房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道模式及風(fēng)險(xiǎn)分析

金輝

隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，企業(yè)的融資機(jī)會(huì)也隨之而增多。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。所以，目前資金是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。投資規(guī)模巨大、資金回籠速度慢是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)，而維持正常的運(yùn)營(yíng)，就會(huì)向銀行等一些金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款來(lái)獲取維持正常運(yùn)營(yíng)的資金。但是，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展房地產(chǎn)融資環(huán)境受到國(guó)家宏觀政策的影響發(fā)生了巨大改變。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何把握好發(fā)展的機(jī)遇，并以積極樂(lè)觀的態(tài)度迎接發(fā)展的挑戰(zhàn)，不斷提高自身的融資能力以及風(fēng)險(xiǎn)防范的能力，值得每一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深入思考和分析。

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資所存在的問(wèn)題

1.融資法律存在不足。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展逐漸趨于成熟;但是相關(guān)的融資法律并沒(méi)有進(jìn)行完善和改進(jìn)。而一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，由于掌握的資源不足而處于不利的地位。小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)缺乏充足的抵押資產(chǎn)，無(wú)法從正規(guī)的渠道進(jìn)行融資。因此，存在一些房地產(chǎn)企業(yè)為滿足自身的發(fā)展需要從不正規(guī)的渠道進(jìn)行融資;而從不正規(guī)的渠道進(jìn)行融資雖然可以在房地產(chǎn)企業(yè)短時(shí)期的發(fā)展中滿足自身的資金需要，但是不正規(guī)的融資渠道在一定程度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，并且缺乏相關(guān)法律為其保駕護(hù)航，增加了房地產(chǎn)企業(yè)潛在的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.目前我國(guó)缺乏健全的融資市場(chǎng)體系。目前我國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展速度較慢，并且缺乏健全的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系。所以，目前我國(guó)融資市場(chǎng)存在很多問(wèn)題，如過(guò)窄的融資渠道、缺乏到位的監(jiān)管機(jī)制、信用保證存在不足、融資的手段過(guò)于單一，缺乏創(chuàng)新、政策引導(dǎo)的效果沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái);而由于這些問(wèn)題的出現(xiàn)，使得大部分融資產(chǎn)品沒(méi)有被充分利用。所以，目前我國(guó)要建立健全自身的融資市場(chǎng)體系;這樣既可以解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)于單一的問(wèn)題，并且可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，有效降低自身的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性較大。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道為銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款有較大的依賴性，而這種較大的依賴性會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展產(chǎn)生不利影響。同時(shí)，受我國(guó)宏觀政策調(diào)控的影響，大多數(shù)國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)始對(duì)信貸規(guī)模進(jìn)行限制;并且大多數(shù)銀行為降低發(fā)生壞賬的機(jī)率，提高了貸款審批的要求。因此，在新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)自身的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以滿足時(shí)代的發(fā)展要求以及自身發(fā)展的需求。而房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下轉(zhuǎn)變自身的發(fā)展戰(zhàn)略可以借鑒日本房地產(chǎn)企業(yè)的做法，日本的房地產(chǎn)企業(yè)在20世紀(jì)末期受美元貶值的影響而飛速發(fā)展，而日本的中央銀行對(duì)金融的監(jiān)管不到位，使得日本的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生了嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性較大既不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過(guò)高增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的負(fù)債率，而過(guò)高的負(fù)債率在為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)好處的同時(shí)，也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了不利影響。過(guò)高的負(fù)債率增加了房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，并且過(guò)高的負(fù)債率可能會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法順利開(kāi)展既定項(xiàng)目;此外，過(guò)高的負(fù)債率在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，金融機(jī)構(gòu)因害怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而不會(huì)向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，負(fù)債率過(guò)高的房地產(chǎn)企業(yè)存在很多的融資問(wèn)題，尤其一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)檫^(guò)高的負(fù)債率，面對(duì)很大的生存危機(jī)問(wèn)題。

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資模式

1.房地產(chǎn)信托的融資方式。房地產(chǎn)信托是指投資企業(yè)把所籌集到的資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金，以為投資者賺取更多的資金。房地產(chǎn)企業(yè)在采用房地產(chǎn)信托的融資方式后要協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)與投資人之間形成相應(yīng)的法律關(guān)系，而房地產(chǎn)信托將投資者的資金進(jìn)行合理的分配和使用，以提高投資者的經(jīng)濟(jì)利益。從房地產(chǎn)企業(yè)的視角來(lái)看，房地產(chǎn)信托的資金來(lái)源較為廣泛，并且會(huì)有相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)信托資金的運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理和負(fù)責(zé)，因此房地產(chǎn)信托資金有較高的運(yùn)作優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，從投資者的視角來(lái)看，房地產(chǎn)信托公司有較高的信譽(yù)，并且內(nèi)部的工作人員有較高的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，有較低的投資風(fēng)險(xiǎn)，可以獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益。

