房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本控制研究

侯旭

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?項(xiàng)目前期 ?成本控制

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概念、原則

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是指通過了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)期間費(fèi)用發(fā)生總和的基礎(chǔ)上，不斷分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基本流程，了解房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段成本構(gòu)成及成本占比，找出影響成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和階段進(jìn)行控制，最終實(shí)現(xiàn)降低項(xiàng)目總成本的目的。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制原則為：第一，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向;第二，保證質(zhì)量為前提;第三，過程控制為環(huán)節(jié);第四，規(guī)范操作為手段;第五，提高經(jīng)濟(jì)效益為最終目的。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性

目前房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下。在品牌影響力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)競爭策略常見的有差異化戰(zhàn)略與成本領(lǐng)先戰(zhàn)略兩種。在差異化戰(zhàn)略中，需要房地產(chǎn)企業(yè)具備不斷創(chuàng)新的能力，但是，這些創(chuàng)新很快會(huì)被業(yè)界模仿和超越。在差異化越來越難的情況下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)采用成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，通過不斷降低項(xiàng)目成本來占領(lǐng)市場(chǎng)，取得競爭優(yōu)勢(shì)。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段對(duì)成本控制有著不同的影響

1、項(xiàng)目前期策劃階段成本控制

這一階段決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。根據(jù)既往經(jīng)驗(yàn)：策劃階段可行性分析及投資估算好壞，很大程度上影響著項(xiàng)目最終成本和效益。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段是影響項(xiàng)目成本變化最大的階段，這是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。好的設(shè)計(jì)方案，不但可以減少投資、縮短工期，還能幫助房地產(chǎn)企業(yè)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益跟社會(huì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程成本控制重要著手點(diǎn)為設(shè)計(jì)階段，這是有效控制項(xiàng)目成本的根本。

3、項(xiàng)目施工階段成本控制

施工階段的成本控制工作主要包括：第一，優(yōu)化施工方案;第二，有效控制人工費(fèi);第三，科學(xué)控制材料費(fèi);第四，合理控制機(jī)械費(fèi);第五，制定合理工期;第六，優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)管理;第七，加強(qiáng)簽證監(jiān)督。

因此房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制主要著力點(diǎn)為項(xiàng)目前期階段，即項(xiàng)目前期投資決策、項(xiàng)目前期土地取得成本控制、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)這三個(gè)不同階段，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)成本控制的保證。

二、項(xiàng)目前期投資決策階段成本控制

（一）項(xiàng)目投資決策概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)必須事前對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的必要性與可行性進(jìn)行論證，在技術(shù)方面和經(jīng)濟(jì)方面論證通過后，再對(duì)不同投資方案進(jìn)行比較，最終選擇是否進(jìn)行項(xiàng)目投資的過程。

（二）項(xiàng)目投資決策階段成本控制

項(xiàng)目投資決策階段成本控制是一種事前控制，項(xiàng)目投資決策階段對(duì)項(xiàng)目總體成本的影響最高，因此應(yīng)在投資決策前期對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查，并對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行分析總結(jié)，形成項(xiàng)目可行性分析報(bào)告。另外，還需要對(duì)擬投資項(xiàng)目做出成本預(yù)測(cè)，明確投資總成本控制目標(biāo)，也就是投資估算，其是否準(zhǔn)確、合理，是項(xiàng)目投資決策階段成本控制的關(guān)鍵。筆者主要對(duì)項(xiàng)目可行性分析階段及投資估算階段的主要成本控制點(diǎn)進(jìn)行闡述。

1、項(xiàng)目可行性分析階段成本控制

可行性分析階段要從市場(chǎng)、技術(shù)和效益三個(gè)方面進(jìn)行論證。開發(fā)項(xiàng)目是否有利于節(jié)約資金，需要注意項(xiàng)目的選址是否合理，項(xiàng)目選址不僅應(yīng)該有利于各種型號(hào)機(jī)械的施工，建筑材料獲得，還要考慮地下管線埋設(shè)、地塊標(biāo)高、地面障礙物等建設(shè)技術(shù)指標(biāo)因素和政策、資源和法律等方面的支持度。最終，參考相關(guān)成功經(jīng)驗(yàn)及案例，形成最優(yōu)的可行性分析報(bào)告。

2、項(xiàng)目投資估算階段成本控制

投資估算是對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)之一，應(yīng)保證其必要的準(zhǔn)確性，如果誤差太大，必將導(dǎo)致決策失誤。

（1）在項(xiàng)目建議書階段，通過多個(gè)方案進(jìn)行比較，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，合理確定項(xiàng)目投資估算，這對(duì)項(xiàng)目融資方式起著重要作用。

（2）在項(xiàng)目可行性研究階段，如何正確評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)、投資效益合理性并最終確定投資估算，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。

（3）項(xiàng)目投資估算是選擇設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行工程設(shè)計(jì)招標(biāo)的依據(jù)。

（4）項(xiàng)目投資估算為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供投資最高限額，能夠合理控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算。

