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    住宅小區(qū)共用部位維修價格高企的原因
    ——基于信息經(jīng)濟學(xué)視角的分析

    2020-07-03 08:32:34徐生鈺許天依
    建筑與預(yù)算 2020年6期
    關(guān)鍵詞:小區(qū)業(yè)主共用住宅小區(qū)

    徐生鈺,許天依

    (南京理工大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院,江蘇 南京 210094)

    住宅專項維修資金一般被形象的稱為“房屋的養(yǎng)老金”,其合理有效的使用,事關(guān)居民住房安全和房屋正常使用年限。但是,近年來,許多住宅小區(qū)業(yè)主紛紛反映小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修中存在濫用和侵占維修資金的情況,維修資金監(jiān)管部門也感覺到維修資金使用中虛報價格、過度維修的情況相當普遍。這種情況不但危及到“房屋的養(yǎng)老金”,而且往往使小區(qū)業(yè)主要么歸責于小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司“貪污浪費”;要么認為維修資金監(jiān)管部門“不作為”,引起了不必要的社會矛盾和糾紛。本研究認為,住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修過程中出現(xiàn)的問題,與該過程的信息不對稱有關(guān)。因此,本研究試圖從信息經(jīng)濟學(xué)視角,分析信息不對稱及其對維修價格影響的同時,用南京市相關(guān)數(shù)據(jù)進行實證分析,并根據(jù)研究結(jié)果提出相應(yīng)的政策建議。

    1 住宅小區(qū)共用部位維修的信息經(jīng)濟學(xué)分析

    1.1 住宅小區(qū)共用部位維修中的信息不對稱問題

    小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修是個典型的委托代理問題。其中,存在兩種類型的信息不對稱:

    (1)專業(yè)知識信息不對稱,容易產(chǎn)生逆向選擇問題

    包括業(yè)主委員會成員在內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主不可能對某個維修項目具體狀況、產(chǎn)生原因、施工方案、工程造價等具備專業(yè)知識,也就無法判斷施工方案和報價的合理性。而施工維修企業(yè)必然是這方面的專家,在明知小區(qū)業(yè)主不懂專業(yè)知識的情況下,就會在維修合同簽署過程中容易產(chǎn)生逆向選擇問題。

    (2)維修過程監(jiān)管困難,容易產(chǎn)生道德風險

    一方面,住宅小區(qū)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項目一般比較分散、維修時間長,派人現(xiàn)場跟蹤監(jiān)督成本太高。因此,施工方的行為幾乎是不可觀測的,容易出現(xiàn)施工方隱瞞行為的道德風險;另一方面,住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的結(jié)果和質(zhì)量,作為委托人的小區(qū)業(yè)主幾乎無法知情,維修以后如果再出故障,也無法判斷屬于維修問題還是新故障。因此,也容易出現(xiàn)施工方隱瞞信息的道德風險。

    1.2 住宅小區(qū)共用部位維修中存在多級委托代理關(guān)系

    對上海、南京、武漢、深圳、成都等國內(nèi)主要城市維修資金使用制度的調(diào)查中發(fā)現(xiàn),住宅小區(qū)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修,幾乎都不是小區(qū)業(yè)主直接委托維修施工單位進行的,是個多級委托代理關(guān)系。

    首先,維修資金的使用申請人,是代表業(yè)主的業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會,這就形成維修資金使用中的第一層委托代理關(guān)系。其次,在實際操作中,絕大多數(shù)小區(qū)都是委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)去填報申請材料、組織利益相關(guān)業(yè)主投票、聘用審價機構(gòu)、監(jiān)理機構(gòu)和維修施工企業(yè)等具體工作。這就又形成了維修資金使用中的第二層委托代理關(guān)系。第三,對于符合一定條件的維修項目,要聘用監(jiān)理和審價機構(gòu),對維修施工企業(yè)進行監(jiān)督和審核。這又形成了一層委托代理關(guān)系。

    這樣,從小區(qū)全體業(yè)主到最終的維修施工企業(yè),小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修中存在四級委托代理關(guān)系,這種多層級的委托代理關(guān)系,必將影響信息傳遞速度和準確性,加劇信息不對稱的程度。(見圖1)

    圖1 南京市住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修中的委托代理關(guān)系

    2 實證分析

    2.1 分析思路

    考慮到數(shù)據(jù)的可得性,作者試圖僅僅以電梯和防水維修為例,來分析信息不對稱對維修價格的影響。具體來說:第一,相對于住房屋面外墻防水層的維修,電梯、消防等公共設(shè)備的維修所需的維修知識技能更加復(fù)雜,維修過程難以監(jiān)控,維修結(jié)果和質(zhì)量無法把控。也就是電梯、消防的維修過程中,信息系不對稱程度要比防水層的高。第二,如果這種分析是正確的,則在電梯、消防的維修中,施工方虛報價格的程度就會比防水維修中虛報得更高。

    2.2 變量、方法和數(shù)據(jù)

