針對(duì)老舊小區(qū)改造提升的主要措施經(jīng)驗(yàn)探究

年麗

摘 ? ?要：當(dāng)今社會(huì)，人民群眾生活水平日益提升，對(duì)小區(qū)居住環(huán)境與條件產(chǎn)生了更高要求，是老舊小區(qū)改造提升面臨著更大的不確定性因素，探討老舊小區(qū)改造提升的措施與經(jīng)驗(yàn)問題至關(guān)重要?；诖?，本文首先介紹了老舊小區(qū)改造的基本內(nèi)容，分析了當(dāng)前老舊小區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及問題表現(xiàn)，并結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分別從建立長(zhǎng)效化治理機(jī)制等多個(gè)角度與方面，研究了老舊小區(qū)改造提升的主要措施經(jīng)驗(yàn)，望有助于老舊小區(qū)改造提升相關(guān)工作實(shí)踐。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū);改造提升;措施;經(jīng)驗(yàn)

1 ?引言

作為城市發(fā)展進(jìn)程中的重要問題之一，老舊小區(qū)改造提升的關(guān)鍵性不言而喻。當(dāng)前，必須全面審視老舊小區(qū)改造提升的發(fā)展現(xiàn)狀及問題表現(xiàn)，精準(zhǔn)把握制約老舊小區(qū)改造提升的潛在因素，多措并舉，綜合施策，推動(dòng)老舊小區(qū)改造邁向更高層次。本文就此展開了探討。

2 ?老舊小區(qū)改造簡(jiǎn)述

經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，使建設(shè)年限相對(duì)久遠(yuǎn)的房屋住宅建筑成為老舊小區(qū)，不僅在房屋建筑結(jié)構(gòu)方面存在諸多安全隱患，而且在小區(qū)居住環(huán)境方面產(chǎn)生諸多不便。同時(shí)，老舊小區(qū)拆除難度較大，往往達(dá)不到拆除改造重建條件，因此對(duì)改造提升產(chǎn)生了強(qiáng)烈需求。在老舊小區(qū)改造提升前，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施質(zhì)量較低，居民住房條件無(wú)法滿足日常需求，居住品質(zhì)顯著下降，而在老舊小區(qū)改造提升完成后，則應(yīng)達(dá)到提升住房宜居品質(zhì)，改善小區(qū)環(huán)境與氛圍，優(yōu)化環(huán)境規(guī)劃布局等一系列重要目標(biāo)。縱觀當(dāng)前老舊小區(qū)改造實(shí)際，活力與動(dòng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，改造提升效果賦予表面，且未能建立長(zhǎng)效管理治理機(jī)制，在改造提升完成一段時(shí)間后，再次出現(xiàn)問題反彈現(xiàn)象。因此，必須從宏觀角度把握當(dāng)前老舊小區(qū)改造客觀現(xiàn)狀實(shí)際，并采取具有針對(duì)性的措施與方法予以改進(jìn)提升，切實(shí)將老舊小區(qū)改造提升事業(yè)推向更高層次，切實(shí)滿足人民群眾對(duì)住房環(huán)境的基本現(xiàn)實(shí)需求，增強(qiáng)群眾幸福感、滿意度[1]。

3 ?老舊小區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及問題表現(xiàn)

3.1 ?老舊小區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

城市老舊小區(qū)通常是建造年限較長(zhǎng)，隨著住房體制改革的大力推進(jìn)，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備、功能配套、環(huán)境氛圍等已經(jīng)難以滿足人民日常居住生活需求，若不及時(shí)進(jìn)行改造提升，則會(huì)面臨著突出的“臟、亂、差”的發(fā)展局面。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)大部分城市均將老舊小區(qū)改造納入工作計(jì)劃，擺在城市建設(shè)與發(fā)展中更加重要的位置，在老舊小區(qū)環(huán)境整治和改造方面取得了一系列重大成果，成效顯著，老舊小區(qū)以往的供水不通、排水不暢等問題得到明顯緩解。同時(shí)，也應(yīng)看到，老舊小區(qū)改造提升整治缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制，問題反彈現(xiàn)象突出，綠地斑禿、墻體破損、樓道臟亂等問題此起彼伏，不利于持續(xù)有效鞏固老舊小區(qū)改造成果。

3.2 ?老舊小區(qū)存在的問題

（1）居住設(shè)施方面。居住設(shè)施是滿足人民群眾日常生活需求的關(guān)鍵要素，只有健全完善的居住設(shè)施才能為小區(qū)居民提供良好的內(nèi)外部環(huán)境條件。從當(dāng)前老舊小區(qū)改造提升過(guò)程來(lái)看，居住設(shè)施普遍存在著落后、陳舊、老化等問題，比如：給排水管道不甚暢通，天然氣管道鋪設(shè)存在安全隱患，寬帶網(wǎng)絡(luò)及通信設(shè)施落后，供暖、供水管道等埋設(shè)雜亂無(wú)章，污水處理效果不佳，時(shí)常出現(xiàn)雨后積水等問題。這些問題的存在，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為制約老舊小區(qū)改造提升的重要因素。同時(shí)，對(duì)老舊小區(qū)現(xiàn)狀進(jìn)行全面排查分析，掌握其客觀實(shí)際現(xiàn)狀，也是切實(shí)提升居住品質(zhì)，優(yōu)化居住環(huán)境，健全居住設(shè)施的前提與根本[2]。

