探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強(qiáng)工程造價(jià)管理工作

何佳

摘? ? 要：現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化工程造價(jià)管理具有重要作用，能通過直接、間接方式對房地產(chǎn)工程建設(shè)中消耗的費(fèi)用支出進(jìn)行調(diào)控。對各項(xiàng)支出有效調(diào)節(jié)，促使房地產(chǎn)工程在消費(fèi)支出方面能保持良好的系統(tǒng)化發(fā)展?fàn)顟B(tài)，多項(xiàng)資金處于穩(wěn)定分配狀態(tài)。工程造價(jià)管理貫穿在項(xiàng)目建設(shè)整體過程中，是人力資源、物力資源、資金等全面調(diào)配的過程，能提高各項(xiàng)資源整體利用效率。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);工程造價(jià);管理工作;措施

1? 引言

房地產(chǎn)作為當(dāng)今發(fā)展最為迅速的建設(shè)性行業(yè)，開展成本造價(jià)全進(jìn)程的管控是必須也是其極為關(guān)鍵的工作環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從工程的每一個(gè)階段入手，全面貫徹落實(shí)規(guī)范化的成本造價(jià)管控，從而有效的將工程建設(shè)成本的投入控制一個(gè)相對合理且科學(xué)的范疇之內(nèi)，進(jìn)而讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在競爭日益白熱化的專業(yè)市場中占據(jù)一席之地。

2? 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的涵義及控制工程造價(jià)意義

所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)，一般指房地產(chǎn)企業(yè)在某項(xiàng)目工程建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用。在當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)大潮中，各行各業(yè)的競爭越來越為激烈，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)這些年不斷發(fā)展，已經(jīng)形成了巨大的規(guī)模，競爭的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益得到明顯的提高，那么對于房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目需要做到有效地控制工程造價(jià)，通過控制工程造價(jià)成本來降低成本，提高效益。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程造價(jià)在國內(nèi)長期存在概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象，嚴(yán)重困擾著建設(shè)工程投資效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須參與建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理，加強(qiáng)工程造價(jià)管控?？刂乒こ淘靸r(jià)的意義不僅是把項(xiàng)目投資控制在合理預(yù)算范圍之內(nèi)，更在于合理使用人力、物力、財(cái)力，提高投資效益，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

3? 房地產(chǎn)企業(yè)如何做到工程造價(jià)有效管控

3.1? 項(xiàng)目決策階段造價(jià)管理

在多數(shù)建筑工程項(xiàng)目施工建設(shè)中，要做好項(xiàng)目投資以及施工階段造價(jià)管理。在建筑工程項(xiàng)目建設(shè)全過程中，項(xiàng)目決策對造價(jià)管理具有較大影響，決定項(xiàng)目建設(shè)具體參照標(biāo)準(zhǔn)以及施工建設(shè)規(guī)模，為項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過程都提供了針對性的參考標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目投資決策階段，要注重此環(huán)節(jié)工程造價(jià)控制管理。在造價(jià)管理階段，相關(guān)管理人員要對項(xiàng)目建設(shè)中初始階段進(jìn)行分析，做好各項(xiàng)管理，劃分項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容。對建設(shè)規(guī)模要求以及各個(gè)環(huán)節(jié)合理調(diào)控，列出對應(yīng)的項(xiàng)目資金投入，這樣能獲取項(xiàng)目投資預(yù)算數(shù)據(jù)，避免項(xiàng)目投資建設(shè)中各項(xiàng)數(shù)值產(chǎn)生較大誤差，提高項(xiàng)目建設(shè)投資決策科學(xué)性。

3.2? 工程設(shè)計(jì)階段

工程項(xiàng)目決策確定后，就進(jìn)入方案設(shè)計(jì)，該階段是工程造價(jià)管理的重點(diǎn)。據(jù)有關(guān)專家通過資料測算分析，占總造價(jià)額1%的設(shè)計(jì)階段對工程造價(jià)的影響占75%以上，設(shè)計(jì)水平直接關(guān)系到建設(shè)工程造價(jià)的高低、施工周期的長短，直接決定著工程造價(jià)的直接成本，包括投入的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)等。這一階段工程造價(jià)的管理主要體現(xiàn)在“技術(shù)與經(jīng)濟(jì)”的相結(jié)合上，但實(shí)際工作中存在以下兩方面的問題：一方面建設(shè)單位大多沒有工程專業(yè)技術(shù)人員，甚至不懂設(shè)計(jì)技術(shù)，對設(shè)計(jì)質(zhì)量難以把關(guān)。另一方面，設(shè)計(jì)單位需控制自身設(shè)計(jì)成本，降低設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)贏利。為此設(shè)計(jì)人員存在著重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)的傾向，設(shè)計(jì)有所保守。為有效控制工程造價(jià)，從設(shè)計(jì)階段就要進(jìn)一步加強(qiáng)控制：首先對工程設(shè)計(jì)各個(gè)階段（初步設(shè)計(jì)階段、技術(shù)設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段）進(jìn)行比選，從諸方案中選擇最佳方案，從而提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、縮短周期、降低造價(jià)。其次必須實(shí)行監(jiān)理制度，通過設(shè)計(jì)過程的監(jiān)理，避免設(shè)計(jì)工作中出現(xiàn)不必要的差錯(cuò)和減少浪費(fèi)，最終優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，努力做到低投入高收效。科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)方案可以有效降低工程造價(jià)的5%～10%。另一方面是廣泛推行“限額設(shè)計(jì)”方法，限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的投資規(guī)模和投資概算，讓各設(shè)計(jì)專業(yè)在保證達(dá)到使用功能前提下，按投資額度進(jìn)行分配，控制在預(yù)計(jì)范圍內(nèi)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)項(xiàng)目變更。這是通過工程建設(shè)實(shí)踐證明的控制工程造價(jià)的有效途徑，它把設(shè)計(jì)中技術(shù)問題與經(jīng)濟(jì)問題有機(jī)結(jié)合起來，要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)的人員必須是既懂技術(shù)、又懂經(jīng)濟(jì)的復(fù)合型設(shè)計(jì)人才。讓設(shè)計(jì)人員保證建筑工程安全質(zhì)量的基礎(chǔ)上，考慮經(jīng)濟(jì)效能。

