摘要：隨著城市私家機(jī)動(dòng)車(chē)保有量的快速增長(zhǎng)，停車(chē)難、停車(chē)貴矛盾糾紛不斷出現(xiàn)，，城市治理中小區(qū)地下車(chē)位不足、停車(chē)貴、建設(shè)單位“只售不租”等矛盾頻發(fā)，探索市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制下的小區(qū)地下車(chē)位租售管理問(wèn)題十分必要。從問(wèn)題導(dǎo)向出發(fā)，深入分析成因，通過(guò)學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，探討小區(qū)地下車(chē)位租售管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以期對(duì)實(shí)踐工作有所裨益。

關(guān)鍵詞：地下車(chē)位;商品房;價(jià)格;停車(chē)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：c

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）04-0051-56

收稿日期：2020-02-15

隨著生活水平的不斷提高，城市居民私有汽車(chē)數(shù)量顯著增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年12月，成都市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量約573.6萬(wàn)輛，僅次于北京居全國(guó)第二。同北京、上海、深圳、蘇州等大城市一樣，成都市部分區(qū)域也存在停車(chē)難、貴等相關(guān)糾紛問(wèn)題：探索車(chē)位如何規(guī)范化管理，成為緩解城市交通壓力，關(guān)乎市民生活乃至城市治理的重要問(wèn)題。由于車(chē)位、車(chē)庫(kù)涉及建筑（構(gòu)筑）形態(tài)、交通出行、產(chǎn)權(quán)界定、主體管理及價(jià)格等諸多方面，問(wèn)題復(fù)雜，難以一一論證，筆者從實(shí)際下作出發(fā)，選取其中一個(gè)重要方面——即地下車(chē)位買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等交易管理的具體問(wèn)題進(jìn)行探討。

1地下車(chē)位的法律屬性及特征

在我國(guó)，很多地方并不認(rèn)為地下車(chē)位屬于房屋一類(lèi)的建筑物或構(gòu)筑物，也不對(duì)地下車(chē)位進(jìn)行登記確權(quán)，一定程度上造成了地下車(chē)位交易管理的難題。對(duì)此，應(yīng)首先正確認(rèn)識(shí)地下車(chē)位的法律屬性。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條第2款規(guī)定，“本法所稱(chēng)房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第2條第2款規(guī)定，“本條例所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）規(guī)定，房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑?！斗课莸怯涋k法》（建設(shè)部令第168號(hào)）第96條規(guī)定，“具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物的登記，可以參照本辦法執(zhí)行”。2016年國(guó)土部下發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。有地下車(chē)庫(kù)、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間或者碼頭、油庫(kù)、隧道、橋梁等構(gòu)筑物的，以該特定空間或者構(gòu)筑物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元”。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕7號(hào)）第2條指出，“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件（具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體）的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分”。

綜上，地下車(chē)位具備法律規(guī)定的房屋建筑的屬性，具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性，依法應(yīng)當(dāng)成為可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利客體。

地下車(chē)位在交易管理方面的特征主要有四：一是處于地下空間，其權(quán)利可與地上房地產(chǎn)權(quán)利相獨(dú)立或相一致?！段餀?quán)法》第136條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”?！度嗣穹揽辗ā返?8條規(guī)定，“人民防空工程包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室”。實(shí)踐中，與地上土地使用權(quán)同步出讓的，地下車(chē)位權(quán)利與地上建筑物一致;單獨(dú)出讓的地下空間土地使用權(quán)，其權(quán)利與地上建筑物相互獨(dú)立，如市政綠地下面單建的地下停車(chē)場(chǎng)。二是地下車(chē)位不能供人類(lèi)居住使用?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》（建設(shè)部令第6號(hào)）第8條規(guī)定，“廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住”。三是因?qū)痈邌?wèn)題可能不計(jì)算建筑面積，不具備辦理權(quán)屬登記的條件。位于坡道下方設(shè)置的地下停車(chē)位可能層高不足2.20米，但仍可以作為停車(chē)位滿足停車(chē)需求。四是類(lèi)型具有多樣化。地下停車(chē)位在建筑設(shè)計(jì)方面不同于地上汽車(chē)庫(kù)，就單個(gè)停車(chē)位而已四面不具有永久性維護(hù)結(jié)構(gòu)，地下停車(chē)位可采取劃線、設(shè)置機(jī)械式停車(chē)位等方式設(shè)計(jì);出于滿足不同層次的需要，有微型停車(chē)位、普通停車(chē)位、子母車(chē)位、無(wú)障礙停車(chē)位（殘疾人車(chē)位）等。

