房地產(chǎn)經(jīng)濟與“房住不炒”思想間的張力亟需化解

張文富 全宏國

【摘? 要】我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的片面發(fā)展已經(jīng)非常嚴重，其帶來的經(jīng)濟和社會后果會逐漸顯現(xiàn)出來。全民炒房既是房地產(chǎn)經(jīng)濟片面發(fā)展的結(jié)果，同時，也是后者的注腳。房地產(chǎn)經(jīng)濟虛假繁榮帶來的財富聚集效應與中國古代王朝末期經(jīng)常出現(xiàn)的土地集中有一定的相似性，因為它們都將活財富變成了死財富，最終阻礙了社會生產(chǎn)力的發(fā)展。因此，人們應該汲取歷史經(jīng)驗和教訓，貫徹“房住不炒”思想已經(jīng)刻不容緩。

【Abstract】The one-sided development of China's real estate economy is very serious， and the economic and social consequences it brings will gradually emerge. Everyone's participation in real estate speculation is not only the result of one-sided development of the real estate economy， but also the footnote of the latter. The effect of wealth accumulation brought about by the false prosperity of the real estate economy is similar to that of land concentration which often appeared at the end of ancient dynasties in China， because they all turn the living wealth into the dead wealth， and finally hinder the development of social productivity. Therefore， people should learn from historical experience and lessons. It is urgent to implement the thinking of "keeping housing from speculating".

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);“房住不炒”;張力;財富

【Keywords】real estate; "keeping housing from speculating"; tension; wealth

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）05-0052-03

1 引言

習近平總書記多次指示，房子應該回歸居住的本位，反對炒買炒賣搞投機。在黨的十九大報告中他又重申，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落?？倳浻煤喚毭鞔_的語言闡明了一個經(jīng)濟學大道理，即房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系國計民生，倒買倒賣之進而使其泡沫化是違背經(jīng)濟規(guī)律的。同時，這個指示也體現(xiàn)了總書記深厚的憂患意識、底線思維和歷史思維，具有重要的現(xiàn)實指導意義。

2 現(xiàn)狀觀察：炒房熱不退彰顯房地產(chǎn)經(jīng)濟虛假繁榮

作為一項重要的民生事業(yè)，住房問題幾十年來一直困擾著政府和人民群眾。為了解決住房緊張和公有住房分配中的不公平問題，自20世紀90年代起我國開始逐步取消城市住房配給制和實物分房政策，轉(zhuǎn)而實行住房市場化和貨幣化改革。該項改革的初衷是好的，然而多年過去了，住房問題似乎不但沒有解決好，反而又衍生出新的問題來，例如，房價過高、商品房庫存過多、房地產(chǎn)占用資金量過大、耕地因房地產(chǎn)開發(fā)而大量流失，等等?？梢哉f，以上每一個問題都是牽涉國計民生的大問題。

當前，房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨的突出問題是：居民和一些投資人炒作房子、將房子當作金融化工具的行為依然嚴重，這使得一些城市的房價居高不下的情況在新冠肺炎疫情危機沖擊下未見扭轉(zhuǎn);高房價造成的金融泡沫已經(jīng)將眾多金融部門、企業(yè)與民眾包裹其中，使其處于欲罷不能的狀態(tài)。人們常常在現(xiàn)實生活中看到這樣的情況：從公司到一般中產(chǎn)民眾，街談巷議的中心話題必有房子;不少人還將擁有多套房子看作“有臉面”和“有地位”的象征，使房子增加了身份符號的價值，異化現(xiàn)象嚴重。因此，可以肯定：當下中國在一定程度上已經(jīng)形成了全民炒房的社會氛圍。人們這樣做似乎也是一種“經(jīng)濟理性”，因為在大家看來，中國當前最有希望“賺錢”的行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)?？糠孔右灰贡└坏纳鷦影咐驮谖覀兩磉叴嬖谥?，那些暴發(fā)戶既包括“拆遷戶”、房屋中介老板，也包括大大小小的房地產(chǎn)商?，F(xiàn)實生活中，創(chuàng)業(yè)不如炒房確是一個令人唏噓的事實。有報道稱中國40%以上的上市公司，一年的凈利潤在北京、上海、廣州、深圳這些大城市都買不起一套房。雖然近幾年中國經(jīng)濟面臨嚴重的下行壓力，可是房地產(chǎn)價格卻不斷逆勢上漲，數(shù)據(jù)顯示，北京近十年房價竟然漲了400%之多。在高投資高回報率預期面前，但凡有點經(jīng)濟頭腦的人誰不愿意去大膽“賭一把”呢？