（2）道路交通方面。無(wú)論是老舊小區(qū)，還是最新建設(shè)的現(xiàn)代化小區(qū)，均應(yīng)高度重視小區(qū)道路交通問題。通常情況下，小區(qū)道路交通應(yīng)保持暢通有序，滿足小區(qū)居民日常進(jìn)出需求，使車流、人流循序依次流通。而由于規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造理念等方面要素的影響，老舊小區(qū)未能充分考慮車流量激增這一問題，導(dǎo)致隨著時(shí)間的推移，小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車擁有量越來(lái)越大，對(duì)小區(qū)內(nèi)部道路交通條件形成了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)與考驗(yàn)，且部分老舊小區(qū)未能規(guī)劃地下停車庫(kù)，導(dǎo)致地面停車空間緊張，造成占道嚴(yán)重和道路交通擁堵的問題。同時(shí)，部分小區(qū)居民私搭亂建，堆放雜物，使得本來(lái)就緊湊的小區(qū)道路變得更加狹窄，通行難度更大。

（3）綠化設(shè)施方面。根據(jù)國(guó)家相關(guān)部門制定的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》等文件規(guī)定，小區(qū)人均公共綠地指標(biāo)需要滿足特定條件，且小區(qū)綠地率應(yīng)該控制在30%以上。當(dāng)前，部分老舊小區(qū)綠化設(shè)施損毀嚴(yán)重，無(wú)法滿足上述規(guī)劃與指標(biāo)要求。部分老舊小區(qū)在規(guī)劃建造之初，沒有綠地率、人均公共綠地指標(biāo)等概念，造成綠化面積嚴(yán)重不足。同時(shí)，部分老舊小區(qū)綠化形勢(shì)單一化，缺乏韻味與情趣，綠色植物選擇與布局不甚合理，未能通過(guò)綠色植物布局形成良好的綠化體系，甚至部分小區(qū)為了拓展空間，將小區(qū)綠地進(jìn)行私自改造，逐漸形成了垃圾遍地、公共空間被侵占等諸多連鎖問題，無(wú)法滿足小區(qū)居民在綠化環(huán)境方面的現(xiàn)實(shí)需求，與新時(shí)期城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)不相適應(yīng)[3]。

（4）公共服務(wù)設(shè)施方面。公共服務(wù)設(shè)施是現(xiàn)代商品住宅社區(qū)建設(shè)中的配套設(shè)施體系，主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育休閑、商務(wù)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等幾大類設(shè)施。與新建小區(qū)相比，老舊小區(qū)未能構(gòu)建良好的公共服務(wù)設(shè)施，在經(jīng)費(fèi)支持、規(guī)劃布局、空間布設(shè)等方面存在顯著短板與不足，部分公共服務(wù)設(shè)施陳舊不堪，老化嚴(yán)重，喪失公共服務(wù)基本效用，使得小區(qū)居民日常公共活動(dòng)缺乏必要載體。同時(shí)，部分老舊小區(qū)缺乏無(wú)障礙設(shè)施，步行系統(tǒng)不完善，未配備電梯，在老齡化趨勢(shì)不斷加劇的今天，這發(fā)展成為制約老年人獲得幸福感與便利感的重要因素。

4 ?老舊小區(qū)改造提升的主要措施經(jīng)驗(yàn)探討

4.1 ?建立長(zhǎng)效化治理機(jī)制

老舊小區(qū)改造提升是一項(xiàng)系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性、復(fù)雜性工程，需要樹立長(zhǎng)遠(yuǎn)思維，不能簡(jiǎn)單地以提升環(huán)境為主要目標(biāo)，而應(yīng)緊跟時(shí)代發(fā)展與城市變革，結(jié)合本地區(qū)、本區(qū)域客觀實(shí)際進(jìn)行整體謀劃布局，注重探索構(gòu)建長(zhǎng)效化治理機(jī)制。對(duì)于已經(jīng)發(fā)展成熟的改造提升經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)注重總結(jié)交流與共享，在推廣試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)改造事業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，要采取行之有效的方法與路徑，防止老舊小區(qū)潛在的各類問題反彈回潮。要將老舊小區(qū)改造納入城市總體規(guī)劃布局，保護(hù)歷史文化記憶，彰顯城市精神文明，為突出城市發(fā)展特色與歷史文化積淀提供更為可靠的時(shí)代載體，為城市發(fā)展匯聚強(qiáng)大合力[4]。

