房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵階段

程琛

【摘要】此次研究主要是探討分析房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵階段，希望可以為工程造價成本控制提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目;成本控制;關(guān)鍵階段

嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本，必須落實到前期投資決策環(huán)節(jié)、項目設(shè)計環(huán)節(jié)、施工建設(shè)環(huán)節(jié)，所以開發(fā)項目成本控制具備全過程性和全員性特點。盡管項目不同階段的成本控制特點不同，但是項目成本控制的關(guān)鍵階段在于設(shè)計階段和施工階段，通過控制以上兩個階段的成本造價，可以維護整體工程效益。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制現(xiàn)狀

1.1缺乏規(guī)范化管理手段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，如果不注重成本控制，將無法有效監(jiān)督和管理項目施工過程。部分開發(fā)商在開發(fā)項目中會拆分工程，將工程進行分包和轉(zhuǎn)包，采用此種方式可以實現(xiàn)成本控制效果。開發(fā)商采用拆分工程措施，盡管可以維護工程建設(shè)初期效益，然而卻會影響項目建設(shè)后期，工程各參與方會產(chǎn)生利益糾紛，相應(yīng)加大工程管理難度。

1.2招標文件制定不完善

部分開發(fā)商在招標活動中，沒有制定詳細的招標文件，從而導(dǎo)致工程項目后期監(jiān)管不到位，合同條款存在較多漏洞，無法有效控制建筑工程成本。部分施工企業(yè)只關(guān)注到自身利益，不具備合作意識，從而導(dǎo)致管理混亂與工期延期問題嚴重，成本控制效果不佳。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵階段與管理措施

2.1投資決策階段的成本控制

第一，制定合理的投資估算。在工程投資決策階段，必須注重投資估算工作，該項工作屬于項目建議書與可行性報告的重要內(nèi)容。投資估算獲得審批后，可以將其作為工程造價的限額目標，對整個施工活動進行指導(dǎo)。投資估算會直接影響工程項目的投資成功率，所以必須全面考慮到投資估算的合理性，維護投資估算的準確性與完整性。

第二，結(jié)合技術(shù)經(jīng)濟，合理選擇開發(fā)方案。針對房地產(chǎn)項目而言，前期階段必須合理選擇方案，確保開發(fā)方案的合理性。采用經(jīng)濟對比分析法，篩選出具備可行性且收益率比較高的開發(fā)方案。在方案比選過程中，必須注重不同方案的可比性，按照費用與效益一致性原則，聯(lián)合項目實況，將經(jīng)濟評價指標作為比選指標。

第三，加強風(fēng)險抵御能力。通過分析房地產(chǎn)項目性質(zhì)與資金成本可知，該行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對于資金的需求比較大。國家宏觀政策調(diào)整與市場波動都會影響房地產(chǎn)項目收益。所以在投資決策階段，開發(fā)企業(yè)必須深入分析項目投資效益的影響因素，預(yù)測項目影響程度。按照房地產(chǎn)項目風(fēng)險的特點，明確投資收益水平，同時制定合理的風(fēng)險控制方案，降低投資風(fēng)險系數(shù)。

2.2設(shè)計階段的成本控制

第一，合理選擇設(shè)計單位。項目開發(fā)建設(shè)費用中，設(shè)計費用支出占比約3%，然而對于工程造價的影響高達75%。若設(shè)計方案合理，可以明顯降低工程造價成本。然而多數(shù)工程設(shè)計人員比較注重技術(shù)指標，不注重經(jīng)濟指標，相應(yīng)導(dǎo)致技術(shù)設(shè)計與經(jīng)濟脫節(jié)。由于項目投資受到設(shè)計方案影響，容易產(chǎn)生高額的投資浪費。

第二，實行限額設(shè)計。項目施工期間，按照設(shè)計任務(wù)書與投資估算控制初步設(shè)計，避免投資額度大于投資估算額，該過程就被稱為限額設(shè)計。對于開發(fā)企業(yè)來說，在整體設(shè)計之前必須進行限額設(shè)計，明確工程限額標準，同時控制設(shè)計規(guī)模。此外，注重工程限額的分解分析，設(shè)計標準嚴格圍繞限額要求控制。然而工程設(shè)計存在精度與深度不足問題，相應(yīng)加大工程成本，還會出現(xiàn)設(shè)計變更問題，增加項目成本控制風(fēng)險。為了確保項目優(yōu)化設(shè)計，減少工程成本，必須明確設(shè)計限額。

