新華聯(lián)文旅轉(zhuǎn)型全面落地，估值修復(fù)全面開(kāi)啟

張一

企業(yè)常青的秘密就在于不斷創(chuàng)新，這一點(diǎn)在新華聯(lián)身上也體現(xiàn)得十分明顯。新華聯(lián)在上市初期以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，上市后，通過(guò)洞察市場(chǎng)消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，公司積極推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，確定了“文旅+地產(chǎn)+金融”的戰(zhàn)略布局，由單一的地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)商”角色向綜合的“開(kāi)發(fā)商+運(yùn)營(yíng)商+服務(wù)商”角色轉(zhuǎn)變。

新華聯(lián)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在2019年迎來(lái)里程碑：公司文旅項(xiàng)目全面進(jìn)入收獲季，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)圓滿完成;公司運(yùn)營(yíng)能力顯著提升，創(chuàng)利水平躍上新臺(tái)階。更重要的是，二級(jí)市場(chǎng)越發(fā)認(rèn)可公司轉(zhuǎn)型方向，公司的估值邏輯正在重塑之中。

文旅轉(zhuǎn)型進(jìn)入收獲期

多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健發(fā)展

2019年是新華聯(lián)文旅項(xiàng)目步入全面運(yùn)營(yíng)期的一年：公司銅官窯古鎮(zhèn)二期三大文旅新產(chǎn)品震撼面世;四川閬中古城自當(dāng)年初正式納入麾下后客流量和收入同比大幅增長(zhǎng);西寧童夢(mèng)樂(lè)園于下半年盛大開(kāi)業(yè)，多個(gè)景點(diǎn)為國(guó)際或國(guó)內(nèi)首創(chuàng);蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)于2019年末全面開(kāi)園，成為安徽省乃至華東地區(qū)獨(dú)樹(shù)一幟的文化旅游目的地。

在新華聯(lián)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，公司業(yè)績(jī)穩(wěn)健抬升，營(yíng)運(yùn)水平進(jìn)一步強(qiáng)健。新華聯(lián)2019年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，新華聯(lián)2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入119.88億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)8.10億元，圓滿完成年初的既定目標(biāo)。與此同時(shí)，公司文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平進(jìn)一步提升，2019年公司毛利率36.08%，相比2018年毛利率33.50%的水平，提升2.58個(gè)百分點(diǎn)。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于調(diào)控深水區(qū)，地產(chǎn)金融持續(xù)收緊之下，民營(yíng)房企融資難、發(fā)債難現(xiàn)象凸顯。尤其在上半年疫情的影響之下，充裕的現(xiàn)金流成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的“免疫力”。隨著新華聯(lián)文旅項(xiàng)目全面進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，持續(xù)高效的運(yùn)營(yíng)也給公司帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，2019年公司持續(xù)加大文旅項(xiàng)目及酒店等自物業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到29.90億元，而景區(qū)等自持的投入降為18.25億元。分季度來(lái)看，新華聯(lián)2019年第二、三、四季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額分別為14.32億元、3.25億元、12.70億元，持續(xù)造血能力突出。

文旅項(xiàng)目持續(xù)落地的同時(shí)，新華聯(lián)充足的存量土儲(chǔ)也為公司順利向文旅轉(zhuǎn)型提供了強(qiáng)有力的現(xiàn)金流支撐。2019年在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，公司繼續(xù)深耕“京津冀”“長(zhǎng)三角”“大灣區(qū)”等具有深厚業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的熱點(diǎn)區(qū)域。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新華聯(lián)報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)竣工交付160.44萬(wàn)平方米，完成了年度交付任務(wù);全年房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積60.66萬(wàn)平方米，銷售金額79.01億元，結(jié)算面積82.90萬(wàn)平方米，結(jié)算金額91.15億元，有效實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)收入和利潤(rùn)的結(jié)轉(zhuǎn)，為公司轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期提供了穩(wěn)定現(xiàn)金流支撐。

值得關(guān)注的是，新華聯(lián)不僅2019年財(cái)務(wù)穩(wěn)健提升，公司旗下四大文旅項(xiàng)目更是在疫情期間“逆勢(shì)發(fā)力”，再度迎來(lái)客流高峰，為2020年的業(yè)績(jī)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公開(kāi)資料顯示，端午小長(zhǎng)假，在國(guó)內(nèi)旅游整體下滑50%的情況下，長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)、西寧童夢(mèng)樂(lè)園和四川閬中古城四大景區(qū)積極策劃主題創(chuàng)新活動(dòng)，提升服務(wù)水平，端午期間累計(jì)接待客流超9萬(wàn)人次，同比2019年同期客流增長(zhǎng)110%，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)166%。

