租金貸的商業(yè)模式分析及解決對策

摘要：近年來，炒房團(tuán)的出現(xiàn)，讓房價飛漲，隨之而來的租房價格也跟著水漲船高，給在大城市打拼的年輕人加大了生活成本，隨著國家 “房住不炒”“租購并舉”等政策出臺，房地產(chǎn)市場逐漸開始降溫，住宅租賃市場穩(wěn)步進(jìn)入發(fā)展迅速的車道，住宅租賃經(jīng)營企業(yè)也因此成為資本商青睞的熱點(diǎn)。但是，“長期租賃公寓+金融”的模式在廣泛應(yīng)用的同時，也頻繁暴露了之后潛伏的風(fēng)險。鼎家、寓見等長期租賃公寓企業(yè)的集體跑路，長期租賃公寓的運(yùn)營模式及其背后隱藏的風(fēng)險引起了輿論的關(guān)注。

關(guān)鍵詞：租金貸;公共型市場監(jiān)管;金融風(fēng)險;資金沉淀

1 租金貸形成背景分析

“租金貸”是指與一家長期租賃公寓公司簽訂的租客合同，與該公司有關(guān)聯(lián)的金融機(jī)構(gòu)簽訂的貸款合同，一般由金融機(jī)構(gòu)代替租客支付年租金，租客每月向金融機(jī)構(gòu)支付租金，租客為出租人付房租。租戶為了租金向貸款機(jī)構(gòu)借的貨款由長期租賃公寓企業(yè)和中介公司征收，并相應(yīng)返還貸款的利潤。利息一般由長期租賃公寓企業(yè)或中介公司代理支付。

近幾年來，住宅價格一直上至一線大城市，從下到四五線的小縣城一直在上漲，隨著中國城市化的進(jìn)展，一線城市的住宅區(qū)被大量改造。另外，由于安全事故多發(fā)，政府部對棚戶區(qū)住宅群的取締也變得嚴(yán)格了。從市場來看，取而代之的是符合線代建筑規(guī)范的公寓。這些公寓大多數(shù)同意裝修，規(guī)范管理，與租戶簽訂正式租賃合同，在提高租戶生存質(zhì)量的同時，也有法律保障措施。政府積極推進(jìn)“租賃和銷售的相同權(quán)利”。也就是說，出租人也部分地享受著房東在社區(qū)同樣的公共資源。例如，2017年7月12日廣州市政府發(fā)布的加快廣州住房租賃市場發(fā)展的工作計(jì)劃提出，有租賃人員的孩子們可以去附近的學(xué)?；蛳硎芄卜?wù)。但是，因?yàn)樽≌瑑r格急劇上升，人們早已開始抱怨“租不起”，在房租高漲的背景下，租賃公寓的中介公司通過“房租貸款”等融資急速擴(kuò)張。這樣的中介公司允許借方每月支付房租。中介公司從借款人那里收到每月的房租后，將其中的一部分作為傭金收取，剩下的錢支付給房東。中介公司和一家小型貸款公司合作，提議一次向借款人出租一年的房租。借款人每月還房租就可以了。這樣的操作對借款人來說對貸款沒有影響，所以中介公司一般會讓借款人借下房租，用自己的信用貸款。最后租賃客人簽訂了貸款合同。中介公司從銀行收取一年的租金，可以用于其他投資。借款人每月償還銀行的貸款。房租貸款方面，城市年輕人緩解了“一付三、半年，再加上全年支付”的壓力，而中介公司卻不斷爆雷，資金鏈斷裂，公司倒閉招租，房東和銀行之間法律糾紛不斷。長期租賃公寓的“租金貸款”金融風(fēng)險和資金管理是應(yīng)該盡早解決的問題。

2 租金貸背后的風(fēng)險

8月20日，杭州鼎嘉網(wǎng)絡(luò)科技有限公司發(fā)出通知，稱公司因管理不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，停止業(yè)務(wù)活動。作為鼎嘉的業(yè)務(wù)的接盤者，上海裕團(tuán)公寓管理有限公司已與相關(guān)所有者和房客建立租賃關(guān)系。鼎嘉和租房人簽租賃合同時，會建議租戶使用工行，分期付款。在沒有告知承租人會有借貸關(guān)系的情況下，承租人一次性向鼎嘉支付租金。鼎嘉破產(chǎn)后，房客不僅不退還押金，還按月支付貸款費(fèi)用。但同時，房主并沒有收到鼎嘉支付的租金。

