房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

劉洪琿

摘? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 要：近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目正隨著人們生活質(zhì)量的提升而逐漸發(fā)展起來(lái)。許多較為繁華的城市的房屋價(jià)格已經(jīng)越來(lái)越高，因而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資也成了許多投資者都重視的一類項(xiàng)目。但凡事都有兩面性，高回報(bào)的同時(shí)也就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)相較于其他投資項(xiàng)目而言是很高的，本文便就其風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施進(jìn)行討論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;投資風(fēng)險(xiǎn);防范措施

從目前我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展來(lái)看，整體的投資現(xiàn)狀還是存在很大的風(fēng)險(xiǎn)的。許多地區(qū)房?jī)r(jià)都已接近“天價(jià)”，對(duì)于真正想要購(gòu)房的人，許多樓盤(pán)的價(jià)格都使其望而卻步。而作為房地產(chǎn)投資者也面臨著極大的投資風(fēng)險(xiǎn)，盈利與虧損可能就在一瞬間改變。針對(duì)房地產(chǎn)投資的特性，相關(guān)的投資人員也應(yīng)該對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定的防范措施。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)及類型

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資是指一些投資的企業(yè)家或資本家通過(guò)對(duì)樓房的買賣從中獲取利益，并且可由國(guó)家或個(gè)人對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和利用。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主要特點(diǎn)：第一，從房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的本質(zhì)特征出發(fā)，與其他的投資項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資更具有對(duì)于資金的依賴性。這也與其本身的物理特征以及經(jīng)濟(jì)特征有關(guān)，由于其表現(xiàn)形式為具體的樓盤(pán)，所需資金較大并且可以將其樓盤(pán)用于許多不同的方面如建設(shè)為居民住所、商業(yè)區(qū)以及用于商多的寫(xiě)字樓等。而在這些選擇以外的變?yōu)橛^少的，因此投資者們一般不會(huì)做除了居民住所、商業(yè)區(qū)以及用于商務(wù)的寫(xiě)字樓以外的選擇。這便使得整個(gè)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很單一，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。并且在投資者對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)行利用時(shí)，很少會(huì)將其建設(shè)為盈利較少的項(xiàng)目，這也需要國(guó)家對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)的利用進(jìn)行平衡和調(diào)整。第二，從房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的社會(huì)地位來(lái)分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的社會(huì)關(guān)注性的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者是將財(cái)款用于收購(gòu)樓盤(pán)，因此與其他投資相比更具有保障性，也就更加容易籌集資金。相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)于這類項(xiàng)目一般也會(huì)更加支持。并且，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是關(guān)系到民生大計(jì)的項(xiàng)目，因此國(guó)家以及政府也會(huì)對(duì)這類項(xiàng)目的投資更加重視。會(huì)通過(guò)政策等方面的行政手段對(duì)于不同時(shí)期下房地產(chǎn)走勢(shì)進(jìn)行一定的調(diào)整，制定不同的政策條款。這便使得它具有較高的支持率以及受政府的政策影響較大的特性。第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目還具有地產(chǎn)本身的固定性和高風(fēng)險(xiǎn)性。房屋相比于其他投資項(xiàng)目，耗費(fèi)的資金更為巨大，并且其利潤(rùn)與投入的本金相比也很為渺小，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目的回收期長(zhǎng)。且其受自然的因素影響較大，可能會(huì)由于一些極端天氣而對(duì)其進(jìn)行損壞。

