房地產(chǎn)公司投資風(fēng)險(xiǎn)分析

薛龍會(huì)

摘? 要：房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系到百姓的生活，西安都市之家房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，也能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)帶來大量的就業(yè)崗位和居民住房以及商業(yè)用房等，隨著社會(huì)人口的不斷增加，房地產(chǎn)公司也會(huì)迎來繼續(xù)發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析是指在房地產(chǎn)公司為了避免投資失誤，在市場(chǎng)瞬息萬變，政策不斷調(diào)整的情況下，在項(xiàng)目開始前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做規(guī)避，一方面來減少損失，另一方面來加大收益.

關(guān)鍵詞：西安都市之家房地產(chǎn)營銷策劃有限公司;投資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)分析

1、引言

百姓的生活與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)系緊密，占據(jù)了很大的地方收入比重，在堅(jiān)持房住不炒的社會(huì)大環(huán)境下，如何帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。西安都市之家房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，在自身發(fā)展的過程中，也能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)帶來大量的就業(yè)崗位和居民住房以及商業(yè)用房等，隨著社會(huì)人口的不斷增加，房地產(chǎn)公司也會(huì)迎來繼續(xù)發(fā)展時(shí)期。同樣，在發(fā)展期，也會(huì)遇到一系列的問題，企業(yè)在做房地產(chǎn)投資時(shí)候也要有配套的投資風(fēng)險(xiǎn)分析，用科學(xué)有效的方法避免盲目投資，實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大化的盈利，節(jié)約企業(yè)的時(shí)間，資金，人力，設(shè)備成本.

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析是指房地產(chǎn)公司為了避免自身投資失誤，削減項(xiàng)目開工前的風(fēng)險(xiǎn)，一方面是為了規(guī)避損失，另一方面也是為了增加利潤。鑒于以上原因，對(duì)該項(xiàng)目的政策研究，房產(chǎn)定位，潛在風(fēng)險(xiǎn)，自身優(yōu)勢(shì)，同類企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)等方面進(jìn)行一個(gè)科學(xué)細(xì)致的研究，從而判斷項(xiàng)目可行性的高低，有沒有必要進(jìn)行投資建設(shè)，是否能實(shí)現(xiàn)盈利，以及盈利的周期長短，為房地產(chǎn)投資做好前期準(zhǔn)備工作。

2、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

國外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的相關(guān)理論的起步較早，1965年，Sade在他的“fuzzy集”中首次引入并定義了“fuzzy集”的概念。Gilson在1989補(bǔ)充和完善了現(xiàn)有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以覆蓋公司管理層的更替。發(fā)現(xiàn)該因素對(duì)于投資者對(duì)企業(yè)經(jīng)營狀況的判斷和投資信心有直接影響。

在我國，風(fēng)險(xiǎn)研究起步較晚，周世福在1980第一次提出“風(fēng)險(xiǎn)”，1994年向德偉從微觀層次的視角進(jìn)行了相干界定，用財(cái)務(wù)活動(dòng)的方式做評(píng)判對(duì)象，來對(duì)風(fēng)險(xiǎn)類別區(qū)別，再者以內(nèi)外部環(huán)境的不同為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素開始詳細(xì)的研究。趙占軍（2006）等在分析識(shí)別公司風(fēng)險(xiǎn)的研究過程中，進(jìn)行了分析，主要方面包括無力償還風(fēng)險(xiǎn)，二次融資風(fēng)險(xiǎn)、利率浮動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防控相關(guān)理論

任何項(xiàng)目的投資都會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資的不確定性，在投資中可能會(huì)本金損失。投資中，外界的不確定性對(duì)投資的每個(gè)層面會(huì)有一些或大或小的，不可避免的影響，這些影響不能去除，只能盡力去減少，這就會(huì)造成投資過程中存在必然的風(fēng)險(xiǎn)。所以，一個(gè)公司要做的，就是如何盡可能的減少這類因素的發(fā)生。

在理論層面出發(fā)，房地產(chǎn)中存在的投資風(fēng)險(xiǎn)大多數(shù)是因?yàn)閭€(gè)別不確定性因素影響使房地產(chǎn)投資的現(xiàn)實(shí)獲益偏離預(yù)期。換一種方式來說，同樣也可以理解為在房地產(chǎn)投資過程當(dāng)中因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的不可避免帶來投資損失的巨細(xì)。這類首要有未到達(dá)預(yù)期投資獲益的損失和投入本金的損失兩個(gè)層面。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分類

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)變現(xiàn)期內(nèi)，由于供求關(guān)系的緊緩，價(jià)格不同等各方面的變化而轉(zhuǎn)變。首要是為為兩個(gè)層面：一是因?yàn)槎喾N緣由造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生大幅度顛簸從而給投資者帶去的風(fēng)險(xiǎn);二是當(dāng)投資者打算銷售的時(shí)候，沒有適合的購買者，這就會(huì)造成產(chǎn)品積壓，資金無法回流。

土地風(fēng)險(xiǎn)

土地風(fēng)險(xiǎn)，受土地政策影響比較大，我國是國有土地制度，所以它很輕易受政策變更的影響，比如提高地價(jià)，稅收政策等。

建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)建設(shè)的不確定性對(duì)工程項(xiàng)目是否能按期建成完工存在很大的影響。項(xiàng)目的交工時(shí)間，關(guān)乎投資者的投資成本，投資者是否能得到收益以及收益的多寡。所以對(duì)這類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理，是工程按期完成的關(guān)鍵方式。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)有很多，主要涵括的有施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)算不足的風(fēng)險(xiǎn)，外在因素的阻擾，氣候環(huán)境的影響等。這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)通過各種方式表現(xiàn)出來延遲工期進(jìn)程。

5、公司管理方面的風(fēng)險(xiǎn)防控

第一，通過業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提升員工素質(zhì)，使公司員工都認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)公司發(fā)展的作用，對(duì)自己崗位薪酬的影響，公司的所有人全員參與，一起行動(dòng)來參與公司的風(fēng)險(xiǎn)管理。

第二，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺少風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。伴隨市場(chǎng)機(jī)制快速改善，規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，理應(yīng)從制度上落腳，用規(guī)范的方式來進(jìn)行進(jìn)行調(diào)控。經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，避免項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在投資和建設(shè)中帶來的損失，在風(fēng)險(xiǎn)結(jié)束以后進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控，避免影響和損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，保證項(xiàng)目按照按時(shí)完成，除此之外，高效的風(fēng)險(xiǎn)管理同樣也能提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使投資管理更加科學(xué)安全，避免盲目風(fēng)投。

第三，提高管理層的憂患意識(shí)，一個(gè)公司的管理者決定者這個(gè)公司的發(fā)展方向，是一個(gè)公司發(fā)展的靈魂，公司能不能得到很好的發(fā)展，最大的因素就在于管理者平時(shí)對(duì)公司的方向引導(dǎo)是否正確。

綜上所述，建立企業(yè)獨(dú)特的的風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)系統(tǒng)，是企業(yè)在進(jìn)行本地區(qū)的項(xiàng)目考究，項(xiàng)目投資，項(xiàng)目保證的重要保障，借以提高企業(yè)的盈利可得性。

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