3.3? 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的工程造價(jià)管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)需要嚴(yán)格的遵循公平、公正、公開的基本原則。在開展統(tǒng)一招標(biāo)的前期，需要全面的審核投標(biāo)建設(shè)企業(yè)的資質(zhì)和實(shí)力，有效的規(guī)避皮包公司最終中標(biāo)的問題發(fā)生。

3.3.1? 做好招標(biāo)文件的編制

相關(guān)房地產(chǎn)想的成本負(fù)責(zé)人需要收集、整理、解析、匯總各類具有參考價(jià)值的數(shù)據(jù)以及信息，從而對于項(xiàng)目成本的所有影響因素展開判別、預(yù)測、解析和評判，然后在開展招標(biāo)文件的編制。而在招標(biāo)文件編制的過程當(dāng)中，需要充分的依照現(xiàn)階段我國規(guī)定的編譯標(biāo)準(zhǔn)來深入的開展，從而更好的保障招標(biāo)文件的合法性與規(guī)范性。

3.3.2? 合理競價(jià)者中標(biāo)

目前，工程體量清單的開展和合理的競價(jià)投標(biāo)，業(yè)主需放棄盲目的探尋所謂的最低價(jià)，從而更好的規(guī)避投標(biāo)的企業(yè)的惡意競爭所導(dǎo)致的不合理低價(jià)產(chǎn)生。而所謂的合理低價(jià)便是在充分保障品質(zhì)以及工期的前提之下展開的科學(xué)化定價(jià)。這需要全面化的運(yùn)算整體的施工成本，同時(shí)還需要保障實(shí)際利潤的管控，進(jìn)而管控成本達(dá)到相對科學(xué)的價(jià)格范圍內(nèi)。

3.4? 工程實(shí)施階段是有效管控造價(jià)的重要環(huán)節(jié)

工程實(shí)施階段要做到有效管控造價(jià)，需做到以下方面。（1）選擇合理的施工方案。對施工單位的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，選擇技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案進(jìn)行施工。應(yīng)該結(jié)合工程項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)模、工期的長短、工人的數(shù)量、機(jī)械裝備、材料供應(yīng)情況、運(yùn)輸、地質(zhì)、氣候條件等各項(xiàng)具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，對承建單位指定的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化，最后選定最合理利用人力、物力、財(cái)力、資源的方案。（2）加強(qiáng)圖紙會審。加強(qiáng)圖紙會審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。把簽證變更提前出具，防止窩工返工現(xiàn)象發(fā)生。確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確、及時(shí)，嚴(yán)格簽證的審核制度，確保簽證的質(zhì)量，由于現(xiàn)場管理人員對造價(jià)制度、定額了解不夠深入，往往造成簽證與現(xiàn)行造價(jià)規(guī)范矛盾，通過簽證的會簽可以很好地解決。

3.5? 項(xiàng)目竣工結(jié)算造價(jià)管控

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工階段的工程造價(jià)沒有實(shí)質(zhì)性作用，在結(jié)算竣工過程中存有多項(xiàng)預(yù)算要求，對工程項(xiàng)目造價(jià)也具有重要影響。工程項(xiàng)目對于項(xiàng)目建設(shè)單價(jià)以及各類稅費(fèi)核算要求較高，施工部門要結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀組織專業(yè)化審計(jì)機(jī)構(gòu)做好項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)核算，對財(cái)務(wù)管理精確化規(guī)劃。項(xiàng)目施工活動(dòng)結(jié)束之后，要組織專業(yè)技術(shù)人員對項(xiàng)目建設(shè)具體現(xiàn)狀與合同內(nèi)容進(jìn)行對比，突出竣工結(jié)算整體成效，防止項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀與實(shí)際要求不能有效對應(yīng)產(chǎn)生數(shù)據(jù)誤差問題。針對項(xiàng)目變動(dòng)簽證資料要針對性分類管理與集中收取，對施工項(xiàng)目現(xiàn)場多項(xiàng)資料進(jìn)行歸檔與保管，便于項(xiàng)目結(jié)算資料查詢。

4? 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造價(jià)管理中要做好各個(gè)環(huán)節(jié)管理，明確造價(jià)管理控制要點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上掌握全過程管理控制策略，對推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展具有重要作用，也能促使我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

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