4.2 ?加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)綠化與環(huán)境整治的整治與改造

綠地與環(huán)境是老舊小區(qū)改造提升的關(guān)鍵與根本，只有充分實(shí)現(xiàn)綠化與環(huán)境整治的整體推進(jìn)，才能充分滿足小區(qū)居民的物質(zhì)文化和精神文化需求。要秉承“以人為本、回歸自然、崇尚環(huán)境”的設(shè)計(jì)理念，充分利用有限空間打造居民休閑娛樂和健身的場(chǎng)所，采用透水鋪裝地坪，增設(shè)景觀小品、休閑桌椅及健身器材等設(shè)施（如圖1所示）。要重視老舊小區(qū)景觀的重要價(jià)值，強(qiáng)化自然生態(tài)意識(shí)，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)小區(qū)環(huán)境中人與自然的和諧統(tǒng)一相處，使城市老舊小區(qū)的整體面貌煥然一新。

4.3 ?提高小區(qū)居民的積極性，有效參與到改造工作當(dāng)中

對(duì)于老舊小區(qū)改造提升實(shí)踐而言，小區(qū)居民始終扮演著不可替代的關(guān)鍵角色，是小區(qū)改造提升工作的受益者、推動(dòng)者，更應(yīng)該是小區(qū)改造提升工作的參與者。因此，要積極動(dòng)員廣大小區(qū)居民參與到老舊小區(qū)改造提升工作中來(lái)，充分發(fā)揮集體性優(yōu)勢(shì)，全面集思廣益，在改造提升方案初步形成后，應(yīng)全面征求廣大小區(qū)居民意見與建議，對(duì)改造方案的可行性進(jìn)行充分綜合論證與評(píng)估，對(duì)于論證發(fā)現(xiàn)的各類薄弱環(huán)節(jié)與不足之處，及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)。在老舊小區(qū)改造提升中，難免會(huì)觸及部分居民切身利益，因此應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)，做好講解與勸導(dǎo)，減輕改造提升實(shí)踐中的阻礙與矛盾[5]。

4.4 ?拓寬資金來(lái)源渠道，積極引進(jìn)外來(lái)資金

城市老舊小區(qū)的改造與推進(jìn)離不開強(qiáng)大資金的支持與保障，由于部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，整體財(cái)力相對(duì)不足，因此難以提供源源不斷的資金來(lái)源，使老舊小區(qū)改造工作舉步維艱。對(duì)此，必須積極拓寬資金來(lái)源，積極引進(jìn)社會(huì)化資金，降低納稅比例，實(shí)施社會(huì)化改造，在使小區(qū)廣大居民充分受益的同時(shí)，讓老舊小區(qū)改造工作的衍生利益惠及更多人群，為老舊小區(qū)改造注入強(qiáng)大的資本，注入新鮮血液。同時(shí)，對(duì)于實(shí)施老舊小區(qū)改造的主力軍，政府部門應(yīng)該列支專項(xiàng)資金，切實(shí)提高改造資金利用率，防止有限的改造資金無(wú)序消耗或浪費(fèi)。

4.5 ?加強(qiáng)后續(xù)精細(xì)化服務(wù)

傳統(tǒng)模式下，城市老舊小區(qū)改造容易陷入形式單一化的陷阱，造成最終改造完成后的效果不穩(wěn)定，缺乏長(zhǎng)久生命力與活力，這對(duì)后續(xù)精細(xì)化服務(wù)提出了新的要求。精細(xì)化服務(wù)理念應(yīng)融入老舊小區(qū)改造提升全過(guò)程，切實(shí)提高老舊小區(qū)改造完成后的宜居性與便利性，為老舊小區(qū)的未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展配置更多優(yōu)質(zhì)資源要素，為老舊小區(qū)提供更加精準(zhǔn)、更加精細(xì)的后續(xù)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)政府治理和社會(huì)調(diào)節(jié)、居民自治等方面之間的良性互動(dòng)。在老舊小區(qū)改造完成后，不僅需要保持良好管理秩序，配置保安、保潔、維修等基本服務(wù)項(xiàng)目，更要提供家政、快遞收納等增值服務(wù)，讓小區(qū)居民具有更多獲得感，滿足居民精細(xì)化、個(gè)性化的需求。

5 ?結(jié)語(yǔ)

總之，積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升符合當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)律，符合廣大人民群眾的切身利益。在城市老舊小區(qū)改造提升過(guò)程中，應(yīng)該不斷強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施配套，積極拓寬資金來(lái)源，創(chuàng)新管理模式，使城市老舊小區(qū)改造煥然一新，為人民群眾提供更為豐富的現(xiàn)代化住宅產(chǎn)品。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 蔡淑頻，周興文，陸婷婷.淺談城市老舊小區(qū)改造的模式與對(duì)策——以天津市為例[J].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2019（6）：225～226.

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[5] 劉勇，王智勇.論舊住宅區(qū)更新改造中居民意愿研究——以上海市舊小區(qū)“平改坡”綜合改造為例[D].山東大學(xué)，2019.