（5）項(xiàng)目投資估算總額是融資總額及融資方案制定的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)最終確定的投資總額合理融資，有利于節(jié)約融資成本。

綜上所述，項(xiàng)目決策階段對(duì)成本控制影響程度最高，如何對(duì)資源進(jìn)行合理配置、如何對(duì)不同項(xiàng)目方案做出科學(xué)決策，都可以合理、有效的對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制。

三、項(xiàng)目前期土地取得階段成本控制

土地成本，一般能占到房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的40%，土地取得后，成本就已經(jīng)基本確定，不會(huì)有太大變化。所以，土地成本控制的關(guān)鍵就是取得土地時(shí)的成本控制?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的途徑主要有三個(gè)：舊城改造、其他發(fā)展商轉(zhuǎn)讓、公開拍賣;所以，在土地成本控制方面要有針對(duì)性的策略。

（一）舊城改造地塊土地成本控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)在取得舊城改造土地前，首先，與政府部門進(jìn)行充分協(xié)商、積極溝通，爭取招商引資、稅收優(yōu)惠、稅收返還等優(yōu)惠政策;其次，與土地規(guī)劃部門溝通，盡量爭取高容積率;最后，盡量由政府部門主導(dǎo)土地征收及補(bǔ)償工作，避免企業(yè)與個(gè)人溝通時(shí)付出過高的土地補(bǔ)償費(fèi)用。通過上述各種方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以直接或間接降低土地成本。

（二）受讓其他開發(fā)商土地成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在取得其他開發(fā)商土地前，應(yīng)對(duì)土地所在地理位置及環(huán)境狀況、擬轉(zhuǎn)讓土地公司財(cái)務(wù)情況等多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查論證，避免盲目拿地帶來的財(cái)務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)。與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行積極協(xié)商，在降低土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的同時(shí)還可以爭取分期付款、延長付款時(shí)間等優(yōu)惠政策，直接或間接降低土地成本

（三）公開拍賣土地成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提前做好項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，詳細(xì)分析區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、競爭對(duì)手情況，對(duì)擬拍賣土地做出合理的價(jià)格預(yù)測(cè)，做到心中有數(shù)、有的放矢。

四、項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段成本控制

經(jīng)過多年房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，設(shè)計(jì)階段所耗費(fèi)時(shí)間占到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期25%左右，這個(gè)階段也是影響項(xiàng)目成本變化最大的階段，所以說設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。可以從工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度建設(shè)、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、實(shí)行限額設(shè)計(jì)、推行獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制等方式，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)，最經(jīng)濟(jì)的投資，這些都對(duì)項(xiàng)目成本控制起到重大作用。

（一）工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度建設(shè)

招投標(biāo)制度不僅可以鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位在信譽(yù)、工程質(zhì)量、工程造價(jià)等多個(gè)方面綜合競爭，在競爭中提高設(shè)計(jì)質(zhì)量;也可以增加房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)方案選擇范圍，多個(gè)設(shè)計(jì)方案之間取長補(bǔ)短，最終達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低工程造價(jià)成本的目的。

（二）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制人員在設(shè)計(jì)方案確定前，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案中的小區(qū)平面布置、房屋結(jié)構(gòu)及造型等方面進(jìn)行充分的成本分析，可以根據(jù)以往成功經(jīng)驗(yàn)向設(shè)計(jì)師提出優(yōu)化建議，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在設(shè)計(jì)過程中，也要充分考慮到項(xiàng)目環(huán)境及地形特點(diǎn)，合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高土地利用率。

（三）實(shí)行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制的重要手段。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)在不降低產(chǎn)品功能的前提下嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)限額，并對(duì)設(shè)計(jì)限額進(jìn)行層層分解，使工程造價(jià)滿足投資限額的要求，最終達(dá)到項(xiàng)目成本控制目的。

（四）推行獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)費(fèi)占項(xiàng)目總成本比例來看，設(shè)計(jì)費(fèi)用開支占比非常小，但是設(shè)計(jì)完成質(zhì)量對(duì)項(xiàng)目施工成本控制卻起到?jīng)Q定性左右。前文所述設(shè)計(jì)階段采取的各項(xiàng)措施雖然能夠收到一定效果，但始終是被動(dòng)的，未能充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員成本控制方面的積極性與主動(dòng)性。如果在前期設(shè)計(jì)溝通環(huán)節(jié)時(shí)，能夠提前約定與造價(jià)指標(biāo)相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，這樣就可以進(jìn)一步提升設(shè)計(jì)單位成本控制意識(shí)，從而達(dá)到項(xiàng)目成本控制目的。

五、結(jié)束語

本文所述成本控制方式，基本包含了整個(gè)項(xiàng)目前期，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本控制中可能存在的主要問題，均提出了相應(yīng)的解決方案。此外，本文只著重說明了房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本控制措施，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)、竣工決算、項(xiàng)目營銷等房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)其他階段的成本控制研究還有欠缺，有待于日后進(jìn)一步拓寬和加深研究。

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