天津市地鐵上蓋地塊停車配建標(biāo)準(zhǔn)研究

彭慶艷

（上海市城市建設(shè)設(shè)計(jì)研究院，上海 200125）

0 引言

軌道交通上蓋地塊開(kāi)發(fā)作為城市集約化用地發(fā)展、引導(dǎo)公共交通出行的重要手段，已在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市軌道交通建設(shè)中得以實(shí)踐.為了引導(dǎo)和改變交通出行方式，倫敦、巴黎、香港等城市[1]提出了停車指標(biāo)上、下限雙重指標(biāo)的控制手段，南京、上海、深圳等城市也先后提出了軌道交通車站周邊一定范圍內(nèi)最低配建標(biāo)準(zhǔn)較一般地區(qū)低的要求.

李爽[2]、葉曾[3]認(rèn)為在城市中心區(qū)和公共交通服務(wù)水平高的地區(qū)可降低建筑物配建停車位指標(biāo).王曼[4]、羅赟[5]分別提出了考慮區(qū)位集聚效應(yīng)及交通可達(dá)性、基于路網(wǎng)承載力的配建指標(biāo)值的方法.李丹等[6]提出了用地塊小汽車產(chǎn)生量來(lái)測(cè)算軌道交通站點(diǎn)周邊地塊配建指標(biāo)值的方法.駱豪[7]、冉江宇[8-9]研究了城市綜合體、混合開(kāi)發(fā)用地停車共享情況下的需求預(yù)測(cè)和配置方法，并采用蘇州、南京案例驗(yàn)證得到共享配置下停車泊位可減少12%～25%的結(jié)論.李林波[10-11]采用大量數(shù)據(jù)驗(yàn)證了不同業(yè)態(tài)停車需求分時(shí)刻分布曲線具有普遍規(guī)律.李爽[2]認(rèn)為在用地混合利用的地區(qū)配建停車位可按照不低于各建筑物配建停車位總和的80%配建.

2011年起，天津市陸續(xù)開(kāi)展了地鐵5、6號(hào)線北竹林、北運(yùn)河等6個(gè)地鐵站及周邊區(qū)域（即地鐵上蓋）的地面地下規(guī)劃策劃工作.地鐵上蓋開(kāi)發(fā)地塊如何既平衡地鐵建設(shè)資金、集約節(jié)約用地又滿足實(shí)際交通出行的需要是規(guī)劃中面臨的一大難題.

1 項(xiàng)目建設(shè)條件

1.1 地塊特征

天津市地鐵上蓋地塊指標(biāo)如表1所示，6個(gè)地塊具有如下共同特征.

1）地塊?。焊鶕?jù)土地整理情況不同，天泰路、新開(kāi)河、思源道站上蓋的規(guī)劃可用地僅4～5 ha，北竹林、北運(yùn)河、外院附中站的規(guī)劃可用地為12～13 ha，地塊面積偏小.

2）容積率高：為了利用上蓋項(xiàng)目土地收益平衡地鐵建設(shè)資金，地鐵上蓋的規(guī)劃容積率較高，均在3.0以上，思源道站上蓋的容積率甚至高達(dá)5.5，地塊的停車配建總量較大.

3）地鐵車站對(duì)地下空間占用較大：地鐵車站長(zhǎng)約200～300 m，寬約23～30 m，加上風(fēng)井、出入口等，約需占用0.9～1.2 ha的地下面積.

表1 地鐵5、6號(hào)線車站上蓋開(kāi)發(fā)地塊基本情況

1.2 停車難度

根據(jù)《天津市建設(shè)項(xiàng)目配建停車場(chǎng)（庫(kù)）標(biāo)準(zhǔn) DB/T29-6-2010，J10484-2010》，該6個(gè)地鐵上蓋均屬于天津市內(nèi)外環(huán)線之間的范圍，居住建筑的配建標(biāo)準(zhǔn)是1個(gè)/100 m2，商業(yè)建筑的配建標(biāo)準(zhǔn)是0.8個(gè)/100 m2，辦公建筑的配建標(biāo)準(zhǔn)是1.2個(gè)/100 m2，酒店式公寓的配建標(biāo)準(zhǔn)是1個(gè)/100 m2.按照上述配建標(biāo)準(zhǔn)，6個(gè)地塊的地下停車配建方案面臨如下困難.

1）地下車庫(kù)總體規(guī)模較大

按照配建標(biāo)準(zhǔn)，并考慮地塊內(nèi)建筑較為密集，按照住宅用地配建停車85%入地、公建用地配建停車100%入地，車均停車面積45 m2，測(cè)算所需地下車位及面積如表2所示.