房地產(chǎn)市場與股市一樣，在多方資金不斷炒作之下已經(jīng)形成一個巨大的泡沫。這個泡沫化的根據(jù)，第一，在于現(xiàn)有住房存量極為龐大。有報道稱，2019年中國商品房空置率高達26.6%，但是與此同時還有大量新樓盤正在籌劃建設(shè)[1]。甚至有人認為當前中國房子的保有量多到足夠34億人居住。第二，在于房價過高，使其總市值高達300～400萬億元人民幣，這個數(shù)字遠超中國當前GDP總量。眾所周知，北京、上海、深圳等地較好地段的房價動輒十幾萬一平方米。這一方面導致很多人望房興嘆或者買下房子就成為“房奴”;另一方面則使房子喪失其本來的使用價值而異化為某些人手里的金融工具。

3 后果分析：片面發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟蓄積巨大風險

炒房和囤房導致房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱和過多的資金流向該領(lǐng)域，必然導致中國經(jīng)濟社會發(fā)展喪失平衡，蓄積諸多風險。

風險之一是房地產(chǎn)經(jīng)濟阻礙實體經(jīng)濟發(fā)展。與房地產(chǎn)行業(yè)的一片繁榮大相徑庭的是，實體經(jīng)濟領(lǐng)域，即農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)等則普遍遭遇這樣或那樣的經(jīng)營困難，相關(guān)從業(yè)人員受此影響，其生活水平不升反降，有的人甚至被經(jīng)濟寒流沖擊得“頭破血流”。這種情況源于房地產(chǎn)業(yè)繁榮引起的資金“擠出效應”：由于從事農(nóng)工商業(yè)利潤回報少，大量資金就會從農(nóng)工商等部門撤出，其結(jié)果將加大后者的生存困境。

風險之二是加劇民生困難。當前，民生方面的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老等領(lǐng)域面臨資金短缺問題不能不說是受房地產(chǎn)經(jīng)濟的拖累，老百姓把自己的積蓄都拿去買房了，其花在教育、醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老等民生項目上面的錢就必然減少，導致這方面的發(fā)展嚴重不足。很多民眾因為房貸壓力過大而降低生活水平、引起嚴重的家庭糾紛等問題。

風險之三是容易造成嚴重的經(jīng)濟波動。美國次貸危機的教訓歷歷在目，該危機爆發(fā)的導火索即美國房地產(chǎn)經(jīng)濟崩盤、資金鏈斷裂。反觀中國，經(jīng)過二十多年的不斷發(fā)展和演變，中國經(jīng)濟在很大程度上已經(jīng)與房地產(chǎn)這個經(jīng)濟巨無霸聯(lián)系在一起，其表現(xiàn)在于：首先，房地產(chǎn)投資直接影響經(jīng)濟增長，有不少地方該項投資占該地年度投資額的六成以上;其次，大量商業(yè)銀行貸款被投放在房地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的興衰直接受到后者牽連;最后，房地產(chǎn)業(yè)與土地市場、勞務市場、建材市場、裝修市場、城鎮(zhèn)化建設(shè)等眾多行業(yè)形成了一榮俱榮一損俱損的密切關(guān)系。由此可知，房地產(chǎn)業(yè)的興衰已經(jīng)成為牽一發(fā)而動全身的關(guān)鍵點。尤其值得一提的是，目前眾多地方政府嚴重依賴土地財政，而后者又依賴于房地產(chǎn)業(yè)的不斷“繁榮”。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動也會影響到地方政府的正常運行。

風險之四是加劇財富集中和貧富分化，加劇社會心理失衡。有人形容房地產(chǎn)就像一個虹吸器，它將無數(shù)人的財富聚斂在少數(shù)人手里，一部分社會成員如開發(fā)商、炒房客、拆遷戶、房屋中介老板、掌握土地審批的腐敗官員等特殊人群暴富起來，而另一些居民則常常因為舉債買房而成為“房奴”。房地產(chǎn)資本化引起的財富集聚效應近年來愈發(fā)明顯。據(jù)中國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，中國2017年的基尼系數(shù)高達0.467（2018年數(shù)據(jù)未公布），這一數(shù)字雖然比一些大學研究人員得出的數(shù)字低了不少，但是仍然超過以兩極分化著稱的美國的0.45。由貧富差距拉大帶來的畸形消費、仇富、窮人自殺（以楊改蘭事件為例）等社會失序現(xiàn)象正在增加。另外，黨的十九大報告提出，當前我國的主要矛盾是人民對美好生活的需要與不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。從現(xiàn)在的情況看，房地產(chǎn)經(jīng)濟的片面發(fā)展會加劇這種矛盾。

