淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施

夏芳杰

摘要 在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，隨著人們對(duì)房地產(chǎn)建筑工程的建設(shè)水平的要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理備受關(guān)注。本文首先闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本要求，然后具體分析了在管理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題，最后針對(duì)這些問(wèn)題對(duì)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的措施進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目;管理;問(wèn)題;措施

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目與國(guó)家建設(shè)和人們的生活生產(chǎn)息息相關(guān)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的專業(yè)化需求越來(lái)越強(qiáng)烈。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程中，科學(xué)化的管理模式有助于提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)保證建設(shè)過(guò)程中的安全性和效率，對(duì)提高建設(shè)單位效益和人們生活品質(zhì)有重要的價(jià)值。

1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著人們經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，人們對(duì)于生活質(zhì)量要求越來(lái)越高。除去工作外，人們更加對(duì)娛樂(lè)、餐飲等等方面的需求更多。因此，房地產(chǎn)行業(yè)就應(yīng)該在發(fā)展過(guò)程中向這方面發(fā)展，以此來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。而從近幾年房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，雖然市面上出現(xiàn)大量的大型超市、購(gòu)物中心等等，但是其倒閉的速度也非?？?，這樣就說(shuō)明房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)于市場(chǎng)需求的了解不夠，沒(méi)有定位精準(zhǔn)，對(duì)于未來(lái)發(fā)展方向不夠明確，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)始終不能夠得到快速發(fā)展[1]。

2推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的方法

（1）拓寬融資渠道和政策支持。為了能夠加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，就應(yīng)該讓房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者能夠根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)變化，來(lái)不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，為房地產(chǎn)行業(yè)樹(shù)立正確的發(fā)展方向，利用這樣的方法來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的工期較長(zhǎng)，貸款所要求的期限不能夠滿足房地產(chǎn)的資金需求，那么就應(yīng)該拓寬融資渠道，增加資金來(lái)源，進(jìn)而讓房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)時(shí)能夠有足夠的資金支持。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的融資方法正在不斷增加，這就給房地產(chǎn)行業(yè)資金需求提供幫助。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以采取存貨融資、應(yīng)收賬款融資等等方法，為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展提供相應(yīng)幫助。還應(yīng)該迎合國(guó)家政策來(lái)進(jìn)行發(fā)展，比如，在國(guó)家政策的支持下，2019年國(guó)家發(fā)改委頒布《國(guó)家發(fā)展改革關(guān)于降低一般工商業(yè)電價(jià)的通知》，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的用水用電消費(fèi)可以轉(zhuǎn)換成民用的水電，可以看出國(guó)家在房地產(chǎn)項(xiàng)目支持，也說(shuō)明國(guó)家也在重視這一方面。

（2）轉(zhuǎn)化運(yùn)營(yíng)模式。未來(lái)房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中，必須要迎合時(shí)代的發(fā)展需求，對(duì)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行有效創(chuàng)新。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)受到人們的關(guān)注，越來(lái)越多的人利用專業(yè)的眼光來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行評(píng)判，這樣也就在一定程度上幫助房地產(chǎn)行業(yè)向前發(fā)展。當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式有很多難以解決的問(wèn)題，業(yè)主對(duì)于房地產(chǎn)的要求過(guò)高，導(dǎo)致房地產(chǎn)在建設(shè)過(guò)程中需要耗費(fèi)大量時(shí)間和成本，而且還無(wú)法得到理想效果。所以，在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)就應(yīng)該結(jié)合業(yè)務(wù)的實(shí)際要求來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，比如，當(dāng)前所流行的Loft公寓設(shè)計(jì)，利用有限的面積來(lái)滿足人們的不同需求，這不僅是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的方法，更是房地產(chǎn)發(fā)展的日后方向。受到我國(guó)政策的引導(dǎo)和幫助，當(dāng)前的房地產(chǎn)更加人性化，這樣才能夠減少成本支出。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，必須要對(duì)其運(yùn)營(yíng)模式和內(nèi)容進(jìn)行有效管理，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)能力，這是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要結(jié)合實(shí)際工程項(xiàng)目特點(diǎn)來(lái)建立相應(yīng)的管理制度。與此同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)其資金管理，明確未來(lái)發(fā)揮在那目標(biāo)，提高房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展能力。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的不足和問(wèn)題

首先，調(diào)研不足，盲目開(kāi)發(fā)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，為了追求利益，盲目開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。比較典型的表現(xiàn)就是，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，沒(méi)有對(duì)實(shí)地環(huán)境進(jìn)行全面科學(xué)的考察，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)投資僅僅停留在空想狀態(tài)[2]。其次，缺乏科學(xué)的成本控制理念。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位沒(méi)有建立科學(xué)完善的成本控制理念，單純地認(rèn)為成本控制就是降低材料、人工成本。最后，工程建設(shè)過(guò)程管理不完善。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，施工環(huán)節(jié)的管理尤為重要，該階段是滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求、成本控制要求的關(guān)鍵。但是，很多單位在施工建設(shè)階段缺乏完善科學(xué)的管理機(jī)制，具體表現(xiàn)在材料控制不合理、機(jī)械設(shè)備使用不合理、工程驗(yàn)收不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，雖然很多單位都十分重視施工過(guò)程的質(zhì)量和進(jìn)度管理，但是忽略了成本控制，導(dǎo)致施工成本超預(yù)算，影響企業(yè)效益。

4提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的相關(guān)策略

首先，做好市場(chǎng)調(diào)研和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理單位應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)的項(xiàng)目調(diào)研評(píng)估機(jī)制，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前，要對(duì)目標(biāo)地區(qū)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者消費(fèi)水平、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景進(jìn)行全面考慮，提高房子價(jià)值，增加房子的使用方法，對(duì)其房子內(nèi)部進(jìn)行更加深層的設(shè)計(jì)。科學(xué)地進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，同時(shí)對(duì)投資回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，最終形成科學(xué)可行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理計(jì)劃。其次，建立全過(guò)程成本控制體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理單位應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)的成本控制體系，將成本控制納入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全生命周期之中。最后，強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要聯(lián)合相關(guān)負(fù)責(zé)人、監(jiān)理，做好施工現(xiàn)場(chǎng)的全面管理。在施工過(guò)程中應(yīng)該充分考慮到用戶的需求，了解當(dāng)前人們對(duì)于房子的要求，在這基礎(chǔ)上明確設(shè)計(jì)圖紙，施工人員根據(jù)圖紙進(jìn)行施工才更加能夠受到人們的歡迎[3]。

5結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，與國(guó)家建設(shè)和社會(huì)發(fā)展息息相關(guān)。相關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)的項(xiàng)目管理機(jī)制，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研方面做到科學(xué)合理，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收，充分做好全過(guò)程成本管理。再結(jié)合嚴(yán)謹(jǐn)完善的施工現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)制，提高工程建設(shè)和管理水平，保證工程建設(shè)質(zhì)量和效率，并提高企業(yè)效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 王鈺涵.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的問(wèn)題分析及對(duì)策研究[J].現(xiàn)代營(yíng)銷，2020（2）：160-161.

[2] 楊志國(guó).房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].經(jīng)營(yíng)者，2020，34（1）：41-43.

[3] 唐朝旭.試論房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存問(wèn)題與解決對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2019（26）：221.