表2 地鐵5、6號(hào)線車站上蓋開(kāi)發(fā)地塊地下停車配建泊位、面積計(jì)算表

2）地下車庫(kù)可建設(shè)范圍有限

按照表2所述停車泊位所需面積，6個(gè)地塊即使在地下空間停車泊位滿鋪的情況下，也必須建設(shè)到地下二到三層.并且由于地鐵車站所在范圍內(nèi)無(wú)法布置地下停車位，地下車庫(kù)可建設(shè)范圍更是有限，以地鐵6號(hào)線天泰路站為例[3]，地鐵車站約占地下空間可建設(shè)范圍的40%，使得地下車庫(kù)需要建設(shè)到三層甚至四層.受天津市地質(zhì)條件影響，工程造價(jià)等實(shí)施代價(jià)很大.

圖1 地鐵6號(hào)線天泰路站地鐵車站范圍示意圖

3）地下車庫(kù)界面劃分后，公建類配建車庫(kù)面臨更大困難

由于性質(zhì)不同，居住和公建類的地下車庫(kù)在實(shí)際使用中很難進(jìn)行統(tǒng)一管理、車位共享，因此地下車庫(kù)必須考慮公建用地、居住用地均配足自身所需車位.在地鐵上蓋開(kāi)發(fā)策劃中，一般是將公建類建筑置于地鐵車站上方或緊鄰的位置，這使得公建類建筑的地下空間被地鐵車站占用的比例更高.在地下滿鋪3層的情況下，扣除地鐵車站、地鐵出入口等占地后，地鐵車站上蓋地塊地下1～3層可停車面積分析如表3所示.

表3 地鐵5、6號(hào)線號(hào)線車站上蓋地下可停車面積分析表 萬(wàn)m2

對(duì)比6個(gè)地塊地下停車所需面積與實(shí)際可停車面積（如表4所示），6個(gè)地塊的公建建筑均不能滿足停車需要，北竹林、北運(yùn)河、天泰路、外院附中4個(gè)地鐵車站上蓋地塊的居住建筑能夠滿足停車需要.因此，即使整地塊平衡下來(lái)地下三層可以滿足，按照居住、公建建筑劃分界面后，公建類建筑地下三層以內(nèi)（含三層）根本難以滿足停車配建標(biāo)準(zhǔn)；若按照地下三層滿鋪測(cè)算，實(shí)際配建數(shù)僅能滿足規(guī)范值的70%～85%.

1.3 解決對(duì)策

根據(jù)《天津市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)我市停車設(shè)施規(guī)范有序發(fā)展的意見(jiàn)》（津政辦發(fā)[2010]66號(hào)）文件，“對(duì)確因場(chǎng)地條件限制、難以按標(biāo)準(zhǔn)配建停車泊位的新建、改擴(kuò)建項(xiàng)目，按照所缺泊位數(shù)繳納易地建設(shè)費(fèi)，……易地建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（每平方米）原則上不低于該項(xiàng)目樓面地價(jià)的4倍（每個(gè)泊位以30 m2計(jì)算）”，以樓面低價(jià)6 000元/m2測(cè)算，每個(gè)車位需繳納易地建設(shè)費(fèi)72萬(wàn)元，6個(gè)地塊分別需要繳納1.2億元～3.8億元的停車易地建設(shè)費(fèi)用，詳見(jiàn)表5.這將極大增加土地開(kāi)發(fā)成本，不利于土地出讓與上蓋開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目不適用.

表4 地鐵5、6號(hào)線號(hào)線車站上蓋地下可停車面積及差值分析表

表5 地鐵上蓋停車泊位缺口及停車易地建設(shè)費(fèi)估算

根據(jù)香港、上海等城市地鐵發(fā)展及上蓋開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，地鐵車站鄰近地塊的交通出行方式中，軌道交通分擔(dān)比較距離地鐵車站遠(yuǎn)的地塊高，同時(shí)小汽車分擔(dān)比較距離地鐵車站遠(yuǎn)的地塊低.因此，可考慮研究地鐵上蓋地塊的停車配建標(biāo)準(zhǔn)較一般地塊取值低的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).

2 停車配建標(biāo)準(zhǔn)取值

2.1 指標(biāo)對(duì)比法

通過(guò)對(duì)比表6中天津市與北京、上海等其他城市停車配建標(biāo)準(zhǔn)，主要有以下發(fā)現(xiàn).

