營改增對物業(yè)管理行業(yè)的影響及應(yīng)對策略

李翰青

【摘 要】 我國稅務(wù)制度改革伴隨著營業(yè)稅與增值稅兩大主體稅種，其目的在于改善企業(yè)經(jīng)營生存環(huán)境，推動行業(yè)發(fā)展。營改增是近年來實行的全新改革措施，遍布建筑業(yè)、金融業(yè)、公共服務(wù)、生活日用等眾多行業(yè)，通過調(diào)整我國稅制結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)整體稅負(fù)，來激發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活力。但是由于受限于經(jīng)營和業(yè)務(wù)水平，營改增實行下，許多企業(yè)整體稅負(fù)不降反升，因此，針對營改增政策，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的戰(zhàn)略決策至關(guān)重要。文章基于營改增對物業(yè)管理行業(yè)的影響展開論述，探討相關(guān)應(yīng)對策略，提出幾點意見和建議，以供參考。

【關(guān)鍵詞】 營改增 物業(yè)管理 影響 策略

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種商品與勞務(wù)稅，屬于地稅，是一種基于所有權(quán)概念所繳納的稅。增值稅簡單的說則是對商品在各個流通環(huán)節(jié)上新增加價值所交的稅，屬于國稅?！盃I改增”就是把產(chǎn)品和服務(wù)一并納入增值稅征收范圍，不再對“服務(wù)”征收營業(yè)稅[1]。其本質(zhì)在于降低服務(wù)性企業(yè)的稅負(fù)，有利于優(yōu)化資源配置，提升企業(yè)綜合競爭力，穩(wěn)定市場環(huán)境，從而減少政府對市場形勢的干預(yù)。營改增的最大特點是減少重復(fù)征稅，可以促使社會形成更好的良性循環(huán)，但是受限于企業(yè)經(jīng)營水平和業(yè)務(wù)能力，這種“減負(fù)”反而成為一種新的負(fù)擔(dān)。

一、營改增對物業(yè)管理行業(yè)的影響

（一）財務(wù)管理制度改制。物業(yè)管理作為服務(wù)性項目，繳稅被劃分為增值稅體系當(dāng)中，企業(yè)必須要調(diào)整財務(wù)管理制度，統(tǒng)籌規(guī)劃資金。由于涉及的服務(wù)多為生活日用和建筑施工，財務(wù)管理對象通常為隨時使用的現(xiàn)金流為主體，為了避免資金投入后未及時收回款項，可使用的現(xiàn)金減少，防止資金鏈斷裂，企業(yè)必須要合理統(tǒng)計稅務(wù)數(shù)據(jù)，在營改增避免了重復(fù)征稅的前提下，企業(yè)必須要根據(jù)稅率和抵扣范圍，制定符合物業(yè)管理模式和企業(yè)發(fā)展的財務(wù)管理制度，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理選擇業(yè)務(wù)類型，明確發(fā)展方向。

（二）稅負(fù)與利潤。增值稅稅率統(tǒng)一一直都是我國稅制改革的長遠(yuǎn)目標(biāo)，但是由于增值稅稅率有所不同，實際繳納的稅款也各有高低。物業(yè)管理行業(yè)被歸為生活服務(wù)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的小類，原先與保險、金融等行業(yè)同一層級的營業(yè)稅稅率在5%。營改增后，物業(yè)管理行業(yè)的增值稅一般在6%與11%兩檔，稅率有所增加。這也就意味著企業(yè)為了保持收支平衡和盈利，在經(jīng)營模式和收費方式上也要有所改變。

（三）管理類型與稅負(fù)整體。物業(yè)管理工作的范圍十分寬泛，管理對象也較為全面。營改增后，營業(yè)稅所劃分的建筑設(shè)施產(chǎn)生的稅務(wù)差異已經(jīng)改變，增值稅納稅方向不以經(jīng)營規(guī)?；蚪ㄖ愋蜑闃?biāo)準(zhǔn)，而是分為即小規(guī)模納稅人和一般納稅人[2]。考慮到經(jīng)營水平和利潤收益，對于中小微企業(yè)實質(zhì)上是一種減負(fù)政策，而對于大型企業(yè)來說，進(jìn)項發(fā)票和需開出的銷售發(fā)票產(chǎn)生一定的稅率差額無法全額抵扣，這將會造成部分企業(yè)由于稅率的提高、進(jìn)項發(fā)票的差異影響稅負(fù)，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。

