論房地產(chǎn)項(xiàng)目管理重要性及成本控制

季祿萍

【摘要】經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈來愈激烈。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、竣工中均要采取相應(yīng)的管理措施來提升項(xiàng)目的投資效益，即對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施精細(xì)化管理，進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目管理規(guī)劃方案，進(jìn)而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理可行性與可靠性，在不斷應(yīng)用中已經(jīng)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。因此相關(guān)建筑企業(yè)要針對(duì)難點(diǎn)問題，進(jìn)而提出針對(duì)性的改善方法，從而促進(jìn)工程管理效果能夠得到有效的提升和發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;成本控制

而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其開發(fā)需要大量的資金，而且項(xiàng)目的開發(fā)從土地征用到最后竣工需要很長一段時(shí)間，在這一過程中難免會(huì)發(fā)生一些難以預(yù)估的問題，為整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的管理增加了難度，同時(shí)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益造成一定的影響。因此，為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，需要結(jié)合經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的綜合學(xué)科，確保管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、竣工的全過程，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的高效開展。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理重要性

最近幾年，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，我國工民建施工工程的規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也非常迅速，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也隨之增加，各地產(chǎn)商為了提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，必須提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的性價(jià)比，那么，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理控制則是非常必要且重要的一項(xiàng)工作。在宏觀方面首先應(yīng)實(shí)行合情合理，符合我國當(dāng)今社會(huì)實(shí)際情況的一套完整的監(jiān)管體系。國家相關(guān)部門則應(yīng)打擊舊有體系中的所出現(xiàn)的一些保護(hù)色彩濃厚的地方和部門，建立公平公正、合理有效的工程項(xiàng)目監(jiān)管體系。在微觀方面，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地區(qū)實(shí)際情況的差別以及隨時(shí)出現(xiàn)的一些新問題適當(dāng)做出細(xì)微的調(diào)整，與時(shí)俱進(jìn)，避免陷入陳規(guī)陋習(xí)的尷尬境地。在一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中，包括業(yè)主、施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理機(jī)構(gòu)等多個(gè)單位，甲方即業(yè)主是項(xiàng)目的總組織者，應(yīng)該承擔(dān)起項(xiàng)目管理的核心角色。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目展開管理是工程中十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，通過項(xiàng)目管理有助于完成預(yù)期目標(biāo)，在完善理論的指導(dǎo)下提高工程質(zhì)量。項(xiàng)目管理要求在項(xiàng)目決策、項(xiàng)目準(zhǔn)備以及項(xiàng)目實(shí)施等全過程展開，全程管理有助于提高工程的效益和質(zhì)量。工民建規(guī)模不斷擴(kuò)大，一些質(zhì)量問題也開始逐漸凸現(xiàn)出來，在很大程度上影響了建筑行業(yè)的發(fā)展。對(duì)此，從建筑工程質(zhì)量和安全方面考慮，必須切實(shí)做好工民建施工工程的管理，采取切實(shí)有效的解決措施，保障工程的施工質(zhì)量。促進(jìn)其工作的專業(yè)性，進(jìn)而有效的防治項(xiàng)目管理出現(xiàn)管理真空，并且制定統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有工程項(xiàng)目的管理工作人員進(jìn)行集中管理，確保每一位管理人員的工作目標(biāo)與行動(dòng)具有高度的一致性，使得建筑工程項(xiàng)目管理的各個(gè)階段都能夠?qū)崿F(xiàn)有效的管理與風(fēng)險(xiǎn)控制。因此，需要建立完善管理制度，利用科技手段實(shí)現(xiàn)有序管理，不斷創(chuàng)新施工過程中的管理方式，提高建筑工程項(xiàng)目管理的綜合效益。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的重要意義

新時(shí)期背景下，隨著國家以及國民對(duì)建筑提出的要求，建筑項(xiàng)目管理也成為當(dāng)前較為關(guān)注的重點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的要求也越來越高。房產(chǎn)價(jià)格和政府的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施息息相關(guān)，尤其是在目前房價(jià)不穩(wěn)定的情況下，政府的決策直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)商的最終收益。因此，在進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控時(shí)，要充分考慮到政策因素所發(fā)揮的作用，各個(gè)部門之間要加強(qiáng)溝通和交流，以便及時(shí)了解到項(xiàng)目成本在實(shí)施過程中所發(fā)生的變化。工程項(xiàng)目從招投標(biāo)至建筑施工完成，各環(huán)節(jié)均需針對(duì)成本實(shí)行合理的管控，一方面包含招投標(biāo)階段的成本控制，另一方面包含中標(biāo)之后的項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)，此后的施工環(huán)節(jié)和施工結(jié)束后的維護(hù)環(huán)節(jié)均需離不開成本管理，合理科學(xué)的成本管理，能夠通過降低施工中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本預(yù)算，來提高建筑工程的整體利潤。成本管理能夠?qū)ㄖこ淌┕み^程中的資金進(jìn)行合理分配，同時(shí)也能夠提升建筑工程的施工效率和整體施工效果。

