房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用簡述

陳燕飛

企業(yè)所得稅籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中非常重要的組成部分，影響著企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，甚至影響企業(yè)的未來綜合發(fā)展。本文就房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)應(yīng)用進(jìn)行分析，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更好開展提供借鑒。

一、引言

在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作中所得稅稅務(wù)籌劃工作是不可忽視的重要組成部分，通過合理的稅務(wù)籌劃能夠有助于企業(yè)最大化價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，推動(dòng)企業(yè)更好發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計(jì)算過程非常繁瑣復(fù)雜，所覆蓋的內(nèi)容較多，如何更好進(jìn)行財(cái)務(wù)運(yùn)用成為研究重點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃重要性

在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)與銷售活動(dòng)的過程中，需要對非常繁多的稅種進(jìn)行繳納，例如：企業(yè)所得稅、教育附加費(fèi)、土地使用稅、城建稅、產(chǎn)權(quán)稅、增值稅都是其中重要內(nèi)容。而且房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)的范疇，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，會(huì)產(chǎn)生比較高的納稅金額。稅收在房地產(chǎn)整體開發(fā)成本中所占的比例呈現(xiàn)出逐年增加趨勢。通過房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展，能夠促使企業(yè)自身的經(jīng)營管理工作變得更加健全，提升企業(yè)的市場競爭力，促進(jìn)企業(yè)相關(guān)成本費(fèi)用的縮減，為企業(yè)的可持續(xù)、穩(wěn)定、和諧發(fā)展創(chuàng)造良好條件，促進(jìn)企業(yè)最大化價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，為我國國民經(jīng)濟(jì)的增長做出重要貢獻(xiàn)。市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，以及房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日漸激烈，都讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展的重要性凸顯出來，充分認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃重要性，并在工作中通過多種途徑予以夯實(shí)才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的主要目標(biāo)

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的主要目標(biāo)方面，主要包括低成本與利潤最大化兩點(diǎn)，具體內(nèi)容如下：

第一，關(guān)于低成本方面，在應(yīng)納稅額既定的前提條件下，倘若實(shí)現(xiàn)納稅成本的降低，就會(huì)增加納稅人的稅后收益，在已知的納稅成本中，將義務(wù)履行活動(dòng)中的有關(guān)人力、物力與財(cái)力等方面包括進(jìn)來，成本和稅負(fù)、征稅存在著一定的關(guān)聯(lián)。所以，納稅人應(yīng)當(dāng)具備優(yōu)良的成本意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以成本意識(shí)為中心，合理開展相關(guān)的活動(dòng)，確保節(jié)稅這一目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，這樣能夠完成取得納稅成本的最小化目標(biāo)。在有關(guān)的優(yōu)惠政策中，節(jié)稅籌劃屬于其中一個(gè)方面，應(yīng)當(dāng)在企業(yè)籌資、經(jīng)營與收益等方面將其巧妙融入進(jìn)來。

第二，關(guān)于利潤最大化方面，稅務(wù)規(guī)劃工作與企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)用間存在著十分密切的關(guān)聯(lián)，稅負(fù)的減輕主要為了最大限度，確保稅收利益最大化這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，倘若利用最低的稅負(fù)，促使最大售后利益的完成，那么稅收籌劃就會(huì)實(shí)現(xiàn)最佳化程度。倘若到達(dá)臨界點(diǎn)，稅負(fù)出現(xiàn)過高的情況，企業(yè)的利潤也會(huì)變得特別低，稅收籌劃的意義便不復(fù)存在。所以，通過房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的開展，主要是為了能夠依據(jù)企業(yè)的目標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)運(yùn)用工作，確保企業(yè)目標(biāo)能夠與財(cái)務(wù)運(yùn)用緊密結(jié)合起來，對期間的平衡點(diǎn)進(jìn)行明確查找，這樣能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作順利進(jìn)行。

四、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用

（一）招待費(fèi)、廣告費(fèi)等有扣除限額的費(fèi)用籌劃

針對招待費(fèi)的支出方面，依據(jù)企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定，關(guān)于企業(yè)所產(chǎn)生的和生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出方面，應(yīng)當(dāng)根據(jù)發(fā)生額的60%進(jìn)行扣除。房地產(chǎn)企業(yè)在開展年初預(yù)算活動(dòng)的過程中，針對整年的行政費(fèi)用方面，應(yīng)當(dāng)開展有關(guān)評估工作，針對由于會(huì)議所生成的較高的招待費(fèi)，可以在會(huì)務(wù)費(fèi)中將其加入進(jìn)來，還應(yīng)當(dāng)對會(huì)務(wù)費(fèi)發(fā)票進(jìn)行開具，并對召開有關(guān)會(huì)議的證明材料進(jìn)行補(bǔ)充，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)需要調(diào)整的業(yè)務(wù)招待費(fèi)的縮減，降低企業(yè)的納稅所得額，進(jìn)而確保節(jié)稅目的的完成。