4 歷史經(jīng)驗：創(chuàng)造更多的活財富才能推動社會發(fā)展進步

從歷史角度考察當下中國房地產(chǎn)經(jīng)濟，會使人們更加清醒。

人類社會的發(fā)展是一種辯證運動，很多歷史事件都因為客觀規(guī)律的作用而發(fā)生重演，給人以似曾相識的感覺。今天，部分中國人大肆買房和炒房的行為與歷史上中國封建地主大肆買地、進行土地兼并就有很大的相似之處。封建和半封建時代的中國經(jīng)濟主體是小生產(chǎn)的地主經(jīng)濟，由于商品經(jīng)濟不發(fā)達，大部分地主發(fā)財致富的來源是剝削農(nóng)民，即從后者身上抽取地租。地主們在手里有了閑錢之后的第一個選擇便是置地，盡可能多地買地。由于地租剝削帶來的積累一代又一代地不斷延續(xù)著，到了每一個封建王朝的末年都會出現(xiàn)土地高度集中的趨勢。促使地主買地的主要原因有兩個：一是土地在封建時代可以為地主及其家庭帶來穩(wěn)定的實物地租或者貨幣地租;二是中國封建社會受儒家文化的影響，幾千年來形成了重農(nóng)抑商的社會風氣，經(jīng)商雖然可以賺錢，但是卻不能為商人帶來高貴的社會地位，而地多人多則可以給地主帶來巨大的榮耀感?！都t樓夢》里賈王史薛四大家族之所以能夠在社會上呼風喚雨，甚至左右一些地方官的命運，其根本原因就是這幾大家族都有龐大的地產(chǎn)作經(jīng)濟支撐。既然有了大量地產(chǎn)就可以過“人上人”的生活，地主們有了錢當然不會進行工商業(yè)投資，而是更加傾向于購買更多的土地。這種自給自足、不斷重復進行簡單再生產(chǎn)的自然經(jīng)濟模式在中國存在了兩千多年，始終沒有被內(nèi)部力量突破。到了封建社會后期，以土地為主要財富象征的中國社會再也無法煥發(fā)活力，最終被活財富（資本）武裝起來的西方力量一舉摧垮。今天，瘋狂追逐房地產(chǎn)這種財富一如封建時代的地主置地那樣成為眾多中國富人階層積累財富的主要方式。然而這種積累方式已經(jīng)成為明日黃花，其落后性是顯而易見的。

縱觀古代中國和近代中國，在近幾百年時間里其與歐洲先進國家相比，不斷趨于落后，兩者之間的差距越拉越大。出現(xiàn)這種情況的根本原因就在于舊中國的生產(chǎn)方式落后于西方。封建主義生產(chǎn)方式即封建地主經(jīng)濟是小農(nóng)經(jīng)濟，土地的不斷集中扼殺了經(jīng)濟發(fā)展的活力，其封閉性越來越強而自我革新的動力則越來越弱，所以生產(chǎn)規(guī)模難以擴大。同時，當大量農(nóng)民因為土地被集中而喪失生存來源時，“過?！眲趧恿土髅窬统霈F(xiàn)了。事實上這是一種嚴重的資源浪費現(xiàn)象。原因在于，如果作為最活躍的生產(chǎn)力要素的人不能創(chuàng)造價值，其與土地荒蕪造成的資源浪費并無本質(zhì)區(qū)別，兩種情況下經(jīng)濟和社會發(fā)展都會遭受阻礙。資本主義生產(chǎn)方式相對于封建主義生產(chǎn)方式，其先進性在于能夠以前所未有的速度推動社會生產(chǎn)力的發(fā)展。這個動力就是資本。資本本質(zhì)上是一種可以增值的價值，一種活財富。資本家在對剩余價值的無休止追求中不斷擴大再生產(chǎn)、開拓國內(nèi)外市場，從而使資本規(guī)模如滾雪球般不斷膨脹，資本主義經(jīng)濟便以這樣的方式快速發(fā)展起來。正如馬克思所說，“資產(chǎn)階級在它的不到一百年的階級統(tǒng)治中所創(chuàng)造的生產(chǎn)力，比過去一切世代創(chuàng)造的全部生產(chǎn)力還要多，還要大”[2]。

