智慧園區(qū)可持續(xù)盈利模式研究

馬哲

隨著智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)氛圍形成，如何圍繞產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營和企業(yè)后續(xù)服務(wù)做深耕，增強園區(qū)盈利能力，實現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，成為關(guān)鍵。本文在深度剖析智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式差異的基礎(chǔ)上，提出了從堅持提升服務(wù)質(zhì)量為核心、制定精準的投資策略、市場化運營提升盈利可持續(xù)性等方面轉(zhuǎn)變園區(qū)盈利模式，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

智慧園區(qū)

與傳統(tǒng)模式園區(qū)服務(wù)的差異

智慧園區(qū)運營服務(wù)業(yè)務(wù)是基于“大物云移”基礎(chǔ)技術(shù)，著力打造全面聚焦資產(chǎn)經(jīng)營升級需要的快捷、規(guī)范、實用的智慧園區(qū)管理運營服務(wù)平臺解決方案。構(gòu)建和完善業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的智能、高效、便捷的園區(qū)管理服務(wù)平臺和運營中心，逐步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城“智慧帶動招商、招商促進運營，運營吸引資本”，達到以商聚人的“互聯(lián)網(wǎng)+園區(qū)”的智慧園區(qū)生態(tài)。

基于“大物云移”基礎(chǔ)技術(shù)的智慧園區(qū)綜合管理運營服務(wù)。由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商開發(fā)建成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其管理主要以開發(fā)商下屬的管理機構(gòu)對園區(qū)配套設(shè)施和相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)進行綜合管理，這類管理相對比較低端，缺乏對園區(qū)企業(yè)資源的有效整合和綜合利用。作為這種模式的補充，目前在國內(nèi)部分園區(qū)，也有企業(yè)派出代表組成管理機構(gòu)參與園區(qū)的綜合管理和園區(qū)企業(yè)間的協(xié)調(diào)。這一模式大多采用“政府為主導(dǎo)、企業(yè)為主體”的管理體制和運行機制，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，來推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和管理。這種模式比較注重當(dāng)?shù)毓彩聞?wù)的管理，強調(diào)整體規(guī)劃和環(huán)境保護，但可持續(xù)性差。

而智慧園區(qū)服務(wù)對象較傳統(tǒng)的服務(wù)結(jié)構(gòu)有很大的擴張，以傳統(tǒng)的以園區(qū)內(nèi)企業(yè)和個人為服務(wù)對象的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榘▓@區(qū)內(nèi)部和外部的服務(wù)模式，服務(wù)對象擴張到了傳統(tǒng)園區(qū)服務(wù)對象的衍生者，包括相關(guān)的企業(yè)、個人、社區(qū)對象等。綜合來講，智慧園區(qū)服務(wù)模式建立統(tǒng)一的應(yīng)急管理與日常管理、對內(nèi)與對外服務(wù)的兩大服務(wù)和管理體系，以智慧園區(qū)云服務(wù)平臺為樞紐，形成一個緊密聯(lián)系的整體，獲得高效、協(xié)同、互動、整體的效益。即上述所提到的基于“大物云移”基礎(chǔ)技術(shù)的智慧園區(qū)綜合管理運營服務(wù)。在這一模式下，園區(qū)客戶數(shù)據(jù)將成為所有服務(wù)商的必爭之地，數(shù)據(jù)的加工與分析將成為這一模式的核心競爭力。為各服務(wù)商提供更加精準的數(shù)據(jù)衍生產(chǎn)品將成為全新的服務(wù)模式。在智慧園區(qū)綜合服務(wù)模式下，企業(yè)能夠享受到更高的資源利用率、更高的運算效率和IT工作效率。此外，更多面向創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新企業(yè)的云服務(wù)，能夠有效促進園區(qū)相關(guān)上下游業(yè)務(wù)及產(chǎn)業(yè)鏈的形成。

全客戶的服務(wù)模式助推盈利對象多樣化。園區(qū)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展與企業(yè)成長的天然聯(lián)系，使得其服務(wù)與住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)盈利模式上產(chǎn)生了重大差別。傳統(tǒng)的園區(qū)盈利聚焦于土地和房產(chǎn)，通過房地產(chǎn)開發(fā)銷售及持有租賃收入獲取主要收益，其服務(wù)模式的盈利點也主要圍繞園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲益，主要包括：政府的產(chǎn)業(yè)政策扶持、產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù)、金融運作以及園區(qū)配套功能服務(wù)等內(nèi)容。隨著經(jīng)濟調(diào)整期的到來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，成為繼住宅和商業(yè)地產(chǎn)之后的又一熱門領(lǐng)域，諸多企業(yè)投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但隨著競爭的加劇，如何在服務(wù)好園區(qū)企業(yè)的同時發(fā)掘和豐富產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利點，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運營商來說，依然是一個亟待解決的課題。