2地下車(chē)位交易中的焦點(diǎn)問(wèn)題及成因 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃”。實(shí)踐中，地下車(chē)位在買(mǎi)賣(mài)、抵押和租賃中的問(wèn)題主要集中在以下方面。

2.1買(mǎi)賣(mài)主體的適法性問(wèn)題 《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。上述規(guī)定，變相明確了地下車(chē)位的權(quán)屬，即合法建造主體。《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》（建設(shè)部令第9號(hào)修訂）第25條規(guī)定的“地下工程應(yīng)本著‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃”秉承了這一原則。因此，此處探討的買(mǎi)賣(mài)主體適法性的問(wèn)題主要是作為地下車(chē)位取得方的主體資格問(wèn)題。由于“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的地下車(chē)位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的這一規(guī)定過(guò)于原則，實(shí)踐中如何滿足成為難題。

2.2交易客體的權(quán)利屬性問(wèn)題

首先，長(zhǎng)期懸而不決的主要是在地下車(chē)位中占有較大比例的人防車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題;其次，是針對(duì)特殊人群設(shè)計(jì)使用的無(wú)障礙車(chē)位（殘疾人車(chē)位）;最后，是機(jī)械式車(chē)位能否登記并交易的問(wèn)題。221人防車(chē)位

關(guān)于人防車(chē)位的所有權(quán)問(wèn)題，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)存有爭(zhēng)議?！度嗣穹揽辗ā冯m然規(guī)定了地下人防工程的維護(hù)管理部門(mén)，但并沒(méi)有明確人防工程的歸屬。將人防車(chē)位銷(xiāo)售給購(gòu)房人，人防管理部門(mén)又擔(dān)心人防車(chē)位所有權(quán)人以物權(quán)的權(quán)能主張對(duì)世權(quán)，影響人防工程的效用。故很多地方，人防車(chē)位暫緩登記的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。事實(shí)上，該種憂慮并不存在。因?yàn)槲覈?guó)《憲法》第10、13條“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償，對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”的規(guī)定，是針對(duì)所有權(quán)人的所有合法財(cái)產(chǎn)而言的，人防工程登記歸任何單位或個(gè)人所有，均不得對(duì)抗《憲法》之規(guī)定，即在國(guó)家緊急狀態(tài)下，為了公共利益的需要，仍要接受征收或征用?！段餀?quán)法》明確了人防車(chē)位所有權(quán)歸屬于合法投資建設(shè)主體這一原則，住建部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》的出臺(tái)，也推動(dòng)了各地人防車(chē)位登記工作的啟動(dòng)。北京、上海、重慶、廣州、深圳、成都等地均通過(guò)地方立法，明確了人防工程登記或交易的相關(guān)要求。從各地地方規(guī)定來(lái)看，主要明確了以下內(nèi)容：一是屬于人防工程的，可依法申請(qǐng)辦理首次登記，不得辦理分割登記;二是屬于人防工程的，登記簿及權(quán)利證書(shū)上注明“地下空間/使用權(quán)”或“人防工程”;三是部分地方明確人防工程可以銷(xiāo)售。其中《廣州市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理辦法》第36條還明確規(guī)定，地下空間建筑物不得辦理預(yù)售，應(yīng)當(dāng)經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬后方可銷(xiāo)售、出租。單建地下社會(huì)公共停車(chē)場(chǎng)，不得進(jìn)行分割登記和分割轉(zhuǎn)讓?！吨貞c市人民防空條例》第31條規(guī)定，人民防空建（構(gòu)）筑物的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更或建（構(gòu)）筑物滅失時(shí)，應(yīng)當(dāng)向人民防空主管部門(mén)辦理變更、注銷(xiāo)備案登記。

