不動產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展思路探討

趙秀容

我國傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記制度無法滿足市場發(fā)展的需要，所以政府對不動產(chǎn)登記制度進行改革完善。本文結(jié)合工作經(jīng)驗，從不動產(chǎn)登記制度的意義作為切入點，分析不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)系，梳理不動產(chǎn)登記制度改革對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響，然后總結(jié)出不動產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的具體策略。

不動產(chǎn)登記制度主要功能就是保護不動產(chǎn)所有人的合法權(quán)益，并且維護不動產(chǎn)交易過程中的流程安全。不動產(chǎn)登記制度在2015年3月正式全面執(zhí)行，其中將負責不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記流程、登記信息等進行明確。該制度的運營已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成極大影響。通過本文的分析希望能夠為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供思路。

一、不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系

（一）不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟間的聯(lián)系

只要當房屋完成不動產(chǎn)登記，就表明房屋不動產(chǎn)自身所具備的固定性與不可移動性特征，也表明歸屬權(quán)利的重要性。而且房屋不動產(chǎn)還具有明顯的復(fù)雜性，尤其是產(chǎn)權(quán)關(guān)系糾紛問題是時常發(fā)生的。針對房屋來看，落實不動產(chǎn)登記制度的目標就是有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控，便于政府對房價進行有效控制，堅持房住不炒的態(tài)度。所以不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟沒有必然、直接的聯(lián)系。從經(jīng)濟學原理角度看，房價會受到市場供求的直接影響。不動產(chǎn)登記制度的目標不僅僅是為房地產(chǎn)稅打好基礎(chǔ)，還能夠發(fā)揮出多方面功能，尤其是可以有效解決房產(chǎn)當中權(quán)屬糾紛問題，便于降低社會矛盾，維護社會和諧穩(wěn)定。此外不動產(chǎn)進行登記后能夠加大增加二手房房屋資源，將房屋入住率進行提升，降低目前房地產(chǎn)經(jīng)濟中顯著的高空置率問題。此外不動產(chǎn)登記也有利于促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的秩序性發(fā)展，為政府執(zhí)行宏觀經(jīng)濟調(diào)控提供有效手段。

（二）不動產(chǎn)制度落實重要意義

市場化經(jīng)濟成熟背景下，國民經(jīng)濟發(fā)展受到不動產(chǎn)行業(yè)的極大影響。不動產(chǎn)管理制度是完善不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政府配套措施，需要對不動產(chǎn)登記具有深入認知，只有構(gòu)建不動產(chǎn)信息登記管理平臺，才能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)信息進行共享，促進不動產(chǎn)資源的高效配置，有利于為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展營造良好環(huán)境。

不動產(chǎn)登記制度將不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進行嚴格的管理，對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的深入分析有利于政府對不動產(chǎn)市場風險進行宏觀調(diào)控，降低大面積不動產(chǎn)市場風險問題發(fā)生。因此不動產(chǎn)登記制度不管是對于市場還是國家都有極大的意義。

二、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展影響

（一）不動產(chǎn)登記制度對房價的影響

從房價方面看，民眾對于不動產(chǎn)登記制度的關(guān)注熱點并不是在于制度的具體內(nèi)容，而是不動產(chǎn)登記制度執(zhí)行后，會給房價造成何種影響。房價的影響因素多樣化，比如市場經(jīng)濟情況、人口、收入等等，但是對于房價波動的過程中，房產(chǎn)稅的高低將會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，所以對房價的影響至關(guān)重要。不動產(chǎn)登記制度主要是從制度建設(shè)方面完善不動產(chǎn)市場，并不是單純的對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控。關(guān)鍵是為維持房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)健性、秩序性發(fā)展，降低在不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)所出現(xiàn)的各類風險。從短期看，不動產(chǎn)登記為未來房產(chǎn)稅的征收營造一定基礎(chǔ)，對于房價也會造成一定影響，但是并不會太大。

（二）不動產(chǎn)登記制度對二手房的影響

不動產(chǎn)登記制度的主要功能就是將產(chǎn)權(quán)進行明確，而且為政府提供又一宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的工具。此外不動產(chǎn)登記制度的執(zhí)行有利于將相關(guān)部門的工作進行統(tǒng)一，從而打造具有更多智能的一個信息化管理平臺，最終實現(xiàn)不動產(chǎn)登記審批、申請等流程的簡化。當下不動產(chǎn)登記制度當中對于產(chǎn)權(quán)模糊的不動產(chǎn)還沒有具體規(guī)定，所以多數(shù)購房者在不動產(chǎn)信息管理平臺運營前進行觀望，還沒有形成大規(guī)模購房熱潮。在不動產(chǎn)登記制度實際運營過程中，對于二手房市場形成一定影響，能夠通過不動產(chǎn)信息登記直接對二手房源進行查看，不計增強地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管，也引發(fā)某些投資房地產(chǎn)的人進行拋售，從而大大增加二手房市場供應(yīng)量，從而有效降低二手房市場價格。