建筑工程成本管理過程中涉及到的施工環(huán)節(jié)和因素相對(duì)比較多，相關(guān)負(fù)責(zé)人要結(jié)合具體的工程建筑情況制定科學(xué)合理的成本管理計(jì)劃。成本管理要以實(shí)際的工程建筑情況為前提，不同的建筑工程項(xiàng)目要采用不同的成本管理方式，以確保成本管理的合理性。工程建筑中涉及到的地理因素、員工素質(zhì)和成本預(yù)算等都不同，成本管理要與工程項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)，以確保預(yù)期工程目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本管理也能夠?qū)ㄖこ痰恼麄€(gè)收支體系進(jìn)行掌控和監(jiān)管，并通過資源的合理分配，以促進(jìn)企業(yè)收支體系的平衡，合理科學(xué)的成本管理能夠使建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化的同時(shí)，確保建筑工程施工的順利完成。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理控制

工程建筑不應(yīng)只是注重施工進(jìn)度和質(zhì)量，還應(yīng)切合實(shí)際考慮市場(chǎng)成本。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本管理中實(shí)施精細(xì)化管理能夠讓成本管理貫穿于整個(gè)工程從投資決策到竣工驗(yàn)收的全過程中，對(duì)于提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。在項(xiàng)目開發(fā)中遵循動(dòng)態(tài)管理原則主要是指根據(jù)所設(shè)定的目標(biāo)成本、成本控制方案與計(jì)劃等在項(xiàng)目開發(fā)的成本控制過程中對(duì)整個(gè)過程實(shí)施跟蹤管理，讓目標(biāo)成本與實(shí)際成本在項(xiàng)目開發(fā)中隨時(shí)形成對(duì)比，從而對(duì)資金進(jìn)行合理的安排，使資金得到最大化的利用。成本管理并不是一個(gè)獨(dú)立存在的管理項(xiàng)目，在項(xiàng)目開發(fā)中不能一眛的追逐低成本，項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、資源消耗等等也是重點(diǎn)管理對(duì)象，而在成本管理中同時(shí)也應(yīng)該將質(zhì)量管理、施工進(jìn)度管理等考慮在內(nèi)，讓成本控制中所設(shè)定的成本目標(biāo)與項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)等協(xié)調(diào)發(fā)展，保障各目標(biāo)的平衡發(fā)展，確保項(xiàng)目利益的最大化。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，相關(guān)人員要使用招標(biāo)方式控制成本，對(duì)設(shè)計(jì)方案展開合理競(jìng)選，控制投資金額。工程的招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，設(shè)計(jì)單位要采取最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，利用限額設(shè)計(jì)方法，壓縮投資金額。對(duì)其經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行分析，保證造價(jià)可以達(dá)到限額要求，然后要求各個(gè)分包商進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，計(jì)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，完成施工圖的預(yù)算，對(duì)施工圖紙進(jìn)行歸檔處理。在施工階段，管理人員要著重審核項(xiàng)目支出，提高進(jìn)度控制力度，在工程變更后，需要重點(diǎn)審核施工方提出的申請(qǐng)，適量增加施工變更引起的費(fèi)用，按照合同規(guī)范執(zhí)行施工變更的后續(xù)操作，對(duì)合同單價(jià)以及工期拖延情況進(jìn)行核定。在進(jìn)行施工前應(yīng)仔細(xì)核算施工成本預(yù)算、對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把控，加強(qiáng)施工成本的控制，避免出現(xiàn)因施工成本不足導(dǎo)致工程質(zhì)量問題。在實(shí)際操作中，要根據(jù)施工的具體情況進(jìn)行項(xiàng)目化管理體系的制定。

同時(shí)，相關(guān)管理人員要定期或者不定期查看工程施工情況，如果工程出現(xiàn)拖期的情況，要調(diào)整工程進(jìn)度，最大程度上減少工期的延誤。在施工工程結(jié)束后，要仔細(xì)核算剩余預(yù)算，將結(jié)果匯報(bào)給相關(guān)部門進(jìn)行進(jìn)一步核驗(yàn)和探討，以便在今后的工程中不斷優(yōu)化施工方案。如本工程中，甲方人員對(duì)預(yù)付款、工程款、設(shè)計(jì)變更、工程變更以及價(jià)款調(diào)整等流程展開了審核管理，從而起到成本控制的作用。業(yè)主參與到施工過程成本變更的每一項(xiàng)工作，有效預(yù)防了工程風(fēng)險(xiǎn)，讓工程變更得到控制管理，加強(qiáng)了投資控制。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，加強(qiáng)相管理機(jī)制的落實(shí)，提高工作效率以及工作質(zhì)量，保障項(xiàng)目利益最大化。同時(shí)也需要各個(gè)部門之間的通力合作，只有項(xiàng)目中所有的工作人員共同努力，避免浪費(fèi)并優(yōu)化施工方案才能最終達(dá)成降低成本、提升效益的目標(biāo)。

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