shè)備、替換材料、簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)以及時(shí)序調(diào)整。當(dāng)上述措施不適用時(shí)可以采用下述四種措施:一是盡可能取消不必要的工作環(huán)節(jié);二是合并不能取消的非增值作業(yè);三是簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程各環(huán)節(jié)作業(yè)活動(dòng);四是重新對(duì)各項(xiàng)作業(yè)活動(dòng)進(jìn)行合理排序。若對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行局部改造已無(wú)法達(dá)到降低成本的目的,則需要通過(guò)重新設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流程。

    2.適時(shí)生產(chǎn)系統(tǒng)

    適時(shí)生產(chǎn)是根據(jù)實(shí)際生產(chǎn)需求去推動(dòng)房企項(xiàng)目業(yè)務(wù)進(jìn)程,后一工序的開(kāi)動(dòng)是建立在前一工序有切實(shí)需求的前提下,通過(guò)追蹤前期的進(jìn)度計(jì)劃安排后續(xù)作業(yè)的資源消耗。適時(shí)生產(chǎn)系統(tǒng)的建立能夠有效降低工期延誤產(chǎn)生的成本,減少材料的存儲(chǔ)和損耗成本。

    (二)優(yōu)化外部?jī)r(jià)值鏈成本管理

    房地產(chǎn)企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈成本管理的優(yōu)化就是通過(guò)建立房地產(chǎn)企業(yè)與價(jià)值鏈上下游企業(yè)的戰(zhàn)略合作關(guān)系,從而降低關(guān)系管理產(chǎn)生的交易成本,使價(jià)值鏈上的各組織成員實(shí)現(xiàn)共贏。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)外部?jī)r(jià)值鏈成本管理的重點(diǎn)在于對(duì)供應(yīng)商和客戶關(guān)系的優(yōu)化。

    1.供應(yīng)商價(jià)值鏈的優(yōu)化

    供應(yīng)商作為合作伙伴和上游企業(yè),是企業(yè)進(jìn)行采購(gòu)活動(dòng)的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。首先,在供應(yīng)商招投標(biāo)過(guò)程中應(yīng)充分了解未來(lái)可能構(gòu)建的關(guān)系程度,盡可能選擇有過(guò)良好合作經(jīng)歷的供應(yīng)商進(jìn)而降低交易成本。其次,企業(yè)應(yīng)使供應(yīng)商盡可能地參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去,其不僅是戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系的直接體現(xiàn),更重要的是通過(guò)供應(yīng)商的跨階段參,可以培養(yǎng)全過(guò)程成本的管理意識(shí)。

    2.客戶價(jià)值鏈的優(yōu)化

    房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)客戶關(guān)系改善時(shí)首先應(yīng)有針對(duì)性地根據(jù)客戶需求同步進(jìn)行項(xiàng)目的改善調(diào)整。企業(yè)可以通過(guò)建立大數(shù)據(jù)平臺(tái)來(lái)幫助客戶對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身有一定深入的了解,及時(shí)向客戶傳達(dá)項(xiàng)目流程的進(jìn)度。另外,房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)造獨(dú)有的宣傳形象和優(yōu)質(zhì)的售后維修服務(wù)來(lái)贏得客戶的良好口碑。最后,企業(yè)應(yīng)建立客戶檔案數(shù)據(jù)庫(kù)并定期對(duì)老客戶進(jìn)行回訪,時(shí)刻關(guān)注目標(biāo)客戶群體需求的變動(dòng)。

    結(jié)尾

    疫情期間對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),無(wú)疑面臨著一場(chǎng)硬仗,此時(shí)合理的成本管控機(jī)制必不可少。本文基于價(jià)值鏈視角,對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面提出相應(yīng)對(duì)策,以助力房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效降低成本,恢復(fù)生產(chǎn)與銷售。

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