1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的類型

房地產(chǎn)項(xiàng)目可以分為很多類型，并且其劃分方法也有很多種，我國(guó)的房地產(chǎn)投資者一般按其所屬的房屋用處來(lái)劃分。按此方法將房地產(chǎn)分為商業(yè)房、住宅房以及工業(yè)房三種。商業(yè)房主要是建立在較為繁華的地段用于人們教育或休閑娛樂(lè)的，這類房地產(chǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中占有較大的比重。這類房地產(chǎn)一般都具有較高的效益，可以建設(shè)成為商場(chǎng)、教育機(jī)構(gòu)、旅店等地方。但這類樓盤(pán)對(duì)于地點(diǎn)具有很高的要求，需要其位于城市中較為繁華的中心地帶或者交通便利的地區(qū)。但較為繁華的商業(yè)地段所具有的樓盤(pán)數(shù)目是有限的，因此為了爭(zhēng)取到較為繁華地段的樓盤(pán)建造成商業(yè)區(qū)，投資者們往往要花費(fèi)比尋常路段更多的資金，相應(yīng)地其風(fēng)險(xiǎn)也就越高。即便如此，這類房地產(chǎn)還是因?yàn)楦呃麧?rùn)而吸引許多的投資者，好地區(qū)的樓盤(pán)向來(lái)是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者的必爭(zhēng)之地。但近年來(lái)，住宅房也逐漸地被房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者們重視起來(lái)，究其原因還是中國(guó)人口的增長(zhǎng)，房屋的需求量也變得越來(lái)越多。而住宅房一般注重的是交通狀況以及周圍環(huán)境，這在很大程度上影響著樓盤(pán)的銷售程成效。投資者們要注意住宅房的建設(shè)地點(diǎn)以及其建設(shè)的時(shí)間，這類樓盤(pán)具有較高的流動(dòng)性并且便于管理。從目前我國(guó)的購(gòu)房形勢(shì)來(lái)看，住宅房總體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。如北京、上海這類年輕人較為熱衷的打拼之地的房?jī)r(jià)更是被炒到了難以想象的天價(jià)。在這類地方進(jìn)行住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資一般都會(huì)有一定的盈利，但狼多肉少的局面也是很明顯的，投資者對(duì)于此類地區(qū)的樓盤(pán)也很難競(jìng)爭(zhēng)到。而工業(yè)房相比于前兩類則具有較少的成本。這類房地產(chǎn)對(duì)于地點(diǎn)也沒(méi)有很嚴(yán)格的要求，一般位于郊區(qū)。這類房地產(chǎn)項(xiàng)目并不很受投資者的青睞。由于其相較于前兩種類型而言具有較少的利潤(rùn)，并且隨著科技的更新其廠房的更新也較快，存在著一定的被更新替換的風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題

2.1企業(yè)預(yù)算管理模式不科學(xué)

如今，許多科技水平已經(jīng)可以達(dá)到相應(yīng)的要求。許多房地產(chǎn)企業(yè)利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對(duì)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行存檔，整合處理可以提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理的整體效率。將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，進(jìn)行整體的數(shù)據(jù)處理更加方便。并且由相關(guān)人員制定較為完備的財(cái)政預(yù)算方案，保證整個(gè)過(guò)程有序進(jìn)行。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算的去處不夠明確，存在著一些人私自動(dòng)用資產(chǎn)的情況。而在整個(gè)投資過(guò)程中，預(yù)算管理是最初的一步，也是最重要的一步。萬(wàn)事開(kāi)頭難，做好了對(duì)于整個(gè)投資的預(yù)算管理，便使得整個(gè)項(xiàng)目有了一個(gè)較為具體的方向。并且也會(huì)在一定程度上解決由于資金不夠充足或者資金利用不合理而引發(fā)的一系列問(wèn)題。對(duì)于這方面人才的選拔也是至關(guān)重要的，預(yù)算管理是一門(mén)很深的學(xué)問(wèn)，能夠?qū)⒚恳环葙Y金都進(jìn)行合理預(yù)估，并且進(jìn)行總體掌控是很必要的。預(yù)算管理主要是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃和預(yù)算，即通過(guò)戰(zhàn)略澄清，明確下一個(gè)年度的業(yè)務(wù)計(jì)劃，包括經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，管理體系發(fā)展以及各個(gè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的目標(biāo)和關(guān)鍵舉措。并且相關(guān)人員也要明確經(jīng)營(yíng)責(zé)任，通過(guò)預(yù)算，使得每一顆粒度的收入、成本和費(fèi)用能落實(shí)到企業(yè)的具體業(yè)務(wù)上。