2.22無(wú)障礙停車(chē)位

由于無(wú)障礙停車(chē)位所有權(quán)人的法律規(guī)定不明確加之設(shè)計(jì)用途的特殊性，無(wú)障礙停車(chē)位在房地產(chǎn)管理實(shí)踐中操作不一。根據(jù)我國(guó)《無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)條例》（國(guó)務(wù)院令第622號(hào)）的規(guī)定，城市的大中型公共場(chǎng)所的公共停車(chē)場(chǎng)和大型居住區(qū)的停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)按照無(wú)障礙設(shè)施工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置并標(biāo)明無(wú)障礙停車(chē)位。無(wú)障礙停車(chē)位為肢體殘疾人駕駛或者乘坐的機(jī)動(dòng)車(chē)專(zhuān)用無(wú)障礙設(shè)施改造由所有權(quán)人或者管理人負(fù)責(zé)。無(wú)障礙設(shè)施的所有權(quán)人和管理人，應(yīng)當(dāng)對(duì)無(wú)障礙設(shè)施進(jìn)行保護(hù)，有損毀或者故障及時(shí)進(jìn)行維修，確保無(wú)障礙設(shè)施正常使用。上述規(guī)定并未明確無(wú)障礙停車(chē)位的權(quán)利歸屬以及能否交易問(wèn)題。對(duì)此，實(shí)踐中有兩種理解：一是“法無(wú)禁止即可為”，無(wú)現(xiàn)行法律并未禁止無(wú)障礙停車(chē)位交易和產(chǎn)權(quán)登記，如在《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及規(guī)劃條件中，件未明確要求建成后無(wú)償移交無(wú)障礙停車(chē)位給相關(guān)管理部門(mén)，則無(wú)障礙停車(chē)位可以依法登記并進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、抵押等交易;二是為確保無(wú)障礙停車(chē)位的設(shè)計(jì)用途可以實(shí)現(xiàn)，結(jié)合《無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)條例》第32條的規(guī)定，建設(shè)單位可以依法辦理無(wú)障礙車(chē)位所有權(quán)首次登記，但不能買(mǎi)賣(mài)或租賃，只能在日常管理中維護(hù)、靈活使用，否則因權(quán)利人主張合法行使所有權(quán)將導(dǎo)致無(wú)障礙車(chē)位的設(shè)計(jì)用途難以實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，筆者認(rèn)為：“無(wú)障礙停車(chē)位提供給殘疾人使用”的規(guī)定，本身就是物業(yè)在日常維護(hù)使用中持續(xù)、動(dòng)態(tài)、常態(tài)化的監(jiān)督管理工作，與“按照規(guī)劃用途使用房屋”的要求類(lèi)似，與所有權(quán)歸屬及能否交易屬于不同的范疇，如將無(wú)障礙車(chē)位限制在投資建設(shè)主體所有，也不一定能確保滿足殘疾人停車(chē)需求，車(chē)位經(jīng)營(yíng)人或管理人也可能采取臨時(shí)出租的方式經(jīng)營(yíng)車(chē)位。在買(mǎi)賣(mài)無(wú)障礙停車(chē)位時(shí)，要求買(mǎi)受人或其家庭成員為殘疾人也超出了交易管理部門(mén)的監(jiān)管范疇，限制無(wú)障礙停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)登記及交易于法無(wú)據(jù)。

