麗水蓮都靈山社區(qū)帶方案土地出讓的實(shí)踐

張永剛，陳洪軍

(1.浙江省省直建筑設(shè)計(jì)院，浙江 杭州 310006；2.麗水市發(fā)展和改革委員會(huì)，浙江 麗水 323000)

浙江省于2019年在全國(guó)首次提出“未來(lái)社區(qū)”概念,聚焦“解決老舊小區(qū)空間集約”“公共設(shè)施服務(wù)”“社區(qū)生態(tài)環(huán)境”“鄰里關(guān)系”四大問(wèn)題。以滿足人民美好生活向往為中心的新型城市功能單元,是繼“千萬(wàn)工程”“特色小鎮(zhèn)”“最多跑一次”之后,浙江推動(dòng)“兩個(gè)高水平”建設(shè)的又一張“金名片”。

未來(lái)社區(qū)所提出的“139”理念,指的是未來(lái)社區(qū)框架下的一個(gè)中心、三大坐標(biāo)和九大場(chǎng)景(圖1)。首先“一個(gè)中心”是以“老百姓美好生活向往”為中心,針對(duì)居民普遍關(guān)注的問(wèn)題,用未來(lái)社區(qū)建設(shè)滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活的需要；“三大坐標(biāo)”是以人本化、生態(tài)化、數(shù)字化為價(jià)值坐標(biāo),突出和睦共治、綠色集約、智慧共享三個(gè)價(jià)值內(nèi)涵；“九大場(chǎng)景”是未來(lái)社區(qū)將構(gòu)建未來(lái)鄰里、未來(lái)教育、未來(lái)健康、未來(lái)創(chuàng)業(yè)、未來(lái)建筑、未來(lái)交通、未來(lái)低碳、未來(lái)服務(wù)和未來(lái)治理九大場(chǎng)景,構(gòu)建一個(gè)充滿人文氣息又兼具科技未來(lái)感的社區(qū)。為更好地落實(shí)“139”理念落地和九大場(chǎng)景的實(shí)現(xiàn),未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)創(chuàng)建項(xiàng)目中土地出讓成為非常關(guān)鍵的一個(gè)步驟。如何通過(guò)土地出讓方式使未來(lái)社區(qū)“139”場(chǎng)景更完整更優(yōu)化落地,是我們需要思考的一個(gè)課題。

圖1 未來(lái)社區(qū)“139”理念

麗水蓮都靈山社區(qū)積極先行先試(圖2),于2019年12月24日完成實(shí)施單元土地“帶方案”整體公開(kāi)出讓。所謂帶方案出讓,即土地出讓前,政府將城市設(shè)計(jì)、建設(shè)工程方案、功能運(yùn)營(yíng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求等相關(guān)條件予以明確,作為土地出讓的前提條件,納入土地出讓合同；受讓人在取得土地后,必須按照合同約定的條款進(jìn)行施工建設(shè)和經(jīng)營(yíng),落實(shí)相關(guān)的條件和要求[1]。作為浙江省第一個(gè)完成實(shí)施單元土地“帶方案”整體公開(kāi)出讓的未來(lái)社區(qū),在未來(lái)社區(qū)新概念下的土地出讓中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),為類似未來(lái)社區(qū)土地“帶方案”公開(kāi)出讓提供了良好的實(shí)踐思路和有益的探索。

圖2 麗水蓮都靈山未來(lái)社區(qū)

1 土地公開(kāi)出讓

1.1 土地公開(kāi)出讓方式

土地公開(kāi)出讓方式,主要是指土地招標(biāo)、拍賣、掛牌。目前土地公開(kāi)出讓方式多采用拍賣和掛牌兩種方式。招標(biāo)模式目前在浙江省的土地市場(chǎng)采用的不多,若是采用也用于重要項(xiàng)目或者特殊項(xiàng)目,比如,近年的2022年杭州亞運(yùn)村項(xiàng)目和錢江新城“世界級(jí)城市旅游金融綜合區(qū)”江河匯項(xiàng)目。

1.2 土地三種公開(kāi)出讓方式的差異

第一,土地拍賣和土地掛牌都是通過(guò)采用網(wǎng)上競(jìng)價(jià)的模式。通過(guò)競(jìng)價(jià)的結(jié)果決定土地受讓人,兩者的最顯著的差異,是在于公示時(shí)間的差別。土地拍賣公示時(shí)間為20 d,而土地掛牌公示時(shí)間為30 d。