2.2資產(chǎn)管理體系不夠完善

企業(yè)在對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)管理時(shí)，應(yīng)該在進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的管理前有一定的管理體系。要設(shè)立相關(guān)部門(mén)對(duì)于資產(chǎn)進(jìn)行分類，了解各個(gè)資金的流向，掌握整體的資金鏈。與預(yù)算管理體系有效地結(jié)合，讓投資資金能夠被利益最大化地利用。這也就要求企業(yè)在投資前要先設(shè)立好負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的工作人員。這類工作人員也需要有一定的基礎(chǔ)，要具有此方面相關(guān)的知識(shí)，能夠?qū)τ谡w資金有一個(gè)好的掌控。在這個(gè)過(guò)程中，負(fù)責(zé)管理資產(chǎn)的工作人員的能力起著決定性的作用。企業(yè)對(duì)此一定要多加重視，可以先設(shè)立一些實(shí)習(xí)生，通過(guò)他們的具體表現(xiàn)進(jìn)行選舉。多舉辦一些模擬資產(chǎn)管理的培訓(xùn)或比賽，提高管理人員的工作能力。房地產(chǎn)企業(yè)常常沒(méi)有很為成型的具體的資產(chǎn)管理體系，許多負(fù)責(zé)管理的人員在對(duì)工作資產(chǎn)進(jìn)行管理時(shí)，也無(wú)法依據(jù)正規(guī)的管理制度。對(duì)于工作人員要賞罰分明，目前有些國(guó)內(nèi)的公司的人員管理制度存在一定漏洞，這就讓一些員工有了一些不認(rèn)真的工作態(tài)度，正所謂沒(méi)有規(guī)矩不成方圓，房地產(chǎn)企業(yè)員工的工作認(rèn)真態(tài)度取決于具體的資產(chǎn)管理制度。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1構(gòu)建企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)價(jià)體系

凡事都有兩面性，雖然在房地產(chǎn)項(xiàng)目中機(jī)遇很多，但企業(yè)對(duì)其所含有的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)更加重視。政府對(duì)于房地產(chǎn)政策的相關(guān)變革自然會(huì)使企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)有一定的警惕性，并且在資金的使用以及管理方面有較為正式的流程。信息時(shí)代，信息要素傳播、處理以及反饋等功能速度更加快速，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能積極利用外部和內(nèi)部的信息，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)決策環(huán)節(jié)到來(lái)不利影響。而在知識(shí)時(shí)代，這些環(huán)節(jié)體現(xiàn)的都并不明顯，主要體現(xiàn)的便是其對(duì)于資本的不確定性。

3.2做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)的投資者在進(jìn)行投資前一定要先對(duì)于項(xiàng)目的預(yù)算進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)和管理。如今，許多科技水平已經(jīng)可以達(dá)到相應(yīng)的要求。利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對(duì)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行存檔，整合處理可以提高財(cái)務(wù)管理的效率。一旦發(fā)現(xiàn)賬目出現(xiàn)作假，從中賺取錢(qián)財(cái)?shù)男袨椋髽I(yè)管理理人員要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并找到相應(yīng)的報(bào)賬人和該方面的責(zé)任人，認(rèn)真查出賬目問(wèn)題是故意作假還是不經(jīng)意的報(bào)賬失誤，一旦發(fā)現(xiàn)是故意作假，立刻對(duì)相關(guān)報(bào)假賬人員進(jìn)行嚴(yán)肅處理，防止類似現(xiàn)象再次發(fā)生。將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，進(jìn)行整體的數(shù)據(jù)處理更加方便。ERP技術(shù)在數(shù)字化的財(cái)務(wù)管理方面也占據(jù)著重要地位。ERP系統(tǒng)對(duì)于工作人員的業(yè)務(wù)熟練程度要求比較低。若采用原始方式，需要工作人員對(duì)于業(yè)務(wù)很熟悉才能減少錯(cuò)誤，而這種方式則是利用數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行記賬，操作較為簡(jiǎn)單。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資猶如雙刃劍，與高收益同行的便是高風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)一定要做好對(duì)于房地產(chǎn)方面的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，提前做好應(yīng)對(duì)措施。促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱明強(qiáng)，馬桂芬.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及防范策略分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012（66）：118.

[2]王倩.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范[J].中外企業(yè)家，2014（24）：27.