2.2.3機(jī)械式停車(chē)位

機(jī)械式停車(chē)位是一個(gè)移動(dòng)的非獨(dú)立空間，它必須依靠機(jī)械的整體運(yùn)行和空間的交換來(lái)達(dá)到個(gè)體車(chē)位使用的目的，在地面設(shè)置的機(jī)械式停車(chē)位雖依托于地面但由于不具有上蓋和維護(hù)結(jié)構(gòu)。筆者認(rèn)為：設(shè)置于地下空間的機(jī)械式停車(chē)位，因整個(gè)地下室具有上蓋和四周的維護(hù)結(jié)構(gòu)，依附于地下室地面設(shè)置，可以參照房屋等建筑物依法登記的構(gòu)筑物。由于機(jī)械式車(chē)位建筑的特殊性，國(guó)內(nèi)地方鮮有為其辦理權(quán)屬登記。成都市2014年8月首開(kāi)先河，出臺(tái)并開(kāi)始機(jī)械式車(chē)位產(chǎn)權(quán)登記實(shí)踐。其細(xì)則明確：已通過(guò)竣工驗(yàn)收的機(jī)械式車(chē)庫(kù)（位），建設(shè)單位可以申請(qǐng)辦理初始登記。同一項(xiàng)目的機(jī)械式車(chē)庫(kù)（位）所有權(quán)登記應(yīng)一并申請(qǐng)辦理。機(jī)械式車(chē)庫(kù)（位）應(yīng)以基本單元進(jìn)行登記。機(jī)械車(chē)庫(kù)（位）基本單元指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一編號(hào)的建筑物或特定空間。機(jī)械式車(chē)庫(kù)（位）基本單元可以是幢、層、組（間）或建筑物局部附建的機(jī)械式停車(chē)庫(kù)（位）等有固定界限的部分。對(duì)符合登記條件的，應(yīng)按要求將登記內(nèi)容載人房屋登記簿，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)或登記證明。同時(shí)應(yīng)在房屋所有權(quán)證書(shū)附記中記載“機(jī)械式車(chē)庫(kù)（位）”及可停放汽車(chē)數(shù)量等內(nèi)容。上述規(guī)定，對(duì)于激勵(lì)建設(shè)單位投資建設(shè)機(jī)械式車(chē)位緩解停車(chē)難的矛盾具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2.3交易行為的合規(guī)性問(wèn)題

在肯定地下車(chē)位作為房屋建筑物或構(gòu)筑物辦理產(chǎn)權(quán)登記的大前提下，隨之而來(lái)的是車(chē)位交易價(jià)格和數(shù)量等具體問(wèn)題。

2.3.1價(jià)格放開(kāi)帶來(lái)的困惑

2015年以前，許多城市均對(duì)小區(qū)停車(chē)位規(guī)定有政府指導(dǎo)價(jià)或定價(jià)，一方面，源于國(guó)家發(fā)改委對(duì)關(guān)系民生的相關(guān)服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行的宏觀調(diào)控;另一方面對(duì)小區(qū)配套車(chē)位、車(chē)庫(kù)進(jìn)行最高價(jià)格，雖保護(hù)了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，但同時(shí)也挫傷了部分開(kāi)發(fā)建設(shè)單位修建地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)的積極性，很多企業(yè)寧愿交納易地建設(shè)費(fèi)，也不愿修建地下停車(chē)位，尤其是人防車(chē)位，從而間接造成部分小區(qū)地下車(chē)位建設(shè)不足，缺口大，最終停車(chē)難的矛盾進(jìn)一步加劇。

2014年12月國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2014〕2755號(hào)），全面放開(kāi)住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)價(jià)格。國(guó)務(wù)院《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》第3條指出，“國(guó)家持續(xù)深化簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革，最大限度減少政府對(duì)市場(chǎng)資源的直接配置，最大限度減少政府對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的直接干預(yù)，加強(qiáng)和規(guī)范事中事后監(jiān)管，著力提升政務(wù)服務(wù)能力和水平，切實(shí)降低制度性交易成本”。從這個(gè)意義上講，地下車(chē)位的租售管理應(yīng)當(dāng)回歸市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。但靠市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的車(chē)位租售交易，逐漸暴露出亂收費(fèi)、隨意漲價(jià)、捂盤(pán)惜售、捆綁或搭售車(chē)位、只售不租等問(wèn)題，不少地方發(fā)生各類(lèi)停車(chē)糾紛，甚至出現(xiàn)業(yè)主停車(chē)堵路，集中上訪等群體性事件。

對(duì)此，各地通過(guò)地方政府立法或出臺(tái)規(guī)范性文件建立健全價(jià)格放開(kāi)后的其他協(xié)同機(jī)制，北京、上海、廣州、深圳等地均出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)化車(chē)位、車(chē)庫(kù)租售管理，見(jiàn)表l。