第二,土地招標(biāo)則是采用了資信技術(shù)加上商務(wù)評(píng)分綜合最后得分決定土地受讓人的方法。此方式采用發(fā)布招標(biāo)文件、設(shè)定資信、技術(shù)方案評(píng)分的原則,商務(wù)評(píng)分采用平均或最高價(jià)為最優(yōu)價(jià)評(píng)分等方式,兩者相加得出綜合評(píng)分決定最后土地受讓人。土地招標(biāo)方式較之前兩種方案來(lái)說(shuō)形式較為復(fù)雜,同時(shí)此方式比土地拍賣、土地掛牌增加資信評(píng)分,所以最后的土地受讓人未必是商務(wù)最高價(jià)單位。

2 未來(lái)社區(qū)土地“帶方案”公開(kāi)出讓

2.1 土地“帶方案”公開(kāi)出讓合約

未來(lái)社區(qū)“帶方案”公開(kāi)出讓合約由《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》《履約監(jiān)管協(xié)議》和未來(lái)社區(qū)實(shí)施方案三部分組成?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)模板進(jìn)行約定,《履約監(jiān)管協(xié)議》針對(duì)未來(lái)社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)特殊協(xié)議約定,實(shí)施方案包括未來(lái)社區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案和運(yùn)營(yíng)方案,同時(shí)此方案通過(guò)縣市區(qū)人民政府規(guī)劃審查和省發(fā)改委等有關(guān)部門審核通過(guò)后,三者共同形成整個(gè)出讓合約。

2.2 土地“帶方案”公開(kāi)出讓合約與一般土地合約差別

為保障未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目“139”理念順利落地,合約以附件的形式增加未來(lái)社區(qū)履約監(jiān)管協(xié)議(以下簡(jiǎn)稱“協(xié)議”),這也有別于一般的土地出讓合約的最大特點(diǎn)。與此同時(shí),實(shí)施方案作為合約的共同組成部分,受讓人在土地競(jìng)拍后,原則上需要按實(shí)施方案實(shí)施本工程,確保未來(lái)社區(qū)理念更加順利實(shí)施。

3 履約監(jiān)管協(xié)議

土地受讓方履約監(jiān)管協(xié)議作為未來(lái)社區(qū)土地“帶方案”合約的重要組成部門,根據(jù)各個(gè)試點(diǎn)創(chuàng)建項(xiàng)目的特點(diǎn)制定。但總體上履約監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容包括：

1)總則；2)未來(lái)社區(qū)建設(shè)總體要求；3)配建和回購(gòu)；4)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要求；5)風(fēng)險(xiǎn)提示；6)其他說(shuō)明；7)明確《土地可收回條款》等。

4 麗水蓮都靈山社區(qū)土地“帶方案”公開(kāi)出讓的實(shí)踐

4.1 項(xiàng)目公開(kāi)出讓情況

蓮都靈山社區(qū)位于麗水市蓮都區(qū),實(shí)施單元22 hm2,總建筑面積83.4萬(wàn)m2,主要建設(shè)內(nèi)容包括可銷售住宅、回遷房、人才公寓、鄰里中心(含社區(qū)配套)、醫(yī)養(yǎng)綜合體、幼托綜合體等,回遷安置居民3 850 人，計(jì)劃引進(jìn)人才3 428人,總投資約60億元。

本次土地“帶方案”公開(kāi)出讓設(shè)置了“未來(lái)社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)特別約定協(xié)議”,協(xié)議要求土地受讓人須按照浙江省未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)要求,做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、交付運(yùn)營(yíng)等工作。靈山社區(qū)土地公開(kāi)出讓吸引多家央企名企積極參與,經(jīng)過(guò)充分審慎競(jìng)價(jià),最終杭州市城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司(大家房產(chǎn))以20.58億元獲得土地使用權(quán)。根據(jù)協(xié)議,剔除上繳國(guó)家財(cái)政部分,政府對(duì)回遷房、人才公寓、鄰里中心(含社區(qū)配套)、醫(yī)養(yǎng)綜合體、幼托綜合體進(jìn)行回購(gòu),費(fèi)用約為16億元,其余部分主要用于靈山社區(qū)市政配套建設(shè)。