具體來(lái)看，長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)景區(qū)打造了“首屆國(guó)潮龍舟電音節(jié)”主題活動(dòng)，本次電音節(jié)包含國(guó)潮電音趴、瘋狂集裝箱、瘋狂泡泡派對(duì)、龍舟競(jìng)渡、水槍大戰(zhàn)、激光焰火水舞秀等七大主題活動(dòng)。端午三天，銅官窯古鎮(zhèn)客流3萬(wàn)人次，同比2019年同期增長(zhǎng)257%，營(yíng)收同比增長(zhǎng)58%，再次成為長(zhǎng)沙旅游市場(chǎng)最熱景區(qū)。

鳩茲古鎮(zhèn)則推出了“祭祀大典”、龍舟民俗展演、佛山黃飛鴻舞獅、網(wǎng)紅夜市“星光夜場(chǎng) 雙園同樂(lè)”等五大主題活動(dòng)。端午三天，鳩茲古鎮(zhèn)景區(qū)實(shí)現(xiàn)入園2萬(wàn)人次，同比2019年同期增長(zhǎng)95%，收入增長(zhǎng)20%。西寧童夢(mèng)樂(lè)園和四川閬中古城端午期間接待游客量分別高達(dá)4萬(wàn)人次和1萬(wàn)余人次。

聯(lián)手打造多個(gè)城市名片

拓寬企業(yè)護(hù)城河

對(duì)于新華聯(lián)而言，此次文旅轉(zhuǎn)型的成功，決勝于品牌戰(zhàn)略的成功，這也將重塑新華聯(lián)的估值邏輯——隨著公司從傳統(tǒng)房企向“文旅+地產(chǎn)+金融”轉(zhuǎn)型，文旅業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比或?qū)⑻嵘涔乐抵袠杏型蓚鹘y(tǒng)房企向綜合性的文旅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型。

自轉(zhuǎn)型以來(lái)，新華聯(lián)旗下的多個(gè)文旅項(xiàng)目都成為當(dāng)?shù)匚幕糜伟l(fā)展的標(biāo)桿與旗幟。不得不說(shuō)，新華聯(lián)的文旅轉(zhuǎn)型路始終與城市文化的品牌建設(shè)與輸出同行，與多地?cái)y手打造各具特色的城市文旅名片。日益強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，也將成為新華聯(lián)全面轉(zhuǎn)型文旅后最堅(jiān)硬的護(hù)城河。

據(jù)新華聯(lián)2019年業(yè)績(jī)報(bào)告，公司于2019年1月1日正式接管5A景區(qū)閬中古城，接管后運(yùn)營(yíng)狀況繼續(xù)保持良好態(tài)勢(shì)且有顯著提升。6月28日，銅官窯古鎮(zhèn)二期三大重磅旅游新產(chǎn)品震撼面市：中國(guó)大型原創(chuàng)演藝秀《銅官窯·傳奇》盛大首演，世界級(jí)5D影院《魔法釉·傳奇》成功首映，中國(guó)陶瓷藝術(shù)大師精品展示中心隆重開(kāi)館，受到社會(huì)各界和游客的高度認(rèn)可與廣泛關(guān)注。8月18日，西寧童夢(mèng)樂(lè)園盛大開(kāi)業(yè)，多個(gè)景點(diǎn)為國(guó)際或國(guó)內(nèi)首創(chuàng)，開(kāi)業(yè)當(dāng)天客流突破3萬(wàn)人次。蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)12月8日全面開(kāi)園，成為安徽省乃至華東地區(qū)獨(dú)樹(shù)一幟的文化旅游目的地。

從公司品牌傳播的成果來(lái)看，因運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)突出，新華聯(lián)躋身國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所等機(jī)構(gòu)評(píng)選的“文旅地產(chǎn)優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)企業(yè)”五強(qiáng);銅官窯古鎮(zhèn)和鳩茲古鎮(zhèn)獲評(píng)中國(guó)優(yōu)秀文旅代表項(xiàng)目;銅官窯礦物寶石博物館成為“國(guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)單位”;鳩茲古鎮(zhèn)獲評(píng)國(guó)家4A級(jí)景區(qū)并入選2019年度安徽省特色小鎮(zhèn);西寧童夢(mèng)樂(lè)園獲“2019年度最佳親子旅游景區(qū)”稱號(hào);閬中古城入選首批天府旅游名縣。

