住宅建筑項目運行階段節(jié)約成本方法及對策研究

趙發(fā)賓

(昆明冶金高等專科學(xué)校科技處，云南 昆明 650033)

0 引 言

伴隨生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求也越來越高。生活水平提高和居住環(huán)境改善也促生了一些新的裝飾裝修技術(shù)和理念。在裝飾裝修新理念、新材料、新技術(shù)快速涌現(xiàn)，業(yè)主個性化需求越來越高，建筑附屬設(shè)施及建材質(zhì)量參差不齊，監(jiān)理手段相對單一和缺失，設(shè)計粗糙，設(shè)計細(xì)節(jié)處理缺乏協(xié)調(diào)性和實用性的大背景下。雖然市民居住環(huán)境得到了極大的改善、優(yōu)化，但同時也給住宅建筑項目運行階段維護成本增加帶來了新問題，新挑戰(zhàn)。本文收集、整理了某市20個小區(qū)共105套新建住宅裝修階段因業(yè)主個性化需求等原因?qū)υㄖ臻g分布及維護結(jié)構(gòu)改造的數(shù)據(jù)，分析導(dǎo)致使用維護成本增加的具體情況和主要原因，通過對LCC，BIM等技術(shù)、方法的研究，最終給出降低住宅建筑項目運營階段成本的方法和對策。

1 住宅建筑項目運行階段成本增加值調(diào)查及分析

工業(yè)建筑通常將裝修環(huán)節(jié)歸并為建造階段，而住宅建筑因開發(fā)商在出售房屋前已完成了竣工驗收，所以本論文將住宅建筑裝修階段發(fā)生的成本歸集為運行階段發(fā)生的成本。住宅建筑項目裝修階段發(fā)生的成本較多，但部分是建筑要正常發(fā)揮使用功能不可不免、也不能節(jié)約的成本，對此類成本該論文不給予統(tǒng)計和分析。該論文要調(diào)查、統(tǒng)計和分析的成本主要是因業(yè)主個性化需求、設(shè)計不合理等原因在裝修過程發(fā)生的可避免的二次資源消耗及能找到節(jié)約成本途徑的相關(guān)成本。

1.1 住宅建筑項目運行階段裝修改拆情況調(diào)查

為真正了解住宅建筑裝修階段發(fā)生的可避免的二次資源消耗及能找到節(jié)約成本途徑的相關(guān)成本實際狀況，該論文從某市10家裝修公司收集到了20個小區(qū)共105戶新住宅在裝修階段發(fā)生的相關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查分析此階段土建拆除、水電改拆的主要情況，經(jīng)整理分析，其基本情況見表1。

表1 xx市住宅建筑項目運行階段裝修改拆情況

注：新建商品房裝修平均每平方米拆除量，24 cm厚的小砌塊填充墻：0.0 925 m3，推拉鋁合金門：0.0 618 m2，200 mmPPR管：0.269 m，涂膜防水：0.121，4 m2弱電線路：0.385 m.

1.2 住宅建筑項目運行階段成本增加值計算

有上面調(diào)查統(tǒng)計可知，導(dǎo)致住宅建設(shè)項目運行階段成本增加的因素主要包括非承重墻維護結(jié)構(gòu)等拆除、金屬、玻璃門窗拆除、給排水管道改拆和室內(nèi)弱電線路改拆等因素，這些因素在房屋設(shè)計和建造階段如果設(shè)計比較規(guī)范且符合人性化需求，材料、設(shè)備的質(zhì)量也能滿足業(yè)主的個性化需求，業(yè)主在裝修階段可以不對這些結(jié)構(gòu)、構(gòu)配件進行二更換、拆改，則住宅建設(shè)項目在運行階段的成本可以降低、節(jié)約。在實際中被更換拆改的結(jié)構(gòu)、構(gòu)配件在裝修階段的費用主要由裝修公司根據(jù)自己的施工成本向業(yè)主提供預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)實際工程量結(jié)算，因各裝修公司預(yù)算報價差別較大，為使該文計算的成本增加值更科學(xué)合理，該文選擇的計算依據(jù)為調(diào)查地官方公布的地方相關(guān)工程造價計價標(biāo)準(zhǔn)、定額，計算的內(nèi)容主要包括被拆除、拆改的工程量建造成本、拆改成本，其計算結(jié)果詳見表2。