1）居住類建筑.天津市停車配建值與同類城市相比，較北京高，與上海、廣州、深圳、南京基本相當(dāng).考慮城市交通政策鼓勵(lì)私有小汽車擁有但減少使用，且停車難一直是城市交通中存在的一大難題，因此居住類用地應(yīng)較大的滿足小汽車擁有而產(chǎn)生的停車需求，因此從該角度出發(fā)，居住類建筑應(yīng)采用規(guī)范值.

2）商業(yè)辦公等公建類建筑.天津市停車配建值與同類城市相比較，北京、上海高，北京、上海的規(guī)范值約為天津規(guī)定值的0.6～0.75；與同類城市中廣州、深圳、南京基本相當(dāng).因此從該角度出發(fā)，天津市公建類項(xiàng)目停車配建指標(biāo)取值的下限是規(guī)范值的0.6～0.75.

表6 天津市及其他城市規(guī)范中停車配建指標(biāo)取值對(duì)比（個(gè)/100m2）

2.2 城市類比法

上海、深圳、南京、武漢等城市的停車配建標(biāo)準(zhǔn)中提出了軌道交通車站周邊等不同地區(qū)關(guān)于停車標(biāo)準(zhǔn)值較規(guī)范值低的規(guī)定，最低取值為規(guī)范值的0.80～0.90，如表7所示.

表7 各城市停車配建指標(biāo)打折情況

2.3 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)法

參照表8種北京中關(guān)村、上海五角場(chǎng)等CBD已建成地下空間開(kāi)發(fā)案例，地下停車配建指標(biāo)一般為0.6～0.7個(gè)/100 m2，考慮入地比為100%，約相當(dāng)于天津市規(guī)范值的0.75～0.85.

天津市文化中心、小白樓地區(qū)等公共類建筑地下空間建設(shè)實(shí)踐中，實(shí)際停車配建指標(biāo)約為規(guī)范值的0.5～0.8，如表9所示.

表8 地下停車泊位與地面建筑面積關(guān)系類比表

表9 已建工程公建實(shí)際折減值

2.4 理論計(jì)算法

2.4.1 按照交通影響分析成果測(cè)算

按照表10中所示的地鐵上蓋交通影響分析結(jié)果，地鐵上蓋地塊的交通出行中，受軌道交通影響，公共交通的出行比例較一般地塊高8%～15%（占公交出行比例的30%～60%），小汽車出行比例則降低3.5%～9%（占小汽車出行比例的17%～40%）.也就是說(shuō)，地鐵上蓋的小汽車分擔(dān)比僅相當(dāng)于一般地塊小汽車分擔(dān)比的66%～85%，因此軌道交通車站上蓋地塊的小汽車配建數(shù)較一般地塊（規(guī)范值）低是能夠滿足交通出行需要的.

表10 天津市地鐵上蓋中交通影響分析有關(guān)數(shù)據(jù)表

2.4.2 按照交通方式分擔(dān)比轉(zhuǎn)移測(cè)算

根據(jù)表11天津市交通方式劃分，參照相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，按照保守估計(jì)，核心區(qū)內(nèi)部隨著與軌道交通車站距離每減少100 m，軌道交通分擔(dān)比增加1%（內(nèi)環(huán)內(nèi)）～1.5%（內(nèi)外環(huán)間），同時(shí)小汽車分擔(dān)比減少1%（內(nèi)環(huán)內(nèi)）～1.5%（內(nèi)外環(huán)間）.由此測(cè)算，軌道交通車站周邊100～500 m范圍內(nèi)，公建用地停車配建指標(biāo)為規(guī)范要求的0.80～1，如表12所示.

表11 天津市交通出行比例劃分 %

表12 天津市軌道交通周邊地區(qū)交通分擔(dān)比與停車泊位折減值測(cè)算

2.5 最終取值

綜合上述4種計(jì)算方法，天津市地鐵上蓋及周邊地塊的停車配建指標(biāo)在《天津市建設(shè)項(xiàng)目配建停車場(chǎng)（庫(kù)）標(biāo)準(zhǔn) DB/T29-6-2010，J10484-2010》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）規(guī)定值的基礎(chǔ)上，按如下標(biāo)準(zhǔn)取值：

1、住宅類建筑，按照《標(biāo)準(zhǔn)》取值，不打折；

2、商業(yè)辦公類建筑，根據(jù)距離軌道交通車站出入口距離遠(yuǎn)近，打折取值：

1）當(dāng)軌道交通車站位于地塊內(nèi)部、且該地塊為上蓋開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目，按照《標(biāo)準(zhǔn)》中商業(yè)、辦公類8折取值；

2）軌道交通車站所在地塊周邊的地塊，根據(jù)商業(yè)辦公用地中心點(diǎn)距離最近的軌道交通車站的距離不同，按照《標(biāo)準(zhǔn)》中商業(yè)、辦公類打折后取值，折扣值根據(jù)表13內(nèi)插取值.

