論住宅小區(qū)物業(yè)管理制度的完善

管甡 陳乾坤 鄭嘉懿 金宇航 章鄭安

[內(nèi)容摘要]物業(yè)服務(wù)的好壞不僅關(guān)系到業(yè)主們的幸福也關(guān)系到基層社會的穩(wěn)定與和諧。當(dāng)前，在物業(yè)管理中，仍存在諸如業(yè)委會成立困難、業(yè)委會成員不擔(dān)當(dāng)不作為或亂作為、物業(yè)合同訂立不科學(xué)、不能很好地履行等問題。因此，建議完善業(yè)委會的激勵(lì)機(jī)制，科學(xué)設(shè)定物業(yè)合同的條款、訂立嚴(yán)密的議事規(guī)則、“業(yè)主滿意度調(diào)查，，規(guī)則、選舉規(guī)則和財(cái)務(wù)披露規(guī)則等。

[關(guān)鍵詞]業(yè)委會;物業(yè)合同;業(yè)主滿意度

中圖分類號：D669.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-4379-（2020）17-0073-03

作者簡介：管甡，嘉興學(xué)院南湖學(xué)院人文系，2018級法學(xué)專業(yè)本科生;陳乾坤，嘉興學(xué)院南湖學(xué)院人文系，2018級法學(xué)專業(yè)本科生;鄭嘉懿，嘉興學(xué)院南湖學(xué)院人文系，2018級法學(xué)專業(yè)本科生;金宇航，嘉興學(xué)院南湖學(xué)院人文系，2018級法學(xué)專業(yè)本科生;章鄭安，嘉興學(xué)院南湖學(xué)院人文系，2017級法學(xué)專業(yè)本科生;指導(dǎo)老師：郭萬明老師，法學(xué)博士，嘉興學(xué)院，副教授。

隨著我國城市化進(jìn)程的加速，大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，他們在城里買房，住進(jìn)住宅小區(qū)。住宅小區(qū)和一家一戶的農(nóng)村散居情形不同，散居的農(nóng)民可以自掃門前雪，而住宅小區(qū)其實(shí)是一個(gè)集體，有著共同的利益，需要共同管理。當(dāng)前，絕大多數(shù)住宅小區(qū)都是聘請物業(yè)企業(yè)來管理，但是，物業(yè)管理中存在很多問題甚至是矛盾。本文擬對我國現(xiàn)存的物業(yè)管理制度進(jìn)行研究以便對相關(guān)制度提出改進(jìn)措施。

一、存在的問題

在當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理中，在業(yè)委會成立、物業(yè)合同訂立和履行等方面存在諸多問題。

（一）業(yè)委會成立與服務(wù)方面存在的問題

1_承租人無參選資格問題

根據(jù)我國住建部出臺的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是房屋產(chǎn)權(quán)人，即業(yè)主。而租房者并非小區(qū)業(yè)主，不具備申請資格，不能作為業(yè)委員會成員參與管理。如果承租人不能以業(yè)主身份參選，而業(yè)主又因不實(shí)際居住而對小區(qū)事務(wù)不關(guān)心，最終就會導(dǎo)致承租人利益得不到保障。

2.業(yè)委會選舉中基層政府組織亂作為的問題

在業(yè)委會選舉上，一些地方的街道辦事處在確定業(yè)委會候選人資格的時(shí)候有干預(yù)太多、違規(guī)操作之嫌。一些街道辦事處通過違規(guī)增加限制條件把自己不喜歡的熱心報(bào)名參選的業(yè)主排除在候選人之外，或在法律規(guī)定之外運(yùn)用手中的權(quán)力影響選舉公正。如某小區(qū)在選舉業(yè)委會成員時(shí)，街道辦事處以報(bào)名參選的業(yè)主不是黨員或沒繳清物業(yè)費(fèi)為由取消其參選資格，并且將最終確定的候選人（8人）與將要選出的業(yè)委會成員數(shù)（7人）比例設(shè)置的過小導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的等額選舉。而且該小區(qū)一些業(yè)主認(rèn)為，街道將與當(dāng)前為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)公司有利益關(guān)系的候選人列在選票候選人列表中的第一個(gè)，這會導(dǎo)致一些權(quán)利意識不強(qiáng)、比較隨意的業(yè)主優(yōu)先選舉排名靠前的候選人，造成選舉不公平。

3.業(yè)委會成員激勵(lì)不足及其不作為或亂作為的問題

業(yè)主委員會成員主要由自薦或他人推薦并經(jīng)民主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主行使一定的管理權(quán)和處分權(quán)。但業(yè)主委員會成員的工作沒有報(bào)償，再加上業(yè)主們的需求是多樣的，任何考慮或服務(wù)的不周到就可能落得個(gè)“出力不討好”的下場。因此，不是真正出于奉獻(xiàn)精神的業(yè)主是不會來“趟這個(gè)渾水”參選業(yè)委會的。積極報(bào)名參選的人工作稍有不慎可能就會被業(yè)主懷疑別有所圖，如被認(rèn)為可能與物業(yè)公司有所勾結(jié)。