表2 住宅建筑項目裝修導(dǎo)致的成本增加值表/單位：元

由上述的計算結(jié)果知，住宅建筑項目運行階段引起的可避免、可節(jié)約的拆除、拆改成本并不小，應(yīng)引起重視，需分析具體原因后采取有針對性的解決措施和方法。

2 造成住宅建筑項目運行階段成本增加的原因分析

通過對造成住宅建筑項目運行階段成本增加的原因做進一步分析，原因可歸納為以下5大類。

2.1 設(shè)計粗糙，細(xì)節(jié)處理缺乏協(xié)調(diào)性和實用性

在此次住宅建筑項目運行階段成本增加因素及情況調(diào)查活動中，筆者發(fā)現(xiàn)多數(shù)小區(qū)均存在設(shè)計粗燥，按原設(shè)計完成裝修后，部分建筑附屬物及構(gòu)配件缺乏協(xié)調(diào)性、美觀和實用性情況。例如：某小區(qū)主次衛(wèi)生間窗戶上沿距上樓地板層的距離僅為12 cm，無梁衛(wèi)生間吊頂預(yù)留高度通常為15 cm，按原建造實施裝修后，裝修效果即窗戶的通風(fēng)、采光部分被吊頂層一分為二，嚴(yán)重影響窗戶的實用性；某小區(qū)多數(shù)房間的照明頂燈預(yù)留電源嚴(yán)重偏離房間中心，按原設(shè)計裝修后嚴(yán)重影響美觀；某小區(qū)按原預(yù)留的進水管道到安裝潔具、衛(wèi)具后，次衛(wèi)生間門不能最大限度開取，也無法實現(xiàn)衛(wèi)生間的干濕分離，嚴(yán)重影響各類附屬設(shè)施功能的協(xié)調(diào)性。對上述種種設(shè)計粗糙，細(xì)節(jié)處理缺乏協(xié)調(diào)性和實用性的現(xiàn)象，在裝修階段進行拆改，必然增加運行成本。

2.2 新技術(shù)、新設(shè)備和新工藝的涌現(xiàn)

伴隨經(jīng)濟社會發(fā)展和人民生活水平的提高，部分新技術(shù)、新設(shè)備和新工藝的價格越來越惠民，這些新技術(shù)、新設(shè)備和新工藝的實用性、便捷性和舒適性也被越來越多的單位、家庭和個人所接受。在住宅建筑項目裝修階段最具代表性的新技術(shù)、新設(shè)備和新工藝主要為智能馬桶、嵌入式踢腳線、高位插座和斷橋窗戶。智能馬桶的安裝與使用必定導(dǎo)致衛(wèi)生間弱電線路的改變，弱電線路的拆改必然引起防水層的破環(huán)與重新施工。嵌入式踢腳線的出現(xiàn)，在增加了建筑裝修效果的同時也方便了打掃室內(nèi)衛(wèi)生，但安裝嵌入式踢腳線需在墻壁底端開槽，開槽過程需支付人工成本，產(chǎn)生建筑垃圾，甚至破壞承重墻、受力筋，重新修復(fù)而產(chǎn)生額外費用。住宅區(qū)位與居住環(huán)境是業(yè)主必須面對和處理的矛盾問題，為解決噪聲污染等問題，斷橋窗戶已成為業(yè)主更換臨街、臨路窗戶的首選建材。在住宅區(qū)位的優(yōu)劣可能會跟隨城市發(fā)展規(guī)劃發(fā)生變化的背景下，裝修過程中將普通塑鋼窗戶更換為斷橋窗戶的現(xiàn)象比較常見。本次被調(diào)查的住宅中，因新技術(shù)、新設(shè)備和新工藝原因?qū)е碌牟鸶默F(xiàn)象比較明顯，增加住宅建筑項目運行階段使用成本不可避免。