2020年3月，新華聯(lián)文旅再度憑借在中國(guó)文旅行業(yè)的突出業(yè)績(jī)及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，榮登“2020年中國(guó)文旅地產(chǎn)10強(qiáng)”榜單，與恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬(wàn)科等共同躋身前十，位列第七名。

文旅蓬勃發(fā)展疊加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加持

估值修復(fù)進(jìn)程開(kāi)啟

來(lái)自國(guó)家文化和旅游部的信息，2019年全年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)60.06億人次，比上年同期增長(zhǎng)8.4%;全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入6.63萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.1%。今年年初受到新冠疫情影響，文旅產(chǎn)業(yè)遭受短期沖擊，但良好發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)并未變。從國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)文化和旅游消費(fèi)潛力的意見(jiàn)》行業(yè)指導(dǎo)文件，再結(jié)合中國(guó)消費(fèi)升級(jí)的廣闊前景，疫情后文旅行業(yè)必將恢復(fù)正常增長(zhǎng)的勢(shì)頭，全面進(jìn)入文旅運(yùn)營(yíng)期的新華聯(lián)，也將迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇。

值得關(guān)注的是，5月13日，新華聯(lián)的控股股東新華聯(lián)集團(tuán)與中金公司簽署了合作協(xié)議，雙方將合作為新華聯(lián)集團(tuán)及新華聯(lián)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者。對(duì)此新華聯(lián)集團(tuán)總裁傅軍表示，中金公司具有較大的行業(yè)影響，也擁有豐富的重組資源。希望此次與中金公司緊密攜手，能為新華聯(lián)控股和新華聯(lián)文旅盡快引進(jìn)實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略投資者，特別是要注重引進(jìn)央企或國(guó)企投資者，實(shí)現(xiàn)企業(yè)共贏發(fā)展。

更重要的是，在二級(jí)市場(chǎng)，新華聯(lián)股價(jià)筑底成功，并開(kāi)始向上的歷程。以新華聯(lián)2019年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，公司有40%的收入來(lái)源于非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，作為上市文旅企業(yè)，新華聯(lián)目前正處于估值底部，隨著國(guó)內(nèi)疫情的基本控制和消費(fèi)券刺激政策的實(shí)施，旅游行業(yè)業(yè)績(jī)的復(fù)蘇會(huì)加速估值的修復(fù)。據(jù)Wind（申萬(wàn)）數(shù)據(jù)，截至6月30日收盤，傳統(tǒng)房地產(chǎn)板塊的動(dòng)態(tài)市盈率（整體法）在10倍左右，休閑服務(wù)板塊的整體估值約為132倍，旅游綜合板塊的估值高達(dá)530倍。而新華聯(lián)文旅目前的動(dòng)態(tài)PE僅為12倍左右，未來(lái)估值切換的彈性空間大。

《紅周刊》梳理A股旅游綜合板塊個(gè)股數(shù)據(jù)（表1）注意到，新華聯(lián)2019年?duì)I業(yè)收入為119.88億元，位列旅游綜合板塊個(gè)股第三，動(dòng)態(tài)凈利潤(rùn)為5.4億元、ROE高達(dá)10.3%，均位列板塊第二;但其動(dòng)態(tài)PE卻僅為12.7倍，位列第八，存在明顯低估。而據(jù)安信證券預(yù)計(jì)，隨著存量文旅項(xiàng)目長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)、西寧新華聯(lián)童夢(mèng)樂(lè)園逐步步入成熟期，閬中古城運(yùn)營(yíng)服務(wù)穩(wěn)步提升，其文旅產(chǎn)業(yè)有望進(jìn)入持續(xù)收獲期，未來(lái)升值潛力巨大。

在不少機(jī)構(gòu)投資人士看來(lái)，上半年資金抱團(tuán)醫(yī)藥、消費(fèi)、科技取暖，下半年等待市場(chǎng)新風(fēng)向出現(xiàn);二季度旅游行業(yè)業(yè)績(jī)雖然同比下跌，但市場(chǎng)已經(jīng)充分消化了一季度的悲觀預(yù)期;據(jù)行情數(shù)據(jù)顯示，第二季度旅游板塊強(qiáng)勢(shì)反彈，上證綜指上漲14.64%，申萬(wàn)旅游指數(shù)上漲136.3%，均超過(guò)同期指數(shù)的表現(xiàn)，其中旅游綜合、餐飲、酒店漲幅居前。下半年的投資邏輯重點(diǎn)關(guān)注旅游行業(yè)業(yè)績(jī)復(fù)蘇的相關(guān)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的估值修復(fù)和中長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)。