而智慧園區(qū)綜合運營服務(wù)下，其全客戶的服務(wù)模式，使得盈利對象多樣化。智慧園區(qū)綜合運營服務(wù)是以以全客戶模式為服務(wù)對象。管理學(xué)大師彼得·德魯克說過“企業(yè)存在的目的是創(chuàng)造客戶”，而對于智慧園區(qū)綜合運營服務(wù)模式下的園區(qū)來說，用戶價值的體現(xiàn)則是通過全客戶模式來體現(xiàn)的。全客戶的服務(wù)模式，也就意味著盈利對象的多元化。在智慧園區(qū)綜合運營服務(wù)模式下的園區(qū)服務(wù)對象進一步擴展將園區(qū)發(fā)展涉及到的個體和企業(yè)都包括在內(nèi)，進一步改善服務(wù)質(zhì)量，提高園區(qū)的生產(chǎn)和服務(wù)效率。

全客戶服務(wù)是需要專業(yè)化運作的園區(qū)運營模式，通過積極采購專業(yè)服務(wù)模式來運作，通過引導(dǎo)專業(yè)的公司來盤活固定資產(chǎn)，一個新資產(chǎn)的模式，盤活固定資產(chǎn)，達到專業(yè)化服務(wù)的目的?；ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟帶來了發(fā)展的變革，使得以客戶服務(wù)驅(qū)動的經(jīng)營模式成為企業(yè)的必然選擇。

全方位提升

服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)新盈利模式

當(dāng)前，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)已開始探索園區(qū)運營服務(wù)的新模式、新思路。隨著新基建的發(fā)展、大物云移技術(shù)的加速更新，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)的智慧化發(fā)展將進一步提速，各地區(qū)產(chǎn)業(yè)園的盈利模式將加速變革。

堅持提升服務(wù)質(zhì)量為核心。園區(qū)服務(wù)的收益要由過去過度依賴物業(yè)產(chǎn)權(quán)性收益，向產(chǎn)品服務(wù)化收益轉(zhuǎn)型提升。作為智慧園區(qū)綜合運營服務(wù)模式下的園區(qū)服務(wù)的盈利模式一定要將提升服務(wù)質(zhì)量作為核心，做好增值服務(wù)、產(chǎn)業(yè)的技術(shù)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、生活配套服務(wù)和園區(qū)運營的服務(wù)。園區(qū)運營的專業(yè)公司和產(chǎn)業(yè)園骨干企業(yè)通過提升項目物業(yè)設(shè)施管理、企業(yè)服務(wù)等服務(wù)，獲取必要的收益。

制定精準的投資策略。提升盈利的另一個路徑是投資，智慧園區(qū)經(jīng)營者，要精準定位產(chǎn)業(yè)投資，在園區(qū)有潛力的公司上投資，進行產(chǎn)業(yè)的資本運作，包括房地產(chǎn)上的一些資本運作等，從而創(chuàng)造出更廣闊的盈利方向。園區(qū)運營的專業(yè)公司和產(chǎn)業(yè)園骨干企業(yè)通過提升項目產(chǎn)業(yè)招商、項目孵化創(chuàng)新、項目產(chǎn)業(yè)投資等服務(wù)，獲取必要的收益。

市場化運營提升盈利可持續(xù)性。由傳統(tǒng)的“配套物業(yè)銷售+園區(qū)服務(wù)收入”模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椴扇∩鐣\營與市場化結(jié)合，以公私合作模式（Public-Private-Partnership，PPP）等融資手段建設(shè)重點項目，依托長周期回報與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，注重收益的可持續(xù)性、分享性。

伴隨時局變革，政策引導(dǎo)，發(fā)展實際等諸多市場因素，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展空間巨大，著新一代移動互聯(lián)、物物聯(lián)通時代到來，新的智慧園區(qū)運營服務(wù)模式仍將不斷發(fā)展變遷，從而為產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)造了更多、更廣闊的機會。

（北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司）