2.3 業(yè)主個性化需求對室內(nèi)空間的重新分割

相對寬大的居住空間和擁有至少2個生活陽臺，應(yīng)該是對目前多數(shù)市民居住價值觀的最好詮釋，由于房地產(chǎn)市場土地資源的稀缺和開發(fā)商對開發(fā)地塊最大利潤的追求等原因，導(dǎo)致市民居住價值觀與房地產(chǎn)市場的供給存在矛盾。為最大限度的實現(xiàn)和滿足自己的居住價值觀，本次被調(diào)查研究的105戶業(yè)主，有101戶對客廳陽臺進行了拆改，拆改率到96.2 %；更有3戶業(yè)主，為達(dá)到具有獨立洗衣、晾衣生活陽臺的效果，花巨額對原設(shè)計布局進行改造，改造費用占裝修費用總和的11.8 %；有78戶業(yè)主對書房、過道、衛(wèi)生間等部位的非沉重圍護結(jié)構(gòu)進行了不同程度的改造，非承重維護結(jié)構(gòu)的拆改率達(dá)74.3 %，極大的增加了運行階段的成本。

2.4 建筑附屬設(shè)施、建材質(zhì)量參差不齊

雖然國家通過竣工驗收備案等手段來加強對建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督管理已取得巨大成效，但部分施工企業(yè)為維持生存或在利潤的驅(qū)使下，對部分建筑附屬設(shè)施、隱蔽工程建材的使用和選用仍難與原建筑的定位相匹配。導(dǎo)致業(yè)主在裝修階段不得不更換與建筑定位不匹配的建筑附屬設(shè)施和耗材。本次被調(diào)查研究的105戶業(yè)主中，有39戶住戶對入戶門框、門扇進行了更換，100戶住戶對入戶門的鎖芯、鎖體和把手進行了更換；100 %的住戶均對廚房、衛(wèi)生間的防水層進行了拆除和重新施工。

2.5 監(jiān)理手段的單一和缺失

雖然《中華人民共和國建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》等法規(guī)和規(guī)范已對建設(shè)工程開展監(jiān)理的范圍、取得監(jiān)理任務(wù)的方式、監(jiān)理依據(jù)、監(jiān)理內(nèi)容等進行了明確，但住宅建筑項目的裝修相對建筑主體結(jié)構(gòu)的施工因技術(shù)簡單、任務(wù)少、投資小等原因未被要求實施強制監(jiān)理。在業(yè)主對裝修知識、合同管理知識比較匱乏的背景下，住宅建筑項目裝修階段的成本控制無法得到保證。部分裝修公司推行的監(jiān)理方式也只是形式上的監(jiān)理，被不能代表業(yè)主開展真正意義上的監(jiān)理。多數(shù)情況下，裝修公司通過不平衡報價策略、誤導(dǎo)業(yè)主增加工程量等途徑來增加裝修總費用從而獲取更多利潤，其最終結(jié)果必然導(dǎo)致住宅建筑項目運行階段的費用增加。在本次調(diào)查研究的過程中，筆者對有無相關(guān)裝修知識業(yè)主的裝修成本進行了對比研究，研究發(fā)現(xiàn)相同的裝修內(nèi)容，有一定裝修知識的業(yè)主比不具備裝修知識的業(yè)主能節(jié)省8%～10%的裝修費用。

總之，目前住宅建筑項目的成本控制主要集中在房屋的主體結(jié)構(gòu)施工階段，從全壽命期成本管理的理念來研究住宅建筑項目裝修階段成本增加的原因、因素并采取措施，在業(yè)界尚未引起足夠的重視。

