低效閑置土地依法盤活利用分析

張欽

摘 要 現(xiàn)代土地資源極為緊張，土地資源最大化利用已經(jīng)成為全社會(huì)重點(diǎn)關(guān)注的話題。為將閑置土地、低效用地資源潛在價(jià)值深層次地挖掘出來，確保土地資源得到合理高效運(yùn)用，各地加大了對(duì)土地盤活方式的研究力度?；诖耍貙?duì)低效閑置土地依法利用的盤活方式方法展開分析，期望能夠?yàn)榈托чe置土地潛在價(jià)值挖掘與利用提供理論方面參考。

關(guān)鍵詞 統(tǒng)籌利用;土地資源;閑置土地;低效用地

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2020.02.038

目前土地利用方式、利用結(jié)構(gòu)不合理問題仍然存在，對(duì)國土資源科學(xué)化運(yùn)用產(chǎn)生了負(fù)面影響，導(dǎo)致大量閑置用地、低效用地出現(xiàn)。歷史遺留、政策缺位以及農(nóng)村城鎮(zhèn)化等問題都是形成這一現(xiàn)象的主要原因，土地資源浪費(fèi)問題較為突出。因此，依法實(shí)施用地盤活管理成為提升土地資源利用價(jià)值的有效手段，開始得到廣泛關(guān)注。

1 政府主導(dǎo)挖掘潛力，做好統(tǒng)籌利用

受到一系列歷史因素影響，目前低效閑置土地管理方式并不相同，存在著類型問題糾葛，想要實(shí)現(xiàn)不同用地最佳盤活處理，需要由地方政府出面，對(duì)用地管理進(jìn)行主導(dǎo)與統(tǒng)籌，以便妥善解決以往存在的各項(xiàng)問題。建設(shè)用地規(guī)模是保證土地利用水平的有效途徑，在實(shí)施鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造時(shí)，需要通過對(duì)發(fā)達(dá)城市成熟經(jīng)驗(yàn)的分析與借鑒，做好鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造政策規(guī)劃，進(jìn)而通過確權(quán)實(shí)現(xiàn)對(duì)集體建設(shè)用地的合理管理，保證集體建設(shè)用地可以確定為國有建設(shè)用地，此時(shí)便可依照相關(guān)法律對(duì)土地展開出讓、收購以及儲(chǔ)備等處理[1]。同時(shí)，需要按照政策，對(duì)沒有實(shí)施改造的集體建設(shè)用地展開集體土地征收，并依法對(duì)其展開出讓。在改造過程中，應(yīng)按照國有土地為主以及用地實(shí)施二次開發(fā)沒有政策束縛等特征，根據(jù)因地制宜原則，完成拆遷補(bǔ)償安置政策規(guī)劃，進(jìn)而有效推動(dòng)拆遷改造施工，達(dá)到科學(xué)規(guī)劃與利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地空間的目標(biāo)。

在用地盤活利用過程中，在對(duì)縣級(jí)用地展開盤活處理時(shí)，根據(jù)閑置土地處置條例，依法對(duì)逾期不開發(fā)、違反土地出讓合同以及長期閑置用地進(jìn)行處理，確保用地可以得到重新處理。在對(duì)現(xiàn)有企業(yè)低效用地進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)引導(dǎo)企業(yè)對(duì)低效用地進(jìn)行改造與開發(fā)，可通過加高廠房高度以及實(shí)施零增地改造技術(shù)等，保證土地容積率以及投資強(qiáng)度。如果低效用地技術(shù)改造難度較大或存在著難以收回的狀況，需要設(shè)置用地回購機(jī)制，按照城市規(guī)劃對(duì)規(guī)劃用地展開嚴(yán)格管控，利用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼與行政勸退有機(jī)結(jié)合的方式，加快土地回購進(jìn)程，實(shí)施收購儲(chǔ)備以及再次出讓。

2 增強(qiáng)規(guī)范操作管控，確定地塊位置

2.1 依法規(guī)范處理

按照地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況以及國家相關(guān)政策規(guī)定，有關(guān)部門需要對(duì)地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有低效閑置用地資源展開調(diào)查，并利用收集數(shù)據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目庫建設(shè)，實(shí)施三年滾動(dòng)、逐個(gè)排查管理機(jī)制，保證項(xiàng)目庫內(nèi)數(shù)據(jù)實(shí)效性以及真實(shí)性。按照不同單位狀況，需要根據(jù)具體規(guī)定，對(duì)用地實(shí)施閑置收回、征地拆遷以及政府回購等針對(duì)性處理方案，確保操作細(xì)則、規(guī)范協(xié)議以及文本制定合理性，保證收回方案執(zhí)行可能性，且要上報(bào)政府有關(guān)部門申請(qǐng)批準(zhǔn)實(shí)施收回操作[2]。如果用地屬于限期開工閑置項(xiàng)目，則可通過啟動(dòng)行政處罰程序的方式，按照規(guī)定向相關(guān)企業(yè)征收閑置費(fèi)用，重新設(shè)置開工時(shí)間。如果在再次設(shè)置時(shí)間內(nèi)，仍然沒有開工，則可根據(jù)規(guī)定無償收回土地。