不難發(fā)現(xiàn)，各地在車(chē)位、車(chē)庫(kù)租售管理中的相同點(diǎn)：首先，基本原則是落實(shí)《物權(quán)法》關(guān)于小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的相關(guān)規(guī)定，思路與出發(fā)點(diǎn)是維持車(chē)位、車(chē)庫(kù)租售當(dāng)事人的利益平衡;其次，管理機(jī)制上均為多部門(mén)協(xié)同，秩序管理;最后，方式方法上多為提前公示告知，確保業(yè)主、使用人對(duì)車(chē)位價(jià)格的知情權(quán)，小區(qū)業(yè)主對(duì)車(chē)位只租不買(mǎi)的，應(yīng)當(dāng)盡量滿足業(yè)主承租權(quán)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得“只售不租”或惡意抬高租金價(jià)格。

2.3.2數(shù)量限制機(jī)制

關(guān)于地下車(chē)位交易數(shù)量的限制，源于規(guī)劃對(duì)車(chē)位的配置比例。由于土地資源的稀缺性和地下空間開(kāi)發(fā)的有限性，同一建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)位的地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)一般都設(shè)有最低比例限制。按照各地不同時(shí)間段的規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，地下車(chē)位與房屋建筑面積的配比主要是兩個(gè)指標(biāo)：一是按面積配比，如每100平方米房屋建筑面積配建0.7個(gè)車(chē)位;二是按個(gè)數(shù)配比，如社區(qū)服務(wù)用房、物管用房配套停車(chē)位30個(gè)。換算后，當(dāng)小區(qū)地下車(chē)位與住房套數(shù)配比無(wú)法達(dá)到1：1或某些業(yè)主對(duì)車(chē)位的需求數(shù)量超過(guò)1個(gè)時(shí)，就出現(xiàn)以下問(wèn)題：一是如何保障小區(qū)業(yè)主能夠購(gòu)買(mǎi)到車(chē)位;二是當(dāng)車(chē)位與住房套數(shù)配比不足時(shí)，小區(qū)業(yè)主可否購(gòu)買(mǎi)兩個(gè)以上車(chē)位;三是商品房交付多年后車(chē)位仍有剩余未售，建設(shè)單位需解散清算時(shí)，能否將剩余車(chē)位作為資產(chǎn)處置給小區(qū)外的第三方，如不行，企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)如何清算。

從《物權(quán)法》第74條的規(guī)定來(lái)看，首先滿足不等于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也不包含隨時(shí)滿足的意思，而是同等條件下，在服務(wù)對(duì)象方面應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)業(yè)主而非業(yè)主以外的第三方需要。筆者認(rèn)為，在堅(jiān)持首先滿足業(yè)主需要的大原則下，應(yīng)當(dāng)適度兼顧交易各方利益平衡，一味限制作為建設(shè)單位而非資產(chǎn)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)主體對(duì)資產(chǎn)的處置權(quán)，必然損害其合法權(quán)益。如《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》就明確指出，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶(hù)業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)停車(chē)位;超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車(chē)位，一戶(hù)業(yè)主可以多購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)”“停車(chē)位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人;停車(chē)位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人”。實(shí)踐中可考慮：（1）在小區(qū)車(chē)位規(guī)劃配置比例不足1：1時(shí)，為最大限度滿足小區(qū)業(yè)主合理需求，一套房屋權(quán)利人購(gòu)置的車(chē)位數(shù)量不宜超過(guò)兩個(gè)，車(chē)位配置數(shù)量超過(guò)1：1的，按照配置比例不宜超過(guò)配置比例的兩倍;（2）當(dāng)小區(qū)業(yè)主只租不買(mǎi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主提供可租賃車(chē)位，考慮到小區(qū)安全問(wèn)題，即使車(chē)位有剩余也不提倡將車(chē)位出租給小區(qū)以外的第三方;（3）當(dāng)小區(qū)交付入住達(dá)到一定年限，仍有剩余可售車(chē)位時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將車(chē)位整體轉(zhuǎn)讓給小區(qū)以外的第三方（如股東、物業(yè)公司、車(chē)位經(jīng)營(yíng)公司等）經(jīng)營(yíng)管理，但第三方受讓車(chē)位進(jìn)行后續(xù)資產(chǎn)處置時(shí)仍應(yīng)遵循“首先滿足業(yè)主需要”的原則，不得擅自轉(zhuǎn)賣(mài)。