3 住宅建筑項目運行階段節(jié)約成本的對策及方法

針對該次調(diào)查研究及原因分析得出的結(jié)論，筆者對住宅建筑項目運行階段如何節(jié)約成本提出以下對策和方法。

3.1 積極推行全壽命期成本管理的理念及方法

工程項目全壽命期成本(Life-Cycle Cost ，LCC)是指從工程項目定義、選擇，經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計、建造、竣工投產(chǎn)交付運行，最后到拆除的整個期間所發(fā)生的費用總和。國際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)將工程項目全壽命周期成本劃分為建造階段成本、使用階段成本和廢除階段成本。國內(nèi)學(xué)者成虎認(rèn)為工程項目全壽命期成本應(yīng)該包括前期策劃費用、設(shè)計和計劃成本、采購成本、施工成本、運行維護成本和拆除處理成本。無論如何劃分工程項目全壽命期的成本構(gòu)成，其目的均是從工程項目的整個生命期考慮總成本并使其費用最低。20世紀(jì)70年代，歐美部分發(fā)達(dá)國家在發(fā)展經(jīng)濟過程中由于對能源的保護和使用不夠重視，最終導(dǎo)致能源危機，從而開始進行工程項目全壽命期成本的研究，降低整個壽命期內(nèi)的費用和能耗，并逐步在軍事領(lǐng)域額、交通運輸領(lǐng)域、建筑工程領(lǐng)域和建筑工程領(lǐng)域應(yīng)用。比較有代表性的成果如美國退伍軍人事務(wù)部(VA機構(gòu))用LCC技術(shù)對全美172家醫(yī)療中心近2000棟建筑的運行維護費用進行分析，如果分析期為40年，折現(xiàn)率為5 %，研究結(jié)論為運行維護為建造費用的7.7倍，在建筑工程領(lǐng)域應(yīng)用LCC技術(shù)對節(jié)約成本具有里程碑意義。國內(nèi)學(xué)者蘇醒運用全壽命期成本技術(shù)分析了單位建筑面積建材、維護結(jié)構(gòu)、空調(diào)系統(tǒng)的能耗與排放，結(jié)論為建筑工程項目能耗與排放在運行階段對環(huán)境的影響和成本的增加影響最大，而最主要的影響因素為建筑維護結(jié)構(gòu)的材料和形式。由全壽命期成本(Life-Cycle Cost ，LCC)定義和已有的研究結(jié)論知，要使住宅建筑項目全壽命期的成本最低，僅關(guān)某一階段的建造、使用或維護成本，均違背了開展全壽命期成本管理的初衷，也無法實現(xiàn)某一階段的成本最低。

由造成住宅建筑項目運行階段成本增加的原因分析結(jié)論知，設(shè)計粗超，細(xì)節(jié)處理缺乏協(xié)調(diào)性、實用性，建筑附屬設(shè)施及建材質(zhì)量參差不齊等導(dǎo)致成本增加的因數(shù)均來源主體結(jié)構(gòu)建造階段。

3.2 將全壽命期成本管理的理念及方法運用于住宅建筑項目運行階段的成本管理建議

1)以法制化形式將全壽命期成本管理納入建設(shè)項目管理的范疇，針對全壽命期成本管理制定相關(guān)規(guī)范，并把全壽命期成本管理放到與質(zhì)量管理、安全管理同等重要的地位，對全壽命期成本管理終身追責(zé)。

2)加強對民用建筑裝修階段建筑固廢排放的管理，征收固廢排放稅，對合理使用年限內(nèi)的建筑附屬設(shè)施隨意拆改，同小區(qū)同戶型建筑裝修垃圾超平均值、超正常值的業(yè)主以征稅方式給予重處重罰。

3)在國家、省級和行業(yè)層面設(shè)立全壽命期成本管理獎，對全壽命期成本管理業(yè)績突出的工程、企業(yè)，除頒予獎狀、榮譽證書外，還通過“以獎代補”的方式給予開展全壽期成本管理的資金支持。

3.3 借助BIM技術(shù)為業(yè)主提供個性化服務(wù)，減少裝修階段的二次拆改

BIM是英文Building Information Modeling的縮寫，有學(xué)者將其稱之為建筑信息模型，也有學(xué)者將其稱之為建筑信息集成系統(tǒng)。將BIM技術(shù)應(yīng)用于工程項目設(shè)計、工程項目質(zhì)量管理、工程項目進度管理或工程項目成本管理時，借助Autodesk Building Design Suite、Autodesk Infrastructure Design Suite和Autodesk Plant Design Suite等軟硬件實現(xiàn)了對管理對象數(shù)據(jù)的收集、轉(zhuǎn)換、傳輸和應(yīng)用，并能將抽象事物具體化，模糊的事物可視化，遠(yuǎn)程交流對象近距離化，能為項目參與者對項目目標(biāo)形成共識搭建了平臺，能減少規(guī)劃、設(shè)計變更，能預(yù)判設(shè)計錯誤，能避免重拆重建，從而到達(dá)縮短項目建設(shè)工期、節(jié)約造價的目的。BIM技術(shù)作為一種新興的工程項目管理技術(shù)已無需爭辯。