第三，優(yōu)化設(shè)計價值工程。價值工程主要是分析產(chǎn)品功能與成本關(guān)系的依據(jù)，通過最低產(chǎn)品成本實現(xiàn)各類功能，屬于重要管理措施。價值工程特點在于考慮使用人員的功能需求，分析優(yōu)化研究對象的功能，確保項目設(shè)計的成本與功能統(tǒng)一。在實現(xiàn)功能要求的同時，確保設(shè)計技術(shù)與經(jīng)濟指標的合理性，全面降低工程成本。采用價值工程原理，可以對設(shè)計方案進行科學(xué)決策與優(yōu)化設(shè)計，確保技術(shù)可行性與經(jīng)濟性，維護整體設(shè)計方案的合理性。

第四，將監(jiān)理機制融入到前期設(shè)計階段。在項目設(shè)計開始之前，必須開展設(shè)計監(jiān)理控制，全面發(fā)揮出設(shè)計監(jiān)管與地質(zhì)勘探作用。水文地質(zhì)資料質(zhì)量會對工程設(shè)計質(zhì)量造成直接影響，進一步對工程造價造成影響。在勘察設(shè)計階段應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮出監(jiān)理工程師的作用，確保設(shè)計成果與勘察結(jié)果的可控性，使設(shè)計單位在規(guī)定時間內(nèi)提交設(shè)計成果，同時提供優(yōu)質(zhì)的技術(shù)服務(wù)。

第五，實行合同獎罰制度?，F(xiàn)階段，項目設(shè)計費用計算主要包括建筑面積計價法和投資規(guī)模計價法，不管采用哪種計費方法，設(shè)計單位都無需承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。正是如此，設(shè)計人員在設(shè)計工作中不具備經(jīng)濟觀念，頻繁出現(xiàn)設(shè)計變更問題。項目設(shè)計費用主要是按照投資額的百分比計算，所以設(shè)計造價越高，收費效益就越高。因此，施工企業(yè)無法通過計費方式調(diào)動設(shè)計人員的主動性，設(shè)計人員只關(guān)注技術(shù)工藝指標，沒有認識到經(jīng)濟效益對工程造價的影響，相應(yīng)加大造價管理難度。

2.3施工階段的成本控制

第一，強化合同管理力度。成本控制人員應(yīng)當(dāng)具備合同法律意識，深入了解合同條款內(nèi)容，以此提升合同的嚴密性。在履行合同時，應(yīng)當(dāng)按照標準程序?qū)贤兏鼉?nèi)容進行確認，建立合同履行的跟蹤檢查機制，全面提升合同履行率。

第二，注重控制設(shè)計變更。成本管理人員應(yīng)當(dāng)避免設(shè)計變更問題，防止擅自擴大建設(shè)規(guī)模，增加設(shè)計標準與建設(shè)內(nèi)容。針對已經(jīng)產(chǎn)生的設(shè)計變更，必須做好審核管理，準確計算設(shè)計變更所產(chǎn)生的費用，比選最佳方案。

第三，注重施工現(xiàn)場簽證管理。首先，建立完整的工程簽證流程，不斷完善審核制度?，F(xiàn)場簽證必須經(jīng)由施工企業(yè)、監(jiān)理工程師、建設(shè)單位審批簽字后才可以生效。其次，按照工程實際情況，明確簽證內(nèi)容。強化管理人員的職業(yè)道德與經(jīng)濟觀念，使其能夠全面監(jiān)督工程質(zhì)量與安全，認識到工程投資節(jié)約的重要性。此外，準確把控簽證范圍，通過各項有效措施，使工程管理人員了解招投標文件內(nèi)容和合同文件要求，了解工程承包范圍，避免導(dǎo)致簽證內(nèi)容不合理。

第四，控制設(shè)備材料質(zhì)量與價格。在工程造價控制管理中，必須確保材料價格的合理性。材料費用在工程造價中占據(jù)較大比重，約為總建安造價的65%，會對整體工程造價造成極大影響。為了確保設(shè)備材料價格的控制效果，不僅要維護設(shè)備材料性能質(zhì)量，還需要完善設(shè)備材料的價格與質(zhì)量認證制度。

結(jié)語：

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，必須注重成本管理與控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項目全生命周期內(nèi)注重造價管理，在工程建設(shè)的不同階段對投資成本與支出成本進行控制，深入分析工程建設(shè)周期內(nèi)的各項內(nèi)容，以此提升工程成本控制效果。

參考文獻：

[1]曹曉文.房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本核算及成本控制措施探討[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2019，23（22）：44-45.

[2]曹杜娜.掙值法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用實踐探索——以A項目為例[J].會計師，2019，15（18）：26-27.