（四）收費方式與稅務(wù)管理。物業(yè)管理行業(yè)的收費方式包括包干制形式和酬金制形式。前者具體為業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，而盈虧均由物業(yè)服務(wù)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。后者指的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定在物業(yè)服務(wù)資金中按照數(shù)額、比率抽取酬金，余下的部分作為物業(yè)服務(wù)合同的支出，如果出現(xiàn)不足或者存有結(jié)余，由業(yè)主享有或者承擔(dān)[3]。營改增后，不同的收費方式也會影響企業(yè)的經(jīng)營成本，包干制在人力成本的花費上是無法取得增值稅獲得進(jìn)項發(fā)票的，企業(yè)可抵扣的增值稅進(jìn)項發(fā)票只能從除人力成本外的花費上獲取，但人力成本占物業(yè)管理行業(yè)支出的比例較大，因此必須在稅務(wù)管理和收費機(jī)制兩方面進(jìn)行優(yōu)化。酬金制由于一般情況下不會產(chǎn)生增值稅進(jìn)項發(fā)票，對中小型企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營來說是有利的。

二、營改增背景下，物業(yè)管理財務(wù)及稅務(wù)制度的優(yōu)化策略

（一）稅務(wù)籌劃。企業(yè)管理者要加強(qiáng)對財務(wù)人員和一線工作人員的稅務(wù)意識培訓(xùn)，強(qiáng)調(diào)營改增政策對日常工作事務(wù)的影響。只有了解營改增稅收政策對物業(yè)管理行業(yè)的影響，才能在各項工作事務(wù)和流程中進(jìn)行優(yōu)化。比如收費制度的改革，小規(guī)模的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采用酬金制收費方式，合理避稅，降低稅負(fù)。而繳稅身份為一般納稅人的物業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)銷售情況和經(jīng)營利潤情況分析包干制與酬金制的應(yīng)用方案，加強(qiáng)財務(wù)審核和會計預(yù)算工作[4]。合理的稅務(wù)籌劃能夠有效幫助企業(yè)避免稅務(wù)政策給企業(yè)帶來的資金風(fēng)險，降低稅負(fù)。

（二）重視市場調(diào)研，明確需求。物業(yè)管理的服務(wù)對象是群眾，無論是收費改制還是經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，都要根據(jù)實際情況再做決策。一方面要加強(qiáng)同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)稅制改革，采取較為安全的財務(wù)管理制度，另一方面要考慮到稅務(wù)管理帶來的工作問題，如何在有效解決居民群眾需求的基礎(chǔ)上，不影響企業(yè)盈利和正常發(fā)展，從而避免企業(yè)在調(diào)整稅負(fù)過程中推行相關(guān)制度而引起群眾不滿，遭到抵制。

（三）迎合稅務(wù)政策。營改增導(dǎo)致的問題都是企業(yè)發(fā)展過程中與現(xiàn)實因素產(chǎn)生的細(xì)節(jié)問題，無論是體系制度還是資金損失，只要迎合國家政府的相關(guān)政策，就會被保障權(quán)益。營改增針對的不是某一行業(yè)，也不是具體企業(yè)，但它所起到的效果是根據(jù)企業(yè)實際情況來決定的。有的企業(yè)營改增后稅務(wù)減負(fù)，有的企業(yè)稅負(fù)加重，經(jīng)營困難，難以為繼。企業(yè)只有根據(jù)自身情況，尋找稅務(wù)政策中符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，積極向征稅部門如實反映，爭取稅收優(yōu)惠（如區(qū)別征稅政策），為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境[5]。物業(yè)管理行業(yè)作為民生行業(yè)，要考慮到市場、服務(wù)對象、國家政策以及自身實力，不能發(fā)展偏頗，也不能畫地為牢，相關(guān)制度和管理理念必須符合社會發(fā)展節(jié)奏，與時俱進(jìn)。

結(jié) 語

營改增的全面實施，是財稅體制改革的重要內(nèi)容，對于物業(yè)管理行業(yè)來說，營改增不是簡單的消除重復(fù)征稅，而是基于市場環(huán)境做出的產(chǎn)業(yè)整合，改變整個行業(yè)生態(tài)，打破壟斷格局，扶持中小企業(yè)發(fā)展，為其創(chuàng)造環(huán)境，增強(qiáng)社會市場活力，推動行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。

【參考文獻(xiàn)】

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