將BIM技術(shù)應(yīng)用于住宅建筑項目裝修階段，為潛在業(yè)主提供個性化設(shè)計，減少裝修階段二次拆改，其實現(xiàn)過程可概括見圖1。

圖1 BIM技術(shù)實現(xiàn)成本節(jié)約的流程圖

數(shù)據(jù)收集：①擬出售商品房小區(qū)規(guī)劃效果圖，建筑平面圖，門窗詳圖，廚廁詳圖，給排水施工圖，采暖通風(fēng)施工圖和電氣施工圖等圖紙收集；②擬出售商品房隱蔽工程、衛(wèi)生間和廚房等細(xì)部構(gòu)造建筑材料及施工過程視頻資料收集。③潛在購房對象需求數(shù)據(jù)收集；④項目設(shè)計及銷售管理工作現(xiàn)狀數(shù)據(jù)收集和分析。

實現(xiàn)軟件、平臺的開發(fā)：①通過BIM相關(guān)模型軟件將將傳統(tǒng)建筑平面圖、二維圖形轉(zhuǎn)化成能360度下瀏覽的3維圖形。②開發(fā)管理方、設(shè)計方、施工方、監(jiān)理方和客戶能多方進行3維設(shè)計效果圖交流的軟件、平臺，并使軟件、平臺具備展示隱蔽工程、衛(wèi)生間和廚房等細(xì)部構(gòu)造處建筑材料的使用情況的功能，展示施工過程視頻資料的功能。

數(shù)據(jù)分析及應(yīng)用：收集、分析多方交流軟件、平臺上的信息，并將信息分類，對潛在業(yè)主提出具有共性的設(shè)計缺陷，建筑耗材使用，維護結(jié)構(gòu)對空間的分割等問題，由信息集成管理方整理并提出合理化建議后反饋給開發(fā)商和項目設(shè)計方，開發(fā)商和項目設(shè)計方根據(jù)方反饋信息，重新優(yōu)化設(shè)計和規(guī)劃建筑耗材，通過規(guī)劃和設(shè)計階段的優(yōu)化，減少裝修階段的二次拆改，最終到達(dá)節(jié)約成本的目的。

當(dāng)然要將BIM技術(shù)順利應(yīng)用于住宅建筑項目運行階段的成本管理，除開發(fā)便于多方交流、能實現(xiàn)信息集成的軟件、平臺外，打造能實現(xiàn)開發(fā)商之間信息交流、能解決信息孤島的信息集成系統(tǒng)是必須解決的另一技術(shù)問題、難題。

3.4 提高設(shè)計從業(yè)人員準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，加強對設(shè)計細(xì)節(jié)的審核審查

無論是東南大學(xué)成虎及其團隊對多類別大型工程案例的研究，還是本論文對住宅小型建筑項目的調(diào)查分析，均可得出以下結(jié)論：即設(shè)計的規(guī)范性及對細(xì)節(jié)的處理是影響工程項目運行階段使用成本主要因素之一。采取提高設(shè)計從業(yè)人員準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，加強對設(shè)計細(xì)節(jié)的審核審查等措施、手段對節(jié)約住宅建筑項目運行階段成本具有重要意義。

1)在住宅建筑項目設(shè)計過程中除嚴(yán)格執(zhí)行GB 50352—2019《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》外，還應(yīng)將完成過同等規(guī)模的設(shè)計業(yè)績、完成過類似項目水電設(shè)計業(yè)績和裝修設(shè)計業(yè)績作為設(shè)計負(fù)責(zé)人的資格要求，并作為強制性標(biāo)準(zhǔn)寫入民用建筑的設(shè)計招標(biāo)相關(guān)管理辦法中，強制要求設(shè)計負(fù)責(zé)人全過程參與項目設(shè)計，從而提高設(shè)計的水平和對設(shè)計細(xì)節(jié)的處理能力。