2.2 設(shè)置一企一策機(jī)制

由于各企業(yè)經(jīng)營范疇、經(jīng)濟(jì)水平以及用地規(guī)劃等并不相同，為保證盤活策略實(shí)施有效性，需要按照一企一策原則，設(shè)置專門工作臺(tái)賬，制定針對(duì)性管理方案，以便通過與企業(yè)的實(shí)際約談與核查，明確用地閑置、低效原因，并進(jìn)行用地開發(fā)意向詢問，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)用地處置方式、權(quán)屬管理以及開發(fā)期限等內(nèi)容的合理設(shè)置。

2.3 確定目標(biāo)分解任務(wù)

為保證目標(biāo)任務(wù)落實(shí)質(zhì)量，需要將目標(biāo)細(xì)化落實(shí)到各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)之中。在鎮(zhèn)區(qū)接到任務(wù)之后，需要將任務(wù)具體落實(shí)到地塊之上，以便有序展開操作，保證任務(wù)完成效果。

2.4 確定地塊位置

如果企業(yè)符合產(chǎn)業(yè)政策，且經(jīng)濟(jì)效益較為理想，但卻存在著用地效率不高以及占地面積過大問題時(shí)，需要按照用地規(guī)劃對(duì)其展開重新調(diào)整，做好新面積以及新位置安排。

2.5 實(shí)施多樣化處理措施

引導(dǎo)企業(yè)利用出租、收購以及合并等策略，合理有效運(yùn)用改造技術(shù)，做好土地處理，以現(xiàn)有土地資源為基礎(chǔ)，按照多上項(xiàng)目、少占耕地原則，實(shí)施良性化循環(huán)處理，確保項(xiàng)目用地可以得到更好運(yùn)用，達(dá)到理想土地利用率。

3 提高考核監(jiān)管力度，設(shè)置用地保證金機(jī)制

就實(shí)際開展情況來看，盤活清理活動(dòng)是不同利益主體相互博弈與妥協(xié)的過程，在此過程中需要做好考核監(jiān)管以及一系列管理，可通過設(shè)置用地保證金機(jī)制的方式，保障最終盤活結(jié)果。為做到這一點(diǎn)，需要對(duì)節(jié)約集約用地展開考核，將用地歸入到政府年度目標(biāo)責(zé)任考核體系之中，完成配套考核指標(biāo)與辦法設(shè)置，并對(duì)用地實(shí)施盤活全過程監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)用地管理的有效輔助，保證用地使用效率;對(duì)存量建設(shè)用地考核工作展開合理運(yùn)用，確?？稍诋?dāng)?shù)貑挝慌浜舷?，掌握存量用地面積以及建設(shè)用地規(guī)模等具體情況，以便按照年度下達(dá)盤活存量用地任務(wù)，做好土地整治項(xiàng)目安排以及新增建設(shè)用地計(jì)劃安排[3]。同時(shí)，需要設(shè)置用地保證金機(jī)制，用地單位應(yīng)在獲得土地使用權(quán)之后，按照用地面積等繳納保證金，以便利用保證金對(duì)單位用地行為進(jìn)行約束，降低閑置、低效用地出現(xiàn)的可能性。在項(xiàng)目建設(shè)完成后，如果經(jīng)過國土資源部門審核檢驗(yàn)合格后，便可退還保證

金本息。

4 結(jié)語

用地資源有效利用仍將是今后社會(huì)關(guān)注的重要課題，會(huì)得到持續(xù)性關(guān)注與研究。各地區(qū)應(yīng)明確認(rèn)識(shí)到提升土地利用效率的重要性以及必要性，要在明確現(xiàn)有用地閑置、低效問題產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，由政府統(tǒng)籌，逐步展開問題處理，做好土地回收以及再利用、開發(fā)等，確保土地資源潛在價(jià)值可以得到最大化挖掘，進(jìn)而達(dá)到預(yù)期土地使用目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)有限土地資源的合理運(yùn)用。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 肖倩.城市土地盤活存量的幾點(diǎn)思考[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2019，16（14）：243，245.

[3] 甘宇鋒.城市低效用地的再利用及城市的有機(jī)更新——以北海市中心城區(qū)低效用地規(guī)劃為例[J].低碳世界，2019，9（6）：166-167.

（責(zé)任編輯：趙中正）