在上面的例子中，我們可以發(fā)現(xiàn)，首先，資金流動性風(fēng)險高，由于資本沉淀的形成，會產(chǎn)生期限的偏差。與以往的公寓經(jīng)營者相比，“貸款”事業(yè)形成資金池，通過期間的不匹配產(chǎn)生利潤。傳統(tǒng)的公寓租賃合同主要是出租人和承租人的法律關(guān)系，有明確的權(quán)利和義務(wù)。另一方面，貸款業(yè)務(wù)在租賃關(guān)系中像是“楔子”，實(shí)際上形成了二者的法律關(guān)系。通過三方金融機(jī)構(gòu)的加入，長期租賃公寓的運(yùn)營商可以獲得原本付給房東的剩余資金，在運(yùn)營平臺內(nèi)形成沉淀資金。因?yàn)橥钢庞茫粍赢a(chǎn)中介將借方和房東之間的租賃關(guān)系變成借方和金融公司之間的信用關(guān)系，借方被“貸款”。第二，與傳統(tǒng)的長期公營租賃經(jīng)營者每月/季度向原房東支付房租不同，大部分租賃公司向房東支付一年或二年的房租。因此，長期租賃公寓的經(jīng)營者獲得大量資金，通過增加杠桿來達(dá)到擴(kuò)大規(guī)模的目的，但是這個杠桿并非本質(zhì)上基于實(shí)力和信用，而只是風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，也就是說，風(fēng)險與自己分離也擴(kuò)展到了借款人和出租人。這樣的“雙重”資金的期限是錯誤的，這意味著風(fēng)險的進(jìn)一步擴(kuò)大，頻繁的運(yùn)行會影響到租賃市場的各方。從“爆倉”的公司來看，很多公司都有P2P和消費(fèi)金融公司的影子。

第二，信用風(fēng)險管理能力弱，資金被非法挪用。租賃貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險很明顯。這不僅說明了過程的復(fù)雜性，還擴(kuò)大了租賃者、借款人和第三方金融機(jī)構(gòu)之間的長期租賃公寓的風(fēng)險。另一方面，一些企業(yè)由于資金使用和管理不足，片面追求規(guī)模擴(kuò)大，無視資金效率，合同履行能力和風(fēng)險防范能力逐漸下降。由于對資金的有效監(jiān)督管理不足，資金的使用過于自由，行業(yè)的企業(yè)要么冒著危險投入事先回收的資金，要么干脆直接公款私用。本質(zhì)上，防止租賃業(yè)務(wù)風(fēng)險的機(jī)制主要涉及兩個方面。一是下層借款人的還款意愿和能力，二是長期租賃公寓的運(yùn)營商的融資和風(fēng)險管理能力。但是，上述機(jī)制還沒有完全建立，如果資金募集問題發(fā)生，不僅會給自己的經(jīng)營帶來負(fù)面影響，還會直接影響借款人、借款人、投資者。由于資金的不正當(dāng)挪用導(dǎo)致信用結(jié)算能力下降，無疑是一管長期租賃公寓經(jīng)營的抑制劑。

3 租金貸監(jiān)管不足以及解決路徑分析

最具代表的規(guī)范性文件是上海市2018年9月30日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租賃企業(yè)及個人租賃業(yè)務(wù)的通知》，其中提出的監(jiān)督管理的方式和主要方法。除了另外簽訂貸款合同和租賃合同外，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的租賃公司不能進(jìn)行“貸款”業(yè)務(wù)。銀行業(yè)金融機(jī)關(guān)不得將信用審查、風(fēng)險控制等核心業(yè)務(wù)外包。長期租賃中介機(jī)構(gòu)的核心監(jiān)督管理規(guī)則是個人貸款的貸款期限和中介機(jī)構(gòu)向貸方支付房租的期限一致。嚴(yán)格控制資金的外部流向，禁止內(nèi)部錯配資金，長期租賃代理機(jī)構(gòu)扼殺了對資金錯配的權(quán)利。預(yù)付款只是借方支付的支付房租的一部分，使用有很多限制。這樣來看，表面上“爆倉”的導(dǎo)火索似乎消失了。然而，以限制和禁令作為監(jiān)管工具，實(shí)際上在關(guān)鍵問題上是治標(biāo)不治本，似乎是在保護(hù)利益相關(guān)者（如出租人等所謂的“弱勢群體”，尤其是承租人），但事實(shí)上，卻忽視了與監(jiān)管相比，“租房貸”帶來的諸多好處雙方受益越多，也就是說，當(dāng)“租貸”被取消后，雙方的福利損失更大。那么，這種監(jiān)管的價值何在？