2)相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)加強對施工圖設(shè)計圖的審核審查力度，除嚴(yán)格審查《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》的強制性標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)加強對設(shè)計細(xì)節(jié)的實用性、協(xié)調(diào)性審查核查，將運行階段不必要的二次拆改在設(shè)計階段給予排除、更正，從而達(dá)到節(jié)約運行階段成本的目的。

3.5 積極推行專業(yè)化的設(shè)計分包

規(guī)模大、投資額高的大型項目根據(jù)開發(fā)方要求將水電設(shè)計單獨招投標(biāo)，以最大程度的滿足潛在客戶的個性化需求，已取得了一定的效果，并逐步被開發(fā)方推廣和應(yīng)用。伴隨用于商品房建設(shè)土地資源越來稀缺，土地交易價格累創(chuàng)新高，為降低交易成本，增加樓盤價值，增加樓盤樓層數(shù)，成片開發(fā)，完善樓盤配套設(shè)施已是商住樓目前及今后開發(fā)的一種發(fā)展趨勢。從開發(fā)的趨勢和建設(shè)規(guī)模來看，多數(shù)住宅建筑項目已完全具備將水電設(shè)計單獨招標(biāo)、單獨分包的條件。因此本文建議：可通過對住宅建筑項目水電設(shè)計進行單獨招標(biāo)、單獨分包，開展更專業(yè)化、更精細(xì)化的設(shè)計，圍繞當(dāng)前市民的生活習(xí)慣、價值追求開展更有針對性的設(shè)計，使專業(yè)化設(shè)計成為節(jié)約成本的一種手段?？赏ㄟ^對住宅建筑項目的水電設(shè)計開展單獨招標(biāo)、單獨分包，加強對住宅建筑項目水電設(shè)計專業(yè)化公司、人才的培養(yǎng)，從為住宅建筑項目運行階段成本節(jié)約提供條件和基礎(chǔ)。

3.6 探索住宅建筑項目裝修階段監(jiān)理制度及推薦性監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)

我國自1988年探索實施建設(shè)工程監(jiān)理制度以來，由與施工單位不存在隸屬、厲害關(guān)系且有一定資質(zhì)的第三方代表建設(shè)單位實施對建設(shè)項目進行管理，對保證建設(shè)項目質(zhì)量，保證建設(shè)項目按期完成，對節(jié)約建造成本已發(fā)揮了重大作用。針對此次調(diào)查研究結(jié)論，業(yè)主相關(guān)裝修知識的匱乏，裝修公司通過不平衡報價條款并誤導(dǎo)業(yè)主增加改拆范圍獲取豐厚利潤，說明業(yè)主并不能代表自身利益對裝修項目實施管理，更不能對運行階段的住宅建筑項目節(jié)約成本提出意見和建議。因此，本文建議在民用建筑裝修階段探索實施強制性監(jiān)理制度并出臺相關(guān)推薦性標(biāo)準(zhǔn)，通過合同委托方式，聘請有一定專業(yè)技術(shù)人才、設(shè)備能力的單位代表業(yè)主對裝修項目進行監(jiān)理，并將質(zhì)量目標(biāo)控制、安全目標(biāo)控制、工期目標(biāo)控制、運行階段的成本控制等內(nèi)容作為監(jiān)理的核心內(nèi)容。通過住宅建筑項目監(jiān)理制度的實施，其一為業(yè)主提供專業(yè)化的管理服務(wù)，其二為住宅建筑項目運行階段的成本節(jié)約提供法律依據(jù)。

4 結(jié) 語

由上面的分析所知，導(dǎo)致住宅建筑項目運行階段成本增加的因素較多，要節(jié)約此階段的運行成本需要多個成本控制方共同參與。雖然單個影響因素對此階段成本增加值的貢獻度不大，但多個因素的貢獻值疊加后必定能導(dǎo)致較大成本增加。在成本管理、精細(xì)化管理、集成管理和環(huán)境污染問題越來越受重視的大背景下，積極開展住宅建筑項目節(jié)約成本的理念、對策及方法研究，對節(jié)約住宅建筑項目運行階段的成本必將有重要意義。