3地下車(chē)位交易管理的對(duì)策及建議

針對(duì)當(dāng)前小區(qū)地下車(chē)位交易管理中的各類(lèi)問(wèn)題，筆者認(rèn)為，在主體方面，應(yīng)遵循《物權(quán)法》“首先滿足小區(qū)業(yè)主需要”的原則，確保買(mǎi)賣(mài)、租賃等交易當(dāng)事人的合法身份;客體方面，堅(jiān)持“法無(wú)禁止即可為”的原則，允許無(wú)障礙車(chē)位、人防車(chē)位轉(zhuǎn)讓、租賃，盤(pán)活資產(chǎn)，調(diào)動(dòng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位的積極性;交易行為方面，以利益平衡為基本原則，在車(chē)位租售前建立議價(jià)和數(shù)量合理限制機(jī)制。

3.1出臺(tái)車(chē)位租售管理規(guī)定

在各地車(chē)位供需矛盾不平衡的大背景下，屬地立法明顯優(yōu)于中央集中規(guī)定。屬地立法時(shí)應(yīng)明確以下方面：一是小區(qū)地下車(chē)位的歸屬，包括機(jī)動(dòng)車(chē)位、人防車(chē)位、機(jī)械式車(chē)位以及無(wú)障礙車(chē)位等;二是小區(qū)地下車(chē)位交易方式及數(shù)量，包括出售、出租或附贈(zèng)等，業(yè)主可以購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位數(shù)量，非業(yè)主能否購(gòu)買(mǎi)或承租車(chē)位以及具體數(shù)量等;三是小區(qū)地下車(chē)位的價(jià)格確定機(jī)制，包括初始定價(jià)。價(jià)格調(diào)整的議價(jià)機(jī)制、具體規(guī)則等;四是停車(chē)糾紛的解決方式及路徑。

3.2增強(qiáng)車(chē)位租售信息透明度

為避免車(chē)位相對(duì)于地上商品房滯后銷(xiāo)售，個(gè)別建設(shè)單位利用業(yè)主停車(chē)需求“綁架”業(yè)主，有必要在商品房銷(xiāo)售時(shí)同步公示車(chē)位的租售方案，尤其是租售價(jià)格，讓購(gòu)房人有充分的知悉和自主選擇權(quán)。比如，規(guī)定在建設(shè)單位預(yù)售商品房在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)向購(gòu)房人明確告知并公示車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量、租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售的最低價(jià)、最高價(jià)、平均價(jià)等內(nèi)容。

3.3推動(dòng)車(chē)位價(jià)格機(jī)制進(jìn)一步市場(chǎng)化

在現(xiàn)行政策環(huán)境下，明確車(chē)位、車(chē)庫(kù)租售價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)單位租售車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)依法在現(xiàn)場(chǎng)顯著位置明碼標(biāo)價(jià)。出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)標(biāo)示每個(gè)（套）車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)、優(yōu)惠條件、優(yōu)惠幅度等;出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，應(yīng)明確不同類(lèi)型車(chē)位、車(chē)庫(kù)價(jià)格。

3.4設(shè)置處罰條款，確保監(jiān)管落地

建議參考《廣州市停車(chē)場(chǎng)條例》第61條，同時(shí)規(guī)定“違反本條例第34條第1款規(guī)定，未按照規(guī)定將規(guī)劃用于機(jī)動(dòng)車(chē)停放的尚未出售的車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租，或者車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售、出租未首先滿足業(yè)主需要的，由房屋行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以……罰款，并納入本市公共信用信息管理系統(tǒng)。違反本條例第34條第2款、第3款規(guī)定，未按照規(guī)定制定、提高機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由價(jià)格行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以……罰款，并納入本市公共信用信息管理系統(tǒng)”，通過(guò)處罰將監(jiān)管工作落地落實(shí)。

作者簡(jiǎn)介：文志敏，成都市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心