因此，把監(jiān)管作為一種公共物品提供給市場，而不是傳統(tǒng)的監(jiān)管理念，同樣適用于解決租賃貸款風(fēng)險。一是允許長期租賃中介資金錯配，但應(yīng)合理限制。事實(shí)上，像《通知》這樣以長租中介向出租人的支付期限來限制貸款機(jī)構(gòu)對承租人的貸款期限是不可取的，這實(shí)際上扼殺了資金錯配的可能性。在貸款期限不超過租賃合同期限（須經(jīng)貸款人和承租人同意）的限制下，長期租賃中介的資金錯配空間（長期租賃合同除外）已經(jīng)受到了限制。建議采用“租貸”租賃合同。不足一年的，不得申請“租金貸款”;滿一年的，長期租賃中介向房東支付租金的期限至少為半年;超過兩年的，支付期限至少為一年一次。出租人具有承包主動權(quán)，因此錯配期的最低限度可以保證長期租賃中介具有較長的風(fēng)險準(zhǔn)備和風(fēng)險對沖期。

第二，長期租賃中介機(jī)構(gòu)可以利用繳存的資金進(jìn)行投資，但受到合理限制。隨著普惠性金融工具的日益普及和杠桿效應(yīng)的普遍存在，只要能夠產(chǎn)生流動性，就會鼓勵專業(yè)機(jī)構(gòu)尋找流動性和衍生品投資的機(jī)會。這是一部不符合監(jiān)管部門意愿的法律，事實(shí)上，這是不能禁止的。它只能由環(huán)境來引導(dǎo)。長期租賃機(jī)構(gòu)的存款資金主要來自兩部分：一部分是貸款機(jī)構(gòu)的貸款，一部分是承租人的存款。為了允許長期租賃中介機(jī)構(gòu)將貸款資金形成的存款資金用于衍生品投資，需要制定以下監(jiān)管規(guī)定。二是對投資行為進(jìn)行類型化監(jiān)管。例如，低風(fēng)險的固定收益投資不低于一定比例，高風(fēng)險的股權(quán)基金投資不超過一定比例。最后，需要限制存款準(zhǔn)備金的使用。雖然準(zhǔn)備金的規(guī)模遠(yuǎn)小于貸款形成的資金，但對于一些長期租賃中介巨頭來說，準(zhǔn)備金的總量收益也是相當(dāng)可觀的。

第三，完善信息披露制度，簡化合同流程，租賃貸款本身是一項(xiàng)有益的金融創(chuàng)新。但在實(shí)踐中，長期租賃公寓經(jīng)營者做為房屋租賃合同的條款設(shè)計(jì)方，在承租人不知情的情況下為承租人辦理了貸款服務(wù)，也沒有為承租人提供全面的風(fēng)險提示。為防止長期經(jīng)營的公寓經(jīng)營者利用格式合同和霸王條款侵害承租人利益，臨時管理部門或行業(yè)協(xié)會可以在租賃過程中發(fā)布示范合同作為合同模板。除了保留必要的條款外，合同過程應(yīng)盡可能簡化。

4 總結(jié)

目前，我國租賃市場規(guī)模已超過1000億元。在北京、上海、廣州、深圳等一線城市和省會城市，居民購房需求受到高房價的抑制，導(dǎo)致購房需求上升，房價上漲。隨著這種市場環(huán)境的發(fā)展，租房貸款應(yīng)運(yùn)而生?？梢哉f，租房貸款的出現(xiàn)在一定程度上緩解了市民的房屋租賃需求，一方面，長期租房經(jīng)營者可以為租戶提供設(shè)施齊全、配套服務(wù)良好的優(yōu)質(zhì)房屋。同時，按月支付租金的方式也大大緩解了城市租金的資金壓力。從出租人的角度來看，長期租賃經(jīng)營者提供托管、維修、房屋管理、信息處理等服務(wù)，降低了出租人的租賃成本，可以獲得長期租賃。從長期租賃運(yùn)營商的角度來看，長期租賃公司可以利用銀行支付周期和租賃支付周期之間的時差，形成資金錯配，并為后續(xù)的投資運(yùn)營結(jié)算資金池，這是其生存的根本?！白赓J”是市場解決負(fù)外部性的產(chǎn)物。監(jiān)管部門不應(yīng)為這一金融創(chuàng)新新產(chǎn)品全線割據(jù)，而應(yīng)依法取締資質(zhì)和信用較差的長期租賃機(jī)構(gòu)，建立市場準(zhǔn)入黑名單。同時，要合理引導(dǎo)長期租賃經(jīng)營者，經(jīng)常溝通，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的危機(jī)，使租賃貸款在租賃市場上發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

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作者簡介：羅毅夫（1994—），男，四川南充人，碩士在讀，研究方向：機(jī)器學(xué)習(xí)，推薦算法。

（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)）