針對廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出而言，依據(jù)企業(yè)所得稅法的有關(guān)規(guī)定，關(guān)于企業(yè)所產(chǎn)生的與有關(guān)條件相符合的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出方面，低于當(dāng)年銷售收入15%的部分，應(yīng)當(dāng)將其予以準(zhǔn)扣;關(guān)于超出的部分方面，可以對相關(guān)結(jié)轉(zhuǎn)工作予以準(zhǔn)許，在納稅年度中扣除。通常情況下，在項(xiàng)目一開始的開盤銷售階段，房地產(chǎn)企業(yè)所生成的廣告及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)比較高，應(yīng)當(dāng)科學(xué)開展相關(guān)籌劃工作，控制廣告推廣費(fèi)用，確保相關(guān)廣告推廣費(fèi)用處于銷售收入15%的范圍內(nèi)。關(guān)于廣告推廣費(fèi)用，超出銷售收入15%的部分，可以利用改變廣告的形式開展相關(guān)實(shí)施工作。例如，關(guān)于項(xiàng)目工地圍擋的廣告費(fèi)用方面，可以和施工方開展相關(guān)交流與溝通活動(dòng)，雙方對工地圍擋施工合同進(jìn)行簽訂，并對工程款發(fā)票進(jìn)行開具，在項(xiàng)目開發(fā)成本支出費(fèi)用中將項(xiàng)目工地圍擋的廣告費(fèi)用劃入進(jìn)來，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)期廣告宣傳費(fèi)用支出的減少，實(shí)現(xiàn)企業(yè)納稅承擔(dān)的縮減。

（二）項(xiàng)目分期開發(fā)、交付的納稅籌劃

一般來說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)前期階段，均是處于無利潤或者虧損的狀態(tài)之中，無需對有關(guān)的企業(yè)所得稅進(jìn)行繳納。然而，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的中后期階段中，尤其是項(xiàng)目施工結(jié)束，并將其交付至業(yè)主之后，伴隨著賬務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入的增加，房地產(chǎn)企業(yè)的帳面上也產(chǎn)生了相應(yīng)的利潤，該情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要對相應(yīng)的企業(yè)所得稅進(jìn)行交納。針對整體開發(fā)的分期及節(jié)點(diǎn)，倘若有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)未開展有關(guān)的籌劃工作，關(guān)于有關(guān)的項(xiàng)目銷售與交房時(shí)間方面，可能會(huì)統(tǒng)一在某一年度之中，該情況下，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與企業(yè)所得稅法的有關(guān)規(guī)定與要求，在開發(fā)產(chǎn)品完工并交付業(yè)主年度內(nèi)，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)對已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入進(jìn)行確認(rèn)，這樣整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的利潤都會(huì)統(tǒng)一在該會(huì)計(jì)年度開展確認(rèn)工作，這樣就會(huì)引發(fā)企業(yè)巨額的企業(yè)所得稅集中交納問題。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工交付階段中，房地產(chǎn)項(xiàng)目也需要同時(shí)對施工方工程款結(jié)算以及金融機(jī)構(gòu)的還本利息進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)企業(yè)這時(shí)需要面對非常大的資金壓力，致使項(xiàng)目存在著比較大的資金缺口。而且在以后的會(huì)計(jì)年度中，由于受到業(yè)主交付及賠付所生成的虧損的影響，企業(yè)的資金缺口很難得到高效的彌補(bǔ)，這樣就會(huì)出現(xiàn)虧損浪費(fèi)問題，進(jìn)而無法保障稅收杠桿作用的有效完成。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期階段中，針對整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)開展全面、系統(tǒng)的籌劃工作，可以分期進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)工作，并且在不同的年度完成分期交付業(yè)務(wù)，這樣能夠有效避免稅收杠桿損失問題的出現(xiàn)，與此同時(shí)，針對企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間方面，還可以開展與之相對應(yīng)的遞延工作，促使項(xiàng)目整體的資金流處于良性循環(huán)情況之中，為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營與管理工作的順利開展，創(chuàng)造良好條件。

（三）銷售活動(dòng)搭贈(zèng)禮品的納稅籌劃

在進(jìn)行有關(guān)銷售推廣活動(dòng)的過程中，項(xiàng)目通常會(huì)通過贈(zèng)送客戶家具、家電、小汽車等物品，開展有關(guān)的促銷活動(dòng)。在具體的實(shí)務(wù)活動(dòng)中，贈(zèng)送實(shí)物禮品會(huì)與代扣代繳客戶的個(gè)人所得稅存在聯(lián)系，然而，一般情況下，開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)客戶的個(gè)人所得稅，這樣開發(fā)商就單純增加了禮品價(jià)值的20%的稅收負(fù)擔(dān)。同樣可以利用稅收籌劃工作，促使該業(yè)務(wù)得以避免，可以安排專業(yè)的廣告企劃公司或者銷售代理公司，開展相關(guān)的銷售活動(dòng)的啟發(fā)工作，由廣告企劃公司或者銷售代理公司將有關(guān)禮品贈(zèng)送給業(yè)主，在推廣宣傳的活動(dòng)服務(wù)費(fèi)用中，應(yīng)當(dāng)將禮品的價(jià)值包含進(jìn)來，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)將相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)變成業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)進(jìn)行承擔(dān)，以免直接贈(zèng)送客戶禮品，而產(chǎn)生相應(yīng)的代繳個(gè)人所得稅的負(fù)擔(dān)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃屬于財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的范疇，具備非常突出的實(shí)踐性和綜合性，與多個(gè)層面的知識(shí)點(diǎn)存在著一定的聯(lián)系。這就要求，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)通過相關(guān)的財(cái)務(wù)管理模式，對企業(yè)所需要的知識(shí)與信息進(jìn)行獲取，在此基礎(chǔ)上，開展科學(xué)高效的判斷工作。在解決相關(guān)問題的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足整體視角，對市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律進(jìn)行掌握，適應(yīng)環(huán)境的整體變化情況，在符合相關(guān)稅收體系的前提條件下，實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)的減少。（作者單位：廣州南恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）