4.2 履約監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容

蓮都靈山社區(qū)履約監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容為：

1)總則要求：闡明協(xié)議目的和項(xiàng)目概況。

2)未來(lái)社區(qū)建設(shè)總體要求：明確政策要求、土地受讓人和未來(lái)社區(qū)之間關(guān)系、進(jìn)度和質(zhì)量要求、施工圖設(shè)計(jì)和審核、可銷售住宅預(yù)售申請(qǐng)要求、履約保函、股權(quán)限制、綠色建筑等內(nèi)容。對(duì)受讓人履約能力、運(yùn)營(yíng)能力、建設(shè)能力、場(chǎng)景聯(lián)合體組建能力、承擔(dān)政府工程能力提出要求。

3)回購(gòu)要求：蓮都靈山社區(qū)項(xiàng)目安置房、人才公寓及鄰里中心采用收入統(tǒng)一實(shí)施后回購(gòu)模式。因此協(xié)議中對(duì)配建工程范圍、配建工程建設(shè)要求、回購(gòu)范圍及主體、回購(gòu)費(fèi)用等進(jìn)行詳細(xì)要求。同時(shí)約定配建建筑品質(zhì)同商品房同等品質(zhì)要求。

4)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要求：在約束性指標(biāo)基礎(chǔ)上,對(duì)運(yùn)營(yíng)要求、運(yùn)營(yíng)驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所租金方面進(jìn)行細(xì)化要求。

5)風(fēng)險(xiǎn)提示：闡明配建工程風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)等。

6)其他說(shuō)明：對(duì)其他可能引起爭(zhēng)議的問(wèn)題進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明,明確《履約監(jiān)管協(xié)議》。

7) 明確《土地可收回條款》。

通過(guò)蓮都靈山社區(qū)建立協(xié)議的設(shè)定,將未來(lái)社區(qū)對(duì)“139”場(chǎng)景的特殊建造要求及運(yùn)營(yíng)要求,在協(xié)議中進(jìn)行了約束。

4.3 蓮都靈山社區(qū)“帶方案”公開(kāi)出讓創(chuàng)新特色

蓮都靈山社區(qū)土地“帶方案”公開(kāi)出讓緊扣試點(diǎn)建設(shè)要求,大膽創(chuàng)新實(shí)踐。一是體現(xiàn)方案導(dǎo)向。該方案包含九大場(chǎng)景系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求及可持續(xù)運(yùn)營(yíng)要求等內(nèi)容,相比傳統(tǒng)的“帶條件”出讓,無(wú)論在內(nèi)容上還是深度上都有較大深化,有利于未來(lái)社區(qū)“139”集成體系貫徹落實(shí)。二是強(qiáng)化履約管理。將未來(lái)社區(qū)約束性指標(biāo)及建設(shè)運(yùn)營(yíng)要求轉(zhuǎn)化為協(xié)議條款,約束土地受讓人全面落實(shí)九大場(chǎng)景,根據(jù)試點(diǎn)相關(guān)要求進(jìn)行運(yùn)營(yíng)情況驗(yàn)收,若未能通過(guò)驗(yàn)收,存在終止協(xié)議無(wú)條件退出運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),并作為不良記錄列入省、市公共信用平臺(tái)。

5 結(jié) 語(yǔ)

為了進(jìn)一步確保未來(lái)社區(qū)建設(shè)“初心”不偏離,要求不走樣,在麗水靈山社區(qū)土地“帶方案”公開(kāi)出讓實(shí)踐基礎(chǔ)上,繼續(xù)探索“帶方案”出讓研究。聚焦履約協(xié)議條款優(yōu)化,重點(diǎn)在房?jī)r(jià)管控、約束性指標(biāo)落實(shí)、可持續(xù)運(yùn)營(yíng)等方面抓好落實(shí),確保群眾搬得進(jìn)、住得起、過(guò)得好。繼續(xù)從實(shí)施方案深化設(shè)計(jì)內(nèi)容、優(yōu)化設(shè)計(jì)質(zhì)量、對(duì)場(chǎng)景聯(lián)合體組建計(jì)劃、建設(shè)運(yùn)營(yíng)綜合能力、政府項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面綜合評(píng)判,盡可能優(yōu)選土地受讓方,確?！?39”系統(tǒng)設(shè)計(jì)高質(zhì)量、高性價(jià)比落地。