2.利用房地產(chǎn)債券進(jìn)行融資。房地產(chǎn)債券的融資方式可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的高效發(fā)展，債券是一種債務(wù)的憑證，可以將閑置的資金最大限度的聚集起來(lái)，并且主要用于住房建設(shè)的資金需要;而房地產(chǎn)企業(yè)可以利用房地產(chǎn)債券融資來(lái)緩解自身的貸款壓力，有利于我國(guó)債券市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在通常情況下所選擇的債券融資具有較高的自由度，并且債權(quán)人無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券具有較高的經(jīng)濟(jì)成本，并且利息償還在一定程度上會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)壓力。此外，債券融資可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡快解決自身的資金問(wèn)題，并且房地產(chǎn)債券可以最大程度上將社會(huì)中的閑散資金集中起來(lái)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)緩解自身的資金壓力。

3.房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)證券化是把房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化成為證券的投資，其實(shí)質(zhì)是合理分配房地產(chǎn)投資者的收益，通過(guò)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)所體現(xiàn)出的一種融資方式。房地產(chǎn)證券化的融資方式相較于其他融資方式，其具有更為廣闊的范圍。房地產(chǎn)證券化的中心是房地產(chǎn)抵押，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)通過(guò)流動(dòng)股票和證券等一些具有金融性質(zhì)的工具，細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金，降低房地產(chǎn)企業(yè)資本的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的建設(shè)資金。

4.互聯(lián)網(wǎng)金融。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)金融隨之而迅速發(fā)展。與此同時(shí)互聯(lián)網(wǎng)金融成為一些發(fā)展規(guī)模較小房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選渠道。互聯(lián)網(wǎng)金融與傳統(tǒng)的融資渠道相較而言，具有很大的優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融具有更廣闊的覆蓋范圍、貸款審批的要求低、放款速度極快等優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)金融可以有效解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問(wèn)題。但是，互聯(lián)網(wǎng)金融為房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來(lái)便利的同時(shí)，其也存在一定不足。如，互聯(lián)網(wǎng)金融的管理并沒(méi)有隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展而不斷進(jìn)行完善和改進(jìn)，提高了房地產(chǎn)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行融資的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展工程中利用互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行融資時(shí)，一定要重點(diǎn)關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)金融為自身所帶來(lái)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

1.房地產(chǎn)企業(yè)要利用多種融資渠道進(jìn)行融資。資金是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素，但是建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回籠慢是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn);如果房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有充足的流動(dòng)資金，在遇到特殊以及緊急狀況時(shí)就無(wú)法進(jìn)行周轉(zhuǎn)，從而使得資金鏈斷裂，造成運(yùn)營(yíng)危機(jī)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下進(jìn)行融資時(shí)要利用多種融資渠道進(jìn)行融資，這樣可以有效降低金融風(fēng)險(xiǎn)，并且各種融資方式可以進(jìn)行互補(bǔ)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)融資的質(zhì)量和效率。如，以銀行貸款為主要融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)，在新形勢(shì)下中可以把銀行貸款與其他融資方式相結(jié)合，以提高自身融資的靈活性，并且可以有效降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升自身的軟實(shí)力。軟實(shí)力可以為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供保障，尤其在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)要重視自身軟實(shí)力的提高。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要重視自身商品質(zhì)量的提高以及人才隊(duì)伍的建設(shè)，以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)，同時(shí)要不斷健全和完善自身內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度，重視自身企業(yè)文化的建設(shè)，不斷提升軟實(shí)力，以降低融資的難度。此外，軟實(shí)力對(duì)于一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，軟實(shí)力越高就會(huì)越得到投資者的認(rèn)可。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要提高自身售后服務(wù)的質(zhì)量以及進(jìn)行適度的包裝，這樣既有利于房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好的企業(yè)形象，同時(shí)又可以吸引到大量的客戶，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益。

3.要與政府的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行有效的溝通和配合。隨著我國(guó)宏觀政策的調(diào)控力度越來(lái)越大，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要擺正自己的態(tài)度，積極與政府監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行合作并且配合政府監(jiān)管部門(mén)的工作;把政府監(jiān)管部門(mén)作為自己的合作伙伴，與政府部門(mén)進(jìn)行良性合作，這樣有利于切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。如，政府監(jiān)管部門(mén)在履行自身職能時(shí)，要為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供一個(gè)健康的環(huán)境，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益。

4.要不斷完善和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)。目前我國(guó)雖然已頒布了一些與房地產(chǎn)行業(yè)融資相關(guān)的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)存在一些不足。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資渠道時(shí)沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行約束，這就會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資產(chǎn)生混亂。此外，現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)已不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。隨著我國(guó)房地產(chǎn)融資的多元化發(fā)展，涌現(xiàn)出了很多新的融資工具。如果不對(duì)這些新涌現(xiàn)的融資工具進(jìn)行約束和規(guī)范，就會(huì)增加金融的風(fēng)險(xiǎn)。所以，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，要不斷建立健全相關(guān)的法律體系，對(duì)一些新涌現(xiàn)的融資工具進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資發(fā)展提供保障。

5.房地產(chǎn)企業(yè)要培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的融資人員。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要進(jìn)行多種渠道的融資，就要相應(yīng)建立一支專(zhuān)業(yè)素質(zhì)極高的人才隊(duì)伍。新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)需要精通金融以及證券方面的業(yè)務(wù)與知識(shí)，并且具備我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)。同時(shí)可以進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究工作的人才，以此來(lái)應(yīng)對(duì)新形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)。

（作者單位：河南鄭歐絲路建設(shè)發(fā)展有限公司）