（三）不動產(chǎn)登記制度對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

短期來看，不動產(chǎn)登記制度的落實會對購房者心理造成一定影響，會使得多數(shù)購房者進行觀望。但是這種觀望態(tài)度并不會持續(xù)太久，而不動產(chǎn)登記制度的徹底完成需要幾年時間，因此該項制度對于房地產(chǎn)市場的影響并不是特別強烈。從國家宏觀層面來看不動產(chǎn)登記制度能夠促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，有利于政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行科學的宏觀調(diào)控，而且充分的依托信息化技術(shù)對房地產(chǎn)信息進行整合，有利于將房地產(chǎn)資源進行高效配置，同時也為未來征收房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)?？偠灾?，不動產(chǎn)登記制度盡管會在房地產(chǎn)經(jīng)濟當中造成巨大反響，但是并不會造成房地產(chǎn)市場劇烈的波動。該項制度的落實需要一定的時間進行完善，有利于降低房地產(chǎn)市場當中的投資購房行為，展現(xiàn)國家政府房住不炒的態(tài)度。

三、不動產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展具體策略

（一）構(gòu)建全國性不動產(chǎn)信息共享平臺

在不動產(chǎn)登記制度的約束下，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)該積極的落實信息的有效共享，以此來避免房地產(chǎn)不良交易信息的出現(xiàn)。所以相關(guān)企業(yè)與部門在發(fā)展過程中需要結(jié)合信息化技術(shù)運用大數(shù)據(jù)構(gòu)建房地產(chǎn)信息平臺，將房地產(chǎn)信息進行統(tǒng)一收集與管理，促進不動產(chǎn)信息登記與查詢平臺的完善，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)資料與數(shù)據(jù)信息的整合，統(tǒng)一提升房地產(chǎn)信息的管理水平。此外房地產(chǎn)信息共享平臺當中牽涉到個人隱私問題，對于個人隱私信息應(yīng)該進行嚴格的保護，絕不允許出現(xiàn)信息泄露的情況，對于相關(guān)信息的查詢必須要設(shè)定相應(yīng)的權(quán)限，確保信息的安全。

（二）房地產(chǎn)運營核心的優(yōu)化

房地產(chǎn)在開發(fā)環(huán)節(jié)中，開發(fā)商獲得土地所有權(quán)后才會對房產(chǎn)進行設(shè)計與施工，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中，不管是開發(fā)與運營都會圍繞著具體的房地產(chǎn)項目開展。在不動產(chǎn)登記制度的影響下，開發(fā)商需要將產(chǎn)品的運營與維護放到購房者消費環(huán)節(jié)，以購房者消費需求作為基礎(chǔ)，落實客戶運營與客戶維護策略。在房地產(chǎn)市場當中樹立獨特的形象與品牌，讓消費者在購房過程中感受到周圍環(huán)境的變化，在該運營模式下購房者所購買的將不再是單純的居住空間，而是創(chuàng)意與創(chuàng)造相結(jié)合的精神家園，為民眾生活質(zhì)量的提升奠定基礎(chǔ)。尤其是在開發(fā)運營過程中，一定要注重房屋產(chǎn)權(quán)的管理，嚴格杜絕購房者在購房后與開發(fā)商產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛問題，需要積極的配合不動產(chǎn)登記制度的落實。嚴格遵循不動產(chǎn)登記制度的要求，明確與購房者的產(chǎn)權(quán)要求，為房地產(chǎn)經(jīng)濟營造良好的市場環(huán)境。

（三）落實房屋登記與土地登記的統(tǒng)一

西方國家中多數(shù)將房屋登記與土地登記制度進行統(tǒng)一，而且以土地登記作為核心落實對不動產(chǎn)的有效管理。我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中也應(yīng)該借鑒西方國家的經(jīng)驗，結(jié)合我國國情將不動產(chǎn)登記功能進行有效整合，運用不動產(chǎn)登記中心與土地管理中心的聯(lián)合合作，展開土地資源與房屋權(quán)利的整合，相關(guān)信息作為銜接與配合的參考依據(jù)，確保登記信息的完整性，同時避免房屋與土地信息的重復(fù)登記。此外我國在國有土地資源登記環(huán)節(jié)中，必須要對標準與規(guī)定進行統(tǒng)一，為全國房屋登記與土地登記信息共享，奠定基礎(chǔ)，。比如為實現(xiàn)房屋登記、土地登記工作的有效統(tǒng)一，某市實行“一扇窗”登記模式，將房屋登記與土地登記融合在一起，直接一個窗口就能夠完成兩項登記工作，大幅度提升登記工作效率。

（四）降低地方政府對不動產(chǎn)交易的干涉行為。

不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)建是對不動產(chǎn)的各項轉(zhuǎn)移工作進行摸底、審查，結(jié)合我國的基本國情，在不動產(chǎn)登記制度的合理執(zhí)行過程中仍然面對許多問題。該制度的落實需要一定的時間進行完善，此時各地政府倘若在工作環(huán)境當中發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記制度當中存在的問題，應(yīng)該將相關(guān)責任進行明確;各級政府結(jié)合實際情況進行優(yōu)化，隨著不動產(chǎn)登記制度的逐漸優(yōu)化，我國需要將不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移問題進行改善，在各項問題治理上可以借鑒其他發(fā)達國家的經(jīng)驗，運用法律的協(xié)調(diào)配合，構(gòu)建起與不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)的法律條文。通過法律體系與規(guī)章制度的充分結(jié)合，保障不動產(chǎn)所有者的權(quán)益。（作者單位：重慶市涪陵區(qū)不動產(chǎn)登記中心）