既然活躍的資本是現(xiàn)代生產(chǎn)力發(fā)展的無形推動者，那為什么中國房地產(chǎn)被資本化后反而阻礙生產(chǎn)力發(fā)展呢？這里的根本原因在于，這種資本化是一種扭曲的經(jīng)濟過程，畢竟房地產(chǎn)與一般生產(chǎn)資料形式的資本不同，它不是可再生資源，一定意義上它是一種死財富，即它是一種消耗性產(chǎn)品，不是生產(chǎn)性產(chǎn)品。房子越多，耕地這個“財富之母”就會越少，其他人類社會發(fā)展生產(chǎn)所需要的自然資源也會因房地產(chǎn)業(yè)的裹挾而趨于減少，生產(chǎn)力中最活躍的因素——勞動者的發(fā)展就會受到抑制，勞動力的再生產(chǎn)變得愈加困難。這里需要澄清的一個關(guān)鍵問題是，房地產(chǎn)經(jīng)濟中所謂的“資本增值”功能是通過商業(yè)炒作實現(xiàn)的。大量商品房在買賣過程中出現(xiàn)的“溢價”效應會給人以房子本身有價值增值功能的假象，但是在這個過程中并沒有任何新價值產(chǎn)生。馬克思的勞動價值論告訴人們：商品在流通過程中并沒有發(fā)生價值增值，價值增值僅僅發(fā)生在生產(chǎn)過程中。通過“炒房”賺取巨額利潤這種增值假象最終會因為資產(chǎn)泡沫的破裂而被打回原形。然而嚴重的社會后果將會不可避免地出現(xiàn)：大量有效資源包括土地、資金、建筑材料、勞動力被無謂地耗費掉，社會財富分配不均的問題更加嚴重，階層矛盾也因此而加重，等等。

5 結(jié)論：必須盡快化解房地產(chǎn)經(jīng)濟與“房住不炒”思想間的張力

近代歷史上，正當西方新興資產(chǎn)階級野心勃勃地不自覺地推動歐美社會生產(chǎn)力向前發(fā)展的同時，中國這個古老的東方大國卻沉浸在唯我獨尊、不思進取的天朝大國迷夢之中不能自拔，直到后來被西方的堅船利炮所撼醒。前事不忘，后事之師。今日中國的經(jīng)濟總量已經(jīng)達到了世界第二位，按照貨幣的實際購買力中國甚至超過了美國。幾十年來我國發(fā)展社會生產(chǎn)力的成就非常巨大，這是我們實現(xiàn)中華民族偉大復興的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，也是樹立制度自信、理論自信、道路自信、文化自信的前提條件。但是，如果看不到房地產(chǎn)業(yè)綁架中國經(jīng)濟、全民非理性炒房導致土地集中和財富集中，進而阻礙生產(chǎn)力發(fā)展這樣嚴重的情況，則未來中國經(jīng)濟社會發(fā)生全局性紊亂甚至顛覆性錯誤的危險就無法避免，這不是聳人聽聞，而是擺在人們面前亟待解決的課題。

當前的中國房地產(chǎn)經(jīng)濟在疫情沖擊下面臨較大困難，有些地方政府企圖通過放松房市調(diào)控以刺激經(jīng)濟，這種短期行為已經(jīng)被緊急叫停。有專家正確地指出，“靠放松房地產(chǎn)調(diào)控、刺激樓市來‘穩(wěn)增長，操作起來肯定比孵化科技企業(yè)、培育創(chuàng)新基因容易，但也必然是權(quán)宜之計，并且未來的風險會大很多。堅守‘房住不炒原則，積極探索經(jīng)濟發(fā)展新模式、新路徑，才能推動經(jīng)濟加速轉(zhuǎn)型升級”[3]。所以，形勢是逼人的，貫徹落實總書記“房住不炒”這一重要戰(zhàn)略思想、化解房地產(chǎn)經(jīng)濟非理性發(fā)展與這一戰(zhàn)略思想之間的張力，已經(jīng)不允許再拖延下去了。

【參考文獻】

【1】騰訊網(wǎng).2019年商品房空置率26.6%，開發(fā)商為什么還在不停建房[EB/OL].https：//new.qq.com/omn/20190926/20190926A07AKU00.html，2019-09-26.

【2】馬克思，恩格斯.共產(chǎn)黨宣言[M].北京：人民出版社，1997.

【3】費楊生，王舒嫄.保持定力 堅守“房住不炒”[N].中國證券報，2020-03-13（01）.