表13 軌道交通車站周邊地塊停車泊位折扣值

3 項(xiàng)目實(shí)施方案

3.1 地下空間方案

以地鐵6號(hào)線天泰路站地鐵車站上蓋開(kāi)發(fā)地塊地下空間設(shè)計(jì)為例，地下共開(kāi)發(fā)三層，除地鐵車站站體、地鐵出入口及其通道周邊的共享空間、少量地下商業(yè)、地面塔樓地下室外，均布置地下停車.其中地下二、三層停車被地鐵車站站體和地鐵盾構(gòu)區(qū)間阻隔，地下1層在地鐵盾構(gòu)區(qū)間上方處地下停車面式連通，地下1～3層分層平面設(shè)計(jì)如圖2所示.

圖2 地鐵6號(hào)線天泰路站地鐵車站上蓋開(kāi)發(fā)地塊地下1～3層設(shè)計(jì)圖

6個(gè)地鐵上蓋地下空間設(shè)計(jì)方案如表14所示.

3.2 標(biāo)準(zhǔn)滿足情況分析

對(duì)比表15中地下停車實(shí)際布置方案與地下停車需求情況發(fā)現(xiàn)，居住類建筑能夠完全滿足規(guī)范值要求，4個(gè)地塊公建類建筑較規(guī)范值有缺口，缺口約260～610個(gè)泊位，公建類建筑地下實(shí)際停車泊位相當(dāng)于規(guī)范值的79%～90%.

表14 地鐵5、6號(hào)線號(hào)線車站上蓋地下空間規(guī)劃指標(biāo)表

表15 地鐵5、6號(hào)線號(hào)線車站上蓋地下停車對(duì)標(biāo)準(zhǔn)滿足情況分析表

3.3 交通適應(yīng)性分析

對(duì)比表16中地下停車實(shí)際建設(shè)方案和交通影響分析結(jié)論，上蓋地塊小汽車分擔(dān)比約為一般地塊的66%～85%，上蓋地塊停車泊位實(shí)際配建數(shù)為規(guī)范值的84%～94%.較一般地塊，上蓋地塊的泊位配比比例均大于小汽車分擔(dān)比的比值，現(xiàn)有地鐵上蓋地下停車配建方案能夠滿足交通出行的需要.

表16 地鐵5、6號(hào)線號(hào)線車站上蓋交通出行分擔(dān)比與一般地塊對(duì)比分析表

4 結(jié)語(yǔ)

針對(duì)地鐵車站上蓋開(kāi)發(fā)地塊的停車配建標(biāo)準(zhǔn)，采用多種方法進(jìn)行了取值分析：1.對(duì)比了天津與上海等類似城市停車配建標(biāo)準(zhǔn)，參照北京中關(guān)村等類似已建案例，認(rèn)為公建類用地地下停車配建標(biāo)準(zhǔn)可取天津市規(guī)范值的0.6～0.75、0.75～0.85；2.參照上海、深圳等城市停車配建標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)軌道交通車站周邊地塊的規(guī)定，認(rèn)為可取規(guī)范值的0.80～0.90；3.按照交通影響分析和交通方式分擔(dān)比轉(zhuǎn)移等理論計(jì)算，認(rèn)為軌道交通車站周邊100～500 m范圍內(nèi)，公建用地停車配建指標(biāo)為規(guī)范要求的0.80～1.

地鐵車站進(jìn)行上蓋開(kāi)發(fā)是提升土地價(jià)值、引導(dǎo)交通出行方式轉(zhuǎn)變的有效手段.通過(guò)減少地鐵上蓋開(kāi)發(fā)地塊中商業(yè)辦公等公建類建筑的停車配建指標(biāo)，能夠較好的抑制地鐵車站周邊公建地塊小汽車的使用率，間接提高軌道交通分擔(dān)比，并能大大降低地鐵上蓋開(kāi)發(fā)地塊的建設(shè)成本，可供其他城市地鐵上蓋開(kāi)發(fā)類似項(xiàng)目借鑒.