    為了防止施工方虛報價格,南京市在維修資金使用中,對于達到一定金額的單個項目,在施工前聘請審價機構(gòu)對施工單位的報價進行審核,審價單位對于審核認為超過市場價位的部分要進行核減。核減率越高說明施工單位報價和市場價格的偏離程度越大。如果信息不對稱的不同類型維修項目核減率有明顯差異,說明信息在維修報價中起了作用。因此,本文就以核減率為主要變量,應(yīng)用spss22.0對電梯維修項目與防水層維修項目的核減率進行獨立樣本T檢驗,如果T檢驗通過,則說明兩個樣本具有顯著的差異,并且通過比較兩者的均值進一步說明信息不對稱程度越高,則維修價格虛報程度越高。

    本文的數(shù)據(jù)來源于南京市住房保障和房產(chǎn)局官網(wǎng),主要是從其公示的2019年4~7月所有住宅小區(qū)維修資金使用項目的資料——總共1193條記錄中,逐條人工篩選出首款公示、一次性公示的電梯、防水層維修記錄共299條,并通過閱讀維修記錄中審價單位出示的審價報告,逐條收集經(jīng)過審價的維修項目類型及核減率信息,作為分析的依據(jù)。

    2.3 實證結(jié)果

    經(jīng)過初步的統(tǒng)計,2019年4~7月期間公示的299個電梯維修和防水層維修項目的核減率分布具體如表2。

    表2 維修項目核減率統(tǒng)計

    觀察電梯維修和防水層維修項目核減率的分布,不難發(fā)現(xiàn)電梯維修項目更多分布在高核減率范圍內(nèi),而防水層維修項目則以小于6%的低核減率居多。進一步運用統(tǒng)計軟件spss22.0,通過獨立樣本T檢驗考察電梯和防水層維修項目是否存在顯著的核減率差異,結(jié)果如表3所示。

    表3 核減率的獨立樣本t檢驗

    表3報告了獨立樣本t檢驗的結(jié)果,防水層、電梯維修核減率均值分別為5.79%、9.81%,且p值小于0.001,說明電梯維修的核減率顯著高于防水層維修的核減率。隨著住宅共有部位和共用設(shè)備設(shè)施維修所需要的知識技能難度的上升,維修費用溢價程度隨之上升。一定程度驗證了前文分析得出的結(jié)果,即委托人與代理人之間信息不對稱是導(dǎo)致維修價格溢價的重要原因,信息不對稱程度越高,虛報價格將會越高。

    3 住宅小區(qū)共用部位維修中信息不對稱問題的解決思路

    對于如何解信息不對稱基礎(chǔ)上的委托代理問題,理論相當多。但是,兩個基本的方向是確定的:(1)縮小信息不對稱程度。(2)激勵相容的機制設(shè)計。立足于此,在該問題上應(yīng)該采取以下措施。

    3.1 聘請專業(yè)的第三方,縮小專業(yè)知識造成的信息不對稱

    就是小區(qū)業(yè)主通過市場聘請維修方面的專業(yè)人士,為自己把關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的整個過程。由懂專業(yè)技術(shù)的同行對維修施工方案、用料用材、施工過程、工程造價等進行監(jiān)督,將在很大程度上降低由此引起的維修資金使用安全風險。

    3.2 操作流程和申報材料標準化,縮小因無法現(xiàn)場監(jiān)督而導(dǎo)致的信息不對稱

    就是為了使信息、信號顯示更加及時準確,便于第三方專業(yè)監(jiān)管人員判斷與比較,各類項目在操作流程和申報材料的格式、內(nèi)容方面,應(yīng)該實現(xiàn)標準化、格式化。標準化、格式化的基礎(chǔ)上,再加上懂專業(yè)技術(shù)知識的第三方監(jiān)管人員,會在一定程度上解決這方面的信息不對稱問題。

    3.3 所有主體及時通過網(wǎng)絡(luò)公開工作進展和狀態(tài)

    公開、透明是最好的監(jiān)督,互聯(lián)網(wǎng)渠道可以節(jié)省大量時間,也可以免除紙質(zhì)材料打印成本,還便于審核和事后核查。因此,通過網(wǎng)絡(luò)渠道對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修進展和狀況及時進行公開,能夠?qū)S修資金使用安全起到積極作用。

    3.4 建立有效的報酬激勵機制

    委托代理問題的根治,需要激勵相容的機制設(shè)計。具體如何設(shè)計是一個相當困難的問題。但是,最基本的要求是,無論是專業(yè)第三方還是施工方,作為代理人,其在接受監(jiān)管的同時,給予一個合理的報酬水平,會有利于激勵其努力工作、減少機會主義行為。

    4 結(jié)語

    總之,本研究結(jié)合信息經(jīng)濟學(xué)分析認為,信息不對稱引致的逆向選擇和道德風險,是小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修價格高企的主要原因。并且,用南京相關(guān)數(shù)據(jù)進行實證分析表明,信息不對稱程度越高,施工方虛報價格的可能性就越大。據(jù)此,對于該問題的解決,應(yīng)該設(shè)計一整套激勵相容的機制,縮小信息不對稱程度、促使各級代理人為小區(